I - Ligação viária entre Avenida Francisco Matarazzo e rua Tagipuru, com 30 metros de largura e 120 metros de extensão;
II - Extensão da Avenida Gustav Willi Borghoff do Terminal Barra Funda até a Avenida Santa Marina, com 20 metros de largura e 870 metros de extensão;
III - Extensão da Avenida José Nelo Lorenzon a sul ,entre a Avenida Marquês de São Vicente e a via descrita no item anterior, com 20 metros de largura e 900 metros de extensão;
IV - Extensão da rua Mário de Andrade até à Rua Carijós, com 18 metros de largura e 2 000 metros de extensão;
V - Passagem em d
Lei de melhoramento nº 8895 de 19 de abril de 1979;
VII - Pavimentação e infra - estrutura da Avenida José de Nelo Lorenzon, com 26 metros de largura e 870 metros de extensão; VIII - Pavimentação e infra - estrutura da Rua Quirino dos Santos, com 24 metros de largura e 600 metros de extensão;
IX - Reparcelamento e arruamento das Quadras 110 e 122 do Setor 019 (73.700 m²) e parte da Quadra 034 do Setor 197 ( aproximadamente 235.000 m²), fazendo- se respeitar reserva de 20% da área bruta para sistema viário e 20% para áreas verdes;
X - Alargamento de passeios públicos e implantação de pistas de estacionamento nas imediações das Avenidas Tomás Edson, Dr. Moysés Kahan e Roberto Bosch ( Parque Industrial Tomás Edson); XI - Elaboração de diagnóstico atualizado e implementação de um programa de revisão dos sistemas de micro e macro drenagem da área de estudo, implementando quando necessário obras fora do
máximo 630 unidades habitacionais de interesse social para a população favelada residente no interior do perímetro da Operação Urbana;
XIII - Desenvolvimento do projeto, construção e financiamento de um edifício na Quadra 122 do Setor 019, para uso de entidades municipais da administração direta e indireta, em terreno de propriedade municipal.
Quadro 5-4 - Programa de obras previstas, OU Água Branca.
Fonte: Anexo à Lei 11.774 de 18 de maio de 1995 – Quadro do Programa de Obras.
Pressupostos
O principal pressuposto na Operação Urbana Água Branca é que os benefícios urbanísticos concedidos em relação às restrições do zoneamento então vigente seriam suficientes para desencadear um amplo conjunto de transformações urbanas, fundado em um conjunto de obras públicas que seriam financiados pelo setor privado.
As obras de infra-estrutura fundamentais para colocar a operação em marcha relacionam-se sobretudo à melhoria na acessibilidade proporcionada pela complementação do sistema viário e à resolução das deficiências no sistema de drenagem. A adesão do setor imobiliário – ou seja, a participação voluntária na operação por parte de empreendedores e proprietários – dar-se-ia sobretudo pela possibilidade de maior adensamento construtivo em uma área já de alta acessibilidade, proporcionada pelo sistema viário arterial - as grandes avenidas que passam pela área e as marginais do Rio Tietê – e pelo sistema de transporte público representado pela linha Leste-Oeste do Metrô.
5.4. Operacionalização 12
A lei aprovada em 1995 definiu como organismo gestor da Operação Urbana Água Branca a Empresa Municipal de Urbanização – EMURB, enquanto a Comissão Normativa de Legislação Urbanística – CNLU teve como atribuição a aprovação das propostas urbanísticas e de contrapartida feitas no âmbito da Operação. Antes de serem encaminhadas à CNLU, a análise das propostas é feita por grupo de trabalho constituído por técnicos das secretarias e empresas municipais coordenado pela EMURB. Apresentada a proposta, os resultados de sua análise são encaminhados à CNLU em prazo de noventa dias. Para que a proposta seja encaminhada, o proponente deverá aceitar os pareceres urbanístico e de contrapartida emitidos pelo grupo de trabalho por meio de um termo de concordância. Em caso de aprovação, será fornecida através de despacho da CNLU uma Certidão de Benefícios, passando-se à etapa seguinte que consiste na assinatura de um Termo de Contrato entre o proponente e o Poder Executivo, representado pela EMURB. De posse desse termo − que especifica os benefícios concedidos, as contrapartidas, os prazos, as garantias e as obrigações
novos índices e exações poderão ser e
contratuais − os projetos urbanísticos e arquitetônicos com os
ncaminhados para a Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano –
12
SEHAB para aprovação. A emissão dos Autos de Conclusão estará vinculada à quitação de todas as obrigações assumidas pelo proponente no Termo de Contrato.
