UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO GRANDE DO NORTE CENTRO DE CIÊNCIAS HUMANAS, LETRAS E ARTES
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO E PESQUISA EM GEOGRAFIA DEPARTAMENTO DE GEOGRAFIA
ÉLIDA THALITA SILVA DE CARVALHO
PROTOVERTICALIZAÇÃO: OS NOVOS PRODUTOS IMOBILIÁRIOS NA REGIÃO ADMINISTRATIVA NORTE DE NATAL-RN
Natal Março - 2019
ÉLIDA THALITA SILVA DE CARVALHO
PROTOVERTICALIZAÇÃO: OS NOVOS PRODUTOS IMOBILIÁRIOS NA REGIÃO ADMINISTRATIVA NORTE DE NATAL-RN
Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia – PPGe, da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, como pré-requisito para obtenção do título de Mestre em Geografia.
Linha de pesquisa: Dinâmica Urbana e Regional.
Orientador: Prof. Dr. Ademir Araújo da Costa
Natal Março – 2019
Universidade Federal do Rio Grande do Norte - UFRN Sistema de Bibliotecas - SISBI
Catalogação de Publicação na Fonte. UFRN - Biblioteca Setorial do Centro de Ciências Humanas, Letras e Artes - CCHLA
Carvalho, Élida Thalita Silva de.
Protoverticalização: os novos produtos imobiliários na Região Administrativa Norte de Natal-RN / Élida Thalita Silva de
Carvalho. - 2019. 193f.: il.
Dissertação (mestrado) - Universidade Federal do Rio Grande do Norte. Centro de Ciências Humanas, Letras e Artes. Programa de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia.
Orientador: Prof. Dr. Ademir Araújo da Costa.
1. Produção do espaço urbano - Dissertação. 2. Região Administrativa Norte de Natal (Rio Grande do Norte) -
Dissertação. 3. Protoverticalização - Dissertação. 4. Agentes Produtores do Espaço - Dissertação. 5. Programas Habitacionais - Dissertação. I. Costa, Ademir Araújo da. II. Título.
RN/UF/BS-CCHLA CDU 911.375.12(813.2) Elaborado por Ana Luísa Lincka de Sousa - CRB-15/748
ÉLIDA THALITA SILVA DE CARVALHO
PROTOVERTICALIZAÇÃO: OS NOVOS PRODUTOS IMOBILIÁRIOS NA REGIÃO ADMINISTRATIVA NORTE DE NATAL-RN
Dissertação apresentada ao Programa de Pós-graduação em Geografia da Universidade Federal do Rio Grande do Norte, como pré-requisito parcial à obtenção do título de Mestre em Geografia.
Defendida em 29/03/2019
Conceito:____________________________
BANCA EXAMINADORA
__________________________________________________________ Prof. Dr. Ademir Araújo da Costa
Programa de Pós-Graduação e Pesquisa em Geografia – PPGE-UFRN Orientador
_________________________________________________________ Prof. Dr. Adauto Gomes Barbosa
Instituto Federal de Pernambuco – IFPE Examinador
__________________________________________________________ Profª. Dra. Sara Raquel Fernandes Queiroz de Medeiros
Programa de Pós-Graduação em Estudos Urbanos e Regionais-PPEUR-UFRN Examinadora
Natal Março – 2019
DEDICATÓRIA
Dedico este trabalho a Deus por ser fonte inesgotável de amor e de fidelidade para comigo. Dedico ainda a meus pais José Erivan e Maria Telma e ao meu esposo Miquéias Rildo por serem fontes de perseverança, paciência, compreensão e amor!
AGRADECIMENTOS
Um trabalho acadêmico é resultado de um esforço coletivo que vai além do pesquisador. Assim, na jornada de dois anos e até a concretização desta pesquisa, muitos foram os desafios, uma vez que se trata de uma árdua tarefa, que, sem a contribuição de algumas pessoas, jamais seria possível ser desenvolvida. Agradeço primeiramente a Deus, por ter me amparado em todos os momentos e por ter colocado pessoas tão especiais para me ajudar. Aos meus pais, José Erivan e Maria Telma; aos meus irmãos, Elaine, Elton, Eduarda e Erison; e aos meus amados sobrinhos, João
Gabriel e João Davi; que são meus maiores tesouros e fonte de inspiração. Obrigada
por entenderem minhas ausências em certos momentos e por apoiar minhas escolhas, as quais me fizeram chegar até aqui.
Agradeço a meu esposo, Miquéias Rildo, por todos os momentos de apoio, compreensão e pelos inestimáveis auxílios no campo. Sem você nada disso seria possível. Ao meu orientador, o Prof. Dr. Ademir Araújo da Costa, pelos ensinamentos, pelas motivações e pelo encorajamento no desenvolver desta pesquisa. Aos colegas do grupo de orientação, Thiago Augusto, Geovany Pachelly, Elisabete
Ferreira, Péricles Alves e Marília Colares, pelas imprescindíveis dicas e pelas
disponibilizações de materiais.
Às professoras que participaram da banca do exame de qualificação desta pesquisa, Dra. Ione Rodrigues e Dra. Sara Medeiros, que, com suas valiosas contribuições, me fizeram construir um trabalho mais sólido e mais crítico, além de não terem medido esforços para me ajudar em diversos momentos em que precisei. Assim, como ao professor Dr. Adauto Barbosa que aceitou participar da avaliação final desta pesquisa.
Aos amigos da turma de mestrado, Alisson Medeiros, Cristóvão Ferreira,
Diogo Bernardino, Elza Edimara, Famara de Souza, Joabio Alekson e Francisco Levy e, em especial, a Silmara Lopes, Denis Rodrigues e Júlia Diniz, pelas trocas de
experiências e momentos de descontração. Ao colega Wellington Clay, pelas orientações e materiais de apoio.
Durante a minha jornada acadêmica, conheci pessoas especiais que tão gentilmente me acolheram desde o tempo da graduação e que hoje considero como amigos além da universidade; são eles: Joyce Clara, Hiram Bayer, Ivaniza Sales,
conversas, por todos os compartilhamentos de conhecimentos, experiências e pelos momentos felizes que ficarão para sempre em minha memória.
Aos companheiros e amigos Marcos Antônio (que gentilmente chamo de
Marquinhos), Aracildo Moura, Vanessa de Cássia, Maria Jaqueline, Denise Saldanha e Bruna Saldanha, pelas tardes de estudo e boas risadas na sala 514.
Agradeço à Secretária Municipal de Habitação, Regularização Fundiária e
Projetos Estruturantes e à Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo de Natal,
pelas entrevistas e pelos dados concedidos tão prontamente. A Eduardo e a Ítalo, da Gerência Executiva de Habitação do RN, pela disposição em ajudar, pelos fornecimentos dos dados e pela gentil entrevista. Ao 3º Ofício de Notas, nas pessoas de
Janilson e Júnior, que trabalham no arquivo e que durante dois meses me ajudaram nas
pesquisas documentais, sempre se mostrando disponíveis e pacientes. A Vlanise, da recepção, e à tabeliã Liane Coelho, que tão gentilmente me receberam.
A todos os proprietários de terrenos, síndicos e moradores dos condomínios estudados, aos corretores e representantes imobiliários que se dispuseram a me receber, conversar e ceder as informações de que necessitava para o desenvolvimento desta pesquisa. À Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior (CAPES), pelo apoio e incentivo financeiro, os quais foram essenciais para a viabilidade deste estudo.
Aos professores desta universidade, que contribuíram de forma direta e indireta na minha vida acadêmica e profissional, em especial ao meu primeiro orientador, o
Prof. Dr. Sebastião Milton Pinheiro da Silva, pela sua perseverança, compreensão e
pelas motivações para além da vida acadêmica, incentivando-me e sempre acreditando no meu potencial.
