Os títulos apresentados ao RI receberão obrigatoriamente177 o número de ordem178 do seu apontamento no Livro n. 1 - Protocolo179, cuja precedência180
determina a prioridade do título e a preferência dos respectivos direitos reais181.
177LRP, art. 12. Nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante.
Parágrafo único. Independem de apontamento no Protocolo os títulos apresentados apenas para exame e cálculo dos respectivos emolumentos.
178LRP, art. 182. Todos os títulos tomarão, no Protocolo, o número de ordem que lhes competir em razão da seqüência rigorosa de sua apresentação.
179LRP, art. 174. O Livro n.º 1 - Protocolo - servirá para apontamento de todos os títulos apresentados diariamente, ressalvado o disposto no parágrafo único do art. 12 desta Lei.
180 LRP, art. 11. Os oficiais adotarão o melhor regime interno de modo a assegurar às partes a ordem de precedência na apresentação dos seus títulos, estabelecendo-se, sempre, o número de ordem geral.
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Como se verifica, nenhum pretexto poderá ser utilizado pelo Oficial de Registro para recusar o recebimento e o apontamento, no Protocolo, de título levado a registro ou averbação. Mesmo que após um exame superficial fique ele plenamente convencido de ser o título insuscetível de ingressar no Registro Imobiliário, mesmo assim não poderá recusá-lo, cabendo-lhe, no caso, tomar as providências previstas no art. 198 da Lei de Registros Públicos. (SWENSSON, 1991, p. 36).
Cumpridos os requisitos para a escrituração182 e para o registro183, o número de ordem e a data de apresentação serão reproduzidos184no título, procedendo-se ao registro em trinta dias185, respeitada a continuidade186 dos registros na matrícula. Essa exigência da continuidade dos registros não pode ser imposta às averbações, visto que a função destas é justamente alterar as matrículas ou registros já existentes:
A averbação tem como pressuposto a existência prévia da matrícula ou do registro que deva ser retificado, alterado ou complementado. É através da averbação que se suprem lacunas, erros e omissões da matrícula ou do registro, sendo ela, também, utilizada para complementar ou atualizar as informações e dados ali contidos. (SWENSSON, 1991, p. 162).
Ramboet al (2003) constataram que, segundo os corretores de imóveis de Balneário Camboriú, inúmeros títulos foram devolvidos pelo RI no período de out/2002 a set/2003, sem serem publicados por vários motivos enumerados.
181LRP, art. 186. O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente.
182LRP, art. 175. São requisitos da escrituração do Livro nº 1 – Protocolo:
I – o número de ordem, que seguirá indefinidamente nos livros da mesma espécie; II – a data de apresentação;
III – o nome do apresentante; IV – a natureza formal do título;
V – os atos que formalizar, resumidamente mencionados.
183LRP, art. 176, § 1º, III – são requisitos do registro no Livro n. 2: 1) a data;
2) o nome, domicílio e nacionalidade do transmitente, ou do devedor, e do adquirente, ou credor, bem como: a) tratando-se de pessoa física, o estado civil, a profissão e o número de inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas do Ministério da Fazenda ou do Registro Geral da cédula de identidade, ou, à falta deste, sua filiação; b) tratando-se de pessoa jurídica, a sede social e o número de inscrição no Cadastro Geral de Contribuintes do Ministério da Fazenda;
3) o título da transmissão ou do ônus;
4) a forma do título, sua procedência e caracterização;
5) o valor do contrato, da coisa ou da dívida, prazo desta, condições e mais especificações, inclusive os juros, se houver.
184LRP, art. 183. Reproduzir-se-á, em cada título, o número de ordem respectivo e a data de sua apresentação. 185LRP, art. 188. Protocolizado o título, proceder-se-á ao registro, dentro do prazo de 30 (trinta) dias, salvo
nos casos previstos nos artigos seguintes.
186LRP, art. 195. Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a previa matricula e o registro do titulo anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do registro.
LRP, art. 237. Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de titulo anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro .
Rambo (2002) preocupou-se com as possibilidades do atendente do Cartório mudar, no protocolo do interessado, o pedido de averbação ou de registro por um simples pedido de cálculo de custas e consulta para exame do título, o que não daria qualquer direito de prioridade em relação a outros títulos apresentados posteriormente. O autor destacou também a possibilidade do atendente trocar o pedido do interessado de registro para averbação, ou de averbação para registro, possibilitando que o registrador indefira o processo, dada a impossibilidade de se atender ao pedido no modo como foi protocolado.
Outra possibilidade, ainda mais grave, seria o caso de determinados pedidos dos interessados serem indeferidos verbalmente no RI, mediante justificativas aparentemente justas e declaradas sem base em protocolos (indevidamente não fornecidos), de modo a deixar os administrados sem prova dos impedimentos alegados, conforme se chegou a recomendar (com ressalvas) num encontro de registradores:
Rápido exame poderá ser feito de início, prevenindo alguma falha visível ou a falha de algum documento, caso em que a parte será informada no ato. Se, entretanto e a despeito das deficiências observadas, ela insistir no ingresso do título, isso não poderá ser negado sob nenhum pretexto, devendo a protocolização ser realizada de imediato. (SILVA, 2000, p. 92). (Destaques nossos).
Esse costume contra legem cria uma situação de insegurança jurídica, incompatível com a instituição registral e com os importantes efeitos que resultam do lançamento do título no Protocolo. Como se pode notar na preocupação de Waldemar Loureiro, que faz a seguinte advertência: ‘E porque a prenotação de um título é o ato garantidor da prioridade desses direitos, não pode o oficial recusar-se a anotá-lo no protocolo, ainda que o mesmo lhe pareça nulo ou falso, ou não estejam pagos os impostos devidos’. (SANTOS, 1998, p. 35)
O lançamento incontinentemente de todos os títulos no protocolo não é mera opção do oficial, senão integra o elenco de deveres do registrador da propriedade imóvel, com vistas à publicidade. (SANTOS, 1998, p. 45).
A falta de protocolo aos pedidos de registro ou a averbação de títulos, inviabilizam que os processos sejam encaminhados posteriormente ao Juiz Corregedor, mediante declaração de dúvida ou reclamações que, na seqüência seriam encaminhados ao Ministério Público, que tem participação obrigatória na defesa e em respeito às normas positivadas187.
187LRP, art. 198. Havendo exigência a ser satisfeita, o oficial indica-la-á por escrito. Não se conformando o apresentante com a exigência do oficial ou não a podendo satisfazer, será o título, a seu requerimento e com a declaração de dúvida, remetido ao juízo competente para dirimi-la [...].
LRP, Art. 200. Impugnada a dúvida com os documentos que o interessado apresentar, será ouvido o Ministério Público, no prazo de 10 (dez) dias.
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