3. OPERAÇÃO URBANA ANHANGABAÚ
3.3. O Projeto de Lei e a Le
Apoiando-se em estudos técnicos de diferentes secretarias e organismos municipais18, o projeto de lei da Operação Urbana Anhangabaú colocava como pressuposto que a reurbanização do Vale do Anhangabaú, “investimento realizado pelo poder público", teria "grandes repercussões na Área Central”. A operação foi proposta dentro de um perímetro restrito a “uma área de influência direta do Vale do Anhangabaú”, com intenção de “dar início a um programa mais abrangente de melhoria da Área Central da Cidade" (id. ibid. p.6).
Motivos
Na Exposição de Motivos que acompanhou o Projeto de Lei, colocava-se que o programa, em primeiro lugar, era devido à obra do Anhangabaú, que se supunha tivesse grandes repercussões na área central e que se tratava de “procurar novos parceiros e envolver toda a comunidade da área central na implantação de melhorias”. O segundo motivo exposto estava vinculado à importância econômica e social do centro, mas também simbólica, associada aos “imóveis de valor histórico, cultural e ambiental que devem ser preservados” (id. ibid. p. 6).
Respondendo à questão “Por que atuar na Área Central?”, o texto explicativo do projeto de lei apontou duas razões principais:
i) o papel desempenhado pelo Centro, “local de permanência e passagem para uma população expressiva e de composição muito variada”;
ii) o retorno dos investimentos da iniciativa privada na área, “mantendo a vitalidade, a dinamicidade e diversidade características das Áreas Centrais” (id. ibid. p.26).
Identificava-se uma “recuperação da atratividade do Centro”, que a Prefeitura teve que “antecipar e coordenar [...] controlando-a” (id. ibid. p. 28). Afirmava-se que as restrições impostas pela Lei de Zoneamento, ao lado da pequena dimensão dos lotes na área, apresentavam-se como obstáculos para essa retomada, sendo necessários mecanismos que permitissem sua superação.
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Foi usado aqui como principal referência o caderno editado pela EMURB, com data de janeiro de 1990, com o título Operação Urbana Anhangabaú – Apresentação. Projeto de Lei. Anexo I. (EMURB, 1990). A minuta do Projeto de Lei foi elaborada após discussões realizadas com a participação de representantes da EMURB; da SEMPLA, do Departamento de Patrimônio Histórico – DPH da Secretaria Municipal de Cultura – SMC, da Secretaria Municipal de Transportes – SMT, da Secretaria Municipal de Habitação – SEHAB e da Administração Regional da Sé – AR-SE.. Essas discussões desenvolveram-se a partir de um primeiro texto, intitulado “Operação Anhangabaú” que reunia um estudo de viabilidade econômica e um estudo urbanístico envolvendo a preservação do patrimônio, o sistema viário, a organização do espaço e o desenho urbano (EMURB, 1990, p.25).
Objetivos
Os objetivos gerais colocados pela Operação Anhangabaú foram: melhorias na paisagem urbana e na qualidade ambiental; melhor aproveitamento de imóveis vagos ou subutilizados, preservação do patrimônio e regularização de imóveis em desacordo com a legislação urbanística vigente; ampliação e articulação dos espaços públicos existentes e solução às moradias subnormais na área de intervenção. Foram definidas as seguintes diretrizes urbanísticas ( Art. 2°):
i) "abertura de praças e passagens para pedestres, cobertas ou não, no interior das quadras";
ii) "estímulo ao remembramento de lotes de uma mesma quadra e à interligação de quadras mediante o uso dos espaços aéreo e subterrâneo dos logradouros públicos ";
iii) "restrição e disciplina do transporte individual e maior eficiência do transporte coletivo";
iv) "uso de mecanismos" que propiciassem "obras de conservação e restauro dos edifícios de interesse histórico-arquitetônico e ambiental";
v) "incentivo à não impermeabilização do solo e à arborização das áreas não ocupadas";
vi) "composição das faces das quadras de modo a valorizar os imóveis de interesse arquitetônico e promover a harmonização do desenho urbano";
vii) "adequação do mobiliário urbano existente e proposto” aos objetivos da Operação
viii) “incentivo ao uso residencial na área da Operação”.
Mecanismos
Para a consecução destes objetivos – com a participação da iniciativa privada e seguindo as diretrizes acima – foram definidos quatro19 mecanismos. O primeiro deles permitia exceções à legislação de uso e ocupação do solo em vigor, no perímetro da operação, nos moldes das Operações Interligadas, com contrapartida financeira a ser depositada em conta vinculada à Operação Anhangabaú administrada pela EMURB. A função dessa derrogação foi explicada como incentivo ao melhor aproveitamento dos terrenos vagos ou subutilizados, para “compor o desenho da paisagem urbana” e levantar recursos para a realização de melhorias nos espaços públicos. Para atender às solicitações para essas exceções, foi estabelecido um estoque de área construída adicional correspondente a 150 mil metros quadrados, equivalente a 4,87% da área construída
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Adotou-se aqui a enumeração dos mecanismos propostos tal como apareceu na redação final da Lei 11.090/91, reiterada em “Participação da Iniciativa Privada na Construção da Cidade”, op. cit., p. 14.
existente no perímetro da operação (3.080. 855 m²). Os beneficiários da derrogação dos índices urbanísticos seriam definidos pela ordem de protocolamento das propostas que implicassem em aumento da área construída, e a contrapartida financeira não poderia ser inferior a 60% do valor do benefício adquirido.