RESUMO
Esta dissertação versa sobre a produção do espaço urbano na Região Administrativa Norte de Natal-RN a partir da inserção de condomínios verticais que caracterizam o início do processo de verticalização, ou seja, a protoverticalização. Essas novas formas espaciais inseridas na mencionada região administrativa representam uma diferenciação na paisagem e na morfologia urbana local que contribuem para a emergência da cidade e da habitação como mercadorias especiais na produção capitalista que encontrou nesses novos produtos imobiliários um novo nicho econômico. O surgimento dessa tipologia habitacional é resultado das estratégias utilizadas pelo mercado imobiliário, pelo Estado e pelos agentes produtores para se apropriar dos espaços das cidades e para reprodução do seu capital com vistas a obter os lucros e sobrelucros que essas tipologias podem vir a ofertar em bairros e regiões que eram comumente conhecidas como periféricas. Desse modo, objetivamos analisar as transformações socioespaciais ocorridas na morfologia e na paisagem urbana a partir da inserção dessas novas formas espaciais na mencionada região administrativa; estabelecer e interpretar as relações existentes entre os principais programas habitacionais e a produção de moradias na área de estudo; e, por fim, descrever o perfil dos incorporadores e dos consumidores desses empreendimentos verticais. Para tanto, os procedimentos metodológicos adotados neste trabalho consistiram na pesquisa bibliográfica, levantamento de dados primários e secundários em órgãos públicos e privados, pesquisa de campo, entrevistas e aplicação de formulários com proprietários fundiários, incorporadores, promotores imobiliários e representantes de órgãos públicos. A análise das atuações dos agentes produtores na Região Administrativa Norte de Natal com a edificação dos enclaves fortificados expõem importantes mudanças na paisagem e na morfologia urbana por se destacarem em detrimento das demais formas de ocupação, mostrando-nos as tendências dos novos usos do solo ao mesmo tempo em que nos revela a desigualdade, a seletividade e a fragmentação socioespacial, uma vez que essas moradias não têm beneficiado todas as classes sociais como preconizam os programas habitacionais.
Palavras-chave: Produção do espaço urbano. Região Administrativa Norte de
ABSTRACT
This dissertation deals with the production of urban space in the Northern Administrative Region of Natal-RN, starting from the insertion of vertical condominiums that characterize the beginning of the verticalization process, that is, the protoverticalization. These new spatial forms inserted in the mentioned administrative region represent a differentiation in the landscape and the local urban morphology that contribute to the emergence of the city and the housing as special commodities in the capitalist production that found in these new real estate products a new economic niche. The emergence of this housing typology is a result of the strategies used by the real estate market, by the State and by the agents agents to appropriate the spaces of the cities and to reproduce their capital with a view to obtaining the profits and surpluses that these typologies may offer in neighborhoods and regions that were commonly known as peripheral. In this way, we aim to analyze the socio-spatial transformations occurring in the morphology and the urban landscape from the insertion of these new spatial forms in the mentioned administrative region; establish and interpret the relationships between the main housing programs and the production of housing in the study area; and, finally, to describe the profile of the developers and consumers of these vertical ventures. To do so, the methodological procedures adopted in this work consisted of bibliographic research, survey of primary and secondary data in public and private agencies, field research, interviews and application of forms with landowners, developers, real estate developers and representatives of public agencies. The analysis of the activities of the agents producing in the Northern Administrative Region of Natal with the construction of the fortified enclaves expose important changes in the landscape and the urban morphology because they stand out to the detriment of the other forms of occupation, showing us the tendencies of the new uses of the soil to the at the same time as it reveals inequality, selectivity and socio-spatial fragmentation, since these dwellings have not benefited all social classes as housing programs advocate.
Keywords: Urban space production. Northern Administrative Region of Natal-RN.
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
AEIS - Áreas Especiais de Interesse Social
APERN - Associação de Poupança e Empréstimo do Rio Grande do Norte BANDERN - Banco do Estado do Rio Grande do Norte
BNH - Banco Nacional de Habitação CEF- Caixa Econômica Federal
COHAB - Companhia de Habitação Popular
COHAB-RN - Companhia de Habitação Popular do Rio Grande do Norte CPRM - Serviço Geológico do Brasil
DIN - Distrito Industrial de Natal
FAR- Fundo de Arrendamento Residencial FDS - Fundo de Desenvolvimento Social FGTS - Fundo de Garantia por Tempo de Serviço FINSOCIAL - Fundo de Investimento Social
FUNDHAP- Fundação de Habitação Popular GIHAB- Gerência Executiva de Habitação
IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
INOCOOP – Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas Habitacionais
INOCOOP-RN- Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas Habitacionais do Rio Grande do Norte
IPE- Instituto de Previdência dos Servidores do Estado IQV - Índice de Qualidade de Vida
PAC - Programa de Aceleramento do Crescimento PAR – Programa de Arrendamento Residencial PMCMV- Programa Minha Casa, Minha Vida
PROTECH - Programa de Difusão Tecnológica para a Construção de Habitação de Baixo Custo
SC- Subzona de Conservação
SEHARPE- Secretaria Municipal de Habitação, Regularização Fundiária e Projetos Estruturantes
SEMPLA - Secretaria Municipal de Planejamento
SEMURB- Secretaria de Meio Ambiente e Urbanismo de Natal SERFHAU- Serviço Federal de Habitacional e Urbanismo SFH - Sistema Financeiro de Habitação
SP - Subzona de Preservação
SUDENE - Superintendência do Desenvolvimento do Nordeste SUR- SUR- Subzona de Uso Restrito
UERN - Universidade Estadual do Rio Grande do Norte UPA - Unidades de Pronto Atendimento
ZEN- Zona Especial Norte
ZET - Zona Especial de Interesse turístico ZPA- ZPA-Zonas de Proteção Ambiental
LISTA DE FIGURAS
Figura 1- Índice de Qualidade de Vida por bairros de Natal-RN... 52
Figura 2- Empreendimento Residencial Nova Petrópolis... 63
Figura 3 - Macrozoneamento de Natal no ano de 1994... 78
Figura 4- Macrozoneamento da cidade de Natal no ano de 2007 80 Figura 5- O antes e o depois do terreno do Condomínio Spazio Andrier... 104
Figura 6-. Matéria do Jornal Ação Zona Norte em 2008 121 Figura 7- Anúncio do Condomínio Residencial Spazio Andrier 123 Figura 8 – Anúncio da Área de Lazer do Condomínio Residencial Oásis Paradise.... 124
Figura 9 – Anúncio de vendas dos apartamentos do Condomínio Residencial Colinas do Potengi... 125 Figura 10 – Plantas arquitetônicas do Condomínio Residencial Oásis Paradise... 126
Figura 11 – Valores das unidades habitacionais do PAR em 2008... 133
Figura 12 – Anúncio de um apartamento no Condomínio Estuário do Potengi... 135
Figura 13 – Anúncio de venda do Condomínio Residencial Parque Nova Europa... .142
Figura 14 – Cidades atendidas pela MRV Engenharia, com destaque para o estado de Minas Gerais-MG... 147 Figura 15 – Anúncio de vendas dos condomínios Nova América e Spazio Andrier... 150
Figura 16 – Anúncio de vendas dos condomínios Florais do Brasil e Oásis Paradise... 151
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Distribuição da População da Região Administrativa Norte de Natal do ano de 2010 por Faixa Etária... 49 Gráfico 2 – Evolução Populacional da Cidade de Natal 1920 a
1950... 70 Gráfico 3 – Quantidade de Empreendimentos da Região
Administrativa Norte de Natal-RN por ano de entrega... 120 Gráfico 4 – Estado Civil dos Proprietários e Residentes dos
condomínios verticais da Região Administrativa Norte de Natal-RN... 158
LISTA DE IMAGENS
Imagem 1 - Ginásio Nélio Dias, Bairro: Lagoa Azul,
Natal-RN... 55
Imagem 2 – Praça da Paz, bairro Potengi, em janeiro de 2019... 56 Imagem 3 – Vista parcial do Conjunto Habitacional Cidade da
Esperança... 72 Imagem 4 – Edifício Salmar, no bairro da Cidade Alta-Natal-RN... 73
Imagem 5 – Vista da antiga Ponte de Igapó, s.d... 82 Imagem 6 – Estrada da Redinha em 1981 (atual a. Dr. João Medeiros
Filho)... 85
Imagem 7 – Ponte Rodoferroviária Presidente Costa e Silva, s.d... 88 Imagem 8 – Lotes com formatos irregulares interpretados em
fotografias aéreas de 1979... 91
Imagem 9 – Vista do Conjunto Santarém no ano de 1983... 92 Imagem 10 – Avenida Itapetinga em 1983... 93 Imagem 11 (a) – Campus da UERN; 11 (b) – Complexo Cultural de
Todos... 102
Imagem 12 – Terrenos Ociosos no bairro Pajuçara em 2018... 128 Imagem 13 (a;b)- Rua Hiroshi Ienaga, bairro Pajuçara em 2018... 144
LISTA DE MAPAS
Mapa 1- Localização da Região Administrativa Norte de Natal-RN... 46
Mapa 2- Distribuição de Rendimento por bairros da Região Administrativa Norte de Natal-RN.. 50
Mapa 3- Distribuição das instituições escolares da Região Administrativa Norte de Natal em 2017... 54 Mapa 4- Principais vias da Região Administrativa Norte de Natal-RN... 58
Mapa 5- Áreas de Interesse Social e Zonas de Proteção Ambiental da Região Administrativa Norte de Natal-RN... 60 Mapa 6- Proposta de Zoneamento da ZPA 8... 62
Mapa 7- Limite de Gabarito ZPA 8– Setor A... 65
Mapa 8- Sobreposição Áreas de Proteção Integral e Zoneamento SEMURB/IBAM – ZPA 9... 67
Mapa 9- Bairro por Região Administrativa de Natal-RN... 76
Mapa 10- Localização do Cemitério dos ingleses (s.d.), Redinha, Natal-RN... 84
Mapa 11- Localização dos Conjuntos Habitacionais na Região Administrativa Norte de Natal-RN 94 Mapa 12- Localização dos condomínios verticais na Região Administrativa Norte de Natal-RN, 2018... 97 Mapa 13- Localização dos principais estabelecimentos comerciais da Região Administrativa Norte de Natal-RN... 108 Mapa 14- Uso e ocupação no entorno dos condomínios verticais da Região Administrativa Norte de Natal-RN... 153 Mapa 15 (a)- Origem e Destino dos moradores dos condomínios verticais East Park e North Park... 166 Mapa 15
(b)- Origem e Destino dos moradores dos condomínios verticais Nova Europa e Nova Aurora...
