a) nesta etapa, o juiz manda ouvir o autor quanto a eventuais preliminares (art. 337) ou fatos impeditivos, modificativos ou extintivos levantados pelo réu; na hipótese de o réu não apresentar contestação, o juiz determinará ao autor, verificando a inocorrência do efeito da revelia (art. 344, CPC), que especifique as provas que pretenda produzir;
b) no caso de o locatório ter efetuado a purgação da mora, o juiz abrirá oportunidade para o locador se manifestar; se ele alegar que a oferta não é integral, o juiz intimará o requerido para que complete o pagamento; não sendo completado o pagamento, a ação prosseguirá pela diferença (art. 62, III e IV, LI).
do julgamento conforme o estado do processo (arts. 354 a 356, CPC):
Obs.: o juiz deve verificar se ocorre qualquer das hipóteses que possibilitam o julgamento do feito no estado (arts. 354, 355, 485, 487, II e III, CPC), podendo sentenciar total ou parcialmente os pedidos formulados (art. 356, CPC).do saneamento e da organização do processo (art. 357, CPC):
Obs.: não sendo o caso de julgamento conforme o estado do processo, o juiz proferirá decisão de saneamento e organização do processo, resolvendo questões processuais pendentes e delimitando as questões controvertidas, assim como distribuindo o ônus da prova. Se a causa apresentar complexidade em matéria de fato ou de direito, o juiz pode designar audiência para o saneamento do feito. No caso de ser necessária a produção de prova testemunhal, o juiz designará audiência de instrução e julgamento, fixando prazo para que as partes apresentem rol
de testemunhas.
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IX –
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Obs.: nesta audiência, o juiz, após tentar novamente a conciliação, deverá colher o depoimento do perito e dos assistentes técnicos, se houverem, depois, se requerido, o depoimento pessoal das partes (autor primeiro, depois o réu), e proceder com a oitiva das testemunhas eventualmente arroladas (primeiro ouvindo as testemunhas do autor, depois do réu), abrindo, em seguida, oportunidade às partes (autor e réu) para apresentação das alegações finais pelo prazo de 20 (vinte) minutos, prorrogáveis por mais 10 (dez) minutos. Quando a causa apresentar questões complexas de fato ou de direito, o debate oral poderá ser substituído por razões finais escritas, com prazo de 15 (quinze) dias para cada parte.
sentença (art. 366, e arts. 485 a 495, CPC):
Obs.: o juiz poderá proferir a sentença na própria audiência de instrução e julgamento ou no prazo de 30 (trinta) dias.FORO COMPETENTE
A ação de despejo por falta de pagamento deve ser ajuizada no foro da situação do imóvel, conforme previsto no art. 58, II, da Lei no 8.245/91, salvo se outro foro houver sido
eleito no contrato de locação.
QUESTÕES A SEREM RESPONDIDAS PELO LOCADOR
Com escopo de viabilizar o melhor resultado possível para o cliente, o Advogado deve conversar detalhadamente com ele sobre o caso, procurando obter respostas para as seguintes questões, entre outras: como foi feito o contrato de locação (verbal/escrito)? o contrato de locação prevê alguma forma de garantia? quais são as obrigações locatícias do inquilino? quais obrigações estão em atraso? Desde quando? o cliente está disposto a efetuar a caução? (no caso de que seja possível o pedido de liminar) o imóvel possui sublocadores? deseja incluir os fiadores no polo passivo da ação?DOCUMENTOS
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documentos, entre outros: contrato de locação; documento de identidade do locador.PROVAS
A única obrigação do locador é juntar, com a inicial, o contrato de locação que ampara seu pedido.Inexistindo contrato por escrito, o locador pode juntar cópia de comprovantes de pagamentos e protestar pela oitiva de testemunhas, se necessário.
CONTESTAÇÃO
Na ação de despejo por falta de pagamento, a apresentação, pelo autor, de cálculo correto e discriminado do valor do débito, é requisito essencial da petição inicial. Com efeito, a falta dos cálculos ou a incorreção deles pode levar ao indeferimento da petição inicial por inépcia, extinguindo-se o feito sem julgamento de mérito.
Sabendo disso, o inquilino pode, em preliminar, atacar os cálculos, demonstrando a presença de valores não devidos ou excessivos, requerendo a declaração de inépcia da exordial. Observe-se, no entanto, que quando há discordância quanto ao valor do débito, a jurisprudência tem se inclinado no sentido de que o locatário deve depositar em juízo a parte incontroversa se quiser evitar a rescisão do contrato.
No mérito, o inquilino que esteja realmente em mora pode evitar a rescisão do contrato de locação e, obviamente, o despejo, purgando a mora no prazo de 15 (quinze) dias, conforme lhe faculta a lei (art. 62, II, LI). Ressalte-se, no entanto, que essa faculdade só pode ser utilizada uma vez a cada 24 (vinte e quatro) meses.
