Do contrato de construção por administração

O contrato de construção por administração, segundo Hely Lopes Meireles, é aquele em ue o “o construtor se encarre a da execu ão de um pro eto mediante remunera ão fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento”154_.

No âmbito do negócio incorporativo, o regime de construção por administração, popularmente conhecido como constru ão “a pre o de custo” o construtor assume a responsabilidade técnica pelos serviços de construção da edificação, enquanto que os adquirentes das frações ideais do terreno são os responsáveis pelo custo integral da obra155, abrangendo o material, a mão de obra, a remuneração do construtor, os tributos, emolumentos e despesas gerais necessárias à execução da obra. Nesta modalidade contratual, cada adquirente responsabiliza-se pelo pagamento da parcela do preço da construção atribuído a unidade imobiliária adquirida, que é determinado proporcionalmente ao coeficiente de construção da respectiva unidade imobiliária, se outro critério de rateio não foi estabelecido no correspondente contrato de construção.

154 _{MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir. 3. Ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1979, p. 215.} 155 _{Leciona Arnaldo izzardo ue a “nota diferenciadora em rela ão à constru ão por empreitada está no fator}

preço, sempre assumido pelos adquirentes, ou entre eles rateado, que se ajusta ao real custo da obra, e variando segundo as alterações de preços de custo que acontecerem, sem o acréscimo do lucro que poderia engendrar o empreendimento ” (RIZZARDO, Arnaldo, op. cit., p. 522.)

Em face dessa característica, ainda que a estimativa de custo total da obra conste do contrato construção, no regime de construção por administração, ela será meramente informativa, pois o exato valor dos custos totais de construção do empreendimento somente será conhecido ao término da obra. No mesmo sentido, leciona Caio Mário da Silva Pereira, que, neste constru ão “o incorporador oferece a unidade e a estimativa de seu custo o ual variará na medida das oscilações de mercado, obrigando-se o adquirente a cobrir os gastos na medida em que se fizerem, mediante a atualização periódica das prestações”156_.

No âmbito do regime de construção por administração, para racionalizar o controle dos gastos e evitar os desvios de recursos aportados ao empreendimento, todas as transações relacionadas com a construção são centralizadas no condomínio dos contratantes, de sorte que todos os documentos de compra e pagamento de despesas (faturas, duplicatas, recibos etc.), relacionados com a construção, serão emitidos em nome do condomínio. Pela mesma razão, todas as contribuições dos condôminos, para qualquer fim relacionado com a construção, serão depositadas em contas bancárias, abertas em estabelecimentos bancários no condomínio, as quais serão movimentadas da forma fixada no contrato de construção (LCI, art. 58).

Nessa modalidade contratual, o condomínio dos contratantes é o responsável tanto pela arrecadação das contribuições dos condôminos, quanto pela aplicação e fiscalização desses recursos no pagamento dos diversos serviços tomados, dos materiais adquiridos, da mão de obra empregada, dos impostos, das taxas, dos emolumentos e das demais despesas necessárias à conclusão da edificação. Para cumprimento desse mister, os recursos financeiros captados para construção do empreendimento ficam separados e sob a gestão exclusiva do condomínio dos adquirentes, integrando o seu próprio patrimônio. E por força dessa autonomia, os recursos do empreendimento não se comunicam com o patrimônio do construtor e não podem ser utilizados para outra finalidade, que não a construção da edificação, nem desviados para outras obras do construtor, conferindo, assim, maior segurança patrimonial aos investimentos dos adquirentes.

Embora o contrato de construção por administração não tenha preço e prazo de construção definidos, nele deve constar, inclusive nas transferências e subrogações posteriores, a data de início da obra e o custo estimado de construção, elaborado com estrita observância dos critérios e das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)

sobre a execução de orçamento de custo de construção, fixados para cada tipo de prédio (LCI, art. 59).

As revisões do custo estimado da obra serão feitas, pelo menos, a cada 6 (seis) meses. Neste caso, se houver alteração na quantidade, no prazo, no valor e na distribuição das prestações, com a majoração destas, o novo esquema de contribuição deverá ser comunicado aos contratantes, com antecedência mínima de 45 (quarenta e cinco) dias, em relação às datas em que serão feitos os recolhimentos das prestações alteradas (LCI, art. 60).

Nesse regime de construção, o construtor exerce função de mero gestor técnico dos serviços de construção prestados ao condomínio dos contratantes, pelos quais recebe remuneração variável, sob a forma de taxa de administração157, geralmente, calculada por um percentual aplicado sobre os custos totais da obra, nos termos estabelecidos no respectivo contrato de construção.