167 Mapa 15
(c)- Origem e Destino dos moradores dos condomínios verticais do Florais do Brasil e Oásis...
168 Mapa 15
(d)- Origem e Destino dos moradores dos condomínios verticais do Riverside e do Spazio Andrier...
169 Mapa 15
(e) Origem e Destino dos moradores dos condomínios verticais do Colinas do Potengi e do Estuário do Potengi...
LISTA DE QUADROS
Quadro 1- Condomínios Verticais da Região Administrativa Norte de Natal-RN em
2018... 119
Quadro 2- Caracterização dos condomínios verticais da Região Administrativa Norte de Natal-RN...
127 Quadro 3- Empresas atuantes na produção dos empreendimentos verticais da Região
Administrativa Norte... 146 Quadro 4- Profissões/ocupações dos Residentes dos condomínios verticais... 161
LISTA DE TABELAS
Tabela 1- População das Regiões Administrativas de Natal-RN em 2017...
47
Tabela 2- População dos bairros da Região Administrativa Norte de Natal entre os anos 2000 e 2010...
48
Tabela 3- – Loteamentos registrados e não registrados por Região
Administrativa de Natal em
2016... 95 Tabela 4- Rendimentos Mensais dos moradores e/ou proprietários residentes
dos condomínios verticais da Região Norte de Natal-RN...
159 Tabela 5- Motivo da escolha do imóvel... 163 Tabela 6- Locais de origem dos proprietários/residentes dos condomínios da
Região Administrativa Norte de Natal-RN...
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO...19 2 (RE)PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO: ASPECTOS TEÓRICO-CONCEITUAIS ...24
2.1 O ESPAÇO URBANO E A SUA (RE)PRODUÇÃO NA SOCIEDADE
CAPITALISTA ... 24
2.1.1 Os Agentes Produtores do Espaço Urbano ... 28
2.2 A PAISAGEM E A MORFOLOGIA URBANA COMO MANIFESTAÇÃO DA “ORDEM” E DO “CAOS” DO ESPAÇO URBANO ... 35 2.3 CONSIDERAÇÕES ACERCA DA HABITAÇÃO COMO UMA
MERCADORIA ESPECIAL ... 39
3 REGIÃO ADMINISTRATIVA NORTE DE NATAL: FORMAÇÃO E TRANSFORMAÇÃO DO SEU ESPAÇO URBANO...44
3.1 ASPECTOS GERAIS DA REGIÃO ADMINISTRATIVA NORTE DE NATAL ... 46
3.1.1 Aspectos Populacionais ... 47 3.1.2 Equipamentos Urbanos e a Mobilidade Urbana ... 53 3.1.3 Áreas ambientais e socialmente frágeis da Região Administrativa Norte de Natal-RN ... 59
3.2 O DESENVOLVIMENTO URBANO E A PRODUÇÃO DO ESPAÇO DA CIDADE DE NATAL ... 69 3.3 REGIÃO ADMINISTRATIVA NORTE DE NATAL: FORMAÇÃO E
TRANSFORMAÇÃO DO SEU ESPAÇO URBANO ... 82
3.3.1 O parcelamento do solo, os conjuntos habitacionais e o surgimento dos loteamentos com moradias autoconstruídas ... 86
3.2.4 Metamorfoses espaciais e a Dinâmica Urbana da Região Administrativa Norte de Natal-RN ... 98
4 CONDOMINÍOS VERTICAIS: UM NOVO PADRÃO SOCIOESPACIAL NA
REGIÃO ADMINISTRATIVA NORTE DE
NATAL-RN...110
4.1 OS CONDOMÍNIOS VERTICAIS COMO HABITAÇÃO SOCIAL DE
MERCADO ... 112 4.2 OS “NOVOS PRODUTOS IMOBILIÁRIOS” DA REGIÃO
ADMINISTRATIVA NORTE DE NATAL ... 118 4.3 OS AGENTES PRODUTORES DO ESPAÇO URBANO DA REGIÃO
ADMINISTRATIVA NORTE DE NATAL-RN ... 130
4.3.1 Estado e capital imobiliário: O Programa de Arrendamento Residencial (PAR) ... 131
4.3.2 Estado e capital imobiliário: o Programa Minha Casa Minha Vida ... 136
4.3.3 Atuação das Construtoras e Incorporadoras na Região Administrativa Norte de Natal-RN ... 145
4.4 O PERFIL DA POPULAÇÃO RESIDENTE DOS CONDOMÍNIOS VERTICAIS ... 156
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS...173
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS...178
APÊNDICES...189
APÊNDICE A- TABELAS DE DADOS OBTIDOS NO 3º OFÍCIO DE NOTAS ... 190
APÊNDICE B-FORMULÁRIO APLICADO COM A POPULAÇÃO MORADORA DOS CONDOMÍNIOS VERTICAIS ... 191
APÊNDICE C-FORMULÁRIO APLICADO COM OS CORRETORES DOS CONDOMÍNIOS VERTICAIS ... 193
19
1 INTRODUÇÃO
O espaço geográfico enquanto objeto de estudo da ciência geográfica pode ser compreendido como um conjunto complexo de sistemas de objetos e sistemas de ações que estão relacionados de forma indissociável (SANTOS, 2006). Diante disso, apreender a produção desse espaço requer uma análise das relações sociais, dos fatores, dos conflitos, dos mais diversos tipos de interesses e da atuação de diversos agentes sociais que participam desse processo complexo. Esses agentes produtores do espaço materializam os processos sociais na forma de ambiente construído, independente da tipologia local (urbano/rural) na qual estão inseridos, fazendo com que o solo e suas benfeitorias sejam tratados como mercadorias na economia capitalista contemporânea.
