AVALIAÇÃO PELO CRITÉRIO “QUALIDADE DO ENTORNO”

Conforme o método proposto, como um critério para a seleção dos empreendimentos do PMCMV para os estudos de caso, foram realizadas avaliações prévias destes empreendimentos pelo critério “Qualidade do entorno – infraestrutura”, da categoria “Qualidade Urbana” do SCA. Utilizando a ferramenta Google Maps e realizando visitas aos edifícios, quando necessário, avaliou-se a infraestrutura disponível no entorno dos 27 Residenciais, tendo por base os indicadores e distâncias estabelecidas pelo SCA. Os resultados desta avaliação encontram-se no Quadro 11.

Para as avaliações foram estabelecidas três escalas: atende; atende parcialmente e não atende aos indicadores e distâncias exigidas. Como resultado, verificou-se que apenas um empreendimento não possui escola pública e equipamento de saúde acessível por pedestre a uma distância máxima de 1,5 e 2,5 km do empreendimento, respectivamente. O indicador menos contemplado foi o de drenagem pluvial, avaliado pela existência de bocas de lobo. Na sequência, identificou-se a pavimentação viária, considerado o atendimento parcial na maioria dos casos, pela existência de pavimentação somente na testada do lote, não atendendo boa parte da vizinhança ou, ainda, com pavimentação somente da caixa de rolamento, desconsiderando o passeio público. Quanto aos comércios e serviços, foram considerados atendimentos parciais, os casos em que se identificou a presença somente de um mercado na distância máxima exigida, sendo menos frequente o atendimento por farmácias.

Quadro 11: Avaliação pelo critério “Qualidade do entorno - infraestrutura”.

Fonte: autor, 2016.

4.3 SELEÇÃO DOS ESTUDOS DE CASO

Após a avaliação pelo critério “Qualidade do entorno – infraestrutura”, de modo a contribuir para a seleção dos três estudos de caso, classificou-se cada um dos 27 empreendimentos em: atende; atende parcialmente e não atende, conforme o Quadro 11 apresentado no item 4.2. Para a classificação, os empreendimentos com atendimento parcial de no máximo dois indicadores foram considerados como atendendo parcialmente as exigências do SCA.

Desta forma, os casos considerados como não atendendo as exigências do SCA foram previamente descartados, considerando que as transformações urbanas necessárias para o atendimento deste critério obrigatório o tornam mais distantes da certificação. No entanto, considerando que de um total de 27 empreendimentos analisados, apenas sete Residenciais (aprox. 1/3) contemplaram todos os indicadores, utilizou-se desta mesma proporção para a definição dos três estudos, resumindo-se assim: um estudo de caso que atendeu integralmente ao critério “Qualidade do entorno – infraestrutura” e dois que atenderam parcialmente.

Partindo deste princípio, bem como da disponibilidade dos projetos após contato com as construtoras, definiu-se como estudos de caso os três empreendimentos destacados no Quadro 11 e que serão apresentados em maiores detalhes nas próximas seções. As diferentes características dos edifícios também foi um indicativo para esta seleção.

4.3.1 Residencial A

O Condomínio Residencial Moradas do Bosque, ilustrado na Figura 27 e que aqui será tratado apenas como o Residencial A, é o primeiro estudo de caso selecionado, utilizado na realização de um estudo piloto.

O Residencial A é um empreendimento lançado em 2011, com obras ainda em andamento, devido a problemas administrativos da construtora. Trata-se do empreendimento 08 do Quadro 33, apresentado no Apêndice A. Ele está localizado no Bairro Vila Francesa e se enquadra na Faixa II (de 3 a 6 salários mínimos) do PMCMV. O Residencial A é formado por um conjunto de 8 blocos de 4 pavimentos, em alvenaria estrutural de blocos cerâmicos, com apartamentos de 2 e 3 dormitórios e um total de 128 unidades habitacionais, totalizando 8.339,20m² de área edificada.

Figura 27: Perspectiva comercial do Residencial A.

Fonte: Construtora A, 2015.

Figura 28: Mapa de localização dos estudos de caso.

O Residencial A está localizado em um lote onde funcionava uma antiga fábrica, a qual foi demolida para o início desta nova construção. Conforme o mapa da Figura 28, este Residencial está situado na periferia da cidade, em uma área de expansão urbana, próximo a dois cursos de água, o Rio Sangão e seu afluente. Além disso, há em seu entorno imediato antigas minas de extração de areia para a construção civil e, em andamento, a construção do anel viário. Esta rodovia, juntamente com a SC-445, garante-lhe facilidade de acesso.

