Rossi Mais/Life
O público da linha de produtos “Rossi Mais/Life” é, principalmente, aquele que está em ascensão ou transição. Sua vida (profissional e pessoal) passa por transformações: a carreira avança, os filhos começam a chegar – ou continuam chegando. O morador se preocupa em equacionar seu investimento no imóvel que vai adquirir, mas também busca um algo a mais, seja na planta, seja na localização ou em seu próprio estilo de vida. O morador entende e valoriza este diferencial. Portanto, esses empreendimentos oferecem e deixam claras tais vantagens, estabelecendo uma comparação em relação a outros imóveis de padrão equivalente da concorrência. O conhecimento da Companhia é aplicado para reforçar que a conquista do cliente marca seu momento de vida, representa sua capacidade de escolha.
Característica básica:
• Casas e apartamentos de até 85 m² com lazer completo; • Apartamentos de até 85 m² em condomínio clube.
Rossi Atual
A linha de produtos “Rossi Atual” se dirige a uma família tradicional e urbana, que deseja morar com conforto na medida certa, em bairros repletos de infraestrutura. Por serem famílias que valorizam mais a localização, possuem uma relação mais profunda tanto com o empreendimento quanto com o bairro e a cidade, aproveitando o melhor de cada espaço. São condomínios mais centrais, implantados em terrenos médios.
Característica básica:
• Casas e apartamentos a partir de 85 m². • Lotes individuais a partir de 400 m².
Rossi Ativa
Quem busca um empreendimento “Rossi Ativa” quer um estilo de vida cheio de energia, com muitas atividades de lazer, esportivas e sociais. Isso porque a estrutura é bastante completa e ainda excede as expectativas do morador, surpreendendo-o com itens de conforto e serviços que proporcionam ainda mais qualidade de vida. O valor do condomínio é calculado na medida certa para atender o número de moradores, o que permite a ampla diversidade de opções, mantendo o custo equilibrado e acessível. Estes condomínios são maiores e demandam terrenos de no mínimo 20 mil m2.
Característica básica:
• Casas e apartamentos a partir de 85 m².
Foco Comercial Rossi Office
Esta linha de produtos se dirige, especialmente, as pequenas empresas, profissionais liberais, empresários e pequenos investidores que procuram um ambiente de trabalho com praças, espaços de convivência e circulação de público. Os empreendimentos do Rossi Office são horizontais com até três pavimentos, implantados em grandes terrenos e com a alternativa de salas modulares, que podem ser anexadas conforme a necessidade e o crescimento da empresa. Geralmente são localizados perto de vias expressas e de fácil acesso.
Característica básica:
• Salas modulares em condomínio horizontal.
Rossi Business
Dirigida sobretudo às pequenas e médias empresas, a linha “Rossi Business” atinge profissionais liberais, empresários e pequenos investidores que procuram combinar, em sua aquisição, praticidade e flexibilidade. Os empreendimentos desta Linha são sempre verticais, implantados em terrenos com área superior a 1,5mil m2 e oferecem a alternativa de salas modulares, que podem ser anexadas conforme a necessidade e o crescimento da empresa. Estão localizados em bairros consolidados e centrais, o que torna o empreendimento de fácil acesso e mais integrado á infra-estrutura urbana.
Característica básica:
• Salas modulares em condomínio vertical.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Rossi Corporate
Voltada, sobretudo, às grandes empresas e profissionais liberais com nível elevado de conquistas e exigências, esta linha de produtos conta com automação predial profissional, acabamento diferenciado, modernas técnicas construtivas e exclusivas características arquitetônicas. Os empreendimentos “Rossi Corporate” possuem padrão elaborado e complexidade em todos os atributos, determinado pelo grau de exigência e conquistas de seu público-alvo. Estão localizados sempre em locais de infraestrutura privilegiada.
Característica básica:
Acabamento com alto grau de elaboração e complexidade. Automação predial
Vagas extras
Foco Urbanidade
Abaixo descrevemos alguns conceitos do foco Urbanidade:
Villa Flora
Os condomínios do Villa Flora possuem infra-estrutura urbanística de um verdadeiro bairro incluindo coleta e tratamento de esgoto, redes de distribuição de água, energia elétrica, telefones, pavimentação asfáltica, tratamento paisagístico, clube, creche, escola, comércio, praças e centros comunitários.
