Comparação entre resultados quantitativos e qualitativos

A visão sistêmica subjetiva permite abarcar sistemas complexos e envolver sistemas

distintos. Um sistema intraurbarno consiste do conjunto de partes classificadas como

subsistemas, onde, teoricamente, acontecem relações de contínuo intercâmbio no qual os

interesses das partes deveriam se subordinar ao todo, permitindo a ocorrência de mudanças

qualitativas através de transferências e mutações. Nesse âmbito, as relações entre atores ou

interlocutores que compõem um mesmo sistema intraurbano terminam por determinar um tipo

de divisão em agrupamentos e estabelecer três subsistemas: do Estado, detentor do poder

normativo; do Capital, apropriador do lucro e do Cidadão, depositário do bem-estar. Sob esse

ângulo, os três subsistemas intraurbanos estariam centrados no significado de cada parte, onde

o governo teria o poder da legislação, a empresa o poder do capital para financiar campanhas e

o cidadão o poder do voto, todos prontos para negociar interesses, tornando a política urbana

um sistema altamente dinâmico e controverso. Nesse ambiente, múltiplos atores ou

interlocutores, com interesses às vezes comuns ou contrários, coletivos ou particulares,

estabelecem ações de planejamento e de gestão das cidades. Sob essa ótica, convém mencionar

Paes Barreto (2013) em análise de transformação da Avenida 17 de agosto, principal corredor

da ARU, em um grande entreposto comercial como consequência da “Lei dos Doze Bairros”:

A regulação urbanística do Recife, de 1961 até 2001, foi estruturada em prol da produtividade do capital, através das sucessivas leis de uso e ocupação do solo. A “Lei dos Doze Bairros”, aprovada para refrear o processo de verticalização daqueles doze bairros, acabou por provocar uma nova onda de

expansão do capital imobiliário. As restrições ao aproveitamento do solo impostas pela Lei levam a que os capitalistas produtores de habitação se lancem à criação de novas áreas privilegiadas, a fim de viabilizar a geração de sobrelucros extraordinários crescentes. A fuga da atividade para os bairros vizinhos à ARU, através da verticalização, reflete a ação da Lei sobre a ganância do capital. O sucesso da empreitada capitalista só foi possível pela aceitação, por parte da demanda, desse novo espaço social, promovido como a ‘extensão’ dos bairros da ARU. É o desejo e a solvência da demanda o que atualmente possibilita ao capital a geração de sobrelucros extraordinários, e, consequentemente, aos proprietários fundiários desses bairros vizinhos, a apropriação de rendas fundiárias de monopólio. (PAES BARRETO, 2013 p. 160).

Em outra passagem, a autora interroga o que se pode resultar da relação entre a

legislação urbanística e o capital. Esclarece que, no momento em que a atividade capitalista de

produção imobiliária se consolida como forte setor da economia tem-se o início de um ciclo

comandado pelo empresário, subjacente à estruturação do espaço urbano. Desse modo, a autora reconhece “os capitalistas produtores de habitação” como sendo parte determinante “à criação de novas áreas privilegiadas” nas cidades.

A princípio, a primeira conclusão a que se pode considerar, em função dos dados levantados, é que a implantação da “Lei dos Doze Bairros” provocou a expansão imobiliária dos bairros circunvizinhos à ARU, através da recente verticalização dos bairros da Torre,

Madalena, Casa Amarela, Encruzilhada e Rosarinho. Na busca de confirmação dessa premissa,

revelada através de dados quantitativos coletados, foi realizada outra pesquisa, de cunho

qualitativo e centralizada no subsistema composto pelas construtoras. Preliminarmente, essa

nova sondagem envolveria uma abordagem a oito empresas identificadas como construtoras de

representativa atuação na ARU. Porém, alguns acontecimentos contribuíram para reduzir esse

universo.

Um dos passos para realização da pesquisa envolveria a identificação do endereço

domiciliar de cada uma das empresas. Nessa busca, constatou-se que uma delas havia decretado

falência e logo foi descartada. O passo seguinte seria o contato para o agendamento de uma

mesmo após prolongadas explicações, sucessivos apelos e repetida argumentação. Em função

de tal objeção, o universo final ficou composto por cinco empresas.

O foco central da pesquisa de cunho complementar seria confirmar os dados

quantitativos já coletadas, tabulados e devidamente analisados. Assim, as questões levantadas

circulam em torno do desejo de identificar se houve realmente a decisão do empresariado em

transferir a atividade capitalista imobiliária para bairros circundantes à ARU ou então, se houve

outro tipo de contingência ou conexão a provocar o arbítrio.

A localização do mercado de atuação das empresas responde pela relatividade circunstancial do seu interesse comercial. Torna-se necessário conhecer as razões do porque foi registrado a atividade das empresas na ARU. Assim, a identificação desse tipo de localização permite uma orientação mais precisa quando descarta incentivos ocasionais como um momento econômico, referências sazonais ou vantagens temporais. Revelando que não existiu a localização relativa, a pesquisa demonstra precisão ao identificar a vontade, estável e regular, e consequentemente, a decisão do empresariado em se estabelecer na ARU, tornando-se, portanto, referência exata e real do interesse da investigação.

