Modo de utilização das vagas de garagem

Independentemente da modalidade de vaga existente, a garagem, como ensina Julio dos Santos Vidal Junior, tem como finalidade exclusiva, o abrigo de automóveis e de motocicletas, não obstante alguns condomínios permitam que a vaga seja utilizada também por seus moradores para abrigar bicicletas.

Entretanto, o uso das vagas para qualquer outra finalidade é vedado, salvo se a convenção condominial permitir, devendo os moradores do prédio observar os cuidados necessários na utilização da garagem a evitar atrito entre os condôminos a não merecer no caso os fatos melhores considerações. As garagens, salvo indicação contrária da Convenção do Condomínio, destinam-se, em princípio com exclusividade, ao estacionamento de automóveis e moradores445_.

Acontece que, não obstante a função precípua da garagem ser a guarda de veículos e de motocicletas, geralmente surgem sérios conflitos condominiais, haja vista que alguns moradores acreditam ter direito de utilizarem o local como depósito, existindo casos em que são efetuadas reformas, e incluídos armários (geralmente, para guardar materiais de construção e outros objetos).

É importante e comum que a Convenção de Condomínio normatize o uso das vagas ou box de garagem, sendo de rigor que o modo de sua utilização obedeça às características próprias da vaga existente (se de uso coletivo, sorteios, vagas de visitantes, de deficientes, de idosos etc.).

Outrossim, cumpre destacar que qualquer deliberação que venha a restringir o direito de propriedade somente será viável mediante votação qualificada em assembleia.

Nesse sentido, os ensinamentos de J. Nascimento Franco:

A alteração no critério de distribuição ou utilização das vagas interfere com direito adquirido dos condôminos e, assim, depende de votação qualificada estabelecida na Convenção, ou sendo ela omissa, por deliberação unânime. Com efeito, a vaga na garagem, quer seja unidade autônoma, quer acessória de um apartamento, integra o direito de propriedade, sendo, por isso, ineficaz

445 _{VIDAL JUNIOR, Julio dos Santos. Locação e Sorteio de Vagas de Garagem localizadas em Prédio em}

qualquer deliberação, mesmo assemblear, que altere o sistema de utilização definido no título de domínio, ou restrinja o direito de propriedade [...]446_.

Assim, ainda que à assembleia caiba deliberar quanto à utilização das coisas comuns, não pode, entretanto, prejudicar ou tolher direito de um proprietário, ainda que seja o único prejudicado.

Quando se tratar de vagas indeterminadas, ou seja, daquelas que compõem a área comum do condomínio, o sorteio de vagas de garagem é uma opção comumente utilizada nos condomínios e está voltada aos usos e costumes.

Com efeito, neste caso, a não realização de sorteio promoveria a alteração da área comum, tornando-a determinada, violaria o critério estabelecido na convenção condominial e a própria modalidade de vaga de estacionamento.

Portanto, se a vaga consta da especificação condominial como indeterminada, não se pode pretender que, por via oblíqua (ex. sorteio definitivo), torne-se determinada. Desta feita, havendo prejuízo de alguns ou até mesmo de um único condômino, será obrigatório o sorteio periódico das vagas, inclusive a fim de alcançar um maior equilíbrio no uso da coisa comum.

Quando as vagas de garagem constituem área comum de todos os condôminos, de modo que estes tenham apenas o direito de uso de vagas para estacionamento, estas deverão ser utilizadas na forma prevista na convenção, ou, na omissão desta, de acordo com o que for deliberado em assembleia.

Há, todavia, Convenções de Condomínio que disciplinam que as vagas serão sorteadas na Assembleia de Instalação Condominial, definindo-se, a partir da daí, a vaga especifica de cada apartamento.

Tal disposição, contudo, é de questionável validade, haja vista que viola o principio maior de livre uso das áreas comuns, em consonância com o modelo instituído de

indeterminação, que deverá prevalecer, com a realização de rodízio periódico de modo a garantir igualdade de tratamento entre os condôminos, afastando privilégios447.

Ensina Julio dos Santos Vidal Junior448:

Definido na convenção o critério a ser observado, somente a unanimidade dos condôminos poderá alterá-lo, já que se cuida de mudança de destinação da coisa comum com prejuízo dos direitos adquiridos; assim inadmissível alteração da convenção, por simples maioria dos condôminos, para tornar definitivo o sorteio de vagas de garagem em detrimento de alguns condôminos porque não se devem assegurar privilégios a alguns condôminos em detrimento de outros.

Dentre as vagas de garagem a demarcação dos locais (quando a vaga é de garagem comum a todos) depende de acordo prévio entre os comunheiros, em Assembléia-Geral Extraordinária, e, por unanimidade, embora exista precedente em julgado prolatado pelo hoje Ministro do STJ, Franciulli Neto (RJTJESP 102/78), tratando-se de vagas indeterminadas, pode a assembléia deliberar por maioria, por se tratar de ato de simples administração.

[...]

Por fim, quanto à vaga de garagens indeterminadas, a melhor solução é aquela que recomenda que no critério de sorteio se observe o princípio de igualdade entre os condôminos, sem privilégios, levando em consideração vagas previamente numeradas, destinadas para carros de pequeno, médio e grande portes, com sorteios periódicos entre os condôminos presentes ou não a assembléia, a preservar a harmonia entre aqueles que vivem em Edifícios de Condomínio, porquanto, ao se observar pequenos detalhes se estará a evitar aborrecimentos e conflitos futuros.

Nada impede, todavia, que sejam priorizadas algumas vagas mais cômodas ou melhor localizadas para pessoas portadoras de deficiências físicas ou idosas, na forma da legislação aplicável, de modo a favorecer apenas os desiguais, o que deve ser igualmente aprovado pela Assembleia Geral que definir o critério de sorteio.

447_{Neste sentido: ―Ementa: Condomínio - Edifício de apartamentos - Garagem coletiva em dois subsolos - Vagas}

indeterminadas - Sorteio realizado há quase vinte anos, na primeira assembléia do condomínio, logo após a entrega dos apartamentos - Pretensa definitividade de tal sorteio - Inadmissibilidade, pois implicou em prejuízo para alguns condôminos e favorecimento de outros, situação que não pode se eternizar, sob pena

de se tornarem determinadas as vagas que o memorial e a convenção do condomínio qualificaram como indeterminadas - Autora impossibilitada, em razão da altura de seu atual veículo, de estacioná-lo nas

vagas que lhe foram atribuídas - Ação, entretanto, improcedente, pois, ao invés do sorteio periódico, pretende a autora solução de privilégio para si - Recurso provido para julgamento de improcedência da ação.‖ ((TJ/SP, 2ª Câmara de Direito Privado, Apelação Com Revisão 1965894800, São Paulo, j. 08/04/2008) (grifo nosso)

448 _{VIDAL JUNIOR, Julio dos Santos. Locação e Sorteio de Vagas de Garagem localizadas em Prédio em}

3.16 Vedação ao direito de votar e participar das assembleias ao condômino