Transf construíd

c O Vtp x Cac A.c.a.= x Pcnu Vtc x Cap onde:

A.c.a. - área construída adicional no imóvel cessionário.

Vtp - valor de mercado do m² de terreno do imóvel preservado expresso em cruzeiros. Vtc - valor atual de mercado do m² de terreno do imóvel cessionário expresso em cruzeiros. Cac - coeficiente de aproveitamento do imóvel cessionário.

Cap - coeficiente de aproveitamento do imóvel preservado (Cap =6).

Pcnu - potencial construtivo não utilizado do imóvel preservado expresso em m2_.

Restrições para a transferência de potencial construtivo:

1) O adicional de área construída no imóvel receptor não poderia fazer com que o CA re

2) própr

Uma série de procedimentos e de documentos de apresentação ob

ser realizados para que o proponente possa dar entrada ao processo de análise, entre os quais laudos de avaliação14 _{com o valor atual de mercado do me}

terreno do imóvel ou imóveis envolvidos, e com seu valor previsto após os benefícios idos − ou seja, o laudo deve prever a valorização do terreno

benefícios concedidos. O Quadro 5-6 a mostra a seqüência de procedim aprovação de propostas.

5-6. Seqüência de procedimentos para aprovação de propostas.

Fonte: EMURB, s/d, p.23.

Para a administração dos recursos provenientes da Operação Urbana, foi criado o Fundo Especial da Operação Urbana Água Branca – FEAB, admi

Conselho composto por sete membros nomeados pelo prefeito – quatro representantes da EMURB (o presidente mais os diretores de desenvolvime

finanças); um representante do Gabinete do Prefeito, um representant

Municipal de Finanças – SF e um representante da Secretaria Municip ento – SEMPLA. A aplicação dos recursos desse fundo seriam

rigatória devem

tro quadrado de

receb resultante dos

entos para Quadro nistrado por um nto, obras e e da Secretaria al de

Planejam feitas apenas na

área da operação e em relação às obras a ela vinculadas (Art. 18° da Lei 11.774 de

18/05/95).

14

Elaborados segundo as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT, em especial a NBR 5676/80 (Avaliação de imóveis urbanos).

5.5.

ra-se apenas parcialmente realizado, pois das 12 torres previstas, apenas quatro foram construídas até o momento (outubro de 2006). A área

Resultados

O aumento de potencial construtivo para a realização do Centro Empresarial Água Branca, primeiro grande empreendimento na área, teve como contrapartida o custeio do prolongamento da Avenida Áureo de Moura Andrade, lindeira à linha férrea, e a restauração da “Casa das Caldeiras”, edifício de valor histórico tombado que fazia parte do complexo de edificações das Indústrias Reunidas Matarazzo. Mesmo esse empreendimento encont

total do terreno é de aproximadamente 100.000 m2, representando apenas 4% do total da área de terrenos computados na área da OUAB.. Eneida Heck (2004, p. 192) listou mais cinco solicitações dentro do perímetro da OUAB, todas de porte muito menor do que a mencionada acima, sendo que apenas um delas (Colégio das Américas) havia sido aprovada15_.

Figura 5-13. Vista parcial da área da OU Água Branca.

atarazzo, com s do Centro Empresarial Água Branca ainda em fase de construção, empreendimento da firma Ricci Engenharia, com base em foto aérea que esteve disponível no site da EMURB (Fonte: EMURB: 2003).

Com a delimitação do terreno uma vez pertencente às Indústrias M as quatro torres de escritório

15

Conforme relatório da EMURB com dados até 30/11/2005, apenas 8 propostas foram protocoladas até 2000, sendo haria podem ser consultados em Sandroni (2000, p. 9-12).

que apenas duas delas foram concluídas: a de Ricci Engenharia e a do Colégio das Américas. Maiores detalhes sobre o empreendimento da Ricci Engen

Figura 5-14.Mapa das Sub-áreas de Estudo da OU água Branca.

A área em magenta corresponde ao terreno onde se localiza o Centro Empresarial Água Branca. (Fonte: PMSP-SEMPLA, 2000a)

Relatório interno da EMURB listou, desde o iniciou da Operação até 2005, 24 propostas: 9 haviam sido aprovadas; 8 foram arquivadas por desistência; 7 encontravam-se em análise. O valor total de contrapartidas nas propostas aprovadas foi 21.415.766,84 UFIRs16 _{antes de 2000 e de R$16.938.553,99 após 2000. A área} construída adicional concedida para o uso residencial foi de 16.485m2 (4 propostas) e para o não residencial foi de 108.506 m2 (também 4 propostas)17_.