O terreno de esquina onde está em construção o Residencial A possui área escriturada de 21.080,00m². Porém, por estar dentro da APP de 50m do Rio Sangão e de 30m de seu afluente, preservadas nas suas extremas Oeste e Norte, respectivamente, apresenta como área remanescente 8.179,19m². Como se pode observar na Figura 29, o Residencial A conta com: 128 vagas de estacionamento; portaria; dois quiosques com churrasqueiras; dois parques infantis; oito abrigos de G.L.P. com medição individualizada; central de medidores de energia elétrica junto à portaria e espaço para lixeiras da coleta seletiva.

Figura 29: Implantação do Residencial A.

Fonte: Construtora A, 2015.

Os blocos 01, 02, 03 e 04 apresentam apartamentos de 2 e 3 dormitórios, sendo um suíte. Já os blocos 05, 06, 07 e 08 apresentam apartamentos de 2 e 3 dormitórios simples, diferenciando-se apenas pela ausência dos banheiros nas suítes, conforme destacado na Figura 30. Eles apresentam, ainda, orientação solar diferente.

Figura 30: Planta baixa do pavimento tipo dos blocos 01, 02, 03 e 04.

Fonte: Construtora A, 2015.

Figura 31: Planta baixa do pavimento tipo dos blocos 05, 06, 07 e 08.

Analisando as plantas baixas apresentadas nas Figuras 30 e 31, percebe-se que o Residencial A enquadra-se na tipologia de edifícios com blocos em "H" e uma caixa de escada para cada quatro unidades habitacionais, conforme item 2.3.2. Embora as plantas apresentadas correspondam aos pavimentos tipo (2º ao 4º pavimento), o pavimento térreo possui, de diferente, apenas os dois acessos em lados opostos da circulação condominial. Os espaços destas portas são substituídos por janelas nos pavimentos tipo.

Como circulação vertical, o edifício possui apenas escada, permitindo acesso às quatro unidades habitacionais por pavimento, das quais duas são iguais entre si.

Conforme o corte ilustrado na Figura 32, o edifício possui pé direito de 2,65m e pé esquerdo, de 2,80m. Suas lajes de concreto são pré- moldadas com vigotas e tavelas cerâmicas. Na cobertura, possui estrutura em madeira com telhas de fibrocimento. Cada bloco possui seu próprio reservatório com capacidade de: 5.000 litros para consumo; 5.000 litros de reserva técnica de incêndio; cisterna de 10.000 litros.

Figura 32: Corte AA’ – Residencial A.

4.3.2 Residencial B

O Residencial Jardim da Orquídeas, indicado na Figura 33 e que aqui será tratado como o Residencial B, foi lançado em 2012, porém suas obras nunca iniciaram, devido a problemas administrativos da construtora.

Figura 33: Perspectiva do Residencial B.

Fonte: Construtora B, 2015.

O Residencial B corresponde ao empreendimento 16 do Quadro 33, apresentado no Apêndice A. Ele está localizado no Bairro Ana Maria, onde faz parte de uma proposta da construtora de ocupação de oito quadras do Loteamento Lema Damiani Búrigo, das quais esta é a única com ocupação diferente. Ele se enquadra na Faixa II do PMCMV e é formado por um conjunto de 4 blocos de 4 pavimentos, em alvenaria estrutural de blocos cerâmicos, com: apartamentos de 2 e 3 dormitórios; 102 unidades habitacionais; 8.426,05m² de área edificada.

Figura 34: Implantação do Residencial B.

Fonte: Construtora B, 2015.

A quadra ocupada pelo Residencial B possui área escriturada de 6.633,79m², preservando a faixa não edificante da rede de alta tensão, considerada de 17m no seu eixo. Desta forma, foi mantido um afastamento de 11,6m em relação ao bloco 01, indicado na Figura 34.

Figura 35: Pavimento térreo do bloco 01.

Figura 36: Pavimento térreo dos blocos 02, 03 e 04.

Figura 37: Pavimento tipo dos blocos 01, 02, 03 e 04.

O Residencial B conta com: 102 vagas de estacionamento, divididas em três setores, o que garante uma distância mínima entre blocos de 17,60m; 4 abrigos de G.L.P. com medição condominial; 4 centrais de medidores de energia; 4 lixeiras e 3 parques infantis.

Os blocos possuem sete apartamentos por andar, com exceção do térreo, onde um dos apartamentos cede espaço para o salão de festas e hall de entrada. Sendo assim, cada um dos blocos 02, 03 e 04 apresentam 27 apartamentos, além do salão de festas. O bloco 01 é uma exceção, apresentando no térreo 12 salas comerciais (ver Figuras 37, 38 e 39).

