Cláusulas de não indenizar

É muito comum a postulação formulada por condôminos contra o condomínio com o objetivo de obter ressarcimento de eventuais danos causados em veículos no estacionamento, furto de bicicletas ou de veículos, entre outras situações.

452 _{―Ementa: RESPONSABILIDADE CIVIL - Indenização - Despesas de condomínio em atraso - Restrição}

indevida ao uso de áreas comuns do condomínio edilício - Impossibilidade de discriminação entre os

condôminos adimplentes e os inadimplentes no sorteio das vagas de garagem. Danos morais -

Inteligência dos artigos 1.335 e 1.336, §1, do Código Civil - Inadmissibilidade de aplicação de sanção

lateral ao inadimplemento do condômino, não prevista em lei nem na convenção -Ato ilícito -

Comportamento ilícito e imoral do autor, que contribuiu de modo decisivo para a ocorrência dos fatos - Conduta do autor que não justifica o ato ilícito do condomínio réu, mas reflete, todavia, no valor da indenização - Recurso parcialmente provido.‖ (TJ/SP, Apelação Cível 5101004500. Relator(a): Francisco Loureiro. Comarca: São Paulo. Órgão julgador: 4ª Câmara de Direito Privado. Data do julgamento: 29/05/2008. Data de registro: 09/06/2008). ―Ementa: Danos morais - Pretendida condenação por acontecimento futuro e de realização incerta – Descabimento. Inviabilidade da sua concessão por alegadas ofensas dirigidas ao autor na presença de outros condôminos, por se tratar de fato não narrado na inicial. Condomínio - Regulamento interno - Desnecessidade de registro - Vedação, ao condômino inadimplente,

da participação no sorteio de vagas na garagem em igualdade de condições com os demais condôminos - Inadmissibilidade - Regulamento que desbordou, nesse passo, do contido na convenção - Provimento

parcial do recurso para que o sindico, no prazo de 20 dias a contar da citação, na fase de execução, convoque

assembléia para o sorteio, assegurada a participação do autor, em igualdade de condições, ainda que inadimplente, cominada a multo diária de R$50,00 para a violação do preceito, mantida a divisão da

sucumbência.‖ (TJ/SP. Apelação Com Revisão 2698284600. Relator(a): Waldemar Nogueira Filho. Órgão julgador: 3ª Câmara de Direito Privado. Data de registro: 20/05/2003). (grifo nosso)

A responsabilidade civil por danos ao patrimônio deve ser apurada de acordo com o nexo de causalidade entre o possível agente causador e a situação fática (artigos 186, 187 e 927 do Código Civil). Dessa forma, o condomínio pode ou não ser responsabilizado, pela reparação do dano causado ao condômino, dependendo de como se caracterizam os fatos e o que o condomínio mantém disponível em termos de segurança (equipamentos, contratação de funcionários exclusivos para o trabalho de vigilância etc.) e, acima de tudo, naquilo que se comprometeu para com os condôminos.

A respeito de furto de veículo, de acessórios ou objetos no interior de veículo ou danos causados a veículos estacionados na garagem do edifício, Rui Stoco453 anota que os edifícios em condomínio não respondem, em regra, pois ao estacionar seu veículo na vaga de garagem existente no prédio, o condômino ou apenas morador ou usuário não transfere a sua guarda à administração do condomínio, nem entre eles se estabelece um contrato de depósito, acrescentando que a obrigação da guarda só pode prevalecer se estiver expressamente prevista na Convenção ou no Regulamento Interno do condomínio ou se este mantiver guarda ou vigilante para o fim específico de zelar pela incolumidade dos veículos estacionados na garagem do prédio, hipótese em que a obrigação de indenizar já não mais será corolário de um contrato de depósito, mas em razão da obrigação do empregador em responder pelos atos culposos de seus prepostos.

Com efeito, inexistindo expressa previsão na Convenção Condominial acerca da responsabilidade decorrente de danos causados a veículos estacionados na garagem, não há que se falar em responsabilidade do condomínio por estes eventuais danos.

Por outro lado, se o condomínio possuir sistema de vigilância dia e noite nas garagens, assumindo a responsabilidade pela diligência, cuidado e guarda dos veículos e, se de alguma forma, ficar comprovada falha neste sistema, demonstrando sua culpa no evento, poderá ser responsabilizado pelo dano ocorrido no veículo454.

453 _{Rui Stoco, Responsabilidade Civil, p. 358}

454 _{―Responsabilidade Civil - Condomínio - furto de veículo. A responsabilidade do condomínio, decorrente de}

furto ou danificação de veículo deixado na garagem do edifício, existirá na medida em ficar estabelecido que será propiciada segurança, por deliberação dos condôminos. A assunção de responsabilidade poderá, ainda, fazer-se tacitamente. Não será, entretanto, do simples fato de existir porteiro ou vigia que se haverá de concluir que se oferece completa segurança com os deveres daí decorrentes. Recurso não conhecido. (STJ, Recurso Especial n.º 41775-9,SP, DJU 15.08.94).

A contrario sensu, podendo-se provar a culpa de qualquer condômino, por testemunhas ou outro meio, este poderá ser condenado a ressarcir o dano.

Em sendo omissa a Convenção Condominial a respeito do presente tema, e, não dispondo o condomínio de serviços específicos de guarda e vigilância dos veículos estacionados na garagem, não poderá ser responsabilizado por eventuais danos ocorridos nestes veículos455.