Um segundo mecanismo permitiu a regularização de construções, reformas e
ampliações executadas em desacordo com a legislação vigente até a data da lei. A
contrapartida, neste caso, correspondia a 200% do benefício concedido.
O terceiro mecanismo foi a transferência de potencial construtivo dos imóveis de valor histórico e arquitetônico para outros terrenos, adotando-se um coeficiente de aproveitamento igual a seis vezes a área do terreno do imóvel preservado. Esse mecanismo teria por função promover a conservação e restauração dos edifícios, de modo semelhante à Lei 9.725/84. 20 Entretanto, a transferência de potencial construtivo dava-se por equivalência de valores e não de áreas – o que, como era presumido, tornaria a transferência mais interessante para os investidores imobiliários. Parte do diferencial de valor auferido na transação seria obrigatoriamente destinada à conservação e à restauração do imóvel, cujo projeto deveria ser desenvolvido segundo diretrizes definidas pelo Grupo de Trabalho Intersecretarial21 e submetido à aprovação da Secretaria Municipal de Cultura – SMC e, em caso de zonas de uso Z8-200 (imóveis preservados), também pela SEMPLA.
O quarto mecanismo previsto permitiu a cessão onerosa do espaço aéreo e
subterrâneo, com o objetivo de aumentar e organizar o espaço para a circulação de
pedestres. Além da abertura de espaços e passagens no interior das quadras, ligações aéreas ou subterrâneas entre edificações “procurando superar as limitações da construção lote a lote”. A contrapartida financeira seria definida caso a caso, pela impossibilidade de fixar um critério único para seu estabelecimento.
Incentivos
A transferência de potencial construtivo foi considerada como mecanismo de incentivo para a preservação e conservação de imóveis tombados. Para as propostas
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Lei 9.725 de 2 de julho de 1984, Diário Oficial do Município, 03/07/84, estabelece para fins de preservação dos bens arquitetônicos tombados, a transferência de potencial construtivo. Além da própria compensação relativa à transferência de potencial construtivo, a lei atuou como fator inibidor de demolições e destruições, já que não se poderia realizar essa transferência caso o imóvel fosse demolido ou destruído.
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protocoladas durante o primeiro ano de vigência da lei, solicitando modificação nos índices urbanísticos, seria concedido um desconto de 40% na contrapartida financeira.
Benefícios públicos
Respondendo à questão “Quais os benefícios públicos da Operação Anhangabaú?” foram assim explicitados:
i) “obtenção de recursos para o poder público introduzir melhorias na área;
ii) controle e melhoria da Paisagem Urbana; iii) melhorias nos espaços públicos
iv) incentivo à preservação de imóveis de interesse histórico, arquitetônico ou paisagístico
v) aumento da atratividade da Área Central para o exercício de atividades diversificadas, aumentando seu dinamismo e conveniência” (id. ibid. p. 31).
Programa de obras
O programa de obras associado a esses objetivos, constava do Quadro I anexo à Lei, que está reproduzido na próxima página.
Instâncias de participação
A questão da participação da população foi tratada em um dos tópicos do já mencionado texto explicativo. Considerava-se que “mecanismos efetivos” através dos quais “seus atuais moradores e usuários permanentes” seriam necessários no sentido de desencadear “processos de gestão urbana conjunta onde o papel da cidadania passa a ter ...uma importância tão efetiva quanto o papel do Poder Público” (id.ibid.p. 32). Entretanto, não há menção a instâncias e procedimentos concretos que possibilitassem essa participação. A Comissão Normativa de Legislação urbanística - CNLU, com suas limitações de ordem representativa22, era a única instância em que parcelas organizadas da sociedade teriam participação.
Audiências públicas para a discussão de propostas foram previstas apenas nos casos em que fosse solicitada cessão de espaço aéreo ou subterrâneo, casos esses em que as audiências seriam divulgadas pela CNLU e publicadas em um dos dois jornais de maior circulação com pelo menos 15 dias de antecedência.
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Atividade/Projeto
1. Reurbanização 1.1 Vale do Anhangabaú
2. Remanejamento 2.1 Praça Ramos de Azevedo/Entorno do Teatro Municipal 2.2 Rua Boa Vista
3. Implantação de Boulevard 3.1 Av. São João - do início até Av. Ipiranga 3.2 Rua Xavier de Toledo
3.3 Av.Ipiranga - da [Av.] Cásper Líbero até Av. São Luis 3.4 Rua Conselheiro Crispiniano
4. Implantação de Calçadão 4.1 Rua Sete de Abril 4.2 Rua José Bonifácio 4.3 Rua do Ouvidor
5. Restauro e Re-implantação 5.1 Pça. Ramos de Azevedo/jardins de esculturas e ouras melhorias 5.2 Viaduto do Chá
5.3 Ladeira da Memória 5.4 Galeria Prestes Maia 5.5 Av. Prestes Maia 5.6 Praça Pedro Lessa 5.7 Largo Paissandu 5.8 Praça D. José Gaspar
6. Manutenção 6.1 Calçadão existente
6.2 Viaduto Santa Efigênia
7. Canalização 7.1 Macrodrenagem do vale do Anhangabaú
8. Sistema Viário 8.1 Passagem em desnível Av. Senador Queirós sob Av.Prestes Maia
LEI 11.090 DE 16 DE SETEMBRO DE 1991