Faria Lima

Conforme já foi tratado em outras partes deste trabalho, o instrumento Operação Urbana Consorciada existente no Estatuto da Cidade teve como inspirações as experiências paulistanas, especialmente a das Operações Faria Lima e Água Espraiada, responsáveis por transformar as suas áreas de abrangência e proximidades nas mais valorizadas de São Paulo. De acordo com uma matéria feita pela revista Época, do grupo Globo:

Um levantamento realizado pela consultoria Cushman & Wakefield em São Paulo mostra que o preço médio do metro quadrado mais caro para aluguel de escritórios de alto padrão é do bairro do Itaim: R$ 140 ao mês. Logo na sequência aparecem os imóveis da região da Faria Lima, cujo preço é de R$ 139.²⁷⁴

272 GESTÃO URBANA DA PREFEITURA DE SÃO PAULO. Caderno da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada. São Paulo, 2016. Disponível em: <https://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-content/uploads/2016/12/OUCAE_caderno_GESTAOURBANA.pdf>. Acesso em: 15 nov. 2019.

273 RESENDE, Narley. Com crise e Lava Jato, empreiteiras que restam não dão conta das obras. Bem Paraná, 29 ago. 2019. Disponível em: <https://www.bemparana.com.br/noticia/com-crise-e-lava-jato-empreiteiras-que-restam-nao-dao-conta-das-obras#.XebevuhKjIU>. Acesso em: 01 nov. 2019.

274 RAMOS, Murilo. Metro quadrado mais caro de escritórios de alto padrão em São Paulo está no Itaim. Época. São Paulo, 24 mai. 2017. Disponível em: <https://epoca.globo.com/politica/expresso/noticia/2017/08/metro-quadrado-mais-caro-de-escritorios-de-alto-padrao-em-sp-esta-no-itaim.html>. Acesso em 15 nov. 2019.

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No que diz respeito aos imóveis de uso residencial, conforme estudo realizado pela plataforma imobiliária VivaReal e publicada pelo InfoMoney, referente ao terceiro trimestre de 2017, os dez bairros cujo valor médio do metro quadrado são os mais caros na capital, são aqueles que integram ou cercam a área das OUCs Faria Lima e Água Espraiada: Vila Nova Conceição, Jardim Europa, Jardim Luzitânia, Jardim Paulistano, Itaim bibi, Jardim América, Vila Olímpia, Vila Gertrudes, Vila Uberabinha e Cidade Monções.²⁷⁵

O interesse pela valorização das regiões das OUCs supracitadas começou em 1968, no mandato do prefeito José Vicente Faria Lima (1965-1969), o qual havia aprovado uma lei denominada “projeto Iguatemi”, cujo objetivo era a construção da avenida Nova Iguatemi. De acordo com o relato de Mariana Fix, o objetivo era interligar “os bairros da Lapa, Pinheiros, Itaim, Brooklin, Aeroporto e Jabaquara, exigindo a desapropriação de 1.800 imóveis”, para a construção de uma avenida de quase 5km.²⁷⁶ Ocorre que, apenas uma parte desse projeto inicial foi concluído, interligando o Largo da Batata com a avenida Cidade Jardim, com dois quilômetros de avenida. Apesar de o projeto Iguatemi não ter sido integralmente realizado à época de sua proposta, estava formado o embrião do que hoje corresponde a avenida Brigadeiro Faria Lima.

A região que cerca a Marginal Pinheiros, desde a década de 1970 passou por transformações que propiciaram a sua consolidação como centro comercial e financeiro da cidade de São Paulo. Mariana Fix descreve o surgimento dos primeiros grandes empreendimentos na região, que passaram a constituir uma “nova cidade”²⁷⁷. Devido à grande oferta de terras e seus preços mais baixos quando comparados a outras localidades de São Paulo, os contornos da Marginal Pinheiros foram alvo do interesse de construtoras e grandes empresas e corporações internacionais, que passaram a fixar suas sedes nos novos prédios ali construídos. O processo se deu de forma intensa especialmente no decorrer da década de 1990. Sobre isso, Fix afirma que:

O volume de investimentos necessários para uma infraestrutura adequada aos empreendimentos imobiliários da “nova cidade” ultrapassa os recursos que a Prefeitura possui. Para contornar os problemas causados pela chamada “crise fiscal do Estado”, instrumentos de parceria entre o poder público e a

275 D’AVILA, Mariana. Os bairros com o metro quadrado mais caro de São Paulo. InfoMoney. São Paulo, 6 out 2017. Disponível em: <https://www.infomoney.com.br/consumo/os-bairros-com-o-metro-quadrado-mais-caro-de-sao-paulo/>. Acesso em: 15 nov. 2019.