Assim, a produção do espaço não ocorre de forma homogênea em toda a cidade. Portanto, analisar esse processo requer uma investigação acerca dos fenômenos que estão relacionados a essas transformações. Entre os elementos da cidade que influenciam na organização do espaço, está a habitação, uma vez que não podemos viver e construir nossas relações sociais sem ocupar e consequentemente produzir um espaço. Entretanto, a moradia, apesar de ser uma necessidade imprescindível para o ser humano, também é uma mercadoria de alto interesse de agentes sociais, que, por meio do processo capitalista e das ações do Estado, criam instrumentos que favorecem determinados segmentos sociais em detrimento de outros, resultando em uma ocupação diferenciada do espaço urbano.
Nesse contexto, analisando o processo histórico de produção e expansão urbana do município de Natal, capital do estado do Rio Grande do Norte, verifica-se a forte influência do mercado imobiliário e das ações do Estado que culminaram em ações diferenciadas entre as regiões administrativas da cidade, fazendo com que algumas áreas fossem mais valorizadas em detrimento de outras. Evidencia-se que, nas últimas décadas do século XX e início do século XXI, as formas de uso e ocupação da terra dessas áreas têm se modificado por meio de uma produção capitalista calcada na emergência da cidade como negócio que encontrou nos novos produtos imobiliários um novo nicho econômico.
Assim, o presente trabalho pretende alargar o conhecimento sobre a produção do espaço na Região Administrativa Norte de Natal1 a partir da inserção de condomínios verticais. Essa região administrativa, que até então era constituída de conjuntos
20 residenciais de casas e loteamentos destinados para a população com menor poder aquisitivo, tem se transformado em uma nova frente de valorização imobiliária com as novas formas de moradias. Dessa forma, para o desenvolvimento da presente pesquisa, optamos por estudar 12 condomínios verticais que foram e estão sendo instalados na área de estudo e que representam novos espaços residenciais, diferenciando-se das habitações que deram origem à mencionada região.
Os condomínios já construídos e que serão estudados são: Condomínio Residencial Florais do Brasil, Condomínio Residencial Parque Nova Europa, Condomínio Residencial East Park, Condomínio Residencial North Park, Condomínio Residencial Nova Aurora, Condomínio Residencial Estuário do Rio Potengi, Condomínio Residencial Riverside, Condomínio Residencial Colinas do Potengi, Condomínio Residencial Spazio Andrier e Condomínio Residencial Nova América. Os condomínios que estão em fase de construção e que também participaram deste estudo são: Condomínio Oásis Paradise e Condomínio Residencial Morar Bem Pajuçara.
Para tanto, buscamos analisar algumas políticas sociais no período pós-redemocratização, adotando como recorte temporal deste trabalho o período de 2005 a 2018, tendo em vista o ano da entrega do primeiro empreendimento vertical da parte norte da cidade de Natal. Essas novas formas espaciais produzidas no formato de condomínios verticais representam a chegada da verticalização nessa parte da cidade (Região Administrativa Norte), expondo uma diferenciação na paisagem e na morfologia urbana local e uma apropriação residencial desigual.
Portanto, para esta pesquisa, adotamos o conceito de protoverticalização (SILVA, 2002; ACOSTA 2014) por se tratar da gênese do processo de verticalização que marca o espraiamento dessa tipologia na parte norte da cidade de Natal. Ressalta-se que, embora a produção dos empreendimentos verticais no espaço urbano não seja algo recente, os fatos que merecem atenção são o crescimento na tendência da produção desses espaços murados em áreas periféricas e o aumento do interesse da população pela aquisição desses tipos de imóveis, principalmente no atual momento em que a insegurança urbana é um dos principais fatores da escolha desta tipologia.
Diante disso, constatamos que a intensificação das construções de condomínios verticais tem contribuído para aquecer o mercado imobiliário na Região Administrativa Norte de Natal, principalmente após a inserção de equipamentos público-privados (a exemplo de grandes redes de supermercado, shoppings e universidades) a partir do ano de 2007 e com a criação do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV) no ano de
21 2009. Esses fatores vêm contribuindo para alterar as relações socioespaciais, de forma que o espaço urbano na mencionada região administrativa vem sendo (re)produzido a partir da atuação de diferentes agentes produtores do espaço.
Nessa perspectiva, partindo do pressuposto de que o espaço que está sendo produzido e o processo de transformação da paisagem e da morfologia urbana estão relacionados de forma indissociável com a atuação dos agentes sociais a partir da nova tipologia habitacional na parte norte da cidade de Natal, o questionamento central que embasa este trabalho é: como tem se processado a produção do espaço urbano na Região Administrativa Norte de Natal, a partir da emergência dos condomínios verticais?.
Assim, com o intuito de responder a esse questionamento central de pesquisa, elencamos os seguintes questionamentos secundários: a) quais foram as transformações na morfologia e na paisagem urbana da Região Administrativa Norte de Natal a partir da inserção das novas formas espaciais entre os anos de 2005 e 2018?; b) de que forma os programas habitacionais têm contribuído na (re)produção do espaço urbano da área de estudo?; c) qual o perfil dos agentes produtores e dos consumidores desses empreendimentos?
Desse modo, o objetivo geral deste trabalho é analisar o processo de (re)produção do espaço urbano na Região Administrativa Norte de Natal a partir dos condomínios verticais. E, com a intenção de alcançar o objetivo principal, delineamos os seguintes objetivos específicos: a) analisar as transformações socioespaciais ocorridas na morfologia e na paisagem urbana a partir da inserção das novas formas espaciais; b) estabelecer as relações existentes entre os principais programas habitacionais e a produção de moradias na área de estudo; c) descrever o perfil dos incorporadores e dos consumidores dos empreendimentos verticais.
A relevância desta pesquisa se insere na familiaridade da autora com a área de estudo, haja vista ser o seu local de residência e vivência, tornando-se assim possível acompanhar com mais intensidade o processo de transformação da paisagem e da morfologia urbana que vem alterando a tipologia no uso e ocupação da terra. Além do quê, constatamos que há uma escassez de pesquisa sobre a Região Administrativa Norte de Natal com relação à temática de mercado imobiliário e de espaços residenciais fechados, tendo em vista que, como mencionado anteriormente, esse processo é algo recente. Com isso, a realização desta pesquisa busca produzir conhecimentos que
22 possam servir de subsídios para a compreensão dos fenômenos socioespaciais da área de estudo e contribuir para as discussões teórico-empíricas que envolvem essa temática.
Para tanto, por compreender a cidade como um produto histórico e social em que a sociedade se apropria do espaço, reproduzindo de modo contínuo as relações intrínsecas a ela por meio das distintas práticas sociais, que espacialmente se configuram pela relação dialética sociedade/espaço, construída em diferentes momentos, nesta pesquisa, utilizaremos a teoria da produção do espaço do filósofo Henry Lefebvre. Esse autor tem influenciado geógrafos com a sua teoria, na perspectiva em que considera que a produção do espaço urbano não se limita somente à produção de coisas (materiais), como também à reprodução de relações sociais, bem como à apreensão da reprodução do espaço social como uma necessidade do modo de produção capitalista que acontece no ambiente construído.
Dessa maneira, para realização desta pesquisa, desenvolvemos atividades tanto de cunho teórico quanto empírico, adotando como método de pesquisa o dialético por compreender que, na sociedade e na cidade, as coisas não são estáticas, fixas e/ou isoladas, mas constituem um conjunto de processos que estão em permanente transformação, haja vista que tanto a natureza quanto a sociedade são compostas de elementos e de fenômenos conectados entre si, condicionando-se reciprocamente (MARCONI; LAKATOS, 2010). No que se refere aos procedimentos metodológicos adotados para a execução desta pesquisa, optamos por descrevê-los no início de cada capítulo para que o leitor tenha compreensão de quais trajetórias metodológicas percorremos para atingirmos os objetivos propostos.
Nesse sentido, como forma de sistematizar os conhecimentos sobre o objeto de pesquisa e a problemática em questão, esta dissertação está estruturada em cinco capítulos, sendo o primeiro capítulo destinado a esta introdução, na qual apresentamos a problemática da pesquisa, os objetivos, a justificativa, a teoria adotada e o método.
O segundo capítulo tem como finalidade apresentar os principais conceitos e a fundamentação teórica na qual embasamos a nossa pesquisa.
