AMECURRENT 704035861.1 30-nov-12 19:52 7. Atividades do emissor
7.1. Descrever sumariamente as atividades desenvolvidas pelo emissor e suas controladas
Nossas principais atividades são as participações em Shopping Centers e a prestação de serviços no segmento de Shopping Centers, que envolve: (i) a administração de Shopping Centers; (ii) a comercialização de espaços de Shopping Centers; e (iii) o planejamento e desenvolvimento de Shopping Centers.
Somos uma empresa full service com atuação em todas as fases de implementação de Shopping Centers, desde o planejamento (estudo de viabilidade do empreendimento), desenvolvimento do projeto, lançamento do Shopping Center, até o gerenciamento de sua estrutura e gestão financeira, comercial, jurídica e operacional.
O mapa abaixo indica a localização dos Shopping Centers nos quais detemos participações e/ou administramos:
PARTICIPAÇÃO EM SHOPPING CENTERS
Focamos nossos investimentos na aquisição e desenvolvimentos de novos Shopping Centers, bem como no aumento da participação e em projetos de expansão nos empreendimentos em que já participamos.
Possuímos participação em 17 Shopping Centers, localizados nas regiões Norte, Nordeste, Centro- Oeste e Sudeste do Brasil. Entre os Shopping Centers que possuímos participação, estão em operação: (i) o Shopping Iguatemi Salvador, (ii) o Via Parque Shopping (o investimento da Aliansce no Via Parque Shopping é realizado através do Fundo de Investimento Imobiliário Via Parque Shopping que, para fins contábeis, é apresentado nas demonstrações financeiras consolidadas como investimento financeiro),
7.1 - Descrição das atividades do emissor e suas controladas
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(iii) o Shopping Grande Rio, (iv) o Boulevard Shopping Campina Grande, (v) o Shopping Taboão, (vi) o Carioca Shopping, (vii) o Shopping Santa Úrsula, (viii) o Santana Parque Shopping, (ix) o Bangu Shopping, (x) o Caxias Shopping, (xi) o Boulevard Shopping Brasília, (xii) Boulevard Shopping Belém, (xiii) o Boulevard Shopping Belo Horizonte; (xiv) o Boulevard Shopping Campos, (xv) o Parque Shopping Belém; (xvi) o Boulevard Shopping Nações Bauru; e (xvii) o Boulevard Shopping Vila Velha. Adicionalmente, possuímos um Shopping Center em desenvolvimento, qual seja, o Parque Shopping Maceió que tem sua inauguração prevista para o terceiro trimestre de 2013, além de uma torre comercial no Boulevard Shopping Belo Horizonte, que também está em desenvolvimento. Possuímos participação na loja C&A do Shopping Carioca, Shopping Iguatemi Salvador, Shopping Grande Rio e do Boulevard Shopping Feira de Santana, assim como num terreno de 5.847 m², vizinho ao Shopping Iguatemi Salvador.
As receitas provenientes de nossas participações em Shopping Centers, calculadas de acordo com nossa participação direta ou indireta em cada empreendimento, representam nossa principal fonte de receita. Podemos identificar essas receitas da seguinte forma: (i) aluguel de espaços comerciais, por meio de contratos com prazo médio de cinco anos; (ii) locação temporária em mall para quiosques e merchandising; (iii) cessão de direitos de uso, relativos à infra-estrutura técnica oferecida pelos Shopping Centers aos lojistas; (iv) exploração de estacionamentos com a cobrança de taxas por período de permanência; e (v) taxa de transferência recebida por ocasião de negociações entre lojistas, envolvendo espaços comerciais.
Dentre as receitas acima mencionadas, a receita de aluguéis de espaços comerciais representa nossa principal fonte de receita, correspondendo ao maior entre: (a) aluguel mínimo contratado, baseado em valores de mercado, pago mensalmente pelo lojista, sendo que no mês de dezembro de cada ano, é considerado o aluguel mínimo em dobro, e (b) aluguel percentual calculado por meio da aplicação de um percentual incidente sobre as vendas mensais do lojista.
Nossa receita de aluguel representou 78,3%, 75,0% e 74,8% da nossa receita operacional líquida nos exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2009, 2010 e 2011, respectivamente, e 73,6% no período de nove meses findo em 30 de setembro de 2012.
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS
As receitas provenientes das nossas atividades de prestação de serviços compreendem: (i) administração de Shopping Centers, (ii) comercialização de espaços de Shopping Centers, e (iii) desenvolvimento de projetos.
Estamos em processo de criação de empresa no grupo que adicionará um novo segmento dentro da atividade de prestação de serviços da Companhia, anteriormente terceirizado: mall & mídia. A Aliansce Mall e Mídia – Intermediação de Locações e Merchandising Ltda. terá por objeto: (i) a intermediação na locação de quiosques e de espaços para fins promocionais e/ou publicitários em shopping centers; e (ii) elaboração e execução de estudos, projetos e planejamento em promoção e merchandising.
A prestação de serviços, além de exercer uma influência estratégica extremamente relevante para nossos negócios com Shopping Centers, representa também uma importante fonte de receita. Esta fonte de receita pode ser identificada das seguintes formas: (i) prestação de serviços de administração de Shopping Centers e respectivos condomínios, por meio das taxa paga pelos empreendedores e lojistas, (ii) prestação de serviços de comercialização de espaços comerciais, em forma de comissão calculada com base nos valores de aluguel e cessão de direitos de uso envolvidos em cada nova locação, e (iii) serviços de planejamento, desenvolvimento e gestão de marketing, normalmente relacionados com novos empreendimentos ou expansões de empreendimentos existentes.