276 FIX, Mariana. Parceiros da exclusão: duas histórias da construção de uma “nova cidade” em São Paulo: Faria Lima e Agua Espraiada. São Paulo: Boitempo. 2001. p, 100.

121 iniciativa privada vêm sendo testados, como, por exemplo, na extensão da avenida Faria Lima, uma das principais obras recentes da prefeitura.

O projeto original do arquiteto Júlio Neves foi encampado pelo prefeito Paulo Maluf (1993-1996), que prometia fazer da Faria Lima uma “5ª Avenida, (como a de) Nova York”. Depois de modificado, foi implantado em parceria como setor privado através de uma “Operação Urbana”, na qual o poder público atua como “promotor”, criando as condições para as transformações pretendidas pela iniciativa.278

Apesar de ter sido dirigida pelo prefeito Paulo Maluf no mandato de 1993 a 1996, o projeto mencionado realizado por Júlio Neves datava da gestão de Jânio Quadros (1985-1988). Inicialmente, a Operação Urbana Faria Lima apresentava o nome “Bulevar Zona Sul”, e havia sido formulada sem a participação da Emurb, empresa pública de direito privado vinculada à Secretaria de Desenvolvimento Urbano. O Bulevar Zona Sul visava a reformulação dos trechos que não haviam sido concretizados pelo projeto Iguatemi.²⁷⁹

Ademais, para que o projeto fosse levado a cabo, muitas desapropriações foram necessárias. Embora tenha havido uma enorme resistência por parte das associações de moradores dos bairros afetados, o governo de Maluf não interrompeu o seguimento das obras. Os trechos da Av. Faria Lima que estavam com construção prevista foram entregues dentro do prazo.²⁸⁰

Com a promulgação do Estatuto da Cidade, que passou a regulamentar as Operações Urbanas Consorciadas, a Lei 11.732, de 14 de março de 1995, que instaurara a Operação Faria Lima foi adequada transformando-se na Lei 13.769, de 26 de janeiro de 2004. A lei originária previa o seguinte:

[...] um programa de melhorias para a área de influência definida em função da interligação da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Avenida Pedroso de Moraes e com as Avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hélio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engº Luis Carlos Berrini e Cidade Jardim”. 281

Formalizada a lei municipal que instituía referida Operação, foram dadas as bases legais para as mudanças que, desde a década de 1970 se desenhavam no cenário urbano de São

278 Ibid., p, 27-29.

279 Ibid. p, 53-67. 280 Ibid. pp, 53-67

281 SÃO PAULO (Município). Lei 13.769, de 26 de janeiro de 2004. Prevê a Operação Urbana Consorciada

Faria Lima. Disponível em:

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/fa ria_lima/index.php?p=19610. Acesso em: 31 out 2016.

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Paulo. Estava, então, legitimada a bolha de primeiro mundo dentro da maior cidade da periferia do capitalismo sul americano. Seu programa de melhoramentos, que previu basicamente interligação da Avenida Brigadeiro Faria Lima com a Avenida Pedroso de Moraes e com as avenidas Presidente Juscelino Kubitschek, Hélio Pellegrino, dos Bandeirantes, Engº. Luís Carlos Berrini e Cidade Jardim, transformou a sua região e algumas adjacências nas áreas mais caras de São Paulo. A seguir podemos observar o mapa da Operação Faria Lima, já em conformidade com as alterações do PDE de 2014:

Ilustração 6 - Perímetro da Operação Urbana Faria Lima

Fonte: SP URBANISMO. Operação Urbana Consorciada Faria Lima. São Paulo. Disponível em:

<https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/fari a_lima/index.php?p=19591>. Acesso em: 10 nov. 2019.

Conforme o Prospecto de Registro da Operação Faria Lima, o custo estimado para a sua realização à época de criação era de R$715.000.000,00, com um prazo inicial de duração previsto pra 15 anos.²⁸² Ademais, a página da São Paulo Urbanismo, gestora da Operação

282 PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Prospecto de Registro da Operação Urbana Consorciada

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Urbana Consorciada Faria Lima, dentro do site da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano da Prefeitura de São Paulo, apresenta-a da seguinte forma:

A Operação Urbana Consorciada Faria Lima (Lei 11.732/1995) compreende 650 hectares e está situada na região sudoeste do município de São Paulo. Tem por objetivos principais reorganizar os fluxos de tráfego particular e coletivo ao implantar o prolongamento da avenida Faria Lima interligando-a às avenidas Pedroso de Moraes e Hélio Pelegrino até alcançar a avenida República do Líbano, além de construir terminal multimodal junto a estações da CPTM e Metrô. Também são objetivos importantes da Operação promover a reurbanização do Largo da Batata e urbanizar as favelas em seu perímetro, ou entorno imediato. Sua adequação ao Estatuto da Cidade resultou na Lei 13.769/04.283

