A questão do retrofit (alteração de fachada)

É muito comum, na atualidade, mediante o processo denominado de retrofit, serem incentivadas as reformas substanciais de fachadas de edifícios mais antigos, de modo a renová-los, garantindo maior conforto e excelente valorização, com a instalação, por exemplo, de uma varanda412.

Como tal alteração implica intervenção significativa na fachada do edifício, é mister que a aprovação da alteração da fachada seja deliberada pela unanimidade dos condôminos.

O processo de retrofit, no cotidiano condominial tem sido segmentado em dois procedimentos: (i) o procedimento de alteração da fachada que deverá ser aprovado por unanimidade dos condôminos; (ii) a aprovação da obra e do seu custeio, em outra assembeia regularmente convocada, com votos favoráveis de condôminos que representem 2/3 (dois certos) da totalidade do condomínio.

A questão do quorum para a aprovação da obra e respectivo rateio subsume-se aos artigos 1.341 e 1.342 do Código Civil.

O artigo 1.342 do Código Civil prevê que a realização de obras, nas áreas comuns, em acréscimo às já existentes, com o intuito de facilitar ou aumentar a sua utilização, depende de aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, enquanto o artigo 1.341 trata especificamente do quorum para realização de obras necessárias, úteis e voluptuárias413.

411 _{LOPES, João Batista. Condomínio, p. 227.}

412 _{Foi muito divulgado pela imprensa a reforma do Condomínio Edifício Marambaia, situado no município e}

Comarca de São Paulo, na Alameda Franca esquina com Alameda Padre João Manoel, onde foi aprovado projeto do arquiteto Roberto Candusso. Os apartamentos valorizaram-se substancialmente, tornando-se um verdadeiro “case” de retrofit na cidade.

413 _{A respeito das despesas condominiais e sua classificação, remetemos à nossa dissertação de mestrado,}

Não obstante respeitáveis opiniões em contrário414, a reforma da fachada com a consequente implantação de fachada constitui uma benfeitoria voluptuária, na medida em que, ainda que possam aumentar o uso do imóvel, tem como característica predominante a valorização da propriedade e ser de mero deleite, a exigir consequentemente a sua aprovação pelo quorum de 2/3 dos condôminos (artigo 1.341, I, do Código Civil).

Outrossim, ainda que, comumente se verifique que a vontade da maioria prevalece no ambiente condominial, por muitas vezes, a da minoria impõe sérias vedações ao intento da grande maioria. Caso um único condômino entenda por não aprovar a alteração da fachada, todos os demais seriam prejudicados, seguindo o critério de indispensabilidade de aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Assim, caso a alteração da fachada seja aprovada por todos os condôminos, com exceção de um, e administração condominial optasse pela realização da obra, contando com o quorum de, pelo menos, 2/3 dos condôminos, questiona-se se o condômino dissidente poderia impedir a realização da obra ou eximir-se do pagamento.

Oportunas as lições de Biasi Ruggiero:

Entre nós, a Lei n. 6.709, de 31 de outubro de 1979, alterou o art. 17 da Lei n. 4.591/64, para o fim de autorizar, em caso de vetustez do edifício, desgaste pela ação do tempo ou por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, a demolição, a reconstrução ou até mesmo a alienação do prédio, pelo voto de dois terços dos co-proprietários. Portanto, abandonou a lei brasileira, para questões que digam respeito à atualização urbanística e arquitetônica do prédio, a exigência da totalidade. A maioria pode até alienar o prédio, ainda que contra o voto de um terço dos condôminos.

[...]

A propriedade horizontal deve estar sempre submetida a processo de agilização de seu regime, reservando a exigência de totalidade ou unanimidade de votos para situações de extrema importância e que, na realidade, digam respeito ao direito de propriedade. A meu ver, a vontade da maioria quando não exercida de modo abusivo, deve ser prestigiada com interpretação ampliativa do disposto na convenção, e não restritiva‖415_. O mencionado artigo 17 da Lei 4.591/64 prevê que

414 _{Para Nelson Kojranski, o requisito de quorum de 2/3 para a aprovação da reforma decorre exclusivamente do}

disposto no artigo 1342, por entender que a obra se caracterizaria como benfeitoria útil e não voluptuária (Condomínio Edilício, p. 169).

Os condôminos que representem, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, [...]‖.

É realmente de suma importância a sua menção, haja vista que não se encontra derrogado pelo Código Civil de 2002, uma vez que este, em seu artigo 1.357 tratou exclusivamente de destruição total ou parcial e ameaça de ruína, revogando tacitamente o artigo 14 da Lei 4.591/64, nada dispondo a respeito de ―motivos urbanísticos ou arquitetônicos‖ que seria a causa para a demolição ou reconstrução, prevista no artigo 17.

Considerando que a aprovação da alteração da fachada para instalação de uma sacada seja aprovada por unanimidade (artigo 1.336, I, do Código Civil) ou ainda por quorum igual ou superior ao previsto no artigo 17 da Lei 4.591/64 e a aprovação da realização da obra voluptuária seja aprovada por quorum igual ou superior ao previsto no artigo 1.341, I, e no artigo 1.342 do Código Civil, não parece haver fundamento para se impedir a realização da obra, de interesse comum, tampouco de afastar a exigibilidade do pagamento da despesa, uma vez que a decisão da assembleia obriga a todos.

Deverá ser avaliado também se o condômino estaria abusando do direito de propriedade (artigo 187, do Código Civil), o que será igualmente levado em consideração, para se evitar que atos emulativos prejudiquem o interesse da grande maioria, em manifesta afronta à função social da propriedade.