FORNECIMENTO DE AGUA CABIMENTO CULPA DA REOUERENTE IMPROCEDÊNCIA
3.10 Envidraçamento na sacada
Questão cada vez mais difundida no ambiente condominial é a possibilidade de alteração da fachada condominial, tendo em vista que sua vedação está expressa no artigo 1.336, III, do Código Civil400.
Efetivamente a preocupação da lei é preservar o valor patrimonial das unidades que têm substancial desvalorização quando a fachada está comprometida pelo uso abusivo. A alteração de fachada, derivada da própria lei, visa preservar o interesse coletivo, a fim de evitar que o condômino faça pequenas obras nas partes comuns tidas como fachadas, e destas não tenha como restabelecer a forma original dos acabamentos, ou, ainda, como suportar o ônus de modificar a aparência do edifício como um todo. Preserva, assim, o direito dos demais condôminos que não terão os mesmos benefícios, tampouco o dever de arcar com o resultado de obras do particular.
Obtempera Nelson Kojranski:
Por constituir a fachada de um edifício um todo uniforme, de inegável individualidade arquitetônica, veda a lei sua alteração por iniciativa isolada de um condômino. É indispensável que obtenha a aquiescência unânime dos coproprietários, para que seja modificada a forma externa do prédio. Quer assim, a lei preservar a pureza da criação ornamental, por constituir bem comum, cabendo a cada comunheiro conservar a inalteralidade da fachada, na porção correspondente à sua unidade401.
400 Art. 1.336. São deveres do condômino:[...] III – não alterar a forma e a cor da fachada das partes e esquadrias
externas‖.
Em que pese a alteração da fachada ser vedada, impende ressaltar que, tendo como base o interesse coletivo, inclusive solidez e segurança predial, o que se verifica, na doutrina e na jurisprudência, é que se proíbem apenas alterações nocivas e capazes de deteriorar o perfil originário da fachada e não propriamente inovações modernizadoras ou úteis aos moradores.
Tal disposição deve ser interpretada de forma lúcida, ou seja, não será qualquer alteração que dará azo ao descumprimento da norma. Aplica-se ao caso a parêmia latina summa jus, summa injuria, pois se o intérprete levar a letra fria da lei às últimas conseqüências pode encerrar uma gritante injustiça402.
Nesse sentido, cumpre salientar os ensinamentos de J. Nascimento Franco403, com relação à instalação dos aparelhos de ar condicionado nos edifícios: ―Já existindo em todos os edifícios de melhor categoria, tais equipamentos deixaram de ser considerados como prejudiciais à harmonia arquitetônica das fachadas‖ .
E, continua o saudoso mestre: ―Em síntese, na fachada, podem ser instalados todos os equipamentos que a técnica moderna criou para propiciar maior conforto aos habitantes do edifício‖404.
Não é outra a posição na doutrina e jurisprudência argentina, ao tratar do artigo 5º, da Lei 13.512405: ―No corresponde ordenar el retiro del acondicionador de aire instalado por el copropietario en el frente del edificio, si no há modificado la estructura arquitetônica ni afectado la seguridad o estética (Cam. Nac. Civ., sala C, 6/7/1974). ED, 8-565‖406.
No tocante ao fechamento das sacadas com vidro, a questão é de entendimento complexo, ensejando distintas interpretações jurisprudenciais, inclusive se a colocação do vidro é no frontispício da edificação, face voltada para o logradouro público ou em outra face qualquer. Para alguns, a fachada apenas é caracterizada quando se falar na ―face principal do
402 MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito das Coisas, p. 248. 403 FRANCO, J. Nascimento. Condomínio, p. 203.
404 FRANCO, J. Nascimento. Condomínio, p. 205.
405 Art. 5º. Cada propietario atenderá los gastos de conservacion y reparacion de su próprio piso o
departamento, estando prohibido toda innovacion o modificacion que puede afectar la seguridad del edificacion o los servicios comunes. Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores com tonalidades distintas a las del conjunto.
edifício‖. Mesmo neste caso, se a colocação de vidros na varanda efetivamente não seja notada em destaque, obrigando o observador a promover especial interesse em verificar a existência do vidro diferente, pode não depreender a alteração de fachada, como já se verifica na jurisprudência407.
