Construir a forma de controle da OUC, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil (BELO HORIZONTE, 2011a, p 35,

grifo nosso).

A conceituação do EIV, no edital preparado para essa concorrência, traz uma definição pertinente sobre o sentido que esse estudo ganha para a elaboração das OUCs. Ele é o cerne do diagnóstico urbano-ambiental da área em regime de operação em toda sua complexidade e o documento de consolidação das diretrizes para a OUC. Conforme define a legislação federal, o EIV deve ser constituído com participação da sociedade, assim como os pressupostos de planejamento e a forma de gestão da operação urbana e, sendo assim, os instrumentos podem atuar conjuntamente na formatação de processos democráticos de construção da cidade.

O Prof. Daniel Freitas (2013) chama a atenção de que o estudo de impacto de vizinhança pode funcionar como um instrumento que, mais que a conformação de um pacto para a reformulação de uma área, pode servir a um diálogo aberto e importante, podendo ser configurado como um processo e um meio de envolvimento da população no desenvolvimento da OUC. O estudo seria uma ferramenta que propiciaria elucidar os problemas e discutir os conflitos desde o início do processo de elaboração das operações, funcionando por um período necessário à concepção da ferramenta, no

qual as questões fossem abordadas continuamente, embasando tal processo. O EIV, na linguagem do Arquiteto, teria abertura para funcionar “como se fosse uma espécie de conferência86_{com a população, com a vizinhança da operação urbana”. A Arquiteta} Izabel Melo (2013) destaca a potencialidade de o EIV ser um mecanismo de avaliação do plano urbanístico em relação ao equilíbrio das repercussões que provoca e seu atendimento quanto às demandas sociais e às melhorias urbanísticas em geral.

A Prof.ª Fernanda Furtado (2013), em argumentação semelhante, destaca a possibilidade de utilização do estudo de impacto de vizinhança como um processo de discussão de padrões da operação e de prioridades de intervenção de forma mais aberta, escutando opiniões diferentes para a tomada de decisões quanto ao ordenamento dos projetos a transformarem a realidade urbana. A Arquiteta ressalta a importância de a OUC chegar ao Poder Legislativo com uma construção mais coerente, com as “regras do jogo” elucidadas. O EIV, na visão da Professora, poderia ser elaborado como o instrumento pelo qual são estabelecidas tais regras de forma embasada e justificada, evitando decisões aleatórias e marcadas por personalismos dentro das câmaras municipais.

O perímetro da operação apenas deve ser definido com as conclusões do estudo de impacto de vizinhança que demonstrarem o equilíbrio sistêmico das intervenções físicas e normativas a regerem o instrumento, por aproximação de limites mais abrangentes, que devem ser utilizados para aferição das repercussões a serem causadas pelas transformações urbanísticas derivadas do instrumento de concertação. A amplitude da área a ser envolvida no EIV deve ser definida com base na magnitude das alterações socioterritoriais potencialmente derivadas das diretrizes de apropriação do solo e das alterações de desenho urbano previstas no plano urbanístico das operações, podendo demandar limites diferentes para análise de repercussões causadas por distintas intervenções e de efeitos sentidos por diversos grupos sociais ao ambiente em modificação.

A delimitação empírica da ‘vizinhança’ atingida ou afetada por determinado impacto apresenta várias dificuldades. Em primeiro lugar a extensão da

vizinhança varia conforme a natureza do impacto. Um mesmo

empreendimento tem impacto sobre o tráfego em uma área determinada, e tem impacto sobre a infra-estrutura em área diferente desta. Há, portanto, para a mesma fonte, várias áreas diferentes de influência, ou seja, várias vizinhanças, conforme a natureza da relação construtiva do ambiente. Em

segundo lugar, o impacto enfraquece com a distância da fonte do impacto. O problema é definir a distância em que o impacto é significativo,

ou seja, a distância em que o impacto não consegue ser absorvido pelo ambiente. Em terceiro lugar, a capacidade de absorção de impactos varia

86 _{Daniel Freitas (2013) faz uma comparação com a Conferência Municipal de Política Urbana, evento} participativo, instituído pelo Plano Diretor de Belo Horizonte para ocorrer quadrienalmente, com a finalidade principal de reconhecimento da dinâmica urbana e de revisão da legislação urbanística.

conforme os grupos ou classes sociais atingidas. Certas classes sociais

podem ser muito mais exigentes quanto ao nível de ruído, que para outros seria suportável. Na solução desses problemas é impossível evitar uma grande dose de arbítrio (MOREIRA, 1997, apud MARQUES, 2010, p. 60, grifo nosso).