Vale a pena lembrar que, assim como foi abordado no capítulo anterior, foi com a OUC-FL que foi regulado o Cepac, tanto com a regulamentação da sua existencia, como também os procedimentos para a sua emissão, inclusão na bolsa de valores e a sua vinculação aos empreendimentos a serem apresentados para a Operação. Em tese, tais valores servem para que sejam cumpridos os objetivos da Operação:

(...) a melhoria da acessibilidade viária e de pedestres, a reorganização dos fluxos de tráfego, priorizando o transporte coletivo, bem como a criação e qualificação ambiental de espaços públicos e o atendimento habitacional às comunidades que vivem em ocupações irregulares localizadas em seu perímetro ou no entorno imediato.284

Assim, a Secretaria de Desenvolvimento Urbano resumiu a utilização do CEPAC da seguinte forma:

Os recursos auferidos a partir das propostas de participação na Operação Urbana Consorciada Faria Lima, incluindo outorga e CEPAC, foram investidos, nas principais intervenções, tais como: construção dos túneis jornalista Fernando Vieira de Mello e Max Feffer; prolongamento da Avenida Hélio Pellegrino; implantação de avenida duplicada no eixo

<http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/arquivos/cep ac/oucfl_prospecto.pdf>. Acesso em: 20 mai. 2019. p, 22.

283 SECRETARIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DA PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO,

Operação Urbana Consorciada Faria Lima. Disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/ faria_lima/index.php?p=19591>. Acesso em: 28 out. 2016.

284 SP URBANISMO. Operação Urbana Consorciada Faria Lima. São Paulo. Disponível em: <https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/faria_lima/ind ex.php?p=19591>. Acesso em: 10 nov. 2019.

124 formado pela Rua Funchal e Rua Haroldo Veloso; reconversão urbana do Largo da Batata/Terminal Capri (Fase 1); e, habitações de interesse social. Restando ainda intervenções a executar, bem como estoque disponível no perímetro da operação, foi sancionada a Lei 15.519 de 29/12/2011, autorizando a PMSP, na colocação de mais 350 mil CEPAC. O Programa de Intervenções da operação urbana também foi incrementado com a previsão de implantação de sistema de transporte não poluente no eixo da Avenida Brigadeiro Faria Lima.285

Por fim, a Lei que institui a Operação Faria Lima prevê também o Grupo de Gestão para definir e implementar o Programa de Intervenções da Operação Urbana, bem como definir a aplicação de seus recursos. Em sua composição, fica aparentemente prevista uma frente ampla e democrática. Dentre os membros que representam a sociedade civil, o § único do artigo 17 relaciona o Movimento Defenda São Paulo, o IAB, IE (Instituto de Engenharia), Associação Paulista de Empresários de Obras Públicas (APEOP) Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis (SECOVI), Ordem dos Advogados do Brasil, Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da USP, União de Movimentos de Moradia, e Associação de Moradores de Favelas (das favelas envolvidas nesta Operação Urbana). Ademais, exige-se a participação de representantes de órgãos públicos municipais a serem designados pelo Prefeito.²⁸⁶

Vale destacar que, em 2011, foi aprovada a Lei Municipal 15.519/2011, que alterou a Lei 13.769/2004, autorizando a emissão de até 350.000 novos Cepacs, limitada ao saldo de estoque adicional de construção, ressaltando que a lei não alterou o estoque aprovado originalmente, com a previsão de 1.000.000 de Cepacs na OUC Faria Lima. O pedido de Distribuições foi aprovado pela CVM apenas em 2012, quando foi autorizada a emissão de Cepacs que excedessem o limite de 650.000 títulos, permitindo a emissão de até 350.000 outros²⁸⁷.

A Lei 15.519/2011 também trouxe a possibilidade de um Cepac ser desvinculado de um determinado imóvel, mesmo após convertido e cancelado, mediante o pagamento de multa em

285 SECRETARIA DE DESENVOLVIMENTO URBANO DA PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO,

Operação Urbana Consorciada Faria Lima. Disponível em: <http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/ faria_lima/index.php?p=19591>. Acesso em: 28 out. 2016.

286 SÃO PAULO (Município). Lei 13.769, de 26 de janeiro de 2004. Prevê a Operação Urbana Consorciada

Faria Lima. Disponível em:

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/fa ria_lima/index.php?p=19610. Acesso em: 31 out 2019.

