Alteração da destinação do condomínio

Estando definida, na convenção, a destinação das unidades autônomas e o uso das partes comuns, somente a unanimidade dos condôminos poderá alterá-la, como dispõe o artigo 1.351 do Código Civil.

―Entendemos que a previsão de unanimidade de votos para a mudança de destinação do prédio é de excessivo rigor, pois existem edifícios, principalmente no centro velho da cidade de São Paulo, que não mais se prestam para moradia, e a unanimidade impede a mudança de sua destinação e consequentemente de sua comercialização, provocando a desvalorização do bem, com prejuízos incomensuráveis aos proprietários.

Tal regra é um paradoxo, pois, se para emendar a Constituição da República não se exige unanimidade, por que a mudança de uma regra de direito privado o exigiria?416

No mesmo sentido, manifesta-se Haroldo Guilherme Vieira Fazano:

Portanto, o critério da unanimidade previsto nos artigos 1.343 e 1.351 do Código Civil e do artigo 10, § 2º, da Lei 4.591/64 pode ser mitigado, levando em consideração a equidade, a proporcionalidade e o abuso de direito, porque prevalece entre nós o princípio da função social do contrato, na esteira do Código Civil Miguel Reale, que, mitigando a autonomia da vontade, submeteu-a à vontade da maioria, ao estabelecer, no artigo 421, a função social do contrato. Em outras palavras, prevalece o interesse social em detrimento do interesse individual.

Outrossim, levando em conta a interpretação sistemática, verificamos que o próprio Código Civil e a Lei 4.591/64, na hipótese de reconstrução ou de venda do edifício, estabelecem o quórum de metade mais uma frações ideais (artigo 1.357) e 2/3 do total das unidades isoladas e frações correspondentes a 80% do terreno e coisas comuns (artigo 17, caput e § 2º), respectivamente.

Assim, muito embora a propriedade horizontal (condomínio edilício), na sua essência, seja perene, não é eterna e imutável, cedendo às regras e aos critérios de interpretação já referidos, especialmente ao princípio da concretitude ou operabilidade. O direito deve existir para ser operado e realizado para o indivíduo num determinado momento histórico e cultural417.

De fato, a exigência de unanimidade para a alteração da destinação do edifício constitui seríssimo óbice causador de significativos danos ao universo condominial, motivo pelo qual sugere-se, de lege ferenda, a alteração do mencionado artigo 1.351 do Código Civil, sem prejuízo de, em situações especificas, apurando-se a ocorrência de abuso de direito por parte de condômino minoritário, ser plausível postular o suprimento judicial de tal condição, em prol da maioria dos condôminos.

416 _{MONTEIRO Washington de Barros. MALUF,Carlos Alberto Dabus. Curso de Direito Civil, V. 3, p.279.} 417 _{FAZANO, Haroldo Guilherme Vieira. Condomínio – Aspectos Teóricos e Práticos, p. 337.}

3.12.1 Alteração da destinação de áreas comuns específicas e serviços

Duas questões merecem relevo nesta questão.

A primeira diz respeito efetivamente à alteração da destinação de áreas comuns de finalidade específica, e que, por terem destinação específica, diante da omissão a respeito da questão na convenção de condomínio, dependeria do consentimento unânime do condomínio. A segunda diz respeito à alteração ou encerramento de serviços comuns, diante do novo conceito do direito de propriedade, visto que não se adquire apenas o imóvel, mas os serviços que lhe são próprios.

A este respeito, como escrevemos recentemente:

Na atual concepção do desenvolvimento imobiliário, que expressa, em regra, a vontade do comprador, não se adquire o imóvel apenas por sua área privativa e componentes internos das unidades autônomas, mas sim por todos os confortos e serviços existentes, a justificar, portanto, que sejam eles mantidos muito tempo depois da entrega do condomínio aos moradores. Por exemplo: o funcionamento das facilities e serviços pay per use, facilidades, serviços especializados e customizados para o atendimento individual do condômino, está intimamente ligado à empresa especializada em administração de condomínio que seja contratada, justificando, por isso, que a convenção estabeleça as condições mínimas exigíveis à sua contratação, o que se aplica, identicamente, a outros serviços, tais como academia, lan houses, espaço gourmet, entre outros418_.

O artigo 51 da Lei 4.591/64, exatamente porque a atividade de incorporação imobiliária não se limita à construção do imóvel, prevê que, dos contratos de compra e venda das unidades a serem construídas, constarão, expressamente, a quem caberão as despesas com ligações de serviços públicos, bem como as despesas indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.

Costumeiramente, ainda mais nos megacondomínios, ao serem lançados os empreendimentos pelos incorporadores, já são apresentadas as mais variadas opções de usos e facilidades. Por exemplo, academia concebida pelas mais conhecidas empresas do ramo,

418 _{ELIAS FILHO, Rubens Carmo. Aspectos relevantes das despesas condominiais e da convenção de}

administração condominial, dotada de serviços de hotelaria, o modelo facilities e pay per use, garantindo ―charme‖ ao empreendimento.

Todavia, após a instalação condominial, muitos desses serviços passam a ser considerados desnecessários e custosos para a grande maioria dos condôminos419, ensejando sérias discussões a respeito da possibilidade ou não de deixarem de ser fornecidos.

Neste contexto, assim como se discute a possibilidade de alteração da finalidade de determinadas áreas, discute-se igualmente a possibilidade de suspensão de determinados serviços, cabendo, portanto, levar tais discussões à seara própria, ou seja, à assembleia, na qual, dependendo da circunstância, haverá de ser avaliado o quorum para a deliberação.

