Recurso conhecido e não provido.

acórdão

Acordam os Senhores Desembargadores da 2ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, J.J. Costa Carvalho – Relator, Sérgio Rocha – Vogal, Fátima Rafael – Vogal, sob a presidência do Senhor Desembargador J.J. Costa Carvalho, em proferir a seguinte decisão: negar provimento. Unânime, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 19 de março de 2014.

relatório

Trata-se de ação de cobrança de condomínio, proposta pelo CONDOMÍNIO DO BLOCO J DA SQS 210, em desfavor de J.G.L.A., pretendendo a condenação do réu no pagamento das cotas condominiais vencidas, além daquelas que se vencerem no transcurso da demanda.

Por sentença, o pedido foi julgado procedente, condenando o requerido no pagamento de R$ 33.139,82 (trinta e três mil, cento e trinta e nove reais e oitenta e dois centavos), bem como ao pagamento das parcelas vincendas no curso da demanda (artigo 290 do Código de Processo Civil), tudo acrescido de correção monetária, pelo INPC, juros de mora no importe de 1% (um por cento) ao mês a contar dos respectivos vencimentos, e multa de 2% (dois por cento).

Em razão da sucumbência, impôs ao requerido o ônus pelo pagamento das custas e despesas processuais, bem como dos honorários advocatícios, fixados estes em 10% (dez por cento) do valor da condenação, com fundamento no artigo 20, § 3º, do Código de Processo Civil.

Irresignado, o réu apela.

Em suas razões (fls. 83/89), acompanhadas da respectiva guia do preparo (fl. 90), reitera que a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais seria de sua ex-esposa, para quem, nos autos da ação de alienação judicial (processo sob o nº 126.463-8/09), houve a transferência da propriedade do bem.

Afirma que o condomínio está ciente desse fato e, a despeito disto, insiste em acioná-lo judicialmente.

Invoca o artigo 12 da Lei 4.591/64 para sustentar que o verdadeiro beneficiário dos serviços comuns é que deve ser acionado judicialmente, e aponta que, no caso, este beneficiário seria sua ex-esposa, Sra. M. de Q.B.

Afirma que o exercício da posse direta do imóvel pela Sra. M. de Q.B., por intermédio da transmissão de direitos, deve preponderar em face da inexistência de averbação do acordo junto ao registro imobiliário.

Cita julgado em defesa de sua tese e requer, nesse rumo, o acolhimento da prefacial de ilegitimidade passiva e a reforma da sentença, com a extinção do processo sem julgamento do mérito, na forma do artigo 267, VI, do Código de Processo Civil. O condomínio, apesar de intimado, não ofertou contrarrazões.

É o relatório.

votos

Des. J.J. Costa Carvalho (Relator) – Presentes os pressupostos de admissibilida-

de, conheço do apelo.

Conforme relatado, o réu sustenta sua ilegitimidade passiva, alegando haver acordo judicial transmitindo a propriedade do bem a sua ex-esposa, que seria a responsável pelas parcelas de quotas condominiais inadimplidas.

As ponderações articuladas pelo apelante não detêm o condão de infirmar os fundamentos que agasalham a r. sentença.

Consta dos autos a cópia do acordo de fls. 58/59, entabulado na ação de alienação judicial (processo sob o nº 126.463-8/09), nos seguintes termos:

“O imóvel constituído pelo apartamento 405 do bloco J da SQS 210, Brasí- lia-DF tocará com exclusividade à mulher pelo preço certo e ajustado de R$ 640.000,00 (seiscentos e quarenta mil reais), ficando pactuado que um mês após a assinatura do presente acordo as partes deverão comparecer em car-

tório para lavrar a devida escritura pública de compra e venda, transferindo o quinhão que tocou ao réu à autora no citado imóvel.”

Como se vê, o acordo, de per si, não tem o condão de transferir a propriedade do quinhão do réu à autora, sendo imprescindível, no caso, a lavratura da escritura pública de compra e venda, documento este que não foi apresentado aos autos. Ademais, sequer há notícia de averbação, no registro imobiliário, do formal de partilha, homologado em 2008, nos autos da separação judicial (processo sob o nº 48.443-5/2007, fls. 53/56).

Assim, tenho que a respeitável sentença recorrida posicionou-se corretamente ao repelir a preliminar de ilegitimidade passiva, pois, a toda evidência, o réu ainda ostenta a condição de proprietário do imóvel, e assim o será até que averbe o formal de partilha e lavre a respectiva escritura do seu quinhão.

Além disso, é vetusta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que “a ação de cobrança de quotas condominiais pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recursos para pagamento de despesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, – entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel (proprietário, possuidor, promissário comprador, etc.), – o que mais prontamente poderá cumprir com a obrigação, ressalvado a este o direito regressivo contra quem entenda responsável” (REsp 223.282/SC, Rel. Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 17/10/2000, DJ 28/05/2001, p. 162).

