ii – do recurso da autora
6. Agravos retidos e apelação conhecidos e desprovidos Unânime.
acórdão
Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, Teófilo Caetano – Relator, Simone Lucindo – Revisora, Alfeu Machado – Vogal, sob a presidência da Senhora Desembargadora Simone Lucindo, em proferir a seguinte decisão: conhecer da apelação, conhecer e negar provimento ao agravo retido e negar provimento ao apelo, unânime, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.
Brasília (DF), 19 de fevereiro de 2014.
relatório
Cuida-se de apelação1 interposta por Martinez Empreendimentos Imobiliários
Ltda. objetivando a cassação ou reforma da sentença2 que, julgando parcialmente
procedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais manejada em seu desfavor por R.J.S., condenara-a a proceder à realocação da unidade habitacional adquirida pelo apelado no parce- lamento de terra por ela empreendido e intitulado Condomínio Alto da Boa Vista, no prazo de trinta dias, vez que situada em Área de Proteção de Mananciais Mes- tre D’Armas (APM Mestre D’Armas), ou, se inviabilizada a realocação, a indenizá-lo pelo equivalente ao valor mercado da fração negociada, conforme se apurar em liquidação de sentença tomando-se como parâmetro o preço de unidade similar. Ao final, em face da sucumbência recíproca, fora determinado que cada parte ar-
1 – Apelação, fls. 536/559. 2 – Sentença, fls. 527/534.
que com os honorários de seus respectivos patronos e, ainda, com metade das custas processuais.
Irresignada, a apelante postula a cassação do decidido, pugnando, preliminarmente, pelo exame dos agravos retidos que interpusera no fluxo processual almejando o acolhimento das preliminares de incompetência do juízo e de necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário que suscitara, e, outrossim, a realização das provas testemunhais e periciais que reputara indispensáveis à resolução da controvérsia, consubstanciadas na demonstração sobre a exata localização de todos os lotes desconstituídos, seus valores de mercado e a validade da lista de realocação formulada em assembleia extraordinária do condomínio. No mérito, reprisara os argumentos expendidos na defesa, sustentando que con- siderável parcela da área do imóvel que parcelara fora desapropriada em favor da Companhia de Saneamento Ambiental do Distrito Federal (CAESB) e que os adqui- rentes dos lotes situados em tal área foram cientificados acerca dessa restrição, tendo-lhes sido assegurado o direito à realocação ou a indenização, mediante o Termo de Ajustamento de Conduta3 que firmara com Distrito Federal, o Instituto
Brasileiro do Meio Ambiente – IBAMA, o Ministério Público Federal, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios e com o Condomínio Alto da Boa Vista. O referido TAC, firmado em outubro de 2007, objetivara a regularização do parcela- mento que levara a efeito e resguardo dos direitos dos adquirentes das frações negociadas, visto que grande parte da extensão do imóvel parcelado está situado em Área de Proteção de Mananciais Mestre D’Armas (APM Mestre D’Armas). Desta- cara que, todavia, a realocação não fora tratada como direito potestativo dos con- dôminos, anotando, ainda, a impossibilidade de proceder ao remanejamento de todos os adquirentes de lotes, a exemplo do apelado, sem que outros adquirentes sejam prejudicados.
Pontuara, também, a impossibilidade de proceder à indenização devida pelo valor de mercado da fração adquirida pelo apelado, uma vez que a redução dos lotes comercializados gerara-lhe enorme prejuízo, ficando comprometida, por força do referido TAC, a restituir as parcelas pagas por todos os adquirentes que se encontrarem em situação análoga, acrescidas de correção monetária. Com fulcro
3 – Fls. 54/102.
nesses fundamentos, alegara que a indenização deveria ser arbitrada conforme a cláusula 2ª do referido termo de ajustamento de conduta, calculando-se o valor devido mediante a soma das prestações pagas, atualizando-se o montante desde o momento da quitação das parcelas, destacando que a expressão “pelo menos, pelo
valor das prestações pagas” contida em aludida cláusula, além de não representar direito potestativo dos adquirentes, considerara os casos em que seria necessária a indenização das construções que porventura tivessem sido erigidas nos lotes desconstituídos.