O terceiro capítulo aborda de forma sucinta a história da produção do espaço e expansão urbana de Natal, buscando expor os principais fatos que influenciaram esta produção da cidade e consequentemente da Região Administrativa Norte, expondo também as principais transformações da mencionada região administrativa e sua atual configuração socioespacial com a inserção dos condomínios verticais e dos estabelecimentos econômicos.
23 O quarto capítulo expõe os condomínios verticais sob a perspectiva da habitação social de mercado, analisa a atuação dos agentes sociais na produção dessas moradias, caracteriza esses novos produtos imobiliários e expõe o perfil dos incorporadores e dos consumidores desses empreendimentos.
Por fim, o quinto capítulo corresponde às considerações finais desta pesquisa, enfatizando a importância de estudos relacionados à temática da habitação social e dos agentes produtores do espaço.
24
2 (RE)PRODUÇÃO DO ESPAÇO URBANO: ASPECTOS TEÓRICO-CONCEITUAIS
[...] A cidade na sua origem não é por excelência o lugar de produção, mas o da dominação. (SPOSITO, 2017, p.17).
Neste capítulo, objetivamos expor a teoria e os principais conceitos que permeiam a discussão da questão urbana com foco na (re)produção do espaço urbano na cidade contemporânea. Esta análise teórica fornece subsídios para compreender e dissertar como ocorre esse processo a partir da habitação que está representada na Região Administrativa Norte de Natal como empreendimentos verticais. Essas novas formas espaciais são mercadorias especiais e envolvem preliminares considerações sobre como o espaço urbano está sendo estruturado e organizado no processo de acumulação do capital, tornando-se uma mercadoria para os seus agentes produtores, que pode ser evidenciada na paisagem e na morfologia urbana da cidade. Para tanto, a metodologia adotada neste capítulo consistiu na realização da pesquisa secundária, especificamente com a pesquisa bibliográfica que permitiu a construção do embasamento teórico.
2.1 O ESPAÇO URBANO E A SUA (RE)PRODUÇÃO NA SOCIEDADE CAPITALISTA
O estudo da produção do espaço baseia-se na teoria do filósofo e sociólogo Henry Lefebvre. Em sua obra “A Produção do Espaço”, Lefebvre se dedicou a refletir sobre o urbano, considerando que o espaço é uma produção da sociedade que envolve as relações sociais e a produção de coisas, ou seja, o espaço social como sendo o lócus central e primordial para o desenvolvimento dessas relações que se refletem em manifestações de conflitos e contradições da sociedade. Portanto,
o espaço (social) não é uma coisa entre as coisas, um produto qualquer entre os produtos; ele engloba as coisas produzidas, ele compreende suas relações em sua coexistência e sua simultaneidade: ordem (relativa) e/ou desordem (relativa). Ele resulta de uma seqüência e de um conjunto de operações, e não pode se reduzir a um simples objeto (LEFEBVRE, 2006, p. 113).
Nesse sentido, não podemos pensar somente no processo de produção lato sensu, que seria o processo da reprodução do humano (relações sociais), nem apenas na forma
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stricto sensu, que se referiria apenas ao processo de produção de objetos, mas a partir do
contexto no qual as relações capitalistas perpetuam nas dimensões da vida social. Na obra “O espaço urbano”, Corrêa (1989) define esse espaço como simultaneamente fragmentado e articulado, onde cada parte mantém relações com as demais, sendo então reflexo da sociedade capitalista que espelha as ações no presente, como também as que se realizaram em tempos pretéritos e que estão impressas nas formas espaciais, constituindo, pois, a materialização das intencionalidades sociais.
O espaço urbano é, assim, produto da concretização das relações sociais e da formação capitalista do espaço que se realizam por meio de diferentes usos da terra justapostos entre si. Tais usos definem áreas como sendo o centro, o local de concentração de atividades comerciais, áreas de lazer, entre outros usos, que se organizam/coexistem na cidade. Dessa forma, compreendemos que o espaço urbano é uma condição necessária ao modo de produção capitalista, ou seja, o espaço torna-se um instrumento intencionalmente manipulado, cuja representação está sempre a serviço de alguma estratégia vinculada à reprodução da força de trabalho, tratando-se não apenas de uma estrutura física ou uma simples mercadoria, mas de um instrumento político por meio do qual o Estado atua, favorecendo determinados segmentos (PINHEIRO, 2011).
Para a compreensão acerca da (re)produção do espaço urbano, se faz pertinente distinguir os conceitos de “urbano” e “cidade”. Esses conceitos, apesar de distintos, têm uma relação indissociável, sendo a cidade uma forma espacial produzida socialmente, que mantém sempre relações com a sociedade no seu conjunto, com sua composição, seu funcionamento e seus elementos. Portanto, ela muda quando a sociedade muda, haja vista que a cidade é “a projeção da sociedade sobre um local” (LEFEBVRE, 2001, p. 56). Por sua vez, o espaço denominado urbano, não se refere a uma materialidade física, mas ao conjunto de manifestações que pode ser considerado como um modo de produzir, um modo de consumir, pensar, sentir, enfim, um modo de vida (CARLOS, 1994) que se impõe em escala mundial a partir do duplo processo de implosão-explosão da cidade (ARAÚJO, 2012).
Dessa forma, a análise da cidade considerada como um espaço urbano possui características que permite assim analisá-la, tais como estrutura social, processos e formas urbanas que demonstram que o espaço produzido é susceptível a novas modificações pela sociedade. Nessa perspectiva, Morais e Costa (2014, p. 239) afirmaram que “[...] o espaço produzido é usado para (re)fazer estruturas e para
26 (re)construir a sociedade, desse modo surge também o termo (re)produção do espaço”, pois é nele que ocorrem as atividades, a (re)produção das coisas e das relações sociais.
Tais características evidenciam que a cidade é um espaço produzido pelos agentes sociais, que abarca diferentes dimensões e que está interligado às relações sociais que vão se modificando ao longo do tempo. Carlos (2007, p. 11) afirma que
A cidade enquanto construção humana é um produto histórico-social e nesta dimensão aparece como trabalho materializado, acumulado ao longo do processo histórico de uma série de gerações. Expressão e significação da vida humana, obra e produto, processo histórico cumulativo, a cidade contém e revela ações passadas, ao mesmo tempo em que o futuro, que se constrói nas tramas do presente – o que nos coloca diante da impossibilidade de pensar a cidade separada da sociedade e do momento histórico analisado.
A cidade permite o encontro entre o passado e o presente, resultando em esforços e trabalhos realizados em tempos pretéritos que, porém, se materializam na atualidade através da paisagem. É nela também que as diferenças são expostas mais visivelmente, pois, mesmo sendo um espaço de possibilidades, nem todos os indivíduos desfrutam da mesma forma ou têm condições plenas para usufruírem o que a cidade pode oferecer (CARLOS, 2007).
Decorrente dessa apropriação desigual, a cidade e consequentemente o espaço urbano possuem cada vez mais importância para a reprodução e acumulação do capital, que busca obter lucros a partir da apropriação desses espaços, haja vista que a cidade é o lugar onde se reúnem as melhores condições para o desenvolvimento do capitalismo (SPOSITO, 2017). Os agentes produtores do espaço buscam assim apropriar-se deste, de modo que lhe favoreça vantagens econômicas instantaneamente ou futuramente, principalmente quando ele é utilizado como meio de produção para geração de mais valia, sendo, nesse sentido, consumido produtivamente como uma mercadoria.
Entre as mais diversas formas de obter estratégias de acumulação capitalista e de apropriação do espaço produzido, temos os empreendimentos imobiliários que estão presentes em diferentes formatos na cidade, a exemplo dos condomínios fechados. Ao abordar a atuação do capitalismo na produção e no consumo do espaço pelo setor imobiliário, Lefebvre (2002, p. 143) argumenta que
[...] o capitalismo parece esgotar-se. Ele encontrou um novo alento na conquista do espaço, em termos triviais na especulação imobiliária, nas grandes obras (dentro e fora das cidades), na compra e venda do espaço. [...] Esse é o caminho (imprevisto) da socialização das forças produtivas, da própria produção do espaço [...]. A estratégia vai mais longe que a simples venda, pedaço por pedaço, do espaço. Ela não só faz o espaço entrar na produção da mais valia; ela visa a uma reorganização completa da produção subordinada aos centros de informação e decisão.