Um diretamente

no projeto de 1991. No arco dos 16 anos previstos para a implantação total da operação, estimava-se para os oito anos correspondentes ao primeiro e segundo períodos uma arrecadação de US$ 95 milhões, ou seja, cerca de 60% do total previsto de US$ 157,7 milhões ao fim do processo. Tal arrecadação corresponderia à adesão de 100% dos proprietários fundiários das subáreas 1A, 1B, 2B e 8 conforme as subdivisões do projeto inicial 18_{. Mesmo sem fazer atualização monetária rigorosa, confrontando a arrecadação} prevista com a efetiva (estimando-a em cerca de R$ 40 milhões ou US$ 18,2 milhões

5.6. Discussão

comentário preliminar é que as transformações urbanísticas provocadas pela Operação Urbana foram inexpressivas frente às expectativas expressas

16

Considerando o valor de 1 UFIR = R$ 1,0641, em valores de 2000, seriam cerca de R$ 22,7 milhões, equivalentes a aproximadamente US$ 12,6 milhões (em valores de janeiro de 2000, US$ 1 = R$ 1,7997)

17

Relatório e dados foram fornecidos pela arquiteta Diana DiGiuseppe, da Diretoria de Operações Urbanas da EMURB, em correspondência eletrônica de julho de 2006. No relatório não constam as áreas de construção adicionais concedidas.

18

O conjunto da área formado por essas sub-áreas corresponde integralmente ao conjunto formado pelas atuais sub- áreas 1A-Memorial Sul, 1B-Memorial Norte, 2A-Santa Casa, 2B-Pompéia e 7 (PMSP/SEMPLA/EMURB,1991 e PMSP/SEMPLA, 2002a).

em valores de 2006), - decorridos mais de dez anos de vigência da Operação, ou seja mais da metade do prazo inicialmente previsto, esta última representa apenas cerca 11% do valor total esperado. Nesse ritmo, seriam necessários cerca de 80 anos para alcançar o resultado esperado. Empregando raciocínio análogo em relação ao consumo de estoque de área construída adicional, seriam necessários cerca de 80 anos para o esgotamento do estoque não residencial e 170 anos para o esgotamento do estoque residencial19_.

Essas estimativas de natureza muito simples são suficientes para evidenciar que os pressupostos sobre a dinâmica imobiliária e o processo de transformações urbanas, associados aos cálculos contábeis que deram suporte à montagem da operação, apontaram em uma direção muito diferente daquela efetivamente tomada pelos processos reais. Na Figura 5-14 é possível verificar que a única sub-área a sofrer um processo significativo de mudanças utilizando os instrumentos da OU não coincide com hipóteses do

Em segundo lugar, pode ser apontada a desigualdade no processo de renovaçã

xa e média densidade com ocupação horizontal por usos habitacionais mais densos e verticalizados, através de me ento de lotes por incorporação. Tais processos não podem ser conta

nenhuma das áreas onde haveria maior adesão dos proprietários de terrenos conforme as projeto inicial.

o das áreas ao sul e ao norte da linha férrea: o primeiro apresenta um maior dinamismo, em função da maior acessibilidade e da ocupação precedente. A maior acessibilidade é devida à Av. Francisco Matarazzo, parte do eixo estrutural de ligação viária Leste-Oeste e ao Terminal da Barra Funda, que integra trem, ônibus e metrô. Os bairros de Perdizes e Pompéia desde a década de 1970 sofrem um processo de renovação, principalmente pela substituição de habitações de bai

canismos de remembram

dos como efeitos da OU, pois já ocorriam antes de sua implantação.

O processo de renovação, recuperação e reabilitação do estoque edificado e de substituição de usos que vem ocorrendo na área, particularmente com a substituição parcial de atividades ligadas à indústria por atividades ligadas a serviços, dá-se sem utilizar os benefícios e instrumentos contidos na OUAB 20

A grande dificuldade do instrumento em relação ao conjunto de objetivos que coloca é a complexidade de articulação dos atores e dos interesses – que constituem as principais variáveis em jogo, a saber: i) a multiplicidade de proprietários e tipos de imóveis (glebas, galpões, edifícios residenciais, etc.); ii) a adesão de investidores

19

Para a obtenção desse números foram empregadas proporcionalidades simples, do tipo: se em 10 anos foram que mesmo se os resultados fossem dobrados, ainda assim os prazos seriam exorbitantes: arrecadados 18,2 milhões, em quantos anos seriam arrecadados 157,7 milhões? Ou: se em 10 anos foram consumidos tantos metros quadrados de área, quantos anos seriam necessários para consumir outros tantos? Os números são tão expressivos

respectivamente, 40, 40 e 85 anos.

