Conceito de parcelamento do solo urbano

Parcelamento do solo urbano não só é o tema da lei onde estão previstas as infrações penais em estudo, mas também é elementar dos tipos penais em questão, razão pela qual é essencial esclarecer o seu conceito.

José Afonso da Silva43 define o parcelamento urbanístico do solo como “o processo de urbanificação de uma gleba, mediante sua divisão ou redivisão em parcelas destinadas ao exercício das funções elementares urbanísticas”.

Para compreensão dessa definição, o mesmo autor traz o conceito de gleba como sendo “a área de terra que não foi ainda objeto de arruamento ou de loteamento44” e estabelece uma importante diferenciação entre urbanização e urbanificação, asseverando que a primeira é “o processo pelo qual a população urbana cresce em proporção superior à população rural45” e a segunda consiste na solução para os problemas causados pela primeira

43_{SILVA, José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro, cit., p. 329.} 44_{Id., loc. cit.}

mediante a “intervenção do Poder Público, que procura transformar o meio urbano e criar novas formas urbanas46”.

O parcelamento do solo urbano é concretizado mediante os seguintes institutos: loteamento, desmembramento, desdobro, arruamento e reparcelamento.

O arruamento é “a divisão do solo mediante a abertura de vias de circulação e a formação de quadras entre elas47”. O loteamento, por sua vez, “é a divisão das quadras em lotes com frente para o logradouro público48”. Já o desmembramento é “a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes49”. Desdobro consiste na “divisão da área do lote para formação de novo ou de novos lotes50”. Por fim, o reparcelamento é “a modificação ou subdivisão de uma quadra, pelo reagrupamento de lotes e/ou partes de lotes de que resulte nova distribuição de unidade ou áreas dos lotes51”

A Lei do Parcelamento do Solo Urbano aplica-se tão somente a algumas modalidades de parcelamento, quais sejam, ao loteamento e ao desmembramento, nos termos do que dispõe o seu artigo 2º: “o parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta lei e as das legislações estaduais e municipais pertinentes”.

46_{SILVA, José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro, cit., p. 27.} 47_{Id. Ibid., p. 332.}

48_{Id., loc. cit.}

49_{Artigo 2º, § 2º, da Lei nº 6.766/79.}

50_{SILVA, José Afonso da. Direito urbanístico brasileiro, cit., p. 346.} 51_{Id. Ibid., p. 349.}

O que determina o enquadramento do desdobramento do solo na Lei nº 6.766/79 é a aptidão desse fracionamento para formação de um novo núcleo habitacional ou para modificar a densidade urbana52.

No tocante aos crimes previstos nessa lei em todas as condutas são mencionadas as elementares “loteamento” e “desmembramento”. Por óbvio, só ocorrerão esses delitos nessas hipóteses de parcelamento do solo urbano. No caso de parcelamento do solo rural não haverá delito por ausência de previsão legal.

Nesse sentido, observa-se que os loteamentos rurais são regidos pelo Decreto-Lei nº 58/37 e Instrução Normativa 17-B, do INCRA. O parcelamento de um imóvel rural para fins urbanos pressupõe que o Município o enquadre como zona urbana ou de expansão urbana, bem como comprovação da alteração da sua destinação de imóvel rural para urbano com apresentação de documento pelo INCRA53.

Assim sendo, quando ocorrer a prática de desdobro, arruamento ou reparcelamento, o fato será atípico.

As hipóteses de parcelamento contrário à lei são chamadas pela doutrina de parcelamento ilegal – gênero do qual são espécies o parcelamento urbano irregular e parcelamento urbano clandestino.

O parcelamento irregular é aquele em que não foram observadas todas as regras urbanísticas. Já o parcelamento clandestino resulta da falta de

52_{STF, Relator Ministro Sydney Sanches, HC 67444-SP, 16.05.1989, Primeira Turma.}

53_{GALHARDO, João Baptista. O registro do parcelamento do solo para fins urbanos. Porto Alegre: Sergio}

conhecimento das autoridades públicas. A esse respeito ensina Sergio A. Frazão do Couto54:

“Entendemos que parcelamentos urbanos clandestinos são os executados sem o conhecimento das autoridades públicas mesmo que obedeçam às regras urbanísticas traçadas pela Municipalidade”.

“Parcelamentos urbanos irregulares são os que, tendo atendido a algumas exigências legais, não as atenderam na totalidade”.

Diógenes Gasparini55 ensina que a diferença entre o parcelamento irregular e o parcelamento clandestino é que o primeiro possui aprovação.

Essa classificação é importante para determinar o grau de violação à lei que apresenta um dado parcelamento. Caso ele seja clandestino atingirá a nossa legislação de forma mais grave e, se irregular, a violação será menos intensa.

Outra classificação importante é a que utiliza como critério a fase em que o parcelamento se encontra, podendo ser parcelamento material ou parcelamento jurídico, conforme distinção realizada por Pontes de Miranda. O loteamento material compreenderia as ações de “fazer indicável algum terreno novo, a ser cortado do velho” e de “cortar o terreno antigo para se separar algum terreno novo”, enquanto o loteamento jurídico corresponderia “à sua entrada na esfera do Direito”56.

Beatriz Augusta Pinheiro Samburgo57 exemplifica tais modalidades de parcelamento, aclarando o seu significado: “parcelamento material que compreende os atos de modificação física da gleba, tais como: desmatamentos, abertura de ruas (arruamento), dos espaços livres, das áreas institucionais; a demarcação (piqueteamento) das ruas, quadras e lotes;

54_{COUTO, Sergio A. Frazão do. Manual teórico e prático do parcelamento urbano. 1. ed. Rio de Janeiro:}

Forense, 1981. p. 376-377.

55_{GASPARINI, Diógenes. O Município e o parcelamento do solo. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 1988. p. 129.} 56_{AGUIAR JÚNIOR, Ruy Rosado de. op. cit., p. 207.}

57_{SAMBURGO, Beatriz Augusta Pinheiro. Dos crimes da lei de parcelamento do solo para fins urbanos: Lei}

execução de guias, sarjetas, redes de água, esgoto, etc” e “parcelamento jurídico que compreende os atos de registro no C.R.I. e comercialização dos novos terrenos (lotes).

Frise-se que a abertura de ruas (arruamento) apenas terá repercussão penal quando realizada como etapa de um loteamento.