2. CONDOMÍNIO
2.3 Condomínio voluntário
2.3.3 Direitos e deveres dos condôminos
O Código Civil, em seu artigo 1.314, dispõe: ―Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal ou gravá-la‖.
No condomínio voluntário, o condômino poderá exercer o seu direito de proprietário da coisa, desde que observe também os direitos de mesma qualidade dos demais titulares de frações ideais, mas essa expressão matemática não corresponde a uma parcela material do bem, não significando que o condômino é proprietário apenas de um fragmento físico, mas que todos os condôminos têm direitos qualitativamente iguais sobre a totalidade dela, como analisado quando se falou a respeito da natureza jurídica do condomínio voluntário. Desta forma, o direito de uso e gozo da coisa não é limitado pela fração, porque lhe é garantido o uso pleno da coisa, desde que não exclua igual direito dos demais condôminos158.
Poderá, inclusive, sozinho exercer a defesa da posse de toda a coisa e reivindicá-la de quem injustamente a possua.
Contudo o parágrafo único do artigo 1.315 do Código Civil veda que um condômino, sem o consentimento dos demais, possa dar ao imóvel, submetido ao regime do condomínio voluntário, distinta destinação, nem dar posse, uso ou gozo a estranhos, instituindo verdadeira restrição ao direito de propriedade, valendo salientar que, se o condômino não pode alterar a destinação da coisa ainda que a beneficiando mesmo que em proveito de todos,
Com muito maior razão não poderá qualquer condômino fazer obras, que lhe sejam pessoalmente úteis, mas aos demais condôminos prejudiquem, uma vez que seu direito de usar da coisa comum não o autoriza a deteriorar ou prejudicar a condição desta no seu interesse particular159 .
157 César, Celso Laet de Toledo. Venda e Divisão da Propriedade Comum, Doutrina e Jurisprudência, p. 30. 158 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Direitos Reais à Luz do Código Civil e do Direito Registral, p.184. 159 MALUF, Carlos Alberto Dabus. O condomínio tradicional no direito civil, p. 83.
No que diz respeito a seu próprio uso, o condômino poderá nele instalar-se, desde que não prejudique o uso dos demais consortes. Caso seja o imóvel explorado por um dos condôminos, ―responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou‖ (art. 1319, Código Civil). Caso venha a utilizar o imóvel, em caráter exclusivo, deverá, portanto, pagar aluguel aos demais condôminos, na proporção de suas respectivas frações ideais160.
Os condôminos, em relação aos demais, poderão exercer a sua defesa possessória, caso exista delimitação de posse (condomínio pro diviso), o que depende do consentimento dos demais condôminos161, sendo certo que, caso a posse seja exercida em caráter exclusivo em detrimento dos demais condôminos162, o prejudicado poderá promover as medidas inibitórias que se fizerem necessárias para fazer cessar a violação de sua posse163.
É direito de cada condômino alienar a sua fração ideal ou gravá-la, sendo certo que, no caso de alienação, deverá ser observado o direito de preferência dos demais condôminos para a sua aquisição, tanto por tanto, matéria que será objeto de análise mais detida ao longo deste trabalho. No que concerne a gravá-lo com ônus hipotecário, seu direito fica limitado à sua parte ideal sobre o imóvel, não podendo, obviamente, gravar a sua totalidade.
O condômino deve concorrer, na proporção de sua parte, para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita (art. 1.315 do
160―Ação de arbitramento de aluguel. Direito à composse incidente sobre imóvel urbano, em partes ideais e
incertas. Posse exercida exclusivamente pela ré, em detrimento do coproprietário. Aplicação da regra do artigo 1.199, do Código Civil. Coisa comum. Uso exclusivo do imóvel pela ré. Cabível a pretensão de fixação de
taxa de ocupação, a partir da citação. Honorários advocatícios devidos pelo sucumbente. Recurso não provido.‖ (TJ/SP, 5ª Câmara de Direito Privado, Apelação Cível 0126920-98.2009.8.26.0003, j. 15.02.2012, Rel. Des. Edson Luis de Queiroz)
161GONÇALVES. Carlos Roberto. Direito das Coisas, p. 358; “POSSESSÓRIA - Reintegração de posse -
Esbulho - Ocorrência - Construção de muros e alambrados visando o levantamento de prédio comercial em área rural - Hipótese de condomínio pro indiviso – Autores alegam a inocorrência de divisão das terras - Prova da divisão cabe ao réu e não aos autores - Fatos negativos alegados invertem o ônus da prova – Réu tinha conhecimento da existência de condomínio pro indiviso. Em se tratando de condomínio pro indiviso, a existência de consenso entre os condôminos é requisito para a sua divisão: art. 1.314 do CC/2002) – O "contrato particular de localização na compra e venda de imóvel", assim como os demais documentos exibidos pelo réu não revelam ter havido concordância dos demais condôminos sobre a divisão das terras -
Inexistência de prova no sentido da concordância dos condôminos acerca da construção de prédio em área rural indivisa - Se houve a divisão das terras, ela foi irregular e a construção iniciada pelo réu em terreno supostamente individualizado, e não autorizada pelos demais compossuidores, configurou esbulho - Ação de reintegração de posse procedente - Recurso desprovido. (TJ/SP, Apelação nº
991.05.048180-1 (7.044.943-5) (grifo nosso)
162 Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos
possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores.
Código Civil), presumindo-se iguais as partes ideais dos condôminos (parágrafo único do artigo 1.315 do Código Civil), salvo estipulação em contrário.