Alguns empreendimentos desta linha possuem espaço para áreas de comércio e serviço visando a conveniência dos condôminos e também oferecem um serviço assistencial realizado por uma ONG contratada pela Rossi para incentivar o convívio harmônico entre os moradores e promover a vida em comunidade.
Entreverdes
A partir de 2015, os projetos urbanísticos são operados pela empresa Entreverdes. Os projetos, são grandes glebas de terra, com prazos longos de maturação, e que têm como produtos lotes unifamiliares para venda a mercado e/ou lotes multifamiliares para incorporação. O desenvolvimento destes projetos envolve o planejamento urbano da área, com conceitos de alta qualidade urbanísticos, arquitetônicos e paisagísticos. A Entreverdes Urbanismo é referência em desenvolvimento urbano e social, que planeja, projeta e implanta com dinamismo empreendimentos sustentáveis, com produtos diversificados, de uso misto em uma mesma área.
b) Segmento de atuação 2017 - 2019
Para o próximo triênio, a Rossi focará sua atuação no segmento residencial voltado tanto para o segmento econômico como também para classe média, prioritariamente na linha do Rossi Mais, Rossi Atual e Rossi Ativa. E continuaremos desenvolvendo projetos de loteamentos através da Entreverdes.
Atividade de Incorporação
Temos mais de 35 anos de experiência nas atividades relacionadas à incorporação, o que nos permite controlar todas as etapas do processo de incorporação, incluindo a identificação, avaliação e compra de terrenos, planejamento da incorporação, obtenção de licenças, alvarás e aprovações governamentais, desenho do projeto, comercialização e venda dos imóveis, construção do empreendimento e prestação de serviços antes, durante e após a venda aos clientes.
Dividimos a nossa atividade de incorporação em duas fases: pré-incorporação e incorporação.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
A pré-incorporação envolve as seguintes etapas: (i) procura, avaliação e aquisição de terrenos; (ii) definição do tipo de empreendimento a ser realizado; (iii) realização de projeto preliminar da obra; e (iv) definição do financiamento para a realização da obra.
Desenvolvemos pesquisas contínuas com o público consumidor e junto às imobiliárias, a fim de captar as tendências do mercado, definindo as características dos lançamentos. O resultado dessas pesquisas está diretamente refletido na política de aquisições de áreas para a incorporação de novos empreendimentos. Dada a importância que o terreno tem para a caracterização de um empreendimento, nos valemos dos resultados de nossas pesquisas de mercado para selecionar as constantes ofertas de imóveis que recebemos, bem como para guiar a busca de terrenos para novas incorporações.
Ao identificarmos algum terreno que possa representar uma boa oportunidade de incorporação realizamos uma pesquisa de mercado para avaliar o potencial de demanda e tipo de produto mais adequado àquela região. Essa pesquisa consiste em analisar a demanda da área específica e suas características mercadológicas, tais como, renda da região, perfil de ocupação e oferta de produtos concorrentes. Concluída essa pesquisa, é elaborado estudo de viabilidade econômica, compreendendo um orçamento preliminar com previsão de custos, receitas e previsão de resultados do empreendimento. Esse estudo de viabilidade é fundamental para que a compra do terreno venha a se concretizar. Uma vez elaborados a pesquisa e o estudo acima referidos, o negócio é submetido ao nosso comitê de aquisição de terrenos, no que são discutidos os riscos do negócio e também os aspectos jurídicos da aquisição. Face às análises econômica e mercadológica apresentadas, cabe ao comitê de aquisição de terrenos a análise final da viabilidade do empreendimento.
