O Capital Incorporador

Deste ponto em diante, dedicaremos particular atenção ao capital incorporador, uma vez que este atua no espaço urbano e opera transformações, que provocam a valorização do solo.

O capital incorporador pode ser definido como o responsável pela organização do uso do solo urbano, visando a apropriação das rendas fundiárias na forma de lucros. Ao tentar organizar (ou tentar racionalizar) direta ou indiretamente o uso do solo urbano é como se sofresse uma miopia, ou seja, é a mesma endêmica aos outros capitais e que os impedem de evitar as freqüentes crises de subconsumo e/ ou sobre-acumulação. O efeito combinado dos empreendimentos imobiliários, realizados segundo a lógica de valorização pela incorporação raramente, respeita qualquer critério social de eficiência para a planta urbana.

O capital incorporador vale-se apenas das externalidades positivas, as negativas decorrem de problemas como a congestão futura provocada pelo adensamento imobiliário que correm por conta dos mutuários, a degradação ambiental que esse adensamento acarreta, dentre outras. Esta situação é bem ilustrada pelo fato que na promoção de lançamento de determinados empreendimentos imobiliário apela-se para atributos variados no local, como vista

para o verde, rua bucólica, tranqüila, com pouco movimento, baixa densidade, etc. No entanto construído o empreendimento, esses atributos são destruídos. Este processo fica mais transparente quando certa área num certo espaço de tempo é objeto de atuação simultânea de um ou vários incorporadores. Estes são evitados somente por meio de dispendiosos investimentos públicos destinados a manter a valorização imobiliária (ex: obras de ampliação de vias públicas como o metro, o emissário submarino, etc.)107.

No contexto urbano, o espaço é o "locus standi" de substanciais imobilizações financeiras, na forma de capital fixo de longa duração, compondo-se num ambiente construído para a produção e o consumo. O valor do terreno não se compõe somente pelo valor em si, mas também do somatório de todas as benfeitorias, em termos de infra-estrutura, acessibilidade, da rede de serviços públicos e de áreas de lazer, ou seja, dos meios de produção e de consumo providos pelo Poder Público.

Percebe-se ainda que seu preço enquanto esteve retido, dependerá da relação entre valor depreciado do capital fixo ali retido e do capital a se instalar, não dependendo a desvalorização apenas das características físicas, mas, principalmente, das novas oportunidades de uso, ou seja, da rentabilidade que poderá ser alcançada a partir de novos investimentos que podem surgir no entorno como: modificações no mapa de acessibilidade; maior demanda por terrenos, decorrente de uma aceleração na indústria imobiliária; ou por uma queda na taxa de juros que contribui para que o proprietário do terreno negocie o preço do terreno mais elevado, caso as variáveis anteriores permaneçam constantes.

Conclui-se que ao preço do terreno estão agregados ainda as condições da produção do meio ambiente construído, e em especial, o preço da edificação.

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De acordo com Smolka (1987, p.69), as modificações no meio ambiente construído, onde o terreno está localizado em decorrência de investimentos públicos ou privados, se constituem em externalidades e, concorrem para a valorização dos imóveis da área.

Assim sendo, existe uma possibilidade de controlar a valorização fundiária, subordinando o terreno às aplicações de capital na mudança de uso do solo urbano. Quando se admite que o capital privado é em parte responsável pela organização do espaço urbano é lógico admitir que este capital venha paulatinamente recapturar os benefícios do qual o proprietário da terra se apropriou. Essa possibilidade só se aplica quando as condições históricso-institucionais reais reconhece a figura do Incorporador.

O capital incorporador desenvolve o espaço geográfico, organizando os investimentos privados no ambiente construído, em especial aqueles destinados à construção de habitações. Para a realização desses empreendimentos imobiliários, estão envolvidos desde a compra ou aquisição de terrenos até a contratação de firmas de consultoria, projetos, agentes financeiros para as diversas etapas do projeto e os agentes responsáveis pela comercialização final do produto, os imóveis (promotores de vendas etc.).

Segundo esse autor, o capital Incorporador pode ser, ainda, definido como aquele que associa a valorização do capital à articulação dos diversos serviços contratados, partindo-se deste princípio pode-se distinguir a valorização imobiliária a partir de três momentos:

a) A partir da alteração no preço do terreno, ou seja, o valor da aquisição original e o valor de venda ao novo usuário, isto é, o Incorporador;

c) Pelas modificações na estrutura espacial urbana na qual o terreno está inserido.

É preciso considerar, ainda, as possibilidades do capital Incorporador expandir seu espaço de atuação a partir do controle sobre as bases em que as rendas fundiárias são alteradas, isto é, pelo processo de criação de externalidades, que sejam internalizáveis (privatizáveis) de forma cada vez mais integral pelo imóvel (movimento de expansão intensiva).

A atuação do capital incorporador é entendida, então, como aquele que se valoriza ao tentar assumir o controle do processo pelo qual rendas fundiárias são criadas e apropriadas. Para que isso ocorra, o capital Incorporador deve assumir esse processo de forma contraditória. Num primeiro momento, tenta provocar a desvalorização do terreno antes de sua aquisição e num segundo momento, como proprietário do terreno, realiza benfeitorias que promovam a sua valorização.