As cinco empresas são genuinamente recifenses e uma delas sempre teve o mercado

produtor composto apenas pela zona norte da cidade, região que contém a ARU. Outra constrói

apenas no Recife. As três restantes têm o comércio mais ampliado sendo: uma que constrói para

a cidade de Caruaru; outra para Jaboatão dos Guararapes e Natal e; finalmente, a última que

além do próprio Recife, como as demais, tem o seu mercado expandido para quatro capitais

nordestinas, sendo elas Salvador, Fortaleza, Natal e Maceió.

A abordagem permitiu fazer referência direta entre as cinco empresas pesquisadas e a

objetiva localização geográfica do seu mercado de produção. Dentre os muitos insights que a

pesquisa possibilitou, um deles demonstra que apenas uma empresa abandonou o mercado na ARU em função da “Lei dos Doze Bairros” e que as demais contingenciaram

circunstancialmente a sua produção, através da migração orbital ou da própria permanência na

ARU. Essa metamorfose pode ser vista como adequação das empresas, seja por adaptação ou

mutação, a qualquer nova regra de mercado, prática habitual da ganância do capital em gerar

mercados ou em conservar as garantias existentes para produzir lucros.

Outra diretriz da pesquisa seria investigar se houve algum outro tipo de interferência, externo à “Lei dos Doze Bairros”, na produção corriqueira dessas construtoras e que indicassem uma expansão de mercado da ARU para áreas circundantes. Assim, foi questionado se, a partir de 1996 e em especial para a cidade do Recife, houve algum momento econômico de influência para expansão ou retração dos investimentos imobiliários. A questão buscava responder se, independentemente da existência ou não da Lei, as empresas teriam algum outro tipo de motivação para expandir sua produção às áreas circundantes à ARU. Como momento econômico entenda-se uma referência a um período de tempo de influência qualquer, o nível de produção e de comercialização imobiliária, visto que a economia é cíclica, ou seja, combina

etapas alternadas de expansão com fases de contração.

Nenhuma das empresas apontou um momento econômico em especial. Por outro lado,

todas são unânimes em reconhecer que o movimento do Complexo Industrial Portuário de

SUAPE tenha sido um forte fator de crescimento para a incorporação imobiliária recifense.

A empresa detectada como a de maior movimento declarou que sempre funcionou em “ordem naturalmente crescente e estável”. As demais, em menções díspares, foram sucedendo muitas afirmações: o nosso maior crescimento foi no período entre os anos de 2010 a 2014,

devido à facilidade dos financiamentos imobiliários; um período muito bom foi até o ano de

2005, de lá para cá houve quedas devido à perda de renda das famílias; o mercado era melhor

até o ano de 2002 porque havia disponibilidade de créditos imobiliários, taxas de juros mais acessíveis e prazos mais alongados.

À exceção de SUAPE, as respostas não remetem a uma explicação com clareza

unânime. Por outro lado, também não indicam a existência de um boom imobiliário que, associado a 2001, ano de implantação da “Lei dos Doze Bairros”, houvesse provocado súbita verticalização pós Lei, dos bairros circundantes à ARU. Ao contrário, as respostas contribuem

para reconhecer a implantação da Lei como a única motivação decisiva para a escolha do

entorno à ARU como uma área circunstancialmente atrativa para a potencial migração do

capital imobiliário.

Quatro empresas afirmaram que, apenas no início, a Lei tenha bloqueado seus

investimentos imobiliários na ARU e apenas uma declarou ter optado pela sua retirada

definitiva da área. As demais admitem que, com o tempo, foram se adaptando ao limite de

gabarito dos edifícios. As respostas se consubstanciaram nas seguintes afirmativas: no começo

escassearam a demanda e a oferta por novos terrenos, mas com o tempo, eles reapareceram;

havíamos submetido muitos projetos à aprovação no sentido de garantir proveitos da Lei antiga,

o que nos garantiu alongar nossa permanência na área; reduzimos o tamanho dos

empreendimentos e diminuímos a área das unidades.

Em complemento, outro ponto importante a ser levantado consistiu em buscar conhecer

quais tipos de adaptações surgiram para a continuidade do investimento imobiliário na ARU.

As quatro empresas que continuaram nesse mercado demonstram uma similaridade

contraditória em suas respostas. Ao mesmo tempo que afirmam que não houve qualquer tipo

de adaptação, deixam escapar que perceberam algumas mudanças projetuais. Numa clara demonstração de salvaguarda procuram transferir a produção do “produto ruim” e a partir desse ângulo são unânimes em afirmar que qualquer prejuízo ficou por conta dos donos dos terrenos

com menor ganho de troca. Assim protegidos, declaram que, sempre por exigência do

proprietário do lote, aceitaram diminuir as áreas das unidades, o repasse dos maiores custos aos