20

Como aponta o documento do Grupo de Trabalho da Diretoria de Projetos Urbanos da SEMPLA, (PMSP/SEMPLA, 2002a).

representando diferentes tipos de capitais; iii) os investimentos de órgãos públicos de diferentes instâncias, nem sempre articulados à Operação, entre os quais novos edifícios institucionais e melhorias no sistema de transporte; iv) investimentos imobiliários residenciais de padrão alto – os quais não têm se utilizado dos mecanismos da Operação Urbana, mesmo construindo empreendimentos dentro de seus limites21_.

Em relação à avaliação de realização dos objetivos da OUAB tal como colocados no documento de 1991 e na Lei de 1995, constata-se que indicadores e índices q

rama de obras, não se define quem realiza, como realiza e quais rec

o plano da Operação

ente às possibilidades de consecuç

conjunto de obras a realizar que não conta com definições precisas para o processo de uantitativos podem ser estabelecidos em relação ao potencial adicional de construção concedido, às contrapartidas daí decorrentes e aos recursos invertidos no programa de obras. Entretanto, constata-se ao mesmo tempo a ausência de mecanismos claramente estabelecidos e acessíveis de acompanhamento e controle dos resultados da Operação, mesmo em relação aos tópicos acima. Quanto aos demais objetivos, não há índices qualitativos ou quantitativos claramente estabelecidos que possam ser objeto de acompanhamento e controle em um processo de avaliação.

Em relação ao prog

ursos e em que prazos, embora na síntese dos estudos que fundamentaram a Operação Urbana (PMSP-SEMPLA-EMURB, 1991b) seja utilizada metodologia de estimativa de benefício custo que poderiam ser desenvolvidas nesse sentido. Também em relação ao programa de obras, nada há que condicione a realização das obras ao aporte de recursos provenientes da Operação Urbana – ou seja, o programa de obras pode ser realizado, parcial ou completamente, mediante aportes provenientes do orçamento municipal.

Em relação às instâncias de acompanhamento e controle, apesar da afirmação de que seria assegurada “a participação da população moradora, proprietários e usuários da região, no processo de formulação, discussão, aprovação e implantação d

Urbana” (Art. 4°), a única instância participativa continuou sendo a CNLU, com as limitações de representatividade já mencionada nos capítulos precedentes22_.

Em face do exposto acima, pode-se concluir que a possibilidade de efetivação dos objetivos da Operação Urbana obedece principalm

ão de dois conjuntos de ações: de um lado, à realização da concessão do direito de construção adicional acima dos limites estabelecidos pelo zoneamento vigente, com regras e procedimentos definidos para empreendedores e/ou proprietários de terrenos e edificações que optem pela “adesão” à Operação Urbana. De outro lado, tem-se um

21

Por exemplo, dois empreendimentos residenciais à Rua Joaquim Ferreira, em terrenos em zona de uso Z2, lindeiros à linha férrea – Rail (2002) e Páteo Pompéia (2003) – ambos realizados pela Mac Investimentos e Participações Ltda., que foram viabilizados sem recurso aos benefícios da Operação Urbana (conforme informação prestada ao autor pelo

pítulo 8.

arquiteto Mauricio Viegas do Departamento de Incorporação daquela empresa, em julho de 2006).

22

sua realização, como agentes realizadores, ordem de prioridades e prazo de execução. Como é facultada a todos os proprietários e/ou empreendedores a realização de novos empreendimentos segundo as regras e limitações vigentes no zoneamento, a consecução dos objetivos da Operação permanece dependente dos interesses imobiliários frente às restrições do zoneamento. Ou seja, a parceria público-privado na Operação Urbana Água Branca reitera o modelo estabelecido na Operação Urbana Anhangabaú: de um lado, a oferta de potencial adicional de construção e outras concessões urbanísticas por parte do poder público, havendo contrapartida do setor privado apenas na medida do interesse em obter tais concessões; de outro lado, um conjunto de melhoramentos urbanísticos que podem ou não ser financiados pelos recursos provenientes da Operação.