As características físicas dos imóveis mantiveram-se desatualizadas nas matrículas ao longo de décadas, conforme se constata em diversas pesquisas como Carneiro (2000, p. 6); Erba (1995, p. 4-7), Hasenack (2000, p.8), De Paula Neto (2002), Rambo (2000) e Sato (1996, p. 3-4). Em conseqüência, há necessidade da aplicação de providências imediatas para reformular o sistema, conforme se constata em Heissler (1988, p. 13-03), Ratton (1988, p. 03/09-03/10) e Swensson (1991, p. 218-228).
Atualmente é inadmissível que o Município, apesar da disponibilidade de técnicas modernas e de técnicos especializados, continue desconhecendo a definição precisa das dimensões das vias públicas e dos imóveis de sua cidade. O Município deve aprovar projetos de parcelamento e de construção ou cobrar IPTU e autorizar a alienação (através do recebimento do ITBI) somente para imóveis cadastrados de acordo com o que existe na realidade. Afinal, os tributos costumam incidir sobre a quantidade e tipo de construção e de terreno, o que não pode ser desconhecido no ato do preenchimento da guia a ser paga.
Assim, o interessado em alienar seu imóvel particular deve instruir seu pedido de escritura no Tabelionato, acompanhado de uma certidão atualizada do Registro Imobiliário, emitida pelo CIU competente para esclarecer as características do imóvel em negociação, o que também é necessário para a Prefeitura Municipal calcular o valor do ITBI.
O interessado em aprovar projeto para desmembrar ou edificar obra sobre seu imóvel particular também deverá obter previamente uma certificação cadastral atualizada do imóvel. A vistoria local e a correspondente certificação são necessárias para provar o estado atual do imóvel, uma vez que ele pode ter sido alterado anteriormente. Posteriormente o interessado poderá solicitar que a eventual diferença ou alteração seja averbada na matrícula do imóvel. Na alienação, a certidão municipal mencionada deverá ser encaminhada através de um tabelião, o qual fará constar na escritura pública (a ser registrada posteriormente) as atuais características verdadeiras (representação fiel da realidade) do imóvel.
O Município, ao certificar a existência dos limites de cada imóvel no Cadastro, poderá indicar a precisão dos levantamentos efetuados, conforme critérios técnicos e legais relativos aos processos e tipos de equipamentos empregados em cada serviço já aceito ou já efetuado pela administração. Porém, faz-se necessário que a Prefeitura Municipal realize
vistoria local, medindo totalmente o imóvel antes de fazer a certidão, a fim de aperfeiçoar e confirmar a precisão do levantamento anterior e de constatar eventuais alterações que os proprietários possam ter efetuado nos imóveis em certificação. Deve-se cobrar por essa atividade, a fim de custear as despesas com atos direcionados aos interesses particulares.
A prefeitura não deve se acanhar na cobrança das taxas dos serviços de certificar e de verificar ou efetuar medições no imóvel particular, de maneira a cobrir as despesas que envolvem uma qualidade satisfatória e adequada no registro dos imóveis em seu CIU. (RAMBO, 2000, p. 164).
Para fins de aperfeiçoar a qualidade dos dados cadastrais que estão sendo utilizados atualmente, convém que o Município competente, a partir de linhas paralelas ao meio-fio já existente, promova uma prévia definição física ordenadora da largura total de cada via urbana, mediante identificação dos vértices de entroncamentos das vias públicas (nas esquinas), coincidindo automaticamente com a definição dos vértices de todas as quadras.
Devem-se colocar marcos da medição em todas as extremidades das quadras (se a eventual construção de esquina não impedir a colocação do marco), de modo a tornar reais e evidentes os alinhamentos prediais, os quais, a seguir, devem ser respeitados para fins de orientar a implantação das futuras obras públicas e particulares na cidade.
O meio-fio costuma se apresentar bem alinhado em todos municípios, motivo pelo qual deve ser a base de referência a partir da qual definem-se os alinhamentos prediais que posicionam as divisas das quadras a serem piquetadas, medidas, verificadas e/ou reordenadas. Convém esses serviços se orientarem em conjunto por plantas de loteamentos e por levantamentos aerofotogramétricos, de maneira a viabilizar o planejamento das operações de campo que se fizerem necessárias. (RAMBO, 2000, p. 164).
O reordenamento ou a medição dos alinhamentos prediais dominantes e existentes definirá as vias públicas de veículos e de pedestres, o que convém seja realizado por profissionais especializados em aparelhos com GPS de precisão geodésica, formando levantamentos georreferenciados e mais duradouros para todas as quadras da cidade. Isto facilitará para o CIU promover as medições internas das quadras na medida da necessidade de fornecimento das certidões do Registro Imobiliário (LRP, art. 225) aos interessados (por ocasião da alienação do imóvel ou da aprovação de projetos), além de facilitar o controle das transformações de imóveis que venham a ocorrer no interior de cada quadra.
Conhecendo-se as coordenadas georreferenciadas dos cantos de quadra e os conseqüentes ângulos internos nos vértices desse polígono, os levantamentos dos lotes internos a cada quadra serão efetuados posteriormente (por ocasião das iniciativas do
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interessado em cada quadra). Estes serviços localizados e eventuais permitem a aplicação de procedimentos mais simplificados, os quais podem ser efetuados por quaisquer profissionais ligados ao CREA. É que não há qualquer necessidade de nova utilização de GPS, pois estando cada polígono (quadra) já amarrado e georreferenciado, torna-se mais fácil o levantamento e o georreferenciamento (calculado a partir das outras coordenadas) dos lotes internos ao polígono conhecido.
Quem tem competência no perímetro urbano para emissão da certidão do Registro Imobiliário (ou do registro público dos imóveis) é apenas o Município, por disposição da CRFB, art. 30, VIII. O Dicionário Aurélio esclarece que cadastro é “1. registro público de bens imobiliários de um território.” (FERREIRA, 1993, p. 90). O RI, segundo denunciou Rambo e Loch (2000), registra apenas os direitos e títulos relativos a imóveis, conforme a LRP, art. 1º (atos jurídicos) e art. 172 (títulos ou atos).
É interessante observar que com o desenvolvimento das pesquisas individuais e numa proposta arquitetada com visão de conjunto e abordada propriamente por De Paula Neto (2002), surgiu finalmente um estudo mais adequado para resolver as retificações, englobando resultados e conclusões de diversas pesquisas sobre a atualização de limites no CIU e no RI. Tal proposta resolveu a questão específica da retificação de erros, ao propor um sistema moderno, no qual uma pessoa especialmente autorizada pelo Município executa um levantamento preciso, o qual é devidamente cadastrado e cujas informações são certificadas (pelo CIU) para serem repassadas (pelo interessado) diretamente ao RI, ou indiretamente, através de escrituras públicas lavradas nos Tabelionatos, ao serem encaminhadas as alienações de imóveis.