27 Percebemos assim que o espaço é produzido seguindo a lógica capitalista que serve como condição geral da realização do processo de reprodução do capital, mas também fruto de contradições emergentes das necessidades da sociedade. Esses fatores de apropriação desigual podem vir a originar a segregação urbana e a autossegregação nos espaços. Sobre a segregação urbana, Castells (1983, p. 210) a define como “a organização do espaço em zonas de forte homogeneidade social interna e com intensa disparidade social entre elas, sendo que esta disparidade compreendida não só em termos de diferença, como também de hierarquia”. Já a autossegregação está vinculada à opção do indivíduo em buscar em si a autonomia e a pretensão de criar um espaço ideal de vida em comunidade (VIEIRA, 2008).
Para Vasconcelos Filho (2003, p. 107),
[...]os processos de segregação e fragmentação, nos remetem a questões oportunamente criadas nas relações sócio-espaciais e que também passam a caracterizar na origem o que se entende por espaço urbano. Estamos nos referindo aos processos de desigualdade e exclusão. Estes compõem igualmente o conteúdo do espaço urbano e são, todavia, reproduzidos constantemente. Desse modo, a palavra segregação é entendida como ato ou ação de por à margem, marginalizar ou ainda afastar-se de algo. Já o processo de fragmentação estaria relacionado a dividir, fragmentar. Como se pode observar, os dois conceitos são muito parecidos, guardando estreitas relações.
Nas palavras de Mendes; Schmidt (2009, p. 83): “Esses e outros fatores emergentes no espaço urbano promovem o desenvolvimento de um estilo de vida individualista e de separação, em que se busca universalizar os modos de vida a partir da melhor disponibilidade de renda e no poder de transformação da paisagem urbana [...]”. Assim, o setor imobiliário demonstra que o espaço passa a ser vendido em pedaços a partir de operações que se realizam através do mercado, tornando-se dessa forma uma verdadeira mercadoria.
É importante destacar que nessa mercadoria se fundem os mais diversos interesses do capital, do Estado e dos indivíduos que buscam de uma forma ou de outra se apropriar do solo urbano para obter algum excedente. Ao discorrer sobre a terra
urbana como mercadoria no sistema capitalista de produção, Rodrigues (1997, p. 17) ressalta que
a terra é uma mercadoria que tem preço, que é vendida no mercado, e que não é reproduzível, ou seja, tem um preço que independe de sua produção. É uma mercadoria sem valor, no sentido de que seu preço não é definido pelo trabalho na sua produção, mas pelo estatuto jurídico da propriedade da terra, pela capacidade de pagar dos seus possíveis compradores.
28 Enquanto mercadoria que tem preço elevado, o solo urbano torna-se acessível apenas a uma parcela da população que possui rendimentos suficientes para obter o título de propriedade privada; consequentemente, a moradia torna-se também um bem seletivo, tendo em vista que o solo é o elemento essencial para a edificação da habitação.
Na cidade contemporânea, as transições de ocupação do solo urbano pelo mercado imobiliário têm feito com que locais antes sem valor para o capital passem a ser observados como uma nova frente de valorização, ocasionando a (re)produção dos espaços. Nessa conjuntura, para analisar a reprodução da cidade se faz necessário compreender o seu processo histórico, tendo em vista que o homem não é apenas um sujeito passivo, inserido em um espaço edificado, mas um agente ativo na sua construção, mostrando que o espaço social é produzido por diferentes grupos sociais e que, colocado no plano da prática socioespacial, evidencia o processo de reprodução das relações sociais no espaço-tempo de formas diferenciadas.
Tais distinções demonstram que o espaço urbano possui uma dimensão simbólica que é variável, sendo fragmentado e articulado, reflexo e condicionante social em um conjunto de símbolos e campo de lutas materializadas nas formas espaciais através do tempo e engendradas por agentes que produzem e consomem o espaço (CORRÊA, 1989). Nessa perspectiva, pretendemos analisar a (re)produção do espaço urbano da Região Administrativa Norte de Natal a partir das novas formas espaciais, que são ao mesmo tempo manifestação e condição do estágio de desenvolvimento das forças produtivas sob o capitalismo (SPOSITO, 2017, p. 17).
Sendo assim, para refletir sobre a (re)produção do espaço urbano da periferia norte de Natal, é necessário considerar o modo de atuação dos agentes envolvidos, que estruturam e remodelam o espaço a partir de suas decisões, da criação de novos produtos imobiliários e da sua busca por lucratividade/rentabilidade.
2.1.1 Os Agentes Produtores do Espaço Urbano
Os estudos sobre os agentes sociais que atuam na cidade têm origem na sociologia, valendo destaque para Max Weber e William Form. Este último foi um dos primeiros autores a escrever um artigo, no ano de 1954, sobre os grupos e organizações que agem no mercado urbano; no entanto, ele não denominou os indivíduos como
29 agentes ou atores, mas, na identificação do seu trabalho, classificou-os como os mesmos grupos sociais estudados na atualidade. Vale registrar que, na extensa literatura sobre a historicidade do termo “agente social”, destacamos ainda Christian Topalov pelo uso da noção de “agente” no seu clássico Les Promoteurs immobiliers”, em 1974, e Pierre Bourdieu, quando em seu artigo “La mort saisit le vif”, em 1980, também faz menção sobre a noção de “agente” social (VASCONCELOS, 2017).
Na ciência geográfica, Jean Bastié estudou em sua tese de doutorado, publicada em 1964, a periferia sul de Paris. Em três capítulos do seu trabalho, esse autor destacou os produtos dos agentes sociais, que foram: primeiro, a propriedade fundiária e a situação da agricultura; segundo, os loteamentos, demonstrando a atuação dos promotores imobiliários; terceiro, os grandes conjuntos habitacionais. Um dos primeiros autores a utilizar a noção e a denominação de agentes da produção do espaço foi Horácio Capel, em seu artigo sobre o desenvolvimento do sistema capitalista na Espanha, datado de 1974, em que os define como os proprietários dos meios de produção, os proprietários do solo, os promotores imobiliários, as empresas de construção e os organismos públicos. Esses seriam os responsáveis por propiciar diferentes estratégias para o desenvolvimento urbano na Espanha.
Nos estudos da geografia brasileira, um dos primeiros artigos que abordou os agentes sociais foi de autoria de Luis Cavalcanti da Cunha Bahiana, intitulado “Agentes
modeladores e uso do solo urbano”, publicado em 1978. Destacamos ainda duas
importantes contribuições da ciência geográfica brasileira acerca do assunto em pauta, ambas de 1989: a tese de Maria Adélia de Souza sobre a verticalização das cidades, com destaque para São Paulo, que discute os agentes produtores do espaço desse processo; e o livro “O espaço urbano”, de Roberto Lobato Corrêa, que traz importantes contribuições sobre esse espaço e os agentes sociais que o produzem.
O geógrafo Milton Santos, em sua obra “A Natureza do Espaço”, ao se reportar sobre a definição do espaço geográfico enquanto “conjunto indissociável de sistemas de objetos e sistemas de ações” (SANTOS, 2006, p. 12), trata os sistemas de ações enquanto um processo e traz a denominação de atores para o homem, ao afirmar que é necessário “distinguir entre os atores que decidem e os outros” (SANTOS, 2006, p. 51). No entanto, nessa mesma obra, o referido autor, ao retratar sobre o tempo na divisão do trabalho, também utiliza o termo “agente” para fazer referência ao homem, quando assevera que “[...] cada divisão do trabalho cria um tempo seu próprio, diferente do tempo anterior. Isso, também, é muito geral, pois esse ‘tempo’ acaba por ser abstrato,
30 apenas ganhando concretude com a sua interpretação, na vida ativa, pelos diversos agentes sociais” (SANTOS, 2006, p. 89).