Como informa Biasi Ruggiero:

A jurisprudência, notadamente a do e. Superior Tribunal de Justiça, tem mitigado a exigência de quorum especial para área comum de pequena significância. Em um v. julgado também daquele tribunal, a construção de uma quadra _{de esporte em lugar do playground original foi considerada ‗ato} de simples administração não devendo o judiciário intervir‘ (RSTJ, 20:151). Impossível, pois, ditar regra abrangendo todas as situações. Cada caso é um caso, com suas peculiaridades.

Com efeito é preciso haver algum elastério quando se trata de alteração de pequeno porte, desde que mantida a área para finalidade de interesse comum, uma vez que ‗não podem ficar dependentes da unanimidade dos condôminos, em razão da extrema dificuldade que isso representaria no relacionamento condominial, pois existem condomínios horizontais com duzentas, trezentas unidades. Bastaria uma vontade caprichosa para impedir um plano que convenha aos interesses da maioria‘ (RJ, 124/38)‖420 _.

Em certas circunstâncias, as alterações de área comum podem ser benéficas inclusive para o incremento da segurança dos condôminos, não podendo também ser restringido o campo de atuação do condomínio, em virtude de interesses individuais421.

419 _{Ainda que se conceba o sistema pay per use que se mostra realmente interessante para que tais serviços sejam}

pagos apenas por aqueles que dele se utilizem, salvo se o custo for inteiramente do prestador de serviços, caso não existam condôminos suficientes que utilizem do serviço a ponto de cobrir a integralidade da despesa, esta acaba recaindo sobre o condomínio e, consequentemente, sobre todos os condôminos, trazendo insatisfação da maioria.

420 _{RUGGIERO, Biasi. Questões Imobiliárias, p.15.}

421 _{―Condomínio edilício - Demolição de guarita Descabimento Obra que não trouxe prejuízos ao autor, segundo}

prova pericial - Alteração da destinação da área comum em prol da segurança dos condôminos - Recurso improvido, prejudicado o agravo retido. O perito concluiu que a construção da guarita não desvalorizou o imóvel e que os ruídos gerados não ultrapassam os limites legais. Também apontou que não houve comprometimento da segurança, nem alteração da fachada. Ainda que se admita o argumento da diminuição

3.12.2 Proposta legislativa de alteração da redação do artigo 1.351 do Código Civil

A mudança de destinação do edifício ou da unidade imobiliária depende de aprovação da unanimidade dos condôminos, o que se mostra de altíssima dificuldade, ainda mais em condomínios com muitas unidades autônomas.

Caso se considere a mudança de destinação de uma unidade autônoma isolada, por exemplo, uma unidade localizada no piso térreo, com saída independente para a via pública, se tiver uma destinação específica, não se mostra razoável que o condômino dependa da autorização de todos os demais condôminos para alterar a finalidade de seu imóvel, sendo, por outro lado, legítimo que a destinação seja adequada às características do condomínio.

Ainda, a alteração da destinação de um edifício deve ter tratamento diferenciado daquele adotado para a alteração de uma unidade autônoma específica. Aliás, são conhecidas as dificuldades enfrentadas na última década por condôminos, proprietários de unidades em edifícios flat-service, que pretenderam converter a destinação para exclusivamente residencial e não tiveram êxito, exatamente pelo rigor do quorum exigido.

A situação pode ser ainda mais difícil para edifícios que componham um condomínio complexo, misto ou megacondomínio, hipótese em que a obtenção da unanimidade poderia ser impossível, pela própria existência de interesses conflitantes entre os condôminos das diferentes torres.

As peculiaridades de cada condomínio exigem que tal questão seja decidida, caso a caso, propondo-se, consequentemente, que o quorum para alteração da destinação do edifício ou de uma unidade imobiliária seja aquele definido na Convenção de Condomínio, a qual somente pode ser alterada mediante o quorum de 2/3 dos votos dos condôminos.

da privacidade do autor, no juízo de ponderação, deve prevalecer a vontade da maioria dos condôminos, que deliberou em assembléia a construção de guarita em área comum, como medida de segurança, em prol da integridade física e patrimonial dos condôminos. Também não pode prevalecer a argumentação de que alteração da destinação da área comum dependia de aprovação da unanimidade dos condôminos. Isso porque a construção da guarita na área destinada à parte do jardim trouxe benefícios ao condomínio, especialmente na questão da segurança, como destacado anteriormente. Trata-se de benfeitoria útil, quiçá necessária, nos dias atuais. (TJ/SP, 3ª Câmara de Direito Privado, Apelação nº 9066572- 72.2006.8.26.0000, Rel. Des. Jesus Lofrano, j. 05.07.2011)

Por isso, propõe-se que seja suprimida a parte final do artigo 1351, para que passe a vigorar com a seguinte redação:

Art. 1351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção de condomínio.

3.12.3 Proposta legislativa de inserção do inciso VI, no artigo 1.334 do Código Civil

Por sua vez, seria de grande valia a inserção do inciso VI, no artigo 1.334, de modo a determinar que a convenção de condomínio contenha norma para disciplinar os critérios de alteração de destinação do edifício e de unidades autônomas, em conformidade com as peculiaridades de cada edificação.

Por isso, propõe-se a inserção do inciso VI, no artigo 1.334, com a seguinte redação: Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: [...]

VI – os critérios e o quorum para a mudança de destinação do edifício, torres de edifício ou unidades autônomas.