A prestação de serviços de administração de Shopping Centers representou 13,4%, 13,5% e 11,6% da nossa receita operacional líquida nos exercícios sociais encerrados em 31 de dezembro de 2009, 2010
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e 2011, respectivamente, e 11,1% no período de nove meses findo em 30 de setembro de 2012. A seguir descrevemos as principais características destes serviços:
ADMINISTRAÇÃO DE SHOPPING CENTERS
A atividade de administração de Shopping Centers consiste na administração estratégica e das atividades de rotina do Shopping Center, que compreendem a gestão financeira, jurídica, comercial e operacional do empreendimento. Ademais, a atividade de administração também envolve o estudo, planejamento e recomendação de expansões dos empreendimentos. Nossas atividades de administração de Shopping Centers são realizadas por meio de nossas Prestadoras de Serviços de Administração, no entanto, uma parte substancial dos serviços é repassada à empresas especializadas, como limpeza, segurança, entre outros.
No âmbito de nossas atividades de administração, realizamos um planejamento estratégico anual para cada Shopping Center que administramos, a fim de identificar o foco de atuação nos 12 meses subsequentes, por meio da análise da concorrência, pontos fortes e fracos, oportunidades e ameaças, entre outros fatores internos e externos.
Além dos Shopping Centers em que detemos participação, administramos também Shopping Centers de terceiros o que, além de gerar receita adicional, nos possibilita alocar a equipe da Companhia e aumentar a nossa escala. Adicionalmente, acreditamos que a administração de Shopping Centers de terceiros nos dá um conhecimento privilegiado no caso de eventual oportunidade de compra de participação no referido Shopping Center. Administramos, sem deter participação: (i) o Shopping Leblon, localizado na Avenida Afrânio de Melo Franco, 290 – Leblon, Rio de Janeiro - RJ (“Shopping Leblon”), (ii) Floripa Shopping, localizado na Rodovia SC 401, 3116 - Saco Grande, Florianópolis – SC (“Floripa Shopping”), (iii) Boulevard Shopping Feira de Santana, localizado na Avenida João Durval Carneiro, nº 3665, Caseb, Feira de Santana – BA (“Boulevard Shopping Feira de Santana”), (iv) Jequitibá Plaza Shopping, localizado na Avenida Aziz Maron S/N, Itabuna – BA (“Jequitibá Plaza”), (v) Moinhos Shopping, localizado na Rua Olavo Barreto Viana, 36 - Moinhos de Vento, Porto Alegre – RS (“Moinhos Shopping”), (vi) Santa Cruz Shopping, localizado na Rua Felipe Cardoso, 540 - Santa Cruz, Santa Cruz – RJ (“Santa Cruz Shopping”), (vii) Passeio Shopping, localizado na Rua Viúva Dantas, 100 - Campo Grande, Rio de Janeiro – RJ (“Passeio Shopping”), (viii) Continental Shopping, localizado na Avenida Leão Machado, Jaguaré, São Paulo – SP (“Continental Shopping”), (ix) Shopping West Plaza, localizado na Avenida Francisco Matarazzo, s/nº - Água Branca – São Paulo - SP (“Shopping West Plaza”) e (x) Shopping Park Europeu, localizado na Via Expressa Paul Fritz Kuehnrich, 1.600 – Itoupava Norte, Blumenau - SC (“Shopping Park Europeu”). O quadro abaixo fornece as principais informações sobre os dez Shopping Centers de terceiros para os quais prestamos serviços de administração:
Portfólio UF ABL
(m²)
Nº Lojas* (unid.)
Boulevard Shopping Feira de Santana BA 20.994 196
Jequitibá Plaza Shopping BA 22.313 115
Shopping Leblon RJ 23.767 243
Passeio Shopping RJ 7.757 85
Santa Cruz Shopping RJ 4.911 133
Moinhos Shopping RS 9.215 120
Floripa Shopping SC 26.772 164
Park Shopping Europeu SC 27.240 203
Continental Shopping SP 29.580 236
Shopping West Plaza SP 33.749 262
Total Shopping Centers de Terceiros 206.297 1.757
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COMERCIALIZAÇÃO DE ESPAÇOS EM SHOPPING CENTERS
A comercialização de espaços em nossos Shopping Centers engloba a comercialização de lojas, as atividades de Merchandising e a comercialização de espaços de Malls.
Comercialização de Lojas de Shopping Centers
Nossa atividade de comercialização de lojas de Shopping Centers engloba a implementação do Mix de Lojas planejado para cada Shopping Center, por meio da prospecção via corretores de lojas e grandes cadeias do varejo, com a finalidade de promover o alinhamento entre os objetivos da comercialização e a estratégia global de marketing de cada Shopping Center. O processo de comercialização é realizado visando a intermediação entre locador e possíveis locatários.
Atividades de Merchandising e Comercialização de Espaços de Malls
As atividades de Merchandising e de comercialização dos espaços de Malls se dão por meio de painéis publicitários internos e externos, quiosques e stands. Buscamos oferecer aos Shopping Centers oferta de produtos e serviços complementares ao Mix de Lojas. Adicionalmente, nossos clientes utilizam nossos Shopping Centers para lançamentos e testes de novos produtos e serviços, além de realizarem eventos nas áreas internas e nos estacionamentos, aumentando o tráfego e gerando maiores resultados comerciais. Estas atividades são executadas por empresas e/ou profissionais terceirizados.