Do memorial de incorporação

O memorial de incorporação é o documento básico, emitido pelo incorporador, para fim de registro do empreendimento incorporativo. Ele deve ser elaborado em duas vias, assinado pelo incorporador ou por procurador com poderes especiais e firma reconhecida. Ele contém as informações relevantes, para que os interessados possam avaliar os riscos da operação de aquisição da futura unidade imobiliária, tais como as informações sobre o incorporador, o terreno, o empreendimento etc. E com a identificação do incorporador, como responsável pela incorporação, o Oficial do Cartório de Registro de Imóveis poderá cumprir a obrigação de mencionar o nome do incorporador em todas as certidões que expedir e em todas informações que vier a prestar sobre a incorporação.

Em relação ao memorial de incorporação, ensina Melhim Namem Chalhub, que o referido documento enuncia a identificação da fração ideal do terreno e a descrição da unidade autônoma que a ela se vinculará, bem como o conteúdo das obrigações essenciais do incorporador no correspondente contrato, “notadamente o projeto que deverá ser executado, a especificação dos materiais que deverão ser aplicados na obra e o valor da obra expresso em or amento”91_.

Em razão da quantidade de documentos que o integra e da abrangência das informações que contempla, pode-se afirmar que o memorial de incorporação reúne os dados necessários para que os interessados na aquisição das unidades autônomas possam conhecer, em pormenor, o empreendimento incorporativo e a situação empresarial do incorporador. Integram o memorial de incorporação documentos de natureza jurídica, técnica, financeira e de regularidade empresarial e tributária.

90 _{A título de exemplo, pode ser citada a decisão prolatada no julgamento do Agravo Regimental (AgRg) no}

Recurso Especial (REsp) nº 334.838/AM, cujos trechos relevantes do enunciado da ementa seguem transcritos: “[ ] 1. O incorporador só se acha habilitado a negociar unidades autônomas do empreendimento imobiliário quando registrados, no Cartório de Registro Imobiliário competente, os documentos previstos no artigo 32 da Lei n. 4.591/1964. Descumprida a exigência legal, impõe-se a aplicação da multa do art. 35, § 5º, da mesma lei. Precedentes.

2. Agravo regimental provido em parte para dar parcial provimento ao recurso especial.” (B A I J 4ª Turma. AgRg no REsp 334.838/AM, rel. Min. João Otávio de Noronha, j. em 18.5.2010, DJe 27.5.2010)

O documento jurídico que integra o memorial de incorporação é o título de propriedade do terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta do terreno. Esse documento é imprescindível para fim de constituição do empreendimento incorporativo, pois é necessário que o incorporador disponha de total disponibilidade sobre o terreno onde será construída a edificação coletiva, pois, do contrário, ficará impossibilitado de, após a consecução do empreendimento, transmitir aos adquirentes a propriedade das unidades imobiliárias alienadas.

Dentre os documentos de natureza técnica que acompanham o memorial de incorporação estão a cópia do projeto de construção, aprovado pelas autoridades competentes municipais, e os demonstrativos com os cálculo das áreas privativas e comuns da edificação, indicando, para cada tipo de unidade, a respectiva metragem da área a ser construída (memorial descritivo). Esses documentos possibilitam o conhecimento da futura unidade autônoma e das áreas comuns da edificação coletiva a ser construída.

Os documentos de natureza financeira que compõem o memorial são o orçamento da obra e o demonstrativo dos coeficientes de construção. Tais documentos possibilitam o conhecimento do custo global da obra e de cada unidade autônoma, incluindo a parcela de cada condômino no custeio das áreas comuns da edificação.

Por fim, os documentos relativos a regularidades empresarial e tributária que compõem o memorial de incorporação são o atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crédito, e as certidões negativas de tributos federais, estaduais e municipais, de protestos de títulos, de ações cíveis e criminais, relativas ao incorporador, e de ônus reais, relativas ao terreno. Trata-se de documentos que evidenciam a regularidade tributária, financeira e empresarial do incorporador, bem como a situação jurídica e tributária do terreno.

Em conjunto, todas essas informações são imprescindíveis para que o interessado na aquisição da futura unidade imobiliária possa avaliar os riscos do negócio incorporativo92. Além disso, realizado o arquivamento e efetivado o registro do empreendimento, toda a documentação apresentada fica acessível para consulta por qualquer pessoa interessada na compra das unidades imobiliárias, podendo verificar a regularidade de todos os documentos e a consistência das informações neles consignadas.

92 _{Segundo Cláudia Fonseca Tutikian a exigência do registro da incorporação imobiliária é de vital importância,}

“pois além de garantir a obrigação do incorporador de terminar a edificação, estritamente de acordo com as plantas, cálculos e descrições, inclusive acerca da qualidade do empreendimento, ainda trará a certeza ao adquirente da situação técnica e financeira da empresa ” (TUTIKIAN, Cláudia Fonseca, op. cit., 2005, p. 222.)

Por força de exigência legal, o incorporador é obrigado a indicar o número de registro e do respectivo cartório em todos os meios de divulgação da oferta pública do empreendimento, tais como anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos preliminares ou definitivos etc., inclusive os veiculados por meio digital (LCI, art. 32, § 3º).

Enfim, a existência jurídica da incorporação imobiliária e a permissão para a comercialização das futuras unidades imobiliárias autônomas somente se efetiva após o arquivamento e o registro da mencionada documentação no competente Cartório de Registro de Imóveis. O descumprimento desse requisito implicará imposição de sanções de natureza civil e penal ao incorporador, conforme a seguir explicitado.