Quanto às finalidades, o art. 1º da LRP determina que os Registros Públicos são estabelecidos para a autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos. “Ato jurídico e negócio jurídico para o direito brasileiro são uma coisa só” (FERREIRA, 1990, p. 29).
Segundo Ferreira (1993), Autenticidade: “1. Que é do autor a quem se atribui. 2. Fidedigno.3. Que faz fé. 4. Autenticado. 5. De origem ou qualidade comprovada; genuíno, legítimo.” (p. 56). Legítimo: “2. Fundado no direito, na razão ou na justiça.” (p. 331).
Segurança: “2. Estado, qualidade ou condição de seguro” (p. 497). Seguro: “1. Livre de
perigo ou de risco” (p. 498).Eficácia: “Que produz o efeito desejado” (p. 197). 84Ver estudo no item 4.3, esclarecendo que a compra e venda tem efeitos imediatos de natureza real.
52
O registrador deve publicar todos os títulos que lhe são apresentados, relativos aos negócios imobiliários válidos85(os legítimos). Os efeitos legais persistirão até que o registro seja cancelado, mesmo que o título tenha sido desfeito, anulado, extinto ou rescindido (LRP, art. 252). Isso porque negócios que nascem nulos só podem produzir efeitos aparentes (ser
havido como, no CC, § 2º do art. 1.245), até que sejam desmascarados (CC, art. 1.247)86 .
Quanto à autenticidade, o registrador não se responsabiliza nem garante a origem,
qualidade e fundamento jurídico do título publicado. Também não garante que o título é do autor a quem se atribui. Deve simplesmente publicar, atribuindo-lhe autenticidade. Atribuir é “1. Considerar como autor, como origem ou causa, imputar.” (FERREIRA, 1993, p. 55). Se a autenticidade atribuída ao título não exprimir a verdade (LRP, art. 212), o oficial retificará o registro (LRP, art. 213, I,g) de ofício ou a requerimento do interessado.
A LRP exige publicação aos títulos sobre imóveis87, atribuindo autenticidade pela simples inexistência de contestações. Na falta destas, a usucapião impõe fim a questões duvidosas, tornando definitiva e verdadeira a propriedade instável e aparente. “Ademais, o registro confere autenticidade ao instrumento assegurando a validade do conteúdo e da data, pelo menos até prova em contrário da sua falsidade material.” (BATALHA, 1997, p. 24).
Quanto à segurança, o registrador não garante que o título registrado é seguro, livre
de perigo ou de risco. Tais atributos não fazem parte do exame formal a que os registradores submetem os títulos que lhe são apresentados. Cabe ao registrador se limitar a atribuir segurança aos títulos, especialmente nos casos de registros e averbações obrigatórios (LRP, art. 169). A questão tem sido tratada através de frases já célebres:
“Títulos são registrados como papéis revestidos de certos característicos definidos em lei, cujo valor intrínseco não é dado ao oficial examinar.” (CENEVIVA, 1979, p. 66). “Ao serventuário não é dado examinar a validade intrínseca do negócio causal, cujo instrumento representativo lhe é submetido, para registro ou averbação.” (p. 91).
O registrador não garante que a publicação tornará o negócio jurídico eficiente, mas lhe daráeficácia, produzindo o efeito desejado, mesmo que o ato seja inválido ou ilegítimo: 85Ver efeitos imediatos de contrato no item 4.3.
86CC, Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.
Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa- fé ou do título do terceiro adquirente.
87 LRP, Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no item II do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o registro.
Nem por ser nulo o título deixa de ser registrado, desde que seus característicos externos pareçam conformes com o direito. Na freqüente hipótese de pessoas que, mediante documentação falsa, se fazem passar por outras, já falecidas, alienando bens destas, não há negócio jurídico válido. A suposta avenca é nula por lhe faltar o agente. Todavia, nem por isso o oficial recusará o registro, quando o título lhe pareça formalmente verdadeiro. Não há direito algum; não há ato jurídico lícito, mas há registro perfeito, apto a produzir resultado,até que declarada a nulidade88. É possível dar-se o caso de não haver uma certa escritura de compra e venda nos livros notariais, mas se produzir o registro oriundo de traslado falso, com aparência de verdadeiro. Ou seja: pode ocorrer - e acontece com lamentável freqüência - de nenhum negócio jurídico corresponder ao documento, posto que somente deste cuida o serventuário de imóveis. (CENEVIVA, 1979, p. 66). A eficácia imediata do registro de títulos (válidos ou não) faz com que os prejudicados tenham pressa em contestá-los, mediante provas a serem apresentadas ao próprio Cartório. Uma escritura pública devidamente outorgada em tabelionato, objetivando a alienação de um imóvel, é um título perfeitamente autêntico, mas pode ser absolutamente nulo. Ao mesmo tempo é proibido e pode ser impossível ao registrador constatar essa nulidade no exame formal, que deve ser específico à análise da forma extrínseca do título.
Muitas falsificações são perfeitas e a falsificação de uma escritura pública pode até ter origem dentro do próprio tabelionato, dificultando ao registrador, após mera análise formal, dar a garantia absoluta de autenticidade ao título que lhe foi apresentado.
Caso o proprietário do lote rescindir seu contrato com o incorporador de um edifício em construção, alienando depois todo o imóvel objeto do empreendimento fracassado, sem preservar os direitos dos adquirentes das futuras unidades já comprometidas (as promessas de venda são irrevogáveis) ou sem o pagamento de uma indenização prévia (se o adquirente aceitar a rescisão), essa alienação também será absolutamente nula: A Lei n. 4.591/196489, art. 40, § 3º90impõe nulidade à alienação, se não indenizado previamente os adquirentes.
Do acima exposto, conclui-se que as finalidades do Registro de Imóveis consistem em assegurar publicidade ampla em relação a terceiros, em garantir a autenticidade dos atos de transferência imobiliária, bem como, em nosso vigente ordenamento jurídico, em operar a transferência imobiliária e em manter, para cada imóvel, de maneira objetiva e fácil, a história da seqüência de seus títulos aquisitivos, de todos os ônus, restrições ou circunstâncias que afetem ou digam respeito à propriedade imobiliária. (BATALHA, 1999, p. 381).
88Ver propriedade putativa no item 3.5.
89Lei n. 4.591/1964. Dispõe sobre condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
90 Lei n. 4.591/1964. Art. 40. No caso de rescisão de contrato de alienação do terreno ou de fração ideal, ficarão rescindidas as cessões ou promessas de cessão de direitos correspondentes à aquisição [...].
§ 3º Na hipótese dos parágrafos anteriores, sob pena de nulidade, não poderá o alienante em cujo favor se operou a resolução voltar a negociar seus direitos sobre a unidade autônoma, sem a prévia indenização aos titulares, de que trata o § 2º. [...].
54