Há uma tendência (MARTINS, SLOBODA e MARTINS, 2004; HASENACK et al, 2000) de se resolver a unicidade dos imóveis, descrevendo-se os memoriais com base em parcelas definidas por coordenadas absolutas. As coordenadas absolutas, amarradas a pontos distantes, são úteis à administração e aos técnicos, viabilizando que o interessado peça a
retificação da descrição dos imóveis nas matrículas (Lei n. 10.931/2004, art. 59
modificando a LRP, art. 213, I, d).
Essa expressão [...] deve ser interpretada como retificação através de procedimento administrativo [...]. É de dispensar-se referidas citações se os confrontantes apuserem as respectivas assinaturas (com as firmas reconhecidas) na planta que instrui a petição inicial, no local da respectiva divisa (SWENSSON, 1991, p. 219- 220).
Não há imposto de transmissão a pagar em caso de encontrar-se área maior, qualquer que seja a diferença para mais. Isto porque, encontrando-se área a menos, qualquer que seja a diferença para menos, não encontrará o interessado possibilidade de ser reembolsado dos tributos pagos até então (MARIN, 1976 apud BALBINO FILHO, 1976, p. 63).
Mas para os administrados as coordenadas funcionam como se fossem pontos intangíveis (se não houver outros elementos locais que sejam de fácil entendimento), inviabilizando o entendimento da verdade aos usuários finais. Assim, as coordenadas dos vértices de cada imóvel devem ser acompanhadas em planta pelas tradicionais distâncias entre os pontos consecutivos do perímetro, de modo a facilitar para qualquer interessado entendê-los e conferir as dimensões dos limites em campo.
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Mas as partes, por mútuo acordo, através de escritura pública, ou ainda por instrumento particular, revestido dos característicos que se contêm no [...] Código Civil, podem retificar os dados [...] que ficaram omissos [...], identificando o imóvel (INOCÊNCIO, 1980, p. 301).
Trata-se de uma válvula de segurança indispensável [...] no sentido de [...] tornar [...] um espelho fiel da realidade (SERPA LOPES, 1960, p. 343).
“Se a cada transferência o Escrivão levasse em conta a realidade de campo antes de elaborar a escritura, a depuração dos títulos seria automática” (ERBA e LOCH, 1996, p. 23). “Uma retificação de área feita intramuros não tem nenhuma litigiosidade” (ORLANDI NETO, 1999, p. 92). A Lei n. 10.931, de 02.08.2004, previu em seu art. 59 alterações no art. 212238e 213239da LRP, facilitando a ocorrência de retificações na descrição de imóveis
238LRP, art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial. (A redação anterior era: Art. 212. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio).
239LRP, art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação: I – de ofício ou a requerimento do interessado nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título; b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão [...] em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação; [...]
II – a requerimento do interessado, no caso de inserção ou alteração de medida perimetral de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura – CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1º Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação. § 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias [...].
§ 7º Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
§ 8º As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
§ 9º Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento de devido imposto de transmissão e desde que preservadas [...] a legislação urbanística. [...].
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. [...].
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais. [...].
urbanos na matrícula, cujas confrontações e “limites constituídos pela transcrição” (THEODORO JUNIOR, 1999, p. 23-24) praticamente não estavam sendo atualizados.
A abertura do RI às informações verdadeiras tem amplo significado prático, por reconhecer a incoerência da atual descrição dos imóveis na matrícula, e se aceitar no RI o levantamento técnico de limites urbanos conforme a ocupação efetiva, de acordo com a ‘constituição de limites por usucapião’ prevista por Theodoro Júnior (1999, p. 25-28).
A valorização dos limites reais, proposta inicialmente em maio/2004, ao se redigir Rambo et al (2004), facilita a retificação na matrícula com base em informações
cadastrais, as quais devem pertencer a uma base contínua, segundo a ocupação efetiva e
descrevendo oslimites verdadeiros240. A necessidade de que as retificações sejam baseadas em informações cadastrais é devida à competência municipal para controle do uso e ocupação do solo urbano e pela necessidade de que as informações recebam prévia análise cartográfica e certificação. Essa proposta resolve, só quanto aos limites, a conexão do RI ao CIU.
No entanto, segundo Jacomino e Augusto (2004), muitos registradores já estavam acostumados a não fazerem retificações a partir de informações cadastrais, sendo provável que agora estejam fazendo as retificações com base direta nas plantas do agrimensor (Lei n. 10.931/2004), sem exigirem a aprovação da medição e a certificação da Prefeitura Municipal competente. É o que os registradores pretendiam antes de se alterar a LRP:
Feito o levantamento por profissional habilitado, verificada a concordância dos confrontantes, não havendo alteração significativa de área, existindo comprovação da cadeia dominial dos imóveis confrontantes, devem os Oficiais ser autorizados a, mediante arquivamento de todos os documentos de comprovação, proceder à averbação atualizando a matrícula do imóvel. (CERVANTES, 2000, p. 167). Apesar do Município não legislar sobre registros públicos, a legislação local pode afetar plantas e memoriais (CRFB, art.30, I), ratificando a exigência de que sejam aprovadas pelo Município. Se os registradores insistirem em desrespeitar a competência do Município, estaremos ingressando em uma nova fase da falta de conexão entre CIU e RI: antes pela imposição de fé pública às matrículas desatualizadas (BALBINO FILHO, 2001, p. 166-173) e, agora, atualizando-as sem a necessária autorização municipal, de modo independente do CIU. O fato provocará perdas irreparáveis à sociedade, ao CIU e ao futuro do nosso RI.
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