Deliberada a continuidade do negócio, celebramos um contrato de opção de compra do terreno. Por meio deste instrumento, adquirimos a opção de celebrar a escritura definitiva de compra e venda do terreno no momento em que julgarmos conveniente, ou até o término do prazo estabelecido no referido contrato de opção de compra do terreno. Em seguida, um estudo da situação jurídica do imóvel é realizado. Tal estudo consiste basicamente na verificação, em cartórios e órgãos públicos, da existência ou não de eventuais gravames em relação ao terreno ou restrições à realização do projeto. Não sendo constatada nenhuma restrição à realização do empreendimento, é celebrada a escritura definitiva de venda e compra do terreno no cartório de registro de imóveis. Com esse contrato, adquirimos a propriedade do terreno sujeita, na maior parte dos casos, à condição de que todas as aprovações e licenças governamentais necessárias sejam devidamente obtidas. Somente após a obtenção destas licenças é efetuado o pagamento do saldo do preço de compra do terreno. Com esta estrutura, buscamos evitar o risco de adquirir um terreno que não esteja apto a receber o empreendimento a que se destina. A compra do terreno pode ser estruturada tanto como uma compra e venda propriamente dita ou uma permuta por imóveis. Nesse segundo caso, a fim de adquirir o terreno, ao invés de um pagamento em dinheiro, efetuamos a transferência ao vendedor de algum terreno que tenhamos no estoque ou acordamos a transferência futura de unidades do empreendimento que será construído no terreno.
Parcerias – Estruturas Envolvendo SPEs
Em anos anteriores com o aquecimento da economia brasileira e do setor imobiliário, a Companhia resolveu expandir os seus negócios pelo território nacional e para tanto trabalhou para aquisição de áreas e financiamento de empreendimentos da seguinte forma: (i) recursos próprios; (ii) coparticipação do proprietário do terreno no empreendimento; e (iii) busca de parceiros investidores. De acordo com este modelo de negócios, dependendo das circunstâncias e peculiaridades de cada empreendimento optou-se por desenvolvê-lo sozinha ou associar-se com um ou mais parceiros, incluindo proprietários de terrenos, fundos de investimento e incorporadoras e construtoras locais que permitissem a Companhia ingressar em Cidades onde a mesma não era conhecida.
Neste modelo de negócios os empreendimentos foram estruturados, em quase sua totalidade, por meio de Sociedades de Propósito Específicos (SPEs) e Consórcios de Sociedades, conforme previsto na Lei 6.404/76, o que possibilitou à Companhia maximizar atividades e resultados, deixando clara a participação de cada parceiro no respectivo empreendimento, bem como maior facilidade na contratação de empréstimos e financiamentos, pois segregava o patrimônio da Companhia do patrimônio da SPE, minimizando o risco ao financiador.
A participação desses parceiros na qualidade de sócios em conjunto com a Companhia nas SPEs era regulada por acordos de sócios, sendo esta participação e a respectiva participação nos lucros definida de acordo com o valor atribuído à contribuição do sócio em relação à totalidade do investimento necessário para o empreendimento em questão.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
Para os objetivos da época, a estrutura por meio de Consórcios apresentou duas vantagens distintas: (i) flexibilidade em acomodar novos parceiros aos empreendimentos; e (ii) limitação dos riscos de cada empreendimento à respectiva SPE.
Os Consórcios exigiam no mínimo 3 (três) SPEs distintas, constituídas especificamente para o desenvolvimento de cada empreendimento imobiliário, as quais se associavam na qualidade de Consorciadas, juntamente com a Companhia, mediante Contrato de Consórcio onde eram definidas as obrigações e responsabilidades de cada Consorciada, sem solidariedade e a participação de cada uma delas nas receitas do empreendimento: (i) SPE Desenvolvedora, responsável por contribuir para o empreendimento com o terreno; (ii) SPE Incorporadora, responsável pela incorporação, incluindo a contratação da construção do empreendimento; (iii) SPE Investidora, responsável por contribuir com o capital necessário para o empreendimento; e (iv) a Companhia, por sua vez, além das participações que detinha nestas SPEs também participava diretamente do Consórcio, na qualidade de gestora do empreendimento.
À medida que o objetivo de expansão territorial foi sendo atingido, adquiriu-se um grande land bank, muitas parcerias e vários lançamentos foram realizados e por consequência, constitui-se número elevado de SPEs e Consórcios, o que exigiu da Companhia, na qualidade de gestora de cada empreendimento, tempo, recursos financeiros e muitos colaboradores dedicando-se integralmente a cada SPE para manutenção de controle rigoroso não somente do empreendimento, mas também para o cumprimento de várias obrigações sociais, legais, fiscais, tributárias, acessórias e outras.