O leitor poderá encontrar mais informações sobre o tema “contestação”, assim como outros modelos de petição de contestação, no nosso livro Prática de contestação no processo
civil.
VALOR DA CAUSA
Segundo o art. 58, III, da Lei no 8.245/91, na ação de despejo, o valor da causa
corresponderá a 12 (doze) vezes o valor do aluguel, ou seja, se o aluguel for de R$ 300,00 (trezentos reais), o valor da causa será de R$ 3.600,00 (três mil, seiscentos reais) (12 × R$ 300,00).
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DESPESAS
Não constando da petição inicial requerimento de justiça gratuita1 (art. 99, CPC; Lei no1.060/50), o autor, antes de ajuizar a ação, deve proceder ao recolhimento das custas processuais, que, de regra, envolvem a taxa judiciária, o valor devido pela juntada do mandato judicial e as despesas com diligência do Oficial de Justiça. Os valores dessas custas variam de Estado para Estado; o Advogado que tiver dúvida sobre seu montante e forma de recolhimento deve consultar a subseção da OAB em sua comarca.
DICAS
mesmo que a ação de despejo não seja cumulada com cobrança dos aluguéis e acessórios, o autor, caso queira cobrar posteriormente as despesas do processo do fiador, deve requerer a sua “notificação”, a fim de lhe dar ciência do feito;
cumule ou não a ação de despejo com cobrança, o autor deve tomar muito cuidado com os cálculos do débito, a fim de não incluir valores indevidos, tais como: (I) honorários advocatícios, cuja fixação ou não deve ser deixada a cargo do juiz; (II) multa moratória não expressamente prevista no contrato de locação; (III) multa compensatória, que só é devida quando o inquilino pede a rescisão do contrato de locação antes de seu vencimento; (IV) conta de luz, água e telefone, que só podem ser cobradas pelo locador se este comprovar o pagamento prévio das mesmas (sub-rogação legal); (V) imposto predial, sendo o contrato de locação verbal etc.;
de forma geral, o Advogado do locador deve se lembrar de que quanto mais simples forem os cálculos e a própria ação, mais difícil será para o inquilino procrastinar o feito; quando houver sublocatários, esses devem ser notificados do ajuizamento da ação de despejo.
PRIMEIRO MODELO (ação de despejo por falta de pagamento em locação
garantida por fiador)
Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da __ Vara Cível da Comarca de
Mogi das Cruzes, São Paulo.
CPF 000.000.000-00, titular do e-mail agl@gsa.com.br, residente e domiciliada na Rua Santa Mônica, no 00, Jardim Universo, cidade de Mogi das Cruzes-SP, CEP 00000-000, por seu
Advogado que esta subscreve (mandato incluso), com escritório na Rua Francisco Martins, no
00, Centro, Mogi das Cruzes-SP, CEP 00000-000, onde recebe intimações (e-mail:
gediel@gsa.com.br), vem à presença de Vossa Excelência propor ação de despejo por falta de
pagamento, observando-se o procedimento comum, com as alterações da Lei no 8.245/91-LI,
em face de S. H. T. L., brasileira, solteira, vigia, portadora do RG 00.000.000-SSP/SP e do CPF 000.000.000-00, com endereço eletrônico desconhecido, residente e domiciliada na Rua Maestro Augusto Conti, conjunto 000, prédio 0, bloco A, apartamento 00, Vila Mariana, cidade de Mogi das Cruzes-SP, CEP 00000-000, pelos motivos de fato e de direito que a seguir expõe:
1. A autora firmou contrato de locação com a ré no dia 00 de janeiro de 0000, por um período de 12 (doze) meses, com valor locatício inicial de R$ 500,00 (quinhentos reais), com vencimento para todo dia 10 (dez) de cada mês. Ainda segundo os termos do contrato, eventual mora implicaria em multa no valor de 10% (dez por cento) sobre o valor do aluguel, tendo ademais a inquilina assumido a obrigação de pagar o condomínio e imposto predial relativo ao imóvel durante o período de locação.
2. A locatária não vem cumprindo com suas obrigações contratuais, estando em mora com os aluguéis e acessórios vencidos desde julho de 0000. O débito, até o momento, é de R$ 2.820,00 (dois mil, oitocentos e vinte reais), consoante os seguintes cálculos:
Mês Valor Multa Cond./IPTU Total
jul./00 R$ 500,00 R$ 50,00 R$ 100,00 R$ 650,00
ago./00 R$ 500,00 R$ 50,00 R$ 210,00 R$ 760,00
set./00 R$ 500,00 R$ 50,00 R$ 100,00 R$ 650,00
out./00 R$ 500,00 R$ 50,00 R$ 210,00 R$ 760,00