Os funcionários do Município encontram-se inseguros em relação aos nomes das pessoas que devem pagar os tributos, pois constatam que mesmo o último proprietário relacionado na matrícula do imóvel pode eximir-se da obrigação: o responsável pelo pagamento pode ser um adquirente posterior, o qual ainda não transcreveu seu título no RI.
A proteção para impedir que terceiro de boa-fé seja vítima de venda dupla no Brasil é facílima de fazer e não tem custos à administração nem à sociedade: Rambo e Loch (2002) já anunciaram que cabe ao Município efetuar o controle de nomes dos adquirentes de imóveis que pagaram o ITBI. Tal medida daria garantia jurídica aos adquirentes, valorizando os direitos sobre imóveis.
Os negócios imobiliários formais cresceriam em cada Município se o simples pagamento do ITBI der ao adquirente garantia sistemática de que a mesma propriedade ou posse não foi nem será objeto de venda dupla. Além de incrementar a arrecadação do ITBI, os proprietários trarão à prefeitura todas informações relativas a suas propriedades e posses, acelerando violentamente as possibilidades de regularização dos imóveis, a abrangência da área cadastrada e o incremento do ITBI e IPTU.
Para impedir as vendas duplas de imóveis urbanos em todo o país, basta que o sistema de emissão do imposto, em cada Município, impeça que o mesmo alienante apareça mais de uma vez nas guias do ITBI como alienante de um mesmo imóvel. Aliás, isso deve ser no mínimo uma obrigação a ser respeitada em cada administração municipal séria e que tenha um mínimo de respeito à cidadania em sua circunscrição. Assim sendo, cadastram-se os adquirentes e não os proprietários:
Há evidente vantagem que se desista de fazer cadastro de proprietários dos imóveis, em certas prefeituras, já que existe pronta a versão original desse cadastro no RI, que é o órgão competente para executá-lo. Essa duplicidade provoca redundâncias no sistema, já que os dados proprietário estariam disponíveis em duas fontes distintas do sistema público (RAMBO, 2000, p. 56).
Ramboet al (2004) concluíram que:
A falta do controle efetivo de nomes de pessoas no CIU e no RI faz com que o poder público viabilize em sua jurisdição a realização da venda dupla sobre o mesmo imóvel, caracterizando omissão governamental que facilita a prática de estelionato pelos alienantes de má fé.
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7.4 Os Convênios entre Registro e Cadastro Imobiliário Urbano
Constata-se a transferência oficializada de informações do RI para o CIU, mediante convênios que podem anunciar transformações irregulares dos imóveis diretamente no RI, bem como podem indicar que os municípios estão indevidamente cobrando tributos de quem já vendeu o imóvel, perdendo a propriedade:
a) No capítulo 16 - Ofício de Registro de Imóveis, a Corregedoria Geral da Justiça do Paraná determinou em seu Código de Normas que:
16.1.4 - Os oficiais dos Registros de Imóveis fornecerão, periodicamente, mediante convênio firmado com as prefeituras dos respectivos municípios, informações sobre os registros referentes à transferência de propriedade de imóveis, através de listagem, guias ou fotocópias de Matrícula.
16.1.4.1 - As listagens conterão, em resumo, os dados necessários à atualização cadastral (CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DO PARANÁ, 1997, p. 165-166).
b) Segundo Carneiro (2000, p. 83):
Já no caso da utilização de dados do registro [...] pelo cadastro, observaram-se alguns casos de sistematização, como em Recife-PE, onde o Código Tributário estabelece a obrigação de envio, pelos registros [...] e tabelionatos, de relatórios mensais informando as alterações de direitos sobre os imóveis. Em Mogi das Cruzes-SP, a prefeitura adquire todas as certidões dos registros realizados a cada mês e mantém as mesmas arquivadas. Em São Paulo-SP, foi realizado um convênio entre prefeitura e registros [...], onde os dados são enviados mensalmente em meio magnético. Em Santo André-SP está sendo realizado um projeto piloto visando o intercâmbio de dados entre prefeitura e cartórios de registros [...], onde os cartórios disponibilizarão dados pessoais e de alteração de direitos sobre os imóveis e, em troca, receberão da prefeitura os mapas digitais com a localização de todos os imóveis da sua circunscrição (CARNEIRO, 2000, p. 83).
c) Segundo Carneiro (2003, p. 167-169):
Existe previsão normativa no âmbito do Estado de São Paulo para o intercâmbio de informações entre os cadastros (prefeituras municipais) e os Registros [...], no capítulo XX das Normas de Serviços Extrajudiciais da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de São Paulo – CGJ-SP:
127. Deverão ser sempre comunicados os negócios imobiliários às Prefeituras Municipais, através de entendimento com estas mantido, para efeito de atualização de seus cadastros. (CARNEIRO, 2003, p. 166).
Em 1991, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo e a Prefeitura do Município de São Paulo firmaram acordo de cooperação, resultado de entendimentos mantidos entre o Departamento de Rendas Imobiliárias da Prefeitura de São Paulo e a Associação dos Registradores Imobiliários de São Paulo – ARISP. [...].
O convênio encontra-se em vigor [...], como o 9. Registro [...]. Por parte da prefeitura, atualizações no Cadastro Imobiliário Fiscal estão sendo realizadas com a utilização dos dados enviados pelos cartórios. As atualizações são também utilizadas pela Dívida Ativa do município, bem como as execuções fiscais,
mediante a identificação e localização do devedor, contribuindo, assim, para a agilização dos processos judiciais. (CARNEIRO, 2003, p. 167-169).
Ainda segundo Carneiro (2003), convênios similares foram realizados entre Cadastro e Registro de Imóveis de Santo André-SP (p. 169-171) e entre o INCRA e os Registros de Imóveis de todo o país, incentivado pelo Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB), com articulações que resultaram na Lei n. 10.267/2001 e seu regulamento, o Decreto n. 4.449/2002, visando a mais recente tentativa de implantação do CNIR no país (p. 173- 193).
De acordo com Rambo e Loch (2002), os convênios provocados pelos registradores e advogados das prefeituras para a importação, pelo CIU, dos nomes de proprietários existentes no RI são idéias absurdas, fazendo com que o RI e o CIU desconsidere a ordem da lista dos adquirentes que ainda não conseguiram registrar seus títulos no RI. Tal confusão faz o advogado do Município encaminhar o processo de execução fiscal contra o antigo proprietário que, apesar de manter seu nome no RI, já perdeu a propriedade no ato da alienação, conforme o CC, art. 1.275, I (BRASIL, 2002, p. 1210-1211), transferindo ao adquirente a responsabilidade pelo pagamento dos tributos lançados sobre o imóvel, conforme permite a CRFB, art. 150, § 7º (BRASIL, 2004a, p. 100-101).