E este entendimento vem sendo constantemente reiterado:

“(...) 1. ‘A teor da jurisprudência desta Corte, aliás, fundamentada no caráter propter rem das quotas condominiais, uma vez transferido o imóvel, a ação de cobrança dos encargos a ele correspondentes pode ser proposta tanto contra o proprietário como contra o promissário comprador, pois o interesse prevalente é o da coletividade de receber os recurso para pagamento de des- pesas indispensáveis e inadiáveis, podendo o credor escolher, entre aqueles que tenham uma relação jurídica vinculada ao imóvel, ou seja, a responsabi- lidade pelas quotas deve ser aferida de acordo com as circunstâncias do caso

concreto’. (REsp 771.610/SP, relator Ministro JORGE SCARTEZZINI, 4ª Turma, unânime, DJ 13.3.2006) (...)”. (AgRg no REsp 947.460/RS, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 27/03/2012, DJe 10/04/2012) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. OBRIGAÇÃO PROP- TER REM. PRECEDENTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. CREDOR QUE ADJUDICOU O IMÓVEL. AÇÃO REGRESSIVA. RECURSO DESACOLHIDO. I – Em se tratando de obrigação propter rem, a ação de cobrança de despesas de condomínio deve ser ajuizada, em princípio, contra o proprietário identificado no registro imobi- liário. II – Em relação à legitimidade passiva na ação que visa cobrar as despe- sas de condomínio, a jurisprudência desta Corte orienta-se pela possibilidade de o credor optar por aqueles que tenham vínculo jurídico com o imóvel, como é o caso do credor que adjudicou o imóvel, ressalvando a ação regressiva, dada a prevalência do interesse da coletividade.” (REsp 426.861/PR, Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA, julgado em 18/06/2002, DJ 12/08/2002, p. 224)

Com essa orientação, afinam-se os pronunciamentos que predominam nesta Corte. Confiram-se:

PROCESSUAL CIVIL – AGRAVO DE INSTRUMENTO – CUMPRIMENTO DE SENTEN- ÇA – COBRANÇA – CONDOMÍNIO - LEGITIMIDADE PASSIVA – EX-CÔNJUGE – OBRIGAÇÃO PROPTER REM. – A obrigação do condômino quanto ao pagamento das taxas condominiais é propter rem, isto é, de natureza real, incluindo, por- tanto, aquele que figura como proprietário no cartório imobiliário competente. – O fim da sociedade conjugal não produz efeitos em relação à obrigação con- dominial se, apesar do acordo de partilha de bens, não houve o registro do res- pectivo título translativo no cartório de registro de imóveis.” (Acórdão 402180, 20090020147450AGI, Relator: SÉRGIO BITTENCOURT, 4ª Turma Cível, Data de Julgamento: 13/01/2010, Publicado no DJE: 25/01/2010. Pág.: 74)

“AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS DE CONDOMÍNIO. LEGITIMIDADE PASSI- VA. CÔNJUGES. SEPARAÇÃO DE CORPOS. Ambos os cônjuges, na qualidade de proprietários do imóvel, são partes legítimas passiva na ação de cobran- ça de despesas condominiais, ainda que um deles, afastado do lar conjugal por decisão judicial, não resida no imóvel, hipótese em que poderá cobrar do

outro o que pagar das despesas. Apelação não provida.” (Acórdão 223140, 20040110810469APC, Relator: JAIR SOARES, 6ª Turma Cível, Data de Julga- mento: 15/08/2005, Publicado no DJU SECAO 3: 13/09/2005. Pág.: 105) “CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DO DEVEDOR. TAXAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. INADIMPLÊNCIA. APARTAMENTO REGISTRADO EM NOME DA DEVE- DORA. PROPRIETÁRIA LEGAL. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. PENHORA DO IMÓVEL. LEGITIMIDADE. CÔNJUGE E HERDEIROS. INSERÇÃO NA RELAÇÃO PROCESSUAL. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. DESNECESSIDADE. EXCESSO DE EXECUÇÃO. NÃO EVIDENCIAÇÃO. USO INDEVIDO DO PROCESSO E ABUSO DO DIREITO DE RECURSO. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. CARACTERIZAÇÃO. 1. A figuração no registro imobiliário com essa qualidade induz a condição de proprietário, ainda que eventualmente tenha sido prenotado título destinado à alteração na cadeia dominial, pois a transmissão da propriedade somente se aperfeiçoa com o registro, ainda que com efeitos retroativos à data da prenotação, cujos efeitos cessam se não satisfeitas as exigências registrárias no trintídio após sua consumação (CC, art. 1.245, § 1º; LRP, art. 205). 2. Figurando como pro- prietária no registro imobiliário, a condômina reveste-se de legitimidade para ocupar a angularidade passiva da ação de cobrança destinada à perseguição das taxas condominiais geradas pelo imóvel, que, acolhida a pretensão, deve ser prioritariamente penhorado ante a natureza das obrigações condominiais. 3. As taxas condominiais têm a natureza de obrigação propter rem, aderin- do à coisa, independentemente de quem seja seu proprietário ou de ser alie- nada a terceiros, legitimando que, em caso de copropriedade, sua satisfação seja exigida de um ou de todos os coproprietários, inclusive porque a ação de cobrança de despesas condominiais não tem natureza real. (...) 8. Apelação conhecida e improvida. Maioria.” (Acórdão 317483, 20040110261289APC, Relator: TEÓFILO CAETANO, Revisor: J.J. COSTA CARVALHO, 2ª Turma Cível, Data de Julgamento: 04/06/2008, Publicado no DJE: 25/08/2008. Pág.: 67)

Ademais, a regra geral é aquela segundo a qual o proprietário da unidade autô- noma responde pelas respectivas despesas condominiais, sendo certo que a pro- priedade se afere pelo que consta do registro de imóveis (artigo 1.2271 _{do Código}

Civil).