Muitos empreendimentos realizados nesse modelo de negócios encontram-se finalizados, com a venda da totalidade das unidades construídas, a distribuição da receita líquida apurada aos parceiros de acordo com as respectivas contribuições e por estas razões a Companhia está procedendo à extinção de SPEs e Consórcios e o desfazimento das parcerias, uma vez que o objeto da SPE foi concluído.
Com a mudança dos rumos da economia, a Companhia resolveu a partir de 2013 alterar o escopo dos novos negócios: (i) aquisição de imóveis e lançamentos serão concretizados de acordo com o cenário do mercado, política de expansão e outras variáveis como por exemplo o plano de lançamento futuro e o tamanho do estoque da localidade; (ii) parcerias com sócios investidores, incorporadoras e construtoras de grande porte nas praças consideradas como estratégicas e; (iii) realização dos empreendimentos utilizando o modelo de “Patrimônio de Afetação”, instituído pela Lei nº 10.931/2004 e definida na Lei nº 4.591/64, em seu artigo 31-A, pelos motivos a seguir.
O Patrimônio de Afetação traz maior segurança jurídica às partes envolvidas no empreendimento: (i)
construtora/incorporada: consiste na opção dada de constituir patrimônio próprio à realização do empreendimento, que uma vez constituído, mediante averbação junto ao Registro de Imóveis, não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações da incorporadora responsável pela construção, pois é constituído pelos recursos obtidos com a comercialização das futuras unidades, pelas benfeitorias a serem agregadas as suas receitas ou pelo imóvel sobre o qual venha a ser edificada a incorporação, não integrando o Patrimônio de Afetação aqueles recursos aportados que superam os custos da incorporação imobiliária e que constituem a remuneração e o lucro do incorporador; (ii) cliente/consumidor: proporciona mais tranquilidade, pela transparência contábil, pois o seu investimento está, de fato, sendo utilizado nas obras do imóvel por ele adquirido e; (iii) banco/financiador: o risco é ainda menor, tanto é que muitos bancos passaram a exigir das construtoras que optem pelo Patrimônio de Afetação em seus empreendimentos, de forma que o dinheiro investido pela instituição financeira vai para a mesma conta dos valores das vendas dos imóveis, protegida contra eventual falência ou insolvência civil da construtora/incorporadora, pois impede que credores estranhos ao empreendimento possa penhorar o patrimônio objeto de afetação.
Ademais, a extinção do patrimônio de afetação não se dá com a averbação de conclusão da obra e registro da instituição de condomínio, se dá somente após a extinção das obrigações da incorporadora junto ao financiador e quando tiverem sido outorgados todos os títulos de propriedade aos clientes, ou seja, não será necessário o cancelamento, pois se esgotará com o tempo.
Uma das razões pela substituição do “Consórcio” por “Patrimônio de Afetação” é a diminuição de SPEs, uma vez que, para cada empreendimento a ser realizado em Consórcio é necessário no mínimo 3 (três) SPEs, sendo que pelo regime de Patrimônio de Afetação basta apenas uma única SPE, proprietária e incorporadora, além de permitir a opção pelo regime
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
especial de tributação, beneficiando a Companhia com incentivos fiscais dele decorrentes, com carga tributária menos onerosa, devido a unificação de alguns impostos e contribuições.
Por fim, pela atual conjuntura econômica e as novas medidas relacionadas ao setor da construção civil, que já atravessava um momento muito difícil, a Companhia entendeu que esse novo modelo de negócios permite a ela aumentar sua eficiência e produtividade dos processos e por consequência redução dos custos.
Incorporação
Depois de aprovada a aquisição do terreno e o desenvolvimento do empreendimento, tem início a incorporação. Nesta fase é realizado o projeto detalhado do empreendimento, com orçamento do custo total da obra, é elaborado o memorial de incorporação, incluindo o registro da incorporação no registro de imóveis, obtêm-se as aprovações legais necessárias e, na maior parte dos casos, contrata-se o financiamento.
A incorporação de um empreendimento imobiliário compreende três etapas: (i) lançamento; (ii) construção, incluindo, em geral, o financiamento da construção; e (iii) gestão da carteira de recebíveis durante a fase precedente à conclusão das obras e, no momento da entrega das chaves com a transferência da propriedade, repasse do saldo devedor dos clientes para financiamento bancário.