Com respeito à cláusula inserta na convenção do condomínio no sentido de afastar a responsabilidade civil do condomínio, para João Batista Lopes, raramente poderá ser admitida no condomínio edilício a cláusula de não indenizar, em vista dos preceitos de ordem pública ou na ocorrência de culpa do agente. Porém, em situações especiais, sua validade não poderá ser contestada, por exemplo:

[...], se o condomínio não mantém qualquer serviço na garagem do edifício (ex.: garagistas, manobristas, porteiros etc.), nem cobra qualquer verba a esse título, será lícita a cláusula que vise a exonerá-lo de qualquer responsabilidade pelo furto ou danificação de veículo pertencente ao condomínio. Nesse caso, inexistindo qualquer obrigação do condomínio relativamente à guarda do veículo, segue-se que aos condôminos incumbirá, com exclusividade, exercer a vigilância sobre seus bens deixados na garagem do edifício.

Com efeito, não haverá fundamento jurídico para se impor ao condomínio responsabilidade por omissão, se ele não tiver o dever jurídico de agir456_.

Consoante decisões do próprio Superior Tribunal de Justiça, tem-se admitido a validade da cláusula de não indenizar457, mesmo que o condomínio tenha investido em segurança eletrônica e outros equipamentos.

455 _{―CONDOMÍNIO - FURTO DE BENS DE CONDOMÍNIO - CONVENÇÃO CONDOMINIAL -}

CLÁUSULA EXPRESSA - Somente cláusula expressa na convenção condominial, tocante à guarda e vigilância de coisas dos condôminos, em espaços comuns, pode imputar ao condomínio a responsabilidade por furto daqueles bens ou dano.‖ (STJ - REsp 32.828-0 - SP - Rel. Min. Cláudio Santos - DJU 23.08.93). ―CIVIL. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONDOMÍNIO. O condomínio só responde por furtos ocorridos nas suas áreas comuns se isso estiver expressamente previsto na respectiva convenção. Embargos de divergência não conhecidos.‖ (STJ - 2ª Seção, EREsp nº 268.669/SP, Rel. Min. Ari Pargendler, DJ. 26.04.2006, p. 198). ―RESPONSABILIDADE CIVIL. Condomínio. Furto de motocicleta. Garagem. Não há responsabilidade do condomínio se este não assumiu expressamente em sua convenção a obrigação de indenizar os danos sofridos pelos condôminos, decorrentes de atos ilícitos ocorridos nas áreas comuns do prédio. Precedente. Recurso conhecido e provido.‖ (STJ - 4ª T., REsp nº 268.669/SP, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, DJ. 01.10.2001, p.222).

A este respeito, como esclarece José da Silva Pacheco:

A cláusula de irresponsabilidade, sendo uma convenção ‗pressupõe uma obrigação eventual e futura de indenizar, que ela antecipadamente afasta‘. Sendo, pois, uma cláusula contratual, há de ter todas as condições de validade que nenhum contrato dispensa, entre as quais destacam-se objeto lícito e forma não defesa em lei [...], o que exclui, desde logo, as imorais, contrárias ao interesse social ou à ordem pública458_.

E continua, citando decisão do E. Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (Ap. Civil 4.177/89), ―para os condôminos não há qualquer restrição para que decidam convencionar a cláusula de não indenizar, eis que está dispondo livremente no alcance do seu particular interesse, sem qualquer ofensa à ordem pública, aos bons costumes ou ao preceito cogente de lei‖.

Salienta, por derradeiro, que a cláusula de não indenizar ―[...] não opera além de determinados limites; não seria razoável e por isso não é aceitável admitir-lhe a eficácia em termos absolutos, para excluir o dever de reparar o dano ainda que em hipótese como a de dolo de preposto do condomínio‖459_.

A situação acima referida não se confunde, porém, com a eventual culpa do empregado, por avarias ou ainda omissão na segurança, situação que pode impor o dever de reparar o dano, não obstante respeitáveis opiniões em contrário460, que sustentam não serem os empregados prepostos apenas do condomínio, mas igualmente de todos os condôminos, pela peculiar natureza associativa dos condomínios edilícios.

José da Silva Pacheco conclui que:

457 _{CONDOMÍNIO. FURTO DE VEÍCULO. CLÁUSULA DE NÃO INDENIZAR. 1. Estabelecendo a}

Convenção cláusula de não indenizar, não há como impor a responsabilidade do condomínio, ainda que

exista esquema de segurança e vigilância, que não desqualifica a força da regra livremente pactuada pelos condôminos. 2. Recurso especial conhecido e provido. (STJ - 3ª T., REsp nº 168.346/SP, Rel. Min.

Waldemar Zveiter, DJ. 06.09.1999, p.80) (grifo nosso).

458 _{PACHECO, José da Silva. Questões de Direito Imobiliário, p. 455.}

459 _{Ibidem, p. 456. Oportunas as lições de Georges Ripert: ―A cláusula de não responsabilidade ou de limitação}

de responsabilidade não pode, na nossa opinião, ter por resultado permitir ao autor do prejuízo a violação a regra moral que consistiria em comprar ele a preço de ouro o direito de prejudicar alguém‖ . (A regra moral nas obrigações civis, p.71).

Pode-se, em resumo, apontar como razoável o entendimento no sentido de que:

1º) a obrigação de indenizar os condôminos só ocorre quando decorrente de expressa ou implícita assunção, em manifestação de vontade de pelo menos dois terços das suas frações ideais;

2º) consequentemente, a responsabilidade civil por ato de empregado decorre dessa assunção;

3º) a cláusula de não-indenizar, embora não seja absolutamente necessária para a exclusão da responsabilidade civil de condomínio, poderá torná-la mais clara e explicita;

4º) as hipóteses de dolo quer do síndico, quer do preposto ou empregado, desde que comprovado, inequivocamente, pode levar o condomínio a responder pelo dano.