Convém ressaltar a relação entre o perímetro de operação urbana consorciada e a abrangência do estudo de impacto de vizinhança, pois ambos são mutáveis, sobretudo nas etapas primeiras de elaboração do instrumento de concertação, por uma interdependência entre decisões a conformarem a estruturação da malha citadina e a necessidade da análise de suas repercussões. Os limites para OUCs devem estar previamente definidos no plano diretor do município. Caso não haja essa definição, a equipe responsável pelo desenvolvimento da operação precisará determinar critérios a traçar um perímetro preliminar para a OUC a partir de objetivos de estruturação urbana e de características do território. Tendo a área traçada para a operação na carta mestra de ordenação territorial ou arbitrada pela equipe de planejamento, determina-se uma área de abrangência, também preliminar, para o EIV, derivada de dados secundários, das unidades de vizinhança reconhecidas, de limites administrativos, entre outros elementos analíticos e experiência da equipe.

O perímetro preliminar do estudo de impacto de vizinhança passa por um processo de expansão ou estreitamento à medida que se avança o processo investigativo da composição do espaço e das relações sociais, sobretudo pela montagem diagramática do território com diversas camadas, acrescidas das informações coletadas em visitas de campo e das intervenções derivadas de processos participativos. A necessidade de soluções de problemas ou a possibilidade de se aproveitar atributos das regiões, sob os objetivos da operação, vislumbrados a partir do diagnóstico no contexto do EIV, vão sendo traduzidas em intervenções físicas e diretrizes para parcelamento, ocupação e uso do solo a conformarem o plano urbanístico da operação. A área a ser avaliada pelo estudo, dessa forma, é também alterada como consequência da evolução das definições do plano urbanístico e do estudo de viabilidade econômica e financeira, em decorrência da necessidade de avaliar efeitos causados por medidas preliminarmente propostas para que, efetivamente, tornem-se decisões a formar o cenário final do perímetro de OUC.

Esse exercício de “extensão e redução” do perímetro da operação urbana, com consequente alteração da área de análise do EIV, ocorre com frequência, até que se tenha nível de conhecimento suficiente e haja pactuação das condições dos projetos e formas de apropriação do solo com os cidadãos, elementos que comporão versão adiantada – ou final – do plano urbanístico. Os limites de aplicação das OUCs serão, então, resultantes de aspectos como: condicionantes e morfologia do sítio; realidade

socioeconômica; escopo de projetos e obras do plano urbanístico; requalificação de espaços estratégicos; formação de centros e centralidades; capacidade de suporte das regiões; adequação do sistema de mobilidade e de infraestrutura urbana; necessidades de preservação ambiental e cultural e possibilidades de adensamento; equilíbrio financeiro; dinâmica de mercado entre outras especificidades dos locais para onde esteja sendo desenvolvido o instrumento, levantadas no processo de elaboração do estudo de impacto de vizinhança.

O diagnóstico para elaboração do EIV para OUC tem como necessidade ultrapassar a compilação de dados, originando a conformação de um documento que apresente aspectos positivos e negativos das regiões de forma analítica. Mais do que o reconhecimento da situação presente nas áreas, é necessário verificar as funções que as mesmas exercem na cidade e as demandas da população local. O diagnóstico tem como finalidade não apenas retratar as condições das regiões em estudo, como também a intenção de ressaltar condicionantes e conflitos que baseiem as proposições do plano urbanístico e coloquem a operação em equilíbrio.

O diagnóstico em um contexto de EIV para OUC, também, por mais que consiga oferecer compreensão da dinâmica recente da área que envolve, deve ser trabalhado com a complexidade da reformulação do espaço em um período relativamente curto de tempo, compondo um prognóstico daquilo que formará um cenário de intervenção urbana. Outra particularidade importante a se ressaltar, discutida com a Arquiteta Janaína Pinheiro (2013), consubstancia-se na condição de que o diagnóstico efetuado para áreas de OUC não é imparcial, mas voltado a verificar a capacidade da área e a maneira como será cumprida a premissa disposta no plano diretor do município para aquela localidade. O pesquisador, possivelmente, estará imbuído de encontrar, naquele lugar, respostas ao cumprimento dos objetivos mais amplos contidos no plano geral da cidade, atento, por isso, não apenas no levantamento das características socioterritoriais, mas quais delas significam potencialidades e deficiências ao alcance da transformação da área em cumprindo da função confiada a ela por um sistema maior de planejamento. O diagnóstico elaborado sobre um perímetro de OUC, dessa forma, teoricamente, não seria o primeiro diagnóstico sobre uma área, mas um detalhamento de estudos que fizeram com que, no plano diretor, aquele lugar fosse determinado com objetivos específicos para transformação estrutural utilizando o mecanismo em análise. A operação apenas faz sentido como um detalhamento do plano mestre da cidade.

Kazuo Nakano e Natasha Menegon destacam a complexidade desse tipo de diagnóstico, a necessidade de realização e diagramação de alguns tipos de

levantamentos e a possibilidade de utilização de dados acessórios para retratação das áreas urbanas:

A apreensão da realidade socioeconômica e territorial das cidades não se restringe ao conhecimento empírico e à mera reunião de informações quantitativas. Deve estar também associada à capacidade de sistematizar e analisar essas informações de modo crítico e com finalidades propositivas. Bases cartográficas digitalizadas, cadastros,

levantamentos e indicadores são instrumentos básicos de compreensão e análise das problemáticas urbanas. São importantes para o conhecimento das distribuições territoriais das demandas sociais. Se o objetivo de um município é impulsionar a utilização de terrenos e edifícios vazios ou subutilizados, é necessário identificar e mapear estes imóveis. Cadastros fundiários e fiscais atualizados possibilitam a identificação do proprietário, bem como seus possíveis endividamentos referentes aos imóveis em questão. São informações essenciais para a aplicação do instrumento de Edificação, Utilização e Parcelamentos Compulsórios, IPTU Progressivo no Tempo e Desapropriação Sanção para que a propriedade urbana cumpra a sua função social (MENEGON; NAKANO, 2010, p. 142-143, grifo nosso).