o Urbana Água Branca; as diretrizes do Plano Diretor; o impacto localizado do empreendimento no sistem
elo grupo de trabalho. A ordem em que as solicitações de aprovação são protocoladas na SEHAB será considerada para estabelecer a precedência de uma proposta sobre outras, dentro do perímetro de uma sub-área específica, em fun estoque de área construída adicional previsto para aquela sub-área.
O exame das propostas urbanísticas pelo grupo de trabalho deve levar em consideração os objetivos e diretrizes gerais constantes da Lei da Operaçã
a viário e na infra-estrutura instalados; a preservação do patrimônio histórico cultural e paisagístico; a necessidade de desapropriação; as legislações estadual e federal pertinentes; as conseqüências do empreendimento para o entorno, suas condições de acessibilidade e circulação e os melhoramentos viários a serem implantados(op. cit. p.18). Como já mencionado, Relatórios de Impacto de Vizinhança - RIV e de Meio Ambiente - RIMA serão exigidos apenas nos casos em que a área de terreno do empreendimento seja superior a 10 ha (ou seja, 100.000 m2). O proponente deverá incorporar ao projeto a execução de obras complementares13 cuja necessidade tenha sido apontada p
ção do limite representado pelo
Análise e cálculo da contrapartida serão realizados segundo critérios de avaliação − explicitados mais à frente − determinando a correspondência entre o benefício concedido e o valor a ser pago pelo proponente, sendo que a contrapartida não poderá ser inferior a 60% (sessenta por cento) do valor atribuído ao benefício concedido. Em casos que envolvam regularização de imóveis, a contrapartida é fixada em 200% (duzentos por cento) do valor do benefício. No primeiro ano de vigência da Lei, previu-se um desconto de 40% (quarenta por cento) para as propostas deste tipo.
Os critérios de avaliação da contrapartida resumidos no Quadro 5-5 são de quatro tipos: i) critério do terreno virtual; ii) critério do terreno virtual aplicado à regularização de imóveis; iii) critério para cálculo de transferência de potencial construtivo; e iv) critério para cessão de espaços públicos. O quadro a seguir apresenta o detalhamento dos critérios de cálculo. Comparado com o quadro de critérios de cálculo na Operação Urbana Anhangabaú (cf. Quadro 3.2), verifica-se que são basicamente os mesmos.
13
Entre as quais áreas de embarque, desembarque, carga e descarga; alças complementares para acesso de ento paisagístico.
Quadro 5-5. Critérios para o cálculo de contrapartida na OU Água Branca.
lindeiros a Z!, e nos corredores Z8-CR5 e Z8-CR6.
4 Casos de cessão de espaços públicos, a contrapartida seria definida em
função do interesse para a Operação Urbana, do benefício para os usuários, da proposta financeira do proponente e de critérios já utilizados pelo Poder Público em outras ocasiões. Seria estudada caso a caso pela impossibilidade de fixação de um critério único.
Fontes: EMURB,s/d, p.18-19; Lei 11.774 de 18/05/95.
Exceções à legislação de uso e ocupação do solo - cálculo da rapartida financeira: baseada no valor de mercado do metro quadrado do
erência de potencial construtivo - critério de cálculo da área a adicional a ser transferida: nos casos da transferência de potencial
onstrutivo dos imóveis preservados para outros imóveis fora do perímetro da peração Urbana, foi utilizada a seguinte fórmula:
sultante ultrapassasse o limite de 50% do CA permitido;
Zonas de uso Z1, Z9, Z14, Z16, Z8-100, áreas de proteção aos mananciais, a área da ia Operação Urbana, nos corredores de usos especiais Z8-CR1, Z8-CR2, Z8-CR4
Lei 11.774 de 18/05/95. – Operação Urbana Água Branca