Todos os blocos apresentam pavimento térreo diferente do tipo, o qual apresenta a mesma planta para todos os blocos. Dos sete apartamentos, três são iguais entre si e, apenas um diferente, o qual cede espaço para o hall de entrada e salão de festas no térreo. Sendo assim, tem-se: dois apartamentos com 3 dormitórios e 66,98m²; dois apartamentos de 3 dormitórios e 67,77m²; dois apartamentos com 2 dormitórios e 57,42m²; um apartamento com 2 dormitórios e 56,58m².

Como circulação vertical, o Residencial B possui uma escada, pela qual se tem acesso a uma grande circulação horizontal coletiva, a qual conduz às sete unidades habitacionais. Desta forma, este estudo de caso enquadra-se na tipologia de edifícios laminares, apresentada no item 2.3.3.

Indicado na Figura 38, o pé direito dos apartamentos é de 2,60m e, das salas comerciais, de 3,05m. Suas lajes de concreto são pré-moldadas com vigotas e tavelas cerâmicas. Na cobertura, possui estrutura em madeira com telhas de fibrocimento. Cada bloco possui um reservatório superior, com capacidade de 5.000 litros, além de outros 5.000 litros de reserva técnica de incêndio. Possui ainda cisterna de 10.000 litros.

Figura 38: Corte AA’ – Residencial B.

4.3.3 Residencial C

O Residencial Lazise, ilustrado na Figura 39 e que aqui será tratado como o Residencial C, foi lançado em 2013 e está em obras com previsão de entrega em 2016.

O Residencial C corresponde ao empreendimento 20 do Quadro 33, apresentado no Apêndice A. Ele está localizado no Bairro Operária Nova, na região central da cidade. Ele se enquadra na Faixa II do PMCMV e é formado por um único bloco. Possui sete pavimentos tipo, em alvenaria estrutural de blocos de concreto, além de pavimento térreo e subsolo, construídos pelo sistema convencional de pilares e vigas de concreto armado com vedação em blocos cerâmicos. Possui 28 apartamentos de 2 dormitórios, totalizando 2.868,99m² de área edificada. O projeto arquitetônico não foi desenvolvido para execução em alvenaria estrutural, necessitando de adaptações.

Figura 39: Perspectiva do Residencial C.

Fonte: Construtora C, 2015.

Diferentemente dos Residenciais A e B, o Residencial C está localizado na região central da cidade, com fácil acesso a variados estabelecimentos de comércio e serviço. O Residencial C também está próximo do curso do Rio Criciúma, conforme localização da Figura 28.

Figura 40: Planta baixa do pavimento subsolo do Residencial C.

Fonte: Construtora C, 2015.

Figura 41: Planta baixa do pavimento térreo do Residencial C.

Figura 42: Planta baixa do pavimento tipo do Residencial C.

Fonte: Construtora C, 2015.

O Residencial C ocupa um terreno de esquina, com área de 663,76m². Conforme a Figura 40, seu subsolo aproveita o desnível do terreno e é acessado pela Rua 368. Este pavimento, construído sobre as divisas laterais do lote, abriga 17 vagas de garagem e cisterna com capacidade de 27.000 litros. Já o pavimento térreo, representado na Figura 41, tem acesso pela Rua Martins Fontes e abriga, além de dez vagas de garagem, um parque infantil, um salão de festas e o hall de entrada.

No pavimento tipo, apresentado na Figura 42, o empreendimento apresenta quatro apartamentos por andar, com áreas variando entre 59,14m² e 59,76m², ambos com dois dormitórios e sacada com churrasqueira. Como circulação vertical, o Residencial C possui um elevador, além de escada. Desta forma, enquadra-se na tipologia de edifícios com uma caixa de escadas para quatro apartamentos, conforme definido no item 2.3.2.

Figura 43: Corte AA’ – Residencial C.

Fonte: Construtora C, 2015.

Os apartamentos possuem pé direito de 2,55m e pé esquerdo de 2,70m, exceto no térreo, onde o pé direito é de 3.00m (ver Figura 43). Suas lajes de concreto são pré-moldadas com vigotas e tavelas cerâmicas, nos pavimentos térreo e subsolo e, maciças nos pavimentos tipo. Na cobertura, possui estrutura em madeira com telhas de fibrocimento. O Residencial C possui reservatório superior com capacidade para consumo de 15.000 litros, além de outros 8.000 litros para a reserva técnica de incêndio. Possui ainda reservatório de 2000L para reaproveitamento de águas pluviais, destinadas às torneiras dos jardins e limpezas das garagens.