287 SP URBANISMO. Operação Urbana Faria Lima: Fatos Relevantes. São Paulo, 2012. Disponível em: < https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/arquivos/oufl /fato_relevante_23_10_2012_valor_economico.pdf>. Acesso em: 13 nov. 2019.

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dinheiro à SP Urbanismo, equivalente a 10% do valor do Cepac no ultimo leilão. Esse procedimento foi permitido tanto para a OUC Faria Lima, como também para a OUC Água Espraiada. A Lei previu ainda que estoque em metros quadrados liberados pela desvinculação deve retornar ao saldo de estoque da OUC, no mesmo setor e uso, após noventa dias da decisão que a autorizou. Até 180 (cento e oitenta) dias dessa decisão, o estoque poderá ser utilizado em outro projeto.

Após a promulgação do Plano Diretor Estratégico de 2014, a SP Urbanismo protocolou na CVM novos pedidos de registro de Distribuição Pública de Cepacs. A 4ª Distribuição foi requerida em 01 de setembro de 2015, sendo que em 29 de junho de 2016 foi realizado o seu 2º leilão onde foram distribuídos até 30.000 títulos ao preço mínimo inicial de R$ 6.531,01 cada. O ultimo pedido ocorreu em 29 de agosto de 2019, quando a Prefeitura anunciou ao mercado em geral, através de publicação no jornal Folha de São Paulo, que protocolizou junto à CVM, no dia 09 daquele mesmo mês, um pedido de registro da 5ª Distribuição Pública de Cepacs²⁸⁸.

O gráfico 3.7, de distribuição dos recursos gastos por tipo de intervenção da OUC Faria Lima, indica que a maior parte dos valores foi destinados a urbanismo, ou seja, pavimentação, alargamento e construção de vias, construção de pontes e viadutos, desapropriações, etc. De 2000 a 2008, esse tipo de intervenção recebeu 100% dos recursos arrecadados. Nota-se que, assim como as Operações Centro e Água Espraiada, a Faria Lima também nunca destinou recursos para obras de saneamento.

Em 2009 e 2010, houve uma pequena alteração, pois 0,82% e 0,87%, respectivamente, foram gastos com habitação. Uma mudança significativa ocorreu a partir de 2010, sendo que em, 2011, 9,41% dos recursos foram destinados à melhorias no transporte e 5,48% à habitação. Percebe-se que a curva de gastos com transporte foi aumentando com o passar dos anos, resultando em uma média de 9,01%, de 2011 a 2017.

Quanto à habitação, de 2010 a 2014, período em que os investimentos passaram a ser mais significativos nessa área, a média de recursos foi de 11,04%. É importante destacar que a OUC Faria Lima não conseguiu cumprir a obrigação legal de destinar 25% dos seus recursos para HIS após a promulgação do Plano Diretor Estratégico de 2014. Entre 2015 e 2017, apenas 16,81% foram vinculados à habitação.

288 SP URBANISMO. Operação Urbana Faria Lima: Fatos Relevantes. São Paulo, 2019. Disponível em: <https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/sp_urbanismo/operacoes_urbanas/faria_lima/ind ex.php?p=283051>. Acesso em: 13 nov. 2019.

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Gráfico 3.7 - Distribuição dos recursos por tipo de intervenção (geral) – Operação Urbana Consorciada Faria Lima

Fonte: PREFEITURA MUNICIPAL DE SÃO PAULO. Monitoramento do PDE: Distribuição dos recursos gastos, por tipo de intervenção. Disponível em:

<https://monitoramentopde.gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/>. Acesso em: 30 out. 2019.

O Relatório Financeiro da OUC Faria Lima²⁸⁹, publicado pela SP Urbanismo em novembro de 2019, completa os dados do gráfico acima. Desde o seu início até a elaboração do documento supracitado, R$ 2.478.398.531,88 já foram arrecadados, sendo que sua maior fonte são os Cepacs distribuídos em leilão público na B3.

289 SP URBANISMO. Operação Urbana Consorciada Faria Lima: Relatório Financeiro. São Paulo, 2019.

Disponível em:

<https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/FARIA_LI MA/2019/OUFariaLimaFinanceiroOut19_Publicacao.pdf>. Acesso em: 03 dez. 2019.

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Quadro 3.2 – Relatório Financeiro (31.10.2019) – Operação Urbana Consorciada Faria Lima

SP URBANISMO. Operação Urbana Consorciada Faria Lima: Relatório Financeiro. São Paulo, 2019. Disponível em:

<https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/FARIA_LI MA/2019/OUFariaLimaFinanceiroOut19_Publicacao.pdf>. Acesso em: 03 dez. 2019.