Por outro lado, caso a alteração promovida pelo condômino implique significativa alteração, facilmente perceptível, em detrimento da harmonia estética da fachada, tal alteração não será admitida408.
Todavia a questão ainda se mostra tormentosa na jurisprudência, existindo inúmeras decisões que, à luz do artigo 1.336, III, do Código Civil, exigiram a aprovação unânime do condomínio para permitir o envidraçamento das varandas409.
407 ―Ementa: CONDOMÍNIO - A lei e a convenção de condomínio vedam a alteração da forma externa da
fachada do edifício - O intuito das normas é preservar a harmonia arquitetônica e estética do edifício, que não fica comprometida com o simples envidraçamento do terraço - Não há perigo aos condôminos ou aos transeuntes, desde que os vidros sejam bem fixados - Sentença mantida - Recurso improvido‖ (TJ/SP.Apelação 994093261686 (6634344000). Relator(a): Paulo Eduardo Razuk. Comarca: Guarujá. Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 09/03/2010. Data de registro: 12/04/2010). ―Ementa: CONDOMÍNIO - OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER - FECHAMENTO DE ÁREA (SACADA) PELO CONDÔMINO AUSÊNCIA DE PREJUÍZO CONSTATAÇÃO DE NÃO COMPROMETIMENTO DA SEGURANÇA DO PRÉDIO E ALTERAÇÃO SIGNIFICATIVA DA ESTÉTICA DA FACHADA - LAUDO PERICIAL CONCLUSIVO IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO - APELO PROVIDO‖ (TJ.SP.Apelação Com Revisão 994092744691 (6869534700). Relator(a): Dimas Carneiro. Comarca: São José dos Campos. Órgão julgador: 7ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 09/12/2009. Data de registro: 28/12/2009) ―Ementa: CONDOMÍNIO - MODIFICAÇÃO DE FACHADA - Fechamento por meio de vidros transparentes incolores - Não caracterização da infração ao art. 1.336, III, do Código Civil, antiga previsão do art.10, I, da Lei n. 4.591/64, ou da norma da Convenção Condominial - Os vidros transparentes não alteram a forma da fachada, não influindo na estética do edifício, não alterando o aspecto externo - Ausência de especificação de proibição de fechamento de sacadas por envidraçamento e, nele, por vidros transparentes incolores - Possibilidade por opção de realização - Sentença de improcedência - Apelação desprovida.‖(TJ/SP.Apelação Com Revisão 994020705161 (2636974300). Relator(a): Oscarlino Moeller. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 18/02/2009. Data de registro: 06/03/2009)
408 ―Ementa: Obrigação de fazer. Condomínio. Fechamento de varanda por condômino que implicou alteração de
fachada. Ação cominatória procedente. Recurso provido, com observação.‖ (TJ/SP.Apelação Com Revisão 994000471305 (1905904900). Relator(a): Caetano Lagrasta. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 29/07/2009. Data de registro: 05/08/2009). ―APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. CONDOMÍNIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. FECHAMENTO DE SACADA. MODIFICACAO INTRODUZIDA QUE ALTERA, MODO SIGNIFICATIVO, A HARMONIA E A ESTÉTICA DA FACHADA DO PRÉDIO. O desfazimento de alteração capaz de comprometer a fachada de prédio em condomínio justifica-se quando a parte alterada venha a destoar do conjunto, comprometendo a harmonia e estética do edifício. E, ainda, quando impedido pela convenção condominial e desautorizado pela assembléia geral. APELAÇÃO IMPROVIDA. UNÂNIME.‖ (TJ/RS, Apelação Cível n º 70003919370, DE PORTO ALEGRE, REL. DES. CLÁUDIO AUGUSTO ROSA LOPES).