O fluxograma abaixo demonstra as etapas do nosso processo de incorporação:
Os ciclos de incorporação variam em função do mercado consumidor ao qual o empreendimento se destina. Isso porque o prazo de construção é alterado de acordo com a capacidade financeira do público-alvo para amortizar cerca de pelo menos 30% a 40% do preço do imóvel visando que, na data de entrega das chaves, o saldo devedor do contrato não ultrapasse o valor máximo do financiamento que o banco oferece ao cliente, fixado ao redor de 70% do valor de avaliação do imóvel. Para diminuir a necessidade de alocação de recursos financeiros próprios e minimizar o risco de comercialização, a companhia concentra esforços na venda das unidades ao longo da construção do empreendimento, e opta pela qualidade na venda das unidades, realizando uma criteriosa análise do crédito dos clientes de acordo com o nosso sistema de credit score.
Vendemos aproximadamente 85% (oitenta e cinco por cento) das unidades antes do final da construção. Nos termos da legislação brasileira, é concedido ao incorporador um prazo de 180 dias (renovável por igual período) contado do registro da incorporação para cancelamento do empreendimento. Com base nessa legislação, se não conseguirmos vender uma parcela das unidades no período de 180 dias a contar do lançamento de um novo empreendimento, temos o direito de cancelar o empreendimento. Pode ser considerado a possibilidade de alterar o projeto ou vender o terreno, contudo, em qualquer caso, há a devolução do valor pago aos clientes. Tal valor deve ser corrigido monetariamente com base no índice de inflação estabelecido no contrato de venda. No entanto, se a desistência da incorporação ocorrer neste prazo, os clientes não têm direito de receber quaisquer indenizações por perdas ou danos.
7.3 - Informações sobre produtos e serviços relativos aos segmentos operacionais
b. Características do processo de distribuição: Vendas e Marketing
A gestão da venda dos nossos empreendimentos é conduzida por uma equipe própria e a venda das unidades propriamente dita é realizada (i) por prestadores de serviços terceirizados (grandes imobiliárias), através de corretores localizados nos estandes de vendas dos diversos empreendimentos e, em algumas regiões(ii) pela Rossi Vendas, que se dedica a vender nossos produtos. As imobiliárias terceirizadas e a Rossi Vendas atuam, durante todas as fases dos empreendimentos, em cada empreendimento, contratadas também através da equipe de gestão de venda dos nossos empreendimentos.
As atividades de marketing também são conduzidas por uma equipe própria, além de prestadores de serviços terceirizados. O departamento de marketing e a agência de publicidade participam de reuniões periódicas onde se atualizam quanto ao processo de atendimento ao cliente, estratégias de mercado, desenvolvimento de produtos, planejamento e padronizações de marketing e campanhas publicitárias.
Os integrantes do departamento de marketing, da Rossi Vendas e os corretores de venda de imóveis terceirizados também participam de reuniões periódicas onde são atualizados nos mesmos processos citados acima.
A equipe da Rossi Vendas é composta de corretores qualificados e treinados para vender os produtos da Companhia. Estas equipes são supervisionadas sempre por um funcionário local próprio, além da diretoria comercial da Companhia, que é responsável pelas estratégias de atuação da empresa nas principais regiões de atuação.
A Rossi Vendas, além de vender os produtos da Companhia, colabora com a manutenção dos estandes de vendas e do marketing dos empreendimentos na fase pós-lançamento, cuidando para que os produtos continuem sendo ofertados e os pontos de venda estejam rigorosamente em ordem em sua apresentação aos clientes.
De modo geral, utilizamos o jornal e internet como principal meio de publicidade de nossos empreendimentos, além de distribuir material publicitário, como folhetos, cartazes e anúncios nas regiões próximas aos nossos empreendimentos. Além disso, sempre que possível e permitido pela legislação aplicável, afixamos nossa logomarca em algum local visível de nossos empreendimentos.
Editamos periodicamente diversos materiais institucionais que visam fortalecer a marca junto aos nossos diversos públicos. Estes materiais estão descritos abaixo:
Guia do Cliente: disponível aos novos clientes, no nosso site, dentro do canal do cliente, este material visa transmitir credibilidade e tranqüilidade. Nesta publicação o cliente encontra informações contratuais, fica sabendo sobre o programa de