Apreende-se que, para Milton Santos, os termos “agentes” e “atores” aparecem como sinônimos; porém, Vasconcelos (2017, p. 92) considera que a noção de agente é mais adequada aos estudos da ciência geográfica sobre a produção do espaço e conclui que:
[...] o uso da noção de agentes sociais parece ser bastante rico para o entendimento das cidades brasileiras, na medida em que “agentes” não capitalistas podem ser incluídos nas análises, o que permite, entre outras possibilidades, a sua utilização no presente e no passado.
Nesse sentido, para o presente trabalho, adotaremos o termo de “agentes produtores do espaço”, que pode vir a aparecer ainda sobre a denominação de “agentes sociais”, por considerarmos que esses termos são os mais adequados para a esta análise.
Independente da hierarquia por meio da qual se pretende analisar a produção e (re)produção do espaço urbano, não podemos considerar esse espaço fora do âmbito do modo de produção capitalista; portanto, não é o resultado da “mão invisível do mercado” ou de um capital abstrato que emerge fora das relações sociais. Esse processo é resultado da ação dos agentes produtores, quais sejam: os proprietários dos meios de produção, os proprietários fundiários, os promotores imobiliários (inseridos no segmento capital), o Estado (segmento da dominação política) e os grupos sociais excluídos (sujeitos sociais), que estão inseridos na temporalidade e espacialidade de cada formação socioespacial capitalista (CORRÊA, 2017). A partir da ação desses agentes, o espaço é produzido, impresso como materialidades (estradas, represas, ruas, bairros) visíveis na morfologia urbana, mas que também se traduz em diversos significados (relações sociais).
Com a finalidade de discorrer sobre quem são os agentes produtores do espaço que participam do processo de (re)produção e que serão analisados em nossa área de estudo, iniciamos a seguir uma identificação e discussão desses agentes sociais. Contudo, este estudo dará maior destaque à atuação dos proprietários dos meios de produção, dos promotores imobiliários e do Estado. Os critérios adotados para a escolha desses agentes produtores se baseiam no grau de sua participação nas tomadas de decisões e no poder de condicionar as transformações da cidade. Vale ressaltar que as definições aqui abordadas serão baseadas principalmente em Corrêa (1989; 2017).
Primeiramente, analisaremos os proprietários dos meios de produção, que são os donos de fábricas, lojas, grandes empresas comerciais ou de qualquer outro meio de
31 trabalho. Esses são grandes consumidores do espaço, de forma que necessitam de terrenos amplos e baratos que atendam aos seus requisitos locacionais relacionados às atividades da empresa, sobretudo com acessibilidade à população. Nesse sentido, a relação entre os proprietários fundiários e os detentores dos meios de produção é complexa. Enquanto o proprietário fundiário especula seu terreno para aumentar o preço da terra, os proprietários dos meios de produção afirmam que o aumento reflete nos salários da força de trabalho, uma vez que os trabalhadores exigem elevados salários que incidem nas taxas de lucro das empresas para poderem obter um imóvel para residir, já que a moradia é uma necessidade básica.
Corrêa (1989) afirma que a especulação imobiliária não interessa aos proprietários dos meios de produção. No entanto, interessa aos proprietários fundiários, que geram uma escassez de oferta ao reterem as suas terras e, com isso, aumentam o preço desta, possibilitando-os a ampliar a sua renda. Essa renda corresponde ao pagamento feito pelos arrendatários (os que desejam a terra) aos proprietários pelo direito de usar a terra e seus pertences (SMITH, 1983; HARVEY, 20132). Nas cidades, o solo urbano possibilita a obtenção da renda da terra através da sua posse e de forma abstrata por meio dos juros de um capital investido sobre ele.
Os proprietários fundiários, ao atuarem como especuladores, muitas vezes, não investem diretamente no setor imobiliário, mas utilizam suas propriedades para realizar a permuta, ou seja, utilizam o valor de troca do terreno por áreas construídas. Assim, o solo urbano pode assumir valores de uso e de troca na sociedade capitalista, sendo que o primeiro está relacionado à utilidade desse elemento e o segundo – valor de troca – está atrelado ao poder de compra que o referido objeto possui em relação a outras mercadorias (SMITH, 1983). Vale registrar que, embora seja uma condição pré-capitalista, a permuta já foi adotada no modo capitalista de produção, favorecendo a ampliação da renda da terra.
Quando os conflitos gerados entre esses dois agentes sociais (proprietários fundiários e proprietários dos meios de produção) emergem, o Estado atua como agente articulador, utilizando seu poder, geralmente, para favorecer os proprietários dos meios de produção. O Estado pode favorecer aos proprietários dos meios de produção quando propiciam desapropriações e instalam infraestruturas que beneficiam esses agentes,
2 Em sua obra, Harvey (2013) afirma que, para Marx, no capitalismo, a renda da terra pode assumir
32 transformando a cidade em uma máquina de crescimento, cujo discurso é o desenvolvimento da cidade em prol do bem coletivo.
Os proprietários dos meios de produção modelam a cidade, principalmente quando levam seus estabelecimentos para determinadas áreas que ficam distantes do centro e são pouco habitadas. Ao se implantarem nessas áreas, eles contribuem para as alterações na localidade, haja vista que a classe trabalhadora passa a residir nas proximidades desses estabelecimentos com vista a diminuir os custos com transporte e o tempo gasto na relação casa-trabalho. Assim, com essa instalação, eles produzem um espaço e interferem de modo significativo na localização de outras ocupações da terra. Após um tempo, essa localidade, que até então não tinha vitalidade, passa a se constituir em nova área residencial, dada a presença desses empreendimentos.
Os promotores imobiliários correspondem aos agentes que realizam as seguintes atividades parcialmente ou em sua totalidade: incorporação, financiamento, estudo técnico, construção (produção física do imóvel) e comercialização, atuando em diferentes mercados, a exemplo da habitação, e podem pertencer a pequenas ou grandes empresas nas mais diversas origens. Dentre as atividades citadas, merecem destaque a incorporação e a atuação do agente incorporador, que tem se apropriado intensamente do espaço, principalmente no processo de produção da habitação.
Campos (2011, p.71) afirma que “o processo de produção e comercialização da habitação realizam-se a partir da incorporação imobiliária, que articula os demais agentes responsáveis pelo processo, que são o proprietário da terra, o construtor, o financiador e o vendedor”. Esses agentes também podem ser aqueles proprietários fundiários que se transformaram em construtores ou incorporadores; aqueles que estavam voltados para a indústria e que, em determinado momento, impulsionados muitas vezes por algum tipo de crise, criam uma subsidiária ligada ao setor imobiliário; ou o Estado que pode vir a atuar também como promotor imobiliário.
Em termos legislativos, a incorporação imobiliária e os agentes incorporadores estão regidos na Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 19643, com as seguintes definições
3 A Lei Nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, dispõe sobre o condomínio em edificações e as
33 Art. 28. Parágrafo único. Considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas (BRASIL, 1964).
Esse agente não é o único a atuar no espaço urbano; porém, ele possui a capacidade de modificá-lo e estruturá-lo conjunturalmente no processo de sua valorização, atuando “sobre a transformação dos usos e ocupação do solo urbano, buscando internalizar sob a forma de lucros de incorporação, aquela parcela do excedente que seria de outra maneira, apropriada pelo proprietário fundiário” (MELAZZO, 2013, p.33). Para Smolka (1987, p. 47), o capital incorporador pode ser definido como “aquele que desenvolve o espaço geográfico organizando os investimentos privados no ambiente construído, em especial aqueles destinados à produção de habitações”. Desse modo, esse agente é responsável por articular sistematicamente esse processo de transformação desde a compra e/ou comando do terreno até a contratação de consultores, construtoras, corretores, entre outros agentes que produzam novos produtos imobiliários.
A atuação do capital imobiliário na produção da habitação tem apoio do Estado, pois
[...] a produção de habitações na sociedade capitalista, cumpre um papel fundamental, que é o de amortecer as crises cíclicas da economia através do investimento de capital e da criação de numerosos empregos: daí ter o apoio do Estado capitalista, que por sua vez está fortemente repleto, através de seus componentes, de interesses imobiliários (CORRÊA, 1989, p. 23).