Tratando-se de obrigação propter rem, o condômino pode eximir-se do pagamento das despesas e dívidas, renunciando à parte ideal (art. 1.275, II, e 1.316 do Código Civil). Caso os demais condôminos assumam as despesas e as dívidas, a renúncia lhes aproveita, adquirindo a parte ideal de quem renunciou, na proporção dos pagamentos que fizerem (§ 1º, do artigo 1.316 do Código Civil). Outrossim, se nenhum condômino fizer os pagamentos, a coisa comum será dividida (§ 2º do mesmo artigo) e consequentemente a responsabilidade pelo pagamento será proporcional à participação de cada consorte.
Quando a dívida houver sido contraída por todos os condôminos, sem se discriminar a parte de cada um na obrigação, nem se estipular solidariedade, entende-se que cada qual se obrigou proporcionalmente ao seu quinhão na coisa comum (artigo 1.317).
Por outro lado, caso as dívidas tenham sido contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão, e durante ela, apenas este está obrigado ao pagamento frente ao credor, mas terá este ação regressiva contra os demais (artigo 1.318).
É inerente ao condomínio voluntário a sua transitoriedade uma vez que, conforme a experiência demonstra, é fonte perene de conflitos. Por isso, o condômino poderá, a qualquer tempo, exigir a sua divisão, quando se tratar de condomínio divisível (art. 1.320 do Código Civil), salvo se tiver sido estipulada a indivisão por prazo determinado, que não poderá exceder a cinco anos, ou seja provada a existência de graves razões que viabilizem deferimento judicial de divisão antes do prazo assinalado.
Tratando-se de condomínio indivisível ou que não comporte divisão sem prejuízo de sua estrutura164 (art.87, do Código Civil), e os condôminos não quiserem adjudicá-lo a um só, indenizando os demais, qualquer condômino poderá requerer a sua alienação (art. 1.322 do Código Civil), repartindo-se o valor apurado. Será dada a preferência, em igualdade de
164 ―DIVISÃO – Condomínio – Imóvel que não proporciona divisão cômoda no sentido econômico, acarretando
prejuízo aos interessados – Situação comprovada por perícia – Recurso não provido, alterado o disposto da sentença para carência, julgando extinto o processo sem apreciação do mérito, na forma do art. 267, inc. VI, do CPC.‖ (TJSP, 3ª Cam. Apelação Cível n º 14.314-1, Rel. Des. César de Moraes, j. 30.06.81, (grifos nosso).
condições, ao condômino que tive, na coisa, benfeitorias mais valiosas e, não as havendo, ao de quinhão maior. Caso nenhum dos condôminos tenha benfeitorias na coisa comum e tenham participações iguais, será feita licitação entre estranhos e, antes de ser a coisa adjudicada àquele que tiver oferecido o maior lance, haverá licitação entre os condôminos, para que a coisa seja adjudicada a quem afinal fizer a melhor oferta, preferindo, em igualdade de condições, o condômino ao estranho.
Caso não seja possível a utilização comum do imóvel, caberá aos condôminos decidir a respeito de sua alienação, locação ou administração.
No que tange à administração, a maioria, a ser calculada pelo valor dos quinhões (artigo 1.325 do Código Civil), deliberará a seu respeito, escolhendo um administrador, que poderá ser estranho ao condomínio, sendo certo que a administração por um dos condôminos, sem oposição dos demais, faz presumir que aquele é representante dos demais (artigo 1.324 do Código Civil).
As deliberações tomadas pela maioria absoluta obrigam a todos os condôminos (§ 1º, do artigo 1.325 do Código Civil). Caso não se alcance a maioria absoluta, eventual divergência deverá ser solucionada pelo juiz, a requerimento de qualquer condômino (§ 2º, do artigo 1.325 do Código Civil).
Poderá também decidir-se pela locação do imóvel, hipótese em que, em igualdade de condições, o condômino terá preferência ao que não o é (artigo 1.323 do Código Civil)165.
165 O Código Civil de 1916 condicionava a possibilidade de locação a existir consenso no sentido de não ser
alienado o imóvel ao dispor em seu art. 635: ―Quando por circunstâncias de fato ou por desacordo, não for possível o uso e gozo em comum, resolverão os condôminos se a coisa deve ser administrada, vendida ou alugada. § 1º. Se todos concordarem que se não venda, à maioria (art. 637) competirá deliberar sobre a administração ou locação da coisa comum.‖ Como esclarece Silvio de Salvo Venosa: ―Essa regra do art. 635 não é repetida com idêntica redação pelo novo Código‖. É evidente, porém, que deve ser atendido o interesse peculiar da maioria para dar destino à coisa.‖ (Direitos Reais, p. 280), depreendendo-se que, diante de divergência, a maioria, inclusive para o cumprimento da função social da propriedade, deve promover os atos de administração. Neste sentido, mesmo na vigência no Código Civil revogado, assim decidiu o extinto 2º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo: ―CONDOMÍNIO – Prédio alugado para fins não residenciais pertencente a quatro pessoas – Retomada por conveniência dos locadores – Oposição de um dos condôminos, sócio da locatária – Prevalência da vontade da maioria – Inteligência dos arts. 628, 635, e 637, § 1º do CC. Sendo os autores, titulares de três quartas partes do imóvel, detêm, assim, a maioria absoluta, podendo deliberar que, ao invés de ser locada, a coisa seja administrada. Com maior razão podem decidir se o imóvel deve ou não continuar locado ao réu.‖ (Apelação 148.945 – São José dos Campos - SP – RT 572/147).
Os frutos da coisa comum serão repartidos na proporção das frações ideais de cada condômino, salvo estipulação em sentido contrário (artigo 1.326 do Código Civil).