Prosseguira enfatizado que a estipulação do valor da indenização considerando- -se unicamente o que fora despendido pelos adquirentes dos lotes fundamentara- -se, inclusive, na jurisprudência pacífica desta Corte, segundo a qual, em se tratan- do de “condomínio irregular, o objeto do contrato é ilícito e, portanto, as partes devem retornar ao status quo ante”4, motivo pelo qual pugnara pela limitação do
valor a ser ressarcido ao apelado ao montante de R$ 1.891,01 (hum mil oitocentos e noventa e um reais e um centavo), correspondente à importância por ele desem- bolsada para a aquisição do lote desapropriado.
Devidamente intimado, o apelado apresentara suas contrarrazões5 ao apelo inter-
posto requerendo, em suma, o desprovimento do recurso.
O apelo é tempestivo, está subscrito por advogados regularmente constituídos, fora preparado e devidamente processado6.
É o relatório.
votos
Des. Teófilo Caetano (Relator) – Cabível, tempestivo, preparado, subscrito por ad-
vogados devidamente constituídos, suprindo, pois, os pressupostos objetivos e subjetivos de recorribilidade que lhe são próprios, conheço do apelo.
4 – Fl. 556.
5 – Contrarrazões, fls. 564/578.
6 – Instrumentos de mandato e substabelecimentos de fls. 191, 376; guia de custas e comprovante de paga- mento à fl. 560.
Cuida-se de apelação interposta por Martinez Empreendimentos Imobiliários Ltda. objetivando a cassação ou reforma da sentença que, julgando parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos morais manejada em seu desfavor por R.J.S., condenara-a a proceder à realocação da unidade habitacional adquirida pelo apelado no parcelamento de terra por ela empreendido e intitulado Condomínio Alto da Boa Vista, no prazo de trinta dias, vez que situada em Área de Proteção de Mananciais Mestre D’Armas (APM Mestre D’Armas), ou, se inviabilizada a realocação, a indenizá- lo pelo equivalente ao valor mercado da fração negociada, conforme se apurar em liquidação de sentença tomando-se como parâmetro o preço de unidade similar. Ao final, em face da sucumbência recíproca, fora determinado que cada parte arque com os honorários de seus respectivos patronos e, ainda, com metade das custas processuais. Almeja a apelante, a seu turno, a cassação do provimento originário e a realização das provas que reputara indispensáveis à resolução da lide, ou, sucessivamente, a reforma do decidido e a consequente limitação do valor devido ao apelado a título de indenização em virtude da impossibilidade de realocação do lote que adquirira.
Delimitada a quaestio iuris submetida à apreciação colegiada, passo, prefacialmen- te, ao exame dos agravos retidos7 interpostos pela apelante, pois postulara seu
conhecimento por ocasião da apresentação das suas razões de recurso. O primei- ro agravo fora aviado em face da decisão8 que não reconhecera a incompetência
do juízo e, na mesma ocasião, refutara a necessidade de formação de litisconsór- cio passivo necessário composto pelos demais titulares de unidades inseridas no Condomínio Alto da Boa Vista. A apelante aventara que a justiça comum seria in- competente para o julgamento da lide, pois, ao contrário do que restara assevera- do pela ilustre magistrada de piso, o direito postulado pelo apelado “deriva de um instrumento de licenciamento ambiental”, do qual emanaram diversas obrigações assumidas por todos os seus subscritores e que, caso sejam descumpridas, ense- jarão prejuízo ambiental irreparável. Pontuara, ainda, que o Termo de Ajustamento de Conduta anteriormente firmado continha cláusula de eleição de foro, a qual reputara como competente a Justiça Federal para processar e julgar as questões
7 – Fls. 383/402, e 472/474. 8 – Fls. 357/358.
relacionadas ao seu fiel cumprimento, e aduzira que o empreendimento situa-se na Área de Preservação Ambiental (APA) do Planalto Central, razões pelas quais reputara como incompetente o juízo sentenciante e a Justiça Comum.
A argumentação desenvolvida pela apelante, contudo, carece de respaldo mate- rial. Como é cediço, a competência funcional reservada à Justiça Federal encontra- -se delimitada pelo art. 109 da Constituição Federal. A seu turno, a matéria posta em debate nesta lide não se amolda a nenhuma das hipóteses encampadas por aquele dispositivo. O litígio estabelecido nesta sede, conforme pontuado, origi- nara-se de relação jurídica estabelecida entre particulares, tendo, em um de seus vértices, pessoa jurídica de direito privado, que comercializara frações de terras em empreendimento imobiliário, e do outro, pessoa física adquirente de duas des- sas frações. Outrossim, a lide não envolve interesse público, consoante se afere das manifestações exaradas pelo Instituto Brasileiro do Meio Ambiente (IBAMA) e pela União Federal9.