1 Art. 1.227 do Código Civil: Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre

Por fim, consoante já registrado no decisum a quo, “as partes não dissentem sobre o atraso no tocante às obrigações condominiais, encerrando-se a controvérsia tão-somente na questão de ser ou não o réu responsável pelos respectivos pagamentos, haja vista insistir este na alegação de ser o dever de adimplemento das parcelas condominiais exigível unicamente de sua ex-cônjuge”.

Ocorre que a dívida reclamada é propter rem, ou seja, vinculada ao imóvel. O acordo entabulado pelo ex-casal não tem o condão de afastar a responsabilidade pelo débito condominial daquele que consta do registro de imóveis, pois não se desvinculou do imóvel.

A jurisprudência até vem admitindo a possibilidade de o credor optar por cobrar daqueles que tenham vínculo jurídico com o imóvel, como é o caso do credor que adjudicou o imóvel, do promissário-comprador e mesmo do ex-cônjuge que passa a deter a propriedade integral do bem, ainda que tais circunstâncias não constem do registro imobiliário, no entanto, é imprescindível a ciência inequívoca, dessa condição, pelo condomínio credor; sem isso, não se pode desonerar aquele que consta do registro imobiliário, dada a prevalência do interesse da coletividade, ressalvando a este a ação regressiva.

Sob outra ótica, qualquer acordo entabulado em ações judiciais constitui res inter

alios acta, ou seja, é inoponível em face do condomínio, se não demonstrado a ciência formal deste a respeito de seus termos.

Não existe prova de que o condomínio fora cientificado do acordo2_{, de modo a}

viabilizar fosse ampliado o polo passivo da demanda para inclusão da ex-esposa

vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código.

Art. 1.245 do Código Civil: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

2 “(...) 1. A jurisprudência desta eg. Corte pacificou-se no sentido de considerar que, a despeito de se conce- ber a possibilidade de atribuir responsabilidade ao vendedor pelo pagamento de despesas condominiais, referentes ao período posterior à celebração do contrato de compra e venda, há de ser observado que a escolha quanto à legitimidade para responder pelos débitos não fica ao inteiro arbítrio do credor. Se ficar demonstrado que o condomínio teve ciência da realização da transferência do imóvel a um terceiro e que este passou a ter a posse do bem ou titularizou direitos de gozo ou fruição, caberá apenas a este a legitimidade para responder sobre as cotas condominiais. (AgRg nos EDcl no Ag 1092904/SP, Rel. Ministro

do réu, sendo oportuno se destacar que não se presta a esse fim a ata da audiência realizada em outra ação de cobrança de quotas de condomínio (processo sob o nº 6943-9/09), movida no ano de 2009, em desfavor do mesmo réu, na qual ficou registrado que o “autor atestou o pagamento integral da dívida pela ex-esposa do

réu, Sra. M. de Q. B., única ocupante do imóvel, motivo pelo qual as partes requerem a extinção do feito por perda do objeto” (fl. 62).

No caso, sequer há evidência de que o pacto firmado pelo ex-casal fora integral- mente cumprido, com a lavratura da correlata escritura de compra e venda. Não há falar em transferência de propriedade que, aliás, na forma do artigo 1.2453 _do

Código Civil, somente ocorre mediante o registro do título translativo (formal de partilha e escritura de compra e venda) no Registro de Imóveis. Enquanto não se registrar os títulos translativos, o réu continua a ser havido como dono do imóvel e, por isso, responsável por seus débitos.

Portanto, correta a conclusão pela legitimidade passiva do apelante, sendo certo que subsiste seu direito de promover ação de regresso contra quem entenda responsável.

Diante de tudo o que foi exposto, desmerece reparos a r. sentença, devendo, ao contrário, ser mantida, pois bem resolveu as questões postas sob exame.

Isto posto, nego provimento ao recurso, para manter incólume o decisum singular. É como voto.

Des. Sérgio Rocha (Vogal) – Com o Relator.

RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 09/04/2013, DJe 07/05/2013)

3 Art. 1.245 do Código Civil: Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Desa. Fátima Rafael (Vogal) – Com o Relator.

decisão

Negar provimento. Unânime.

apelação cível

2009011047286-8 Relator – Des. Antoninho Lopes Quarta Turma Cível

ementa

Direito civil e processual civil. Dano moral. Imagem veiculada em matéria

jornalística televisiva sem a devida autorização. Violação ao direito de imagem. Dano moral. Ocorrência. Valor. Manutenção. Juros moratórios. Termo inicial.