Por essa característica, a contratação da construção por administração proporciona relevantes vantagens para o construtor, pois, além de ser remunerado com base nos custos da construção, dele não será exigido aporte de recursos financeiros ou, na falta de capital de giro, obtenção de financiamento bancário, para custeio do empreendimento, uma vez que os recursos a serem aplicados na construção da edificação advirão, integralmente, das contribuições dos próprios condôminos, que serão estabelecidas, sob a forma de rateio, na proporção das frações ideais do terreno ou na forma que for estabelecida no contrato de construção. Ademais, o construtor não se expõe aos riscos inerentes à atividade de construção civil (insegurança jurídica, incertezas do mercado, serviços de reparação e manutenção etc.), bem como aos riscos imprevisíveis, que, excepcionalmente, surgem no âmbito da referida atividade (aumento de preço de insumos e mão de obra acima da expectativa de inflação, paralisações por greves ou eventos extraordinários da natureza etc.)158.

Já para os adquirentes, a grande vantagem do regime de construção por administração está na possibilidade de redução do preço de custo de aquisição da unidade imobiliária, haja vista que o controle dos custos de construção da edificação pode ser eficazmente exercido por meio de (i) cotações de preço dos insumos e seleção da mão de obra, (ii) elaboração do cronograma financeiro de recebimentos e pagamentos, inclusive alterando os esquemas de

157 _{Informa Aldo Dórea Mattos, ue a taxa de administra ão em eral “fica na faixa de 10 a 15% a depender do}

porte da obra da complexidade do pro eto e do risco envolvido ” (MATTOS, Aldo Dórea, op. cit., p. 33-34)

158 _{De acordo com Aldo Dórea Mattos, a construção por administração “presumivelmente custa o preço justo,}

sem gorduras embutidas, sem coeficientes de segurança majoradores do preço do imóvel e sem a inserção de margens de risco pela construtora, uma vez que todo e qualquer evento será arcado pelo condomínio – quando surgir e se surgir – como um custo inerente à própria obra. O regime de administração tende a depurar o preço do imóvel de todas as incertezas do mercado, as quis invariavelmente setão inseridas no preço de venda do imóvel quando se adota o regime de construção por empreitada” (MATTOS, Aldo Dórea, op. cit., p. 35)

contribuições dos condôminos, quanto ao valor total, ao número, ao valor da parcela e à distribuição no tempo das prestações, (iii) revisão de estimativa de custo da obra, pelo menos a cada 6 (seis) meses, e (iv) periódica exame da prestação de contas do construtor (LCI, art. 60).

Mas, o regime de construção por administração também apresenta algumas desvantagens, em relação ao regime de construção por empreitada e de incorporação por preço global. Uma delas é que o custo total da obra não é conhecido, com precisão, pelos adquirentes antes de concluída a construção da edificação, haja vista que, durante a fase de construção, os valores de custo orçado representam apenas uma estimativa, suscetível de alteração, principalmente, em face de possível variação no preço dos insumos, dos serviços e da mão de obra. Outra desvantagem é que a evolução da obra fica na dependência direta do fluxo de recursos financeiros aportados pelos condôminos, ou seja, atrasos no pagamento das contribuições por parte relevante dos condôminos, certamente, acarretarão, além do aumento nos custos indiretos de construção, o descumprimento do prazo de conclusão da obra159.

Nesse regime de construção, a função de controle e fiscalização da construção é exercida pela Comissão de Representantes, que, em nome do condomínio dos adquirentes e na forma fixada no contrato de construção, é investida de poderes para:

a) examinar os balancetes dos recebimentos e pagamentos;

b) fiscalizar as compras de materiais, a contratação de serviços necessários à execução da obra e a arrecadação das contribuições dos condôminos;

c) contratar, com qualquer condômino, as modificações solicitadas na sua unidade; e d) exercer as demais obrigações inerentes a sua função, incluindo a contratação de profissional especializado para lhe auxiliar no exercício das referidas atribuições e, em especial, as atribuições previstas no art. 63 da LCI (LCI, art. 61).

Também no âmbito desta modalidade contratual, em toda publicidade do empreendimento deve ser discriminado o preço da fração ideal do terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da edificação a ser construída, com a referência precisa do mês a que o orçamento se reporta, em conformidade com os critérios de padronização determinados nas normas orçamentárias de construção civil determinadas pela ABNT.

159 _{Para Aldo Dórea Mattos, se não houver “maneira rápida e concreta de se resgatar a inadimplência no contrato}

por administração, a data de conclusão da obra pode ficar até mesmo indeterminada, trazendo enorme descontentamento aos condôminos adimplentes e desejosos de fruir do imóvel. Nas obras a preço de custo, a solução é o condomínio tentar resgatar a unidade devedora e repassá-la a terceiros, ou leiloá-la, mas essas medidas invariavelmente demandam tempo e consomem muita ener ia ” (MATTOS, Aldo Dórea, op. cit., p. 35).