Demais disso, há que se ressaltar que as questões ambientais inerentes à imple- mentação do empreendimento comercializado foram tratadas no Termo de Ajus- tamento de Conduta – TAC firmado pela apelante10, obrigando somente ela, na
condição de empreendedora, e o empreendedor (o Sr. F.S.F.), como únicos respon- sáveis pela viabilidade do loteamento que colocaram à venda. A seu turno, nesta sede não se debate a legitimidade ou eficácia desse instrumento, almejando-se tão somente a execução do convencionado pois afetara a esfera jurídica do ape- lado, tornando inviável que usufruísse das unidades que lhe foram vendidas. Con- forme alinhado, almeja o apelado tão somente e exclusivamente a cominação da obrigação assumida pela apelante de efetuar a realocação das unidades que ad- quirira ou, na impossibilidade de realizá-la, proceder à indenização corresponden- te, o que não encerra nenhum debate sobre a legitimidade e alcance de aludido instrumento de ajustamento.
Para corroborar o aduzido, colhem-se os seguintes excertos retirados do referido Termo de Ajustamento de Conduta:
“CLÁUSULA SEGUNDA
9 – Fls. 332 e 352/355. 10 – Fls. 54/102.
A EMPREENDEDORA e o EMPREENDEDOR, solidariamente, assumem as se- guintes obrigações de fazer:
(...)
VII – notificar, no prazo de 60 (sessenta) dias, os adquirentes de lotes locali- zados no interior da APM Mestre D’Armas, na forma determinada no artigo 49 da Lei 6.766/1979, com o escopo de cientificá-los da existência do presente acordo.
VII – realocar, no prazo de 6 (seis) meses contados da data da notificação, os adquirentes de lotes originalmente localizados no interior da APM Mestre D’Armas, para lotes em outras áreas do novo projeto urbanístico, se possível, arcando com os custos dessa operação.
IX – indenizar, no prazo de 6 (seis) meses contados da data da notificação, os adquirentes de lotes localizados no interior da APM Mestre D’Armas que não puderem ou não quiserem ser realocados, pelo menos, pelo valor das pres- tações pagas atualizadas monetariamente desde o momento da quitação.”11
Ademais, aliado ao fato de que a controvérsia cinge-se às pessoas dos litigantes, deve se destacar, também, que a documentação carreada aos autos pela própria apelante denota que não há que se falar em interesse público no desenlace da lide. Agregado ao fato de que em diversos trechos do memorial descritivo de regularização de parcelamento12 encontra-se expressa a referência de que as
terras nas quais fora implementado o novo projeto urbanístico do Condomínio Alto da Boa Vista são de propriedade particular, o que sobeja é que o apelado almejado tão somente o cumprimento das obrigações que assumira e lhe estão afetadas como empreendedora. Confira-se, a título ilustrativo, o que consignara a apelante:
“Segundo os pareceres abaixo descritos, constantes no processo de nº 030.017.242/92 e no Tremo (sic) de Ajustamento de Conduta – TAC, a gleba
11 – Fls. 77/80. 12 – Fls. 216/257.
encontra-se inserida no imóvel em terras de propriedade particular e não de- sapropriada.
(...)
Consta, também, nos autos da Ação Civil Pública 2001.01.1.014495-0, tran- sitada em julgado e ajuizada pelo Ministério Público do Distrito Federal e Ter- ritórios, perante a Vara de Registros Públicos do DF, que a gleba é de domínio particular do espólio de V. L. da F. e de A. C. da F.”13
Ante o aduzido, não há que se falar em incompetência da justiça comum para o processamento e julgamento da demanda em epígrafe, pois, aliado ao fato de que suas angularidades não são compostas por nenhuma das pessoas jurídicas de direito público que têm foro restritivo à Justiça Federal, não se divisa interesse jurídico que exorbite a pessoa dos litigantes. Do mesmo modo, no que tange à pretensa necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário, melhor sorte não assiste à apelante. Tendo em vista o teor do artigo 47 do Código de Processo Civil, duas são as razões para a formação do litisconsórcio passivo necessário: (I) a primeira advém de imposição legal, ou seja, a necessidade decorre da simples vontade da lei; (II) a segunda, quando, em razão da natureza incindível da relação jurídica de direito material, o resultado do processo deva reger de maneira idêntica a situação de cada litigante. Nenhuma dessas situações se divisa na espécie, tornando inviável se cogitar da necessidade de os demais adquirentes de lotes no Condomínio Alto da Boa Vista integrarem a relação processual. Conforme já pontuado acima, a lide alcança exclusivamente apelante e apelado, e, de sua parte, os critérios utilizados para a realocação dos terrenos situados na área desapropriada não foram objeto de deliberação da assembleia geral de condômi- nos, mas apenas apresentados pela empreendedora e pelo empreendedor – que também é administrador e gerente14 da apelante, o Sr. F.S.F. –, conforme se afere
da ata da sexagésima primeira assembleia geral extraordinária do condomínio15:
13 – Fl. 222.
