CONTESTAÇÃO DE AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO COM PRELIMINAR DE NULIDADE DE

CLÁUSULA CONTRATUAL, NOTIFICAÇÃO PRÉVIA E

INÉPCIA DA EXORDIAL

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 3

_{Vara Cível do Foro de}

Mogi das Cruzes, São Paulo.

Processo no 0000000-00.0000.0.00.0000 Ação de Despejo por Falta de Pagamento

J. F. M., já qualificada, por seu Advogado, que esta subscreve (mandato incluso), com escritório na Rua Francisco Martins, no 00, Centro, cidade de Mogi das Cruzes-SP, onde recebe intimações (e-mail: gediel@gsa.com.br), nos autos do processo que lhe move N. M. M., vem à presença de Vossa Excelência oferecer contestação, nos termos a seguir articulados:

Dos Fatos:

A autora ajuizou a presente ação de despejo por falta de pagamento em face da ré, asseverando, em apertada síntese, que a inquilina estaria em mora com o pagamento do aluguel desde janeiro de 0000. Requereu, por fim, a rescisão do contrato de locação e o despejo da inquilina.

Recebida a exordial, este douto Juízo designou audiência de conciliação, em que, não obstante os esforços da ré e dos conciliadores, não foi possível obter-se a conciliação, iniciando-se o prazo para apresentação da defesa.

Em síntese, os fatos.

Preliminarmente/Da Nulidade de Cláusula Contratual:

A cláusula “XV – prazo para os pagamentos” do contrato de locação que arrima a cobrança de correção monetária e juros quanto à obrigação firmada entre as partes é nula e sem nenhum valor. Com efeito, veja-se que ela não foi corretamente preenchida, ficando espaços em branco. Tal fato indica claramente que as partes não chegaram a discutir a questão; ou seja, não houve acordo, não houve contrato.

A referida cláusula não só deveria ter sido corretamente formulada, mas como também deveria ter, a seu lado, o visto da locatária, vez que envolve encargo extra à obrigação principal.

adesão, como ocorreu no presente caso.

Destarte, de rigor que se reconheça a nulidade das referidas obrigações acessórias (multa moratória, correção monetária e juros).

Preliminarmente/Da Nulidade da Notificação Moratória:

Em janeiro de 0000, a autora, por meio de seu procurador, tentou constituir em mora a inquilina por meio de notificação extrajudicial, fls. 00/00.

Necessário que este douto Juízo reconheça a nulidade da referida notificação por duas razões: primeiro, esta não se fez acompanhar dos cálculos do débito. A fim de alcançar o seu objetivo, qual seja, constituir em mora o devedor, o credor deveria necessariamente fornecer cálculo completo e correto do valor do débito, com escopo de realmente permitir ao devedor purgar a sua mora ou fazer proposta efetiva de parcelamento.

A segunda razão é pelo simples fato de que a notificação não se completou; ou seja, não foi a ré que a recebeu.

Tendo falhado em constituir validamente em mora a ré, falta à autora pressuposto processual para o ajuizamento da presente demanda, que assim deve ser extinta sem julgamento de mérito.

Preliminarmente/Da Falta de Pressuposto Legal:

O presente feito deve ser extinto sem julgamento do mérito, vez que a autora deixou de cumprir o que determina o artigo 62, inciso I, da Lei 8.245/91 (LI), in verbis:

“I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;” (Redação dada pela Lei no 12.112, de 2009)

Em outros termos, junto com a inicial o locador deve apresentar cálculo discriminando o “correto” valor do débito; id est, os cálculos devem espelhar “exatamente” o que é devido, possibilitando, desta forma, que a locatária exercite o seu direito de purgar a mora. In casu, a autora não agiu como determina a lei, ao contrário, de maneira desarrazoada apresentou na petição inicial cálculos claramente indevidos, colimando, com certeza, inviabilizar o direito da ré de purgar a mora, quitando suas obrigações.

Os cálculos, fls. 00, se apresentam indevidos, vez que incluem a cobrança de correção monetária e juros não pactuados; ou melhor dizendo, estabelecidos em cláusula não válida, vez que, como já se demonstrou, constituem obrigação acessória não expressamente acordada pelas partes.

declarada improcedente, in verbis:

“A menção, na inicial, de quantia superior a devida acarreta improcedência da ação de despejo. (RT 712/191, 714/169, JTAERGS 91/331).”

Do Mérito:

Pelas razões expostas nas preliminares, que, com certeza, levarão à extinção do processo sem julgamento do mérito, este douto Juízo dificilmente chegará a apreciar os pedidos da autora (rescisão do contrato de locação e despejo); contudo, ad cautelam, observa-se que se a tanto chegar-se, o que, repita-se, se aceita tão somente para contra argumentar, no mérito, os pedidos devem ser julgados improcedentes, vez que entre as partes foi firmado acordo verbal quanto ao pagamento das obrigações contratuais. Com efeito, sabedora das dificuldades da inquilina, a autora concordou em suspender temporariamente a cobrança dos alugueres, e o contrato de locação se transformou em contrato de comodato gratuito; esta, inclusive, a razão da frustrada tentativa de notificação extrajudicial para constituição em mora.

Como se vê, não há débito em aberto pelo simples fato de que o contrato de locação deixou de existir.

Dos Pedidos:

Ante o exposto, considerando que os fatos indicam a evidente falta de interesse e de pressuposto legal para a constituição e desenvolvimento válido do presente processo, “requer-se a extinção do presente feito sem julgamento de mérito”. Se, afastadas as questões preliminares, este douto Juízo chegar a apreciar o mérito do pedido, deve fazê-lo apenas para julgar improcedente o pedido, vez que não há débito em aberto, condenando-se, ademais, a autora nos honorários advocatícios e demais cominações legais.

Requer-se, outrossim, os benefícios da justiça gratuita, vez que se declara pobre no sentido jurídico do termos, conforme declaração anexa.

Provará o que for necessário, usando de todos os meios permitidos em direito, em especial pela juntada de documentos (anexos), perícia contábil, oitiva de testemunhas (rol anexo) e depoimento pessoal da autora.

Termos em que p. deferimento.

Mogi das Cruzes, 00 de julho de 0000. Gediel Claudino de Araujo Júnior OAB/SP 000.000