Projecto e vida útil do edifício

O projecto deve ser definido, considerando as expectativas de vida útil do edifício, tendo em conta aspectos relativos à durabilidade dos materiais e componentes, e a facilidade de manutenção e reabilitação.

A vida útil do edifício11 _{é entendida pela norma ISO 15686-1 (2001) como “o período de tempo a} seguir à instalação durante o qual um edifício ou as suas partes respeitam ou excedem as exigências de desempenho”.

Os edifícios são projectados para uma determinada vida útil estimada, considerada como “vida projectada do edifício” (ISO, 2001; CÓIAS E SILVA, 2004). Contudo, os diferentes componentes do edifício apresentam diferentes expectativas de vida útil, podendo ser inferiores ao esperado para o edifício. Neste sentido, os diversos componentes devem ser identificados como sendo substituíveis ou permanentes, na medida em que estes irão necessitar de ser substituídos ou sujeitos a manutenção durante a vida útil de todo o edifício. Nesta medida, considera-se normalmente a estrutura como o elemento mais durável ou permanente no edifício, enquanto que outros elementos, nomeadamente as instalações técnicas, devem ser entendidos como substituíveis.

Aspectos relativos à durabilidade do edifício e seus componentes, e respeitantes à manutenção constituem aspectos essenciais a serem contemplados tendo em conta a vida útil dos edifícios. A norma ISO 15686-1 (2001) define durabilidade e manutenção do seguinte modo:

• Durabilidade: “capacidade de um edifício ou sua parte para desempenhar a função requerida ao longo de um período de tempo especificado sobre a influência dos agentes antecipados no uso”;

• Manutenção: “combinação de todas as acções técnicas e administrativas que permitem que o edifício e seus elementos desempenhem, durante a vida útil, as funções para as quais foram concebidos”.

O crescente interesse na manutenção do edifício e das suas instalações, tem coincidido com o crescimento de um campo disciplinar designado como “facilities management” (EMMITT, 1999). Este conceito contempla a manutenção de edifícios de forma integrada em que todos os elementos do edifício (“facilities”) contribuem para o seu desempenho global, de modo a

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A ISO 15686-1: 2000, refere-se ao termo “service life” traduzido para “vida útil” conforme contemplado no “Guia Prático para a Conservação de Imóveis” de V. Cóias e Silva (2004).

controlar a degradação dos vários elementos do edifício, permitir uma melhor gestão dos custos e rentabilizar os investimentos iniciais (FLORES-COLEN; BRITO, 2006).

As acções de manutenção podem ser de dois tipos, preventiva e curativa, conforme se descreve em seguida (CÓIAS E SILVA, 2004):

• Manutenção preventiva: acções programadas ou de rotina, englobando as vistorias periódicas ou inspecções, limpezas periódicas, pequenas reparações e grandes reparações ou renovações;

• Manutenção curativa: acções não planeadas, entendidas também como manutenção “reactiva” ou “resolutiva”.

A manutenção assume uma grande importância na gestão dos edifícios, com significado nas despesas globais contempladas durante o seu ciclo de vida (FLORES-COLEN; BRITO, 2006). Neste sentido, a figura 2.11 apresenta uma comparação dos custos durante a vida útil do edifício, considerando a existência ou não de manutenção preventiva. Na ausência de acções de manutenção considera-se, ainda, uma diferenciação em termos da “atitude” perante as necessidades de reparação do edifício, considerando a adopção de pequenas reparações ou apenas de grandes reparações.

Figura 2.11 – Custos das reparações consoante o tipo de intervenção [Fonte: BRAND, 1994]12

Dado que cada material possui uma determinada vida útil de acordo com o seu desempenho funcional, deve existir a possibilidade de substituição de diferentes componentes sem provocar a destruição de outros. Neste sentido, assume especial relevância o entendimento da

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construção por camadas (“layers”), associada às possibilidades de dissociação dos diversos elementos da construção.

Aspectos relativos à obsolescência do edifício e suas partes e ao potencial para a adaptabilidade, constituem questões pertinentes no entendimento da vida útil do edifício. A obsolescência relaciona-se com a incapacidade de satisfação tendo em conta alterações nos requisitos, em termos funcionais, tecnológicos, económicos ou decorrentes de variações de gosto ou moda (ISO 15686, 2001). A remodelação e a renovação constituem estratégias com vista a contrariar a obsolescência do edifício. Neste sentido assume especial relevância a flexibilidade inerente ao desenho do edifício no sentido de facilitar a sua alteração tendo em conta requisitos futuros. A flexibilidade pode ser associada às possibilidades de mudança na compartimentação, de ampliação e de alteração nas instalações técnicas.

No sentido de reflectir a construção em termos de final de vida do edifício, ou de um novo ciclo de vida decorrente da sua renovação ou reabilitação, assume especial relevo os princípios de “desconstrução” aplicados à concepção do projecto. Assim, a “desconstrução” surge como um conceito associado à construção sustentável que visa contribuir para a “redução dos resíduos de construção e demolição” no sentido de aumentar a vida útil das edificações e promover novos ciclos de utilização dos materiais e componentes de um edifício (FARINHA et al., 2006). Neste sentido, o projecto deve considerar a eventual desmontagem dos elementos construídos de modo a promover o reaproveitamento dos seus componentes. A concepção para a “desconstrução” implica a nível do projecto o entendimento da construção e da demolição para a reutilização.

O planeamento da vida útil do edifício assume uma grande importância, devendo incidir na definição do programa e do projecto do edifício e seus elementos de modo a se atingir a vida expectável para o edifício, considerando ainda disposições que os tornem aptos para a mudança.