14 – Instrumentos particulares de alteração e consolidação do contrato social da apelante, às fls. 414/428. 15 – Fls. 268/272.
“(...) o Sr. F. informou aos condôminos que foi entregue a relação de condômi- nos proprietários de lotes localizados na APM Mestre D’Armas a serem realo- cados. Para a referida realocação seriam obedecidos os seguintes critérios: Ini- cialmente todos os condôminos proprietários de lotes na APM Mestre D’Armas seriam realocados na proporção de 1 (um) lote por condômino. A ordem de transferência obedecerá a data da primeira venda da Martinez ao condômino. Para pleitear a realocação, o condômino deverá comprovar estar em dia com a Martinez, com as obrigações condominiais e com o IPTU. Relatou ainda a ne- cessidade de atualização do endereço dos lotes localizados nas quadras 206 e 207, tendo em vista que no novo urbanismo aprovado pelo GDF, tiveram o endereçamento alterado. Informou ainda que os condôminos, nas próximas semanas estarão sendo convocados para referidas realocações e alterações de endereço.”
Sob essa ótica, tem-se por desnecessário a formação do litisconsórcio passivo necessário entre a apelante e os demais adquirentes de lotes situados no empreendimento por ela comercializado, e pelo mesmo fundamento, não haveria que se falar na violação de ato soberano de deliberação assemblear. É que, frise- se, a resolução da lide não ensejará nenhum efeito a nenhum outro condômino além do apelado nem deriva o pedido de qualquer decisão assemblear. As questões em debate, ademais, não são inéditas, sendo que essa Corte de Justiça vem conferindo idêntica resolução à ora empreendida aos enfrentá-las, consoante atestam os arestos adiante ementados:
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO. LITISCONSÓRCIO PASSIVO. DESNECESSIDADE. VENDA DE LOTES EM ÁREA DE PROTEÇÃO AMBIENTAL. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. IMPOSSIBILI- DADE DA REALOCAÇÃO DE TODOS OS ADQUIRENTES DE LOTES DO APM MES- TRE D’ARMAS. CRITÉRIO DE CORREÇÃO. VALORIZAÇÃO DE MERCADO. RECURSO DESPROVIDO 1. Não versando a questão sobre uma das hipóteses previstas no art. 109, CF, a competência não pode ser atribuída à Justiça Federal que tem seu rol estabelecido no texto constitucional. 2. Há duas hipóteses de formação de litisconsórcio necessário. Quando a lei assim estabelece ou quando a cau- sa tiver que ser decidida, pela natureza da relação jurídica discutida, de uma única forma para todos. 3. É obrigação da vendedora entregar os lotes nas
condições que possam ser usufruídos pelo comprador. Não sendo possível, por qualquer motivo, resta a possibilidade de conversão em perdas e danos. 3.1 Havendo loteamento imobiliário em área de proteção de mananciais, como é o caso em análise, devem os adquirentes destes lotes, em área proibida de ocu- pação, serem realocados em área em que possa ser habitada ou indenizar por perdas e danos. 4. Não sendo possível a realocação dos lotes vendidos em área de proteção, a indenização será feita com base no valor de mercado. 5. Prece- dente da Casa. 5.1 1. Reconhecido o vínculo contratual entre as partes pelo instrumento de compromisso de cessão de transferência imobiliária de um imóvel comercial de 250m2, alienado pela apelante à apelada, no condomínio
Alto da Boa Vista, em Sobradinho/DF, e verificando que o lote situa-se em área de manancial, surge para a apelada a possibilidade de ser realocada ou inde- nizada por perdas e danos. 2. Inadmissível a alteração das características do imóvel, de comercial para residencial, sem a anuência da adquirente-apelada. Correta a sentença que determinou a realocação da apelada em outro imóvel comercial, no mesmo condomínio. 3. Mantém-se, na impossibilidade de realo- cação da apelada, a conversão da obrigação em perdas e danos, pelo preço do imóvel no mercado, por arbitramento. O dever de reparar o prejuízo é medida que se impõe. 4. O Termo de Ajustamento de Conduta – TAC, assinado em con- junto com o MPF, MPDFT, IBAMA e a Associação do Condomínio Alto da Boa Vista, teve conteúdo administrativo, não vinculativo para a apelada, não tendo o condão de ilidir o direito postulatório da apelante de buscar a reparação devida pelo prejuízo suportado, perante o Judiciário (art. 5º, inciso XXXV da Constituição Federal). 5. Recurso conhecido e desprovido.’