Vale destacar que, dos R$ 564.704.614,22 disponíveis, apenas R$ 53.879.011,91, o equivalente a 9,54% desse valor, estão vinculados à HIS. Os outros R$ 510.825.602,31 estão disponíveis para a Prefeitura poder gastar em outros investimentos na área de abrangência da OUC Faria Lima²⁹⁰.

Ainda segundo o ultimo Relatório disponibilizado pela SP Urbanismo, considerando-se o valor vinculado para HIS, dos quase R$ 2,5 bilhões arrecadados, apenas R$ 412.043.908,32 foram destinados a HIS, correspondendo a 16,62%. Embora os dados de 1997 a 2010 abaixem a média de valores vinculados à habitação, é importante destacar que, conforme visto no gráfico 3.7, mesmo depois de 2014 a média sofreu alterações significativas.

Uma notícia sobre a OUC-FL publicada no Estadão, em 28 de março de 2017, apontava como a opção em intervenções viárias prevaleceu em detrimento das outras, transformando a região em um local pouco acessível para pedestres e ciclistas, por exemplo. “Se a circulação de carros ganhou prioridade, a circulação de pedestres ainda carece de sensibilidade às

290 SP URBANISMO. Operação Urbana Consorciada Faria Lima: Relatório Financeiro. São Paulo, 2019.

Disponível em:

<https://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/FARIA_LI MA/2019/OUFariaLimaFinanceiroOut19_Publicacao.pdf>. Acesso em: 03 dez. 2019.

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necessidades de segurança, conforto para o andar e acesso às estações”. Por outro lado, a matéria indica que:

[...] nos últimos anos, começou-se a direcionar parte dos recursos para habitação social (por causa de uma mudança na lei), estações de metrô e até para as ciclovias. Daqui para a frente, estão previstas duas ligações de bicicleta e pedestres por cima do Rio Pinheiros, em fase de planejamento. ²⁹¹

Muito embora os terminais intermodais (onde os habitantes podem utilizar mais de um meio de transporte para uma mesma viagem, como ônibus, metrô e bicicleta) ainda possuam uma estrutura arcaica, é interessante notar como o crescente debate sobre direito à cidade e mobilidade urbana reconfigurou a paisagem da região. Um exemplo são as ciclovias, que passaram a ser tão utilizadas que até já contam com engarrafamento nos horários de pico²⁹².

Embora tenha sofrido as mais diversas críticas no decorrer da década de 2000, a Operação Urbana Consorciada Faria Lima foi a mais rentável em São Paulo durante 19 anos. Muitos estudiosos do objeto, inclusive, apontam que o movimento articulado entre o Poder Público e a iniciativa privada com a intenção de transformar a sua região em um “novo centro”, independente de haver ou não investimento em habitações de interesse social, seja uma das causas do seu sucesso econômico e imobiliário.

A estética e o tipo de negócio imobiliário criados na região (prédios corporativos espelhados, com sistema de segurança de ultima tecnologia e voltados para locação e não para a compra do possuidor), que como Fix bem descreveu, estava alinhada com a ideia de transformar São Paulo em uma cidade global, deslocou da Av. Paulista para a região da Faria Lima-Berrini os serviços mais qualificados ^293.

Conforme visto acima, quase todo o estoque de potencial construtivo emitido para essa Operação foi consumido. Ademais, investimentos em intervenções que não priorizem tanto os automóveis têm auxiliado, mesmo que lentamente, na justificativa inicial de criação da OUC-FL, que era desafogar o trânsito de carros na região. Levando-se em consideração todos esses

291 CALLIARI, Mauro. Operação Urbana Faria Lima. Depois de 22 anos e R$ 1,8 bilhão, muitas avenidas e pouca urbanidade. Estadão, São Paulo, 28 mar. 2017. Disponível em: <https://sao- paulo.estadao.com.br/blogs/caminhadas-urbanas/operacao-urbana-faria-lima-depois-de-22-anos-e-r-18-bilhao-muitas-avenidas-e-pouca-urbanidade/>. Acesso em: 04 dez. 2019.

292 LAZZERI, Thais. Uso de ciclovia da Faria Lima dispara, e 'rush' é para ir ao trabalho. Folha de São Paulo, São Paulo. 04 ago. 2018. Disponível em: <https://www1.folha.uol.com.br/cotidiano/2018/08/uso-de-ciclovia-da-faria-lima-dispara-e-rush-e-para-ir-ao-trabalho.shtml>. Acesso em: 04 dez. 2019.

293 FIX, Mariana. A “fórmula mágica” da parceria público-privada: Operações Urbanas em São Paulo.