Botelho (2007, p. 63) também evidencia a participação do Estado quando esclarece que “atualmente, o incorporador passa a atuar em conjunto com o mercado de capitais, além dos bancos e do Estado, para a obtenção de financiamento e para a realização de seu capital através de fundos imobiliários e securitização de seus ativos”.
As articulações entre esses dois agentes sociais criam estratégias de modo desigual para as diferentes classes sociais e originam também habitações diferentes que refletem a desigualdade residencial, tornando-se uma característica da sociedade capitalista. Para a população que possui ou tem condições de pagar pela moradia, aquela considerada população solvável, verifica-se a construção de imóveis melhores, mais
34 caros e bem localizados. Enquanto que para aquela população não solvável o capital imobiliário busca obter ajuda do Estado para construir casas populares com baixo custo, financiamentos para a construção e créditos para os futuros moradores a fim de fornecer a essa população uma moradia.
Essas ajudas, ao longo do desenvolvimento urbano do Brasil, têm vindo em forma de políticas e programas habitacionais, a exemplo da atuação da Companhia de Habitação Popular (COHAB) e do Instituto Nacional de Orientação às Cooperativas Habitacionais (INOCOOP) – em tempos pretéritos –, do Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV), entre outros vigentes no momento atual. Na construção de moradias para a população de “baixa renda” (não solvável), houve uma mudança para acelerar o ciclo de construção e agilizar o retorno dos investimentos, possibilitando também uma ampliação nas produções (VOLOCHKO, 2015a). As habitações para essa classe social possibilitaram ainda a expansão da valorização dos espaços para novas áreas, que não são centrais e são pouco valorizadas, como é o caso da Região Administrativa Norte de Natal.
Outra categoria que está incluída nos promotores imobiliários que é bastante importante na produção e reprodução do espaço urbano são os corretores de imóveis. Eles são responsáveis principalmente pela propaganda do empreendimento, por ofertar o produto e selecionar o público alvo “certo” para o imóvel “certo”.
Enquanto agente social, o Estado é representado pelos três níveis político-administrativos: federal, estadual e municipal. Ele tem o poder de atuar como consumidor de espaços, como proprietário fundiário, como promotor imobiliário e ao mesmo tempo como regulador do uso do solo. Esse agente desempenha múltiplos papéis na produção do espaço, pois possui conjuntos de instrumentos que permitem as regulações necessárias ao espaço urbano, entre as quais podemos destacar as desapropriações, o controle do uso da terra (leis, normas), os investimentos em infraestrutura, o crédito, o financiamento das moradias, entre outros.
A ação do Estado é marcada por conflitos de interesse entre os diferentes membros da sociedade, sendo a questão habitacional no Brasil reflexo, principalmente, da interface entre Estado e capital. A produção do espaço analisada pelo setor imobiliário transforma-o não apenas como o espaço da produção da mercadoria, mas o espaço como mercadoria. Dessa forma, Carlos (2011, p. 83) afirma que:
35 [...] o espaço produzido continuamente enquanto mercadoria entra no circuito da troca atraindo capitais que migram de outros setores da economia em busca de valorização. Esse movimento explica a emergência de novas formas de dominação do espaço, ordenando e direcionando a ocupação, fragmentando e tornando os espaços negociáveis a partir de operações que se realizam no mercado.
Nessa direção, a produção e a reprodução do espaço sob o viés do capitalismo transformam o espaço urbano em obra e produto indissociáveis da sociedade. O Estado tem atuado de modo diferenciado na cidade de Natal, principalmente quando nos atentamos para as políticas urbanas, legislações, normas e disponibilidade de infraestrutura que buscam favorecer algumas partes da cidade, com a heterogeneidade de atuação no espaço urbano, acentuando uma “valorização” diferencial de uma área para outra (RODRIGUES, 1997). Na Região Administrativa Norte de Natal, é perceptível a atuação intensa desses agentes produtores do espaço, principalmente no processo histórico, que compreende desde a transformação do solo agrícola para o solo urbano.
Assim, podemos classificar os agentes produtores que atuam de forma indireta e direta na produção da forma urbana. Os agentes indiretos dizem respeito aos que demandam determinados tipos de edifícios para diversos usos (empresários que decidem a construção de uma fábrica; proprietários que tomam decisões sobre a venda do solo urbano ou conservam seu uso inicial; e financeiros que concedem o capital ou os créditos necessários). Os agentes diretos referem-se aos que atuam na transformação do solo e no lançamento do mercado por meio de edificações (promotores e construtores imobiliários), bem como arquitetos, vendedores, publicitários etc.
Os agentes produtores do espaço são responsáveis por darem forma à cidade, produzindo, reorganizando o espaço e se articulando entre si, levando ao surgimento de novas morfologias que representam novos consumos da cidade e podem ser observadas na paisagem urbana.
2.2 A PAISAGEM E A MORFOLOGIA URBANA COMO MANIFESTAÇÃO DA “ORDEM” E DO “CAOS” DO ESPAÇO URBANO
Em uma análise geográfica sobre os períodos históricos e a transformação da cidade, a categoria “paisagem” torna-se um importante objeto de estudo por apresentar características que nos auxiliam na compreensão das modificações. Devemos, portanto, analisar também a morfologia urbana, considerando não apenas os aspectos visíveis ou
36 a descrição dos objetos, mas as relações que se estabelecem na sociedade com o espaço geográfico. Capel (2002, p. 19) afirma que
el estúdio del paisaje, de la morfologia urbana, forma con pleno derecho de las investigaciones sobre la ciudad una serie de disciplinas han contribuído a introdurcilo. Entre ellas de forma eminente la geografia, que hizo del paisaje un objeto de estudio fundamental para tratar de asegurar la identidad de su ciencia.
O estudo da paisagem na geografia está relacionado diretamente aos estudos do espaço geográfico; por isso, a paisagem é um dos conceitos-chave dessa ciência, apresentando diferentes cenários, seja do ambiente natural ou do construído. Consequentemente, a morfologia tem relevância nas pesquisas dos estudos urbanos, podendo servir como ponto de partida para diferentes abordagens teóricas. Para Sposito (2004, p. 66),
o conceito de morfologia urbana não se referiria a uma dada forma urbana (extensão e volume), tal como ela se apresenta configurada espacialmente, mas ao processo de sua gênese e desenvolvimento, segundo os quais podemos explicar essa morfologia e não apenas descrevê-la ou representá-la gráfica ou cartograficamente. Aceitando-se essa perspectiva, a morfologia urbana refere-se não apenas à forma, mas também aos conteúdos que orientam essa forma e são por ela redefinidos continuamente.
Para a autora, devemos perpassar a descrição e analisar as dinâmicas e os processos que levaram à configuração atual das formas em questão. O estudo sobre as formas da cidade e os processos de urbanização tem sido objeto de diversos profissionais, que buscam a partir de um enfoque se debruçar sobre as temáticas urbanas. Para os geógrafos, a ideia de forma e, consequentemente, a forma urbana devem ir além da simples observação dos elementos e do que é necessariamente visível. Nesse sentido, Carlos (2007, p.33) destaca que
A idéia de paisagem na perspectiva geográfica, liga-se ao plano do imediato, aquele da produção do espaço analisado como produto das transformações que a sociedade humana realiza a partir da natureza em um determinado momento do desenvolvimento das forças produtivas sob múltiplas formas de uso, seja através da construção da moradia, do lazer, das atividades de trabalho. Isto porque a natureza transformada pela ação humana, ao longo de uma série de gerações, surge enquanto modos de apropriação visíveis na paisagem, reproduzindo a história e a concepção do homem sobre o morar, trabalhar, viver. A paisagem, por sua vez, contém mistérios, beleza, sinais, símbolos, alegorias, tudo carregado de significados; memória, que “revela múltiplas impressões passadas”, imagens impregnadas de história.
A cidade nos permite analisar períodos distintos; por isso, Capel (2002), ao se referir à análise urbana, reforça a importância de compreendê-la não apenas a partir das formas estruturais que estão expostas na paisagem, mas a partir dos seus elementos, dos