(Acórdão 681741, 20090610127928APC, Relator: Lucimeire Maria da Silva, 1ª Turma Cível, DJE: 23/11/2011. Pág.: 97).
6. Recurso desprovido.”
(Acórdão 681741, 20110610023824APC, Relator: JOÃO EGMONT, Revisor: LUCIANO MOREIRA VASCONCELLOS, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 29/05/2013, Publicado no DJE: 05/06/2013. Pág.: 317)
“PROCESSUAL CIVIL. COMPETÊNCIA. TERMO DE AJUSTAMENTO DE CONDUTA. TAC. REALOCAÇÃO DE UNIDADES LOCALIZADA EM CONDOMÍNIO. NOVO PRO-
JETO URBANÍSTICO. CONTENDA EMINENTEMENTE PRIVADA. VARA DO MEIO AMBIENTE, DESENVOLVIMENTO URBANO E FUNDIÁRIO DO DISTRITO FEDERAL. DISCUSSÃO A RESPEITO DE QUESTÃO AMBIENTAL. AUSÊNCIA. COMPETÊNCIA DO JUÍZO DE DIREITO DA VARA CÍVEL. 1. Definida a matéria como um mero acertamento de obrigações assumidas entre particulares, que não envolve interesse público direto, tampouco discussão a respeito do meio ambiente, a Turma concluiu que a competência para o julgamento da ação é da Vara Cí- vel, e não da Vara de Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do Distrito Federal. 2. Demonstrado que o direito perseguido consiste em uma simples obrigação de fazer assumida pela Empresa Agravada em um Termo de Ajustamento de Conduta – TAC, criado para regularizar o empreendimento, o qual foi efetivamente regularizado pelo Poder Público, não há que se falar em competência da Justiça Federal. 3. Deu-se provimento ao recurso para declarar competente a Vara Cível.” (Acórdão 549822, 20110020167919AGI, Relator: FLAVIO ROSTIROLA, 1ª Turma Cível, Data de Julgamento: 16/11/2011, Publi- cado no DJE: 29/11/2011. Pág.: 79)
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C REPARAÇÃO DE DA- NOS. INTERESSE ENTRE PARTICULARES. COMPETÊNCIA DA VARA CÍVEL POR NÃO VIOLAÇÃO AO MEIO AMBIENTE. I – Verificando-se que a relação obriga- cional, objeto da lide, existente em Termo de Ajuste de Conduta, demonstra interesse apenas entre particulares, o feito deve ser processado e julgado no Juízo Cível. II – Inexistindo interesse público quando a relação obrigacional não versa sobre ocupação irregular do solo urbano e não provoca dano ao meio ambiente, não há se falar em competência da Vara do Meio Ambiente, Desenvolvimento Urbano e Fundiário do DF para processar e julgar o feito. III – Agravo de instrumento provido.” (Acórdão 547636, 20110020166697AGI, Relator: JOÃO EGMONT, 5ª Turma Cível, Data de Julgamento: 11/11/2011, Pu- blicado no DJE: 17/11/2011. Pág.: 181).
Feitas essas considerações, desprovejo o agravo retido manejado pela apelante contra a decisão que refutara a arguição de incompetência que aduzira e refutara a necessidade de formação de litisconsórcio passivo necessário composto pelos demais titulares de unidades integrantes do Condomínio Alto da Boa Vista.
O segundo agravo, a seu turno, fora interposto em face da decisão que indeferira a produção de prova oral e pericial que requerera a apelante com o escopo, segundo