409 ―Ementa: CERCEAMENTO DE DEFESA - lnocorrência - Julgamento antecipado - Desnecessidade de
produção de novas provas de natureza diversa da documental para esclarecer a matéria trazida a exame - Preliminar afastada. OBRIGAÇÃO DE FAZER - Condomínio - Hipótese em que o envidraçamento de sacadas alterou substancialmente a estética e estrutura da fachada do edifício. Não aprovação da modificação pela unanimidade dos condôminos - Evidente reprovação posterior consignada em ata de Assembléia Geral Extraordinária - Recurso desprovido‖. (Apelação Com Revisão 2813034900. Relator(a): Luiz Antonio de
3.10.1 A retirada das portas e esquadrias existentes entre a sala e a sacada
Outro ponto relevante é a possibilidade de retirada das portas e esquadrias existentes entre a sala e a sacada. Não há qualquer alteração da fachada externa, ou área comum, mas tão somente na linha divisória entre a sala e a varanda, ambas dependências internas da unidade condominial, com o intuito de melhor aproveitar a área privativa. Cumpre destacar que tais mudanças na estrutura interna em nada comprometem a harmonia estética e arquitetônica do edifício, conforme já decidiu o Tribunal de Justiça de São Paulo410.
Assim sendo, não se verifica qualquer óbice no tocante à realização de reformas ou alterações nas áreas internas privativas, desde que estejam em consonância com o estabelecido em legislação específica para edificação e na convenção, não comprometam a estrutura e segurança do edifício, não afetem as partes comuns, tampouco prejudiquem os demais condôminos.
As restrições condominiais devem ser obedecidas em homenagem à segurança e bem- estar da comunidade condominial, inclusive quanto à preservação da estética arquitetônica, não havendo razão alguma para impor aos condôminos restrição que ultrapassem os próprios fins da lei.
Godoy. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 11/11/2008. Data de registro: 21/11/2008). ―Ementa: Condomínio. Obrigação de fazer. Alteração da fachada por colocação de vidros na sacada. Inadmissibilidade. Art., 10, §2°., da Lei 4591/64. Necessidade de consentimento da unanimidade dos condôminos para qualquer modificação na unidade que altere a fachada externa. Sentença de procedência, para determinar que o condômino desfaça a obra realizada na sacada de sua unidade, mantida.‖ (Apelação Cível 994040838817 (3472574800). Relator(a): Teixeira Leite. Comarca: São Bernardo do Campo. Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 25/09/2008. Data de registro: 07/10/2008). ―Ementa: Condomínio - Fechamento de sacada ou varanda com vidro - Alteração da fachada ocorrente - Necessidade de anterior autorização unânime em assembléia - Ação procedente para desfazimento, pena de multa diária - Manutenção - Recurso não provido‖. (Apelação Com Revisão 994070929667 (4987704600). Relator(a): César Augusto Fernandes. Comarca: Santos. Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado D. Data do julgamento: 27/08/2008. Data de registro: 26/09/2008)
410 Ementa: CONDOMÍNIO ALTERAÇÃO DE FACHADA INOCORRÊNCIA. SUBSTITUIÇÃO DA PORTA
QUE DÁ ACESSO À VARANDA. IMPERCEPTÍVEL. HARMONIA ARQUITETÔNICA NÃO AFETADA. RECURSO IMPROVIDO I (Apelação Com Revisão 3183294000, Relator(a): A.C. Mathias Coltro, Comarca: São Paulo, Órgão julgador: 5ª Câmara de Direito Privado, Data do julgamento: 24/10/2007, Data de registro: 30/10/2007). ―Ementa: Condomínio colocação autorizada de vidro na sacada alegada ampliação indevida para aumentar o espaço da sala alteração que atende ao interesse individual do condômino, não conflitando com a Lei 4.591/64, nem interferindo no projeto original ou na segurança do imóvel desfazimento descabido, merecendo ser prestigiada l a sentença de improcedência. Apelo improvido (Apelação Com Revisão 994030220284 (3301294500). Relator(a): Testa Marchi. Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado. Data de registro: 19/09/2006).
―Em razão disso, incumbe ao julgador, em cada caso, e, se necessário, com apoio em prova pericial, analisar as características construtivas e arquitetônicas do edifício para concluir pela ocorrência, ou não, da violação à lei‖.411