O tratamento de bases de dados secundários nos estudos para planejamento urbanístico pode oferecer a possibilidade de converter dados de diversas fontes para formas analíticas do ambiente urbano. É necessário conhecer a maneira como são montadas as bases a serem utilizadas e se as deficiências na tradução de dados econômicos, financeiros ou cadastrais para subsidiar pesquisas urbanísticas não significam a invalidade desses pela falta – ou pela deficiência – de critérios para serem coletados.

Muitos tipos de impostos e de cobranças, por exemplo, podem permitir a identificação de elementos compositores da realidade econômico-espacial da cidade. O IPTU fornece indícios sobre o adensamento da cidade e sobre as tipologias de ocupação. O Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISSQN) e o recolhimento do Valor Adicionado Fiscal (VAF), como outros exemplos, podem apontar localidades com maiores concentrações de atividades econômicas e com maior participação na geração de emprego, entre outras análises. Outros dados, como a cobertura da rede de água potável e de energia elétrica em um município, oferecem informações sobre a infraestrutura das localidades. O número de projetos aprovados por região pode demonstrar a dinâmica do setor imobiliário na cidade. O número de chamados da polícia pode referenciar áreas que possuam falta de segurança e vulnerabilidade social. Denúncias de degradação de áreas verdes e de riscos geológicos nas defesas civis municipais e nos órgãos ambientais podem ser informações que possibilitem inferir sobre ocupação irregular. A apuração do número de equipamentos urbanos pelo número de habitantes pode indicar a carência de atendimento da população em educação, saúde, lazer, entre outras necessidades e direitos básicos do cidadão. Pesquisas de Origem e Destino oferecem inúmeras possibilidades, como conhecer

quais são os principais modais de transporte utilizados pelas pessoas por região, os motivos de deslocamento dessas, as demandas por melhorias das condições de circulação, entre outros aspectos, como a conformação de centros e centralidades.

A pesquisa de bases de dados secundários variadas, auxiliada por estudos de observação à imagem satélite, ferramenta importante disponível gratuitamente na rede de navegação digital, permite a organização de hipóteses que norteiam o trabalho de coleta a dados primários e a ampliação de objetivos específicos frente aos princípios fundamentais colocados pela legislação às OUCs. As visitas a campo devem ser organizadas por um conhecimento prévio da estrutura da área a ser estuda e buscar formas de condicionar os espaços ao que dele se espera dentro da dinâmica do novo regime que será para ele estruturado. A fase de pesquisa a dados secundários e de levantamento de hipóteses e de objetivos das operações é fundamental para definir as estratégias das equipes para coleta de dados primários. A troca de informações apuradas por meio dos dados secundários é importante, ainda, para a formação, entre os participantes, de entendimentos comuns e para incitar as primeiras discussões. Essa etapa de trabalho possibilita uma primeira divisão do território e a organização do grupo por tarefas.

O diagnóstico urbano-ambiental da região potencialmente afetada pelas OUCs, no contexto do EIV, deve sintetizar a análise da dinâmica urbana em aspectos tais como: meio físico e biótico; parcelamento, ocupação e uso do solo; paisagem e elementos históricos e simbólicos; composição socioeconômica; infraestrutura e equipamentos urbanos e comunitários; sistemas de articulação e transportes, entre outros aspectos definidos caso a caso, de acordo com especificidades locais.

[...] deve ser produzida uma leitura da área a partir de uma base de dados que considere no mínimo:

• infra-estrutura existente

• usos do solo atuais e tendências nos últimos anos (pelo menos 5 e 10 anos);

• evolução da população residente (últimos 10, 5 anos e atual);

• propostas de projetos apresentados para área nos últimos 5 anos (aprovados ou não, implementados ou não);

• licenças de uso concedidas e negadas na área nos últimos anos; • terrenos e imóveis vazios e/ou subutilizados;

• evolução dos preços de mercado dos terrenos e imóveis da área (últimos cinco anos – levantamento das tipologias arquitetônicas existentes;

• levantamento do patrimônio histórico/arquitetônico da área; • mapeamento dos fluxos de circulação e população flutuante; • equipamentos públicos e áreas verdes;

Devem ser também mapeados os agentes envolvidos na operação: proprietários, empresas instaladas e suas representações, moradores e suas associações, locatários, órgãos públicos.

A partir disso, será calculada a capacidade de suporte das infra-estruturas e dos equipamentos existentes (BRASIL, 2002a, p. 82).