Fator determinante nos casos de alienação de imóveis

O C ódigo de Processo C iv il, ao disciplinar no artigo 593, inciso

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a fraude de execução, u tiliza a locução “quando, ao tem po da alienação ou oneração”278, já o C ódigo C iv il, no artigo 106 em prega o período “transm issão de

278 “A n. 593. Considera-se em fraude de execução a alienação ou oneração de bens: [...] II - quando, ao tempo da alienação ou oneração, corria contra o devedor demanda capaz de reduzi-lo à insolvência; [...].”

bens”279. Esses diplom as não fazem nenhum a referência expressa à questão do registro im o b iliário . Som ente no artigo 535, parágrafo único, a questão do registro é disciplinada, quando sobrevindo falência ou insolvência do alienante, o com prador que já ho uver registrado ou prenotado o contrato, mas não ho uver efetivado o pagam ento, deverá depositá-lo em ju ízo .280

R esta esclarecer se há necessidade de apresentar o títu lo de d om ín io (o registro de im óveis) ou certidão do teor da m atrícu la do im óvel onde conste registrado o com prom isso, ou se o que prevalece para efeitos de fraude é a data da celebração e a da quitação do com prom isso de com pra e venda. É indispensável saber se a data de registro im ob iliário do contrato é apenas um ato com plem entar em relação ao negócio jurídico celebrado ou é aspecto essencial para a configuração da fraude.

C onsoante exposto em páginas anteriores, é certo que, para todos os efeitos legais, o adquirente não é pro p rietário antes da transcrição ou do registro im o b iliário da escritura pública de com pra e venda, um a vez que fo rm alm en te o im óvel ainda não deixou de integrar o p atrim ô n io do alienante para v ir acrescer ao do com prador. É, p o r sinal, justam ente essa circunstância que na m aio ria das vezes leva à apreensão ju d icial do im óvel prom etido à venda, pois é com base no conteúdo do teo r da certidão da m atrícula do registro de im óveis que o credor exeqüente indica ou no m eia o im óvel com prom issado à penhora. R esta saber se para efeitos de fraude essa m esm a regra deve ser aplicada.

C o m o com prom isso de com pra e venda registrado na m atrícu la do im óvel, o d ireito obrigacional do prom itente com prador passa a te r op onibilidade,

279 ”Art. 106. Os atos de transmissão gratuita de bens, ou remissão de dívida, quando os pratique o devedor já insolvente, ou por eles reduzido à insolvência, poderão ser anulados pelos credores quirografários como lesivos dos seus direitos. Parágrafo único. Só os credores, que iá o eram ao tempo desses atos, podem pleitear-lhes a anulação”, [sem grifo no original].

280 “Art. 535. Sobrevindo falência ou insolvência do alienante entre a prenotação do título e a sua transcrição por atraso do oficial, ou dúvida julgada improcedente, far-se-á, não obstante, a transcrição exigida que retroage, nesse caso, à data da prenotação. Parágrafo único. Se, porém, ao tempo da transcrição ainda não estiver pago o imóvel, o adquirente, logo que for notificado da falência, ou tenha conhecimento da insolvência do alienante, depositará em juízo o preço.”

eficácia diante de terceiros, como supra exposto. O corre, entretanto, que m esm o que esteja registrado o contrato, não estando quitado, não será possível sustentar a não ocorrência de fraude contra credores ou de execução, um a vez que antes da quitação não há com o pleitear a outorga da escritura pública de com pra e venda d efinitiva, exceto se o devedor depositar o saldo do preço, nos term os do artigo 535 do C ódigo C iv il. U m a solução nesses term os poderá ser injusta se o p ro m iten te com prador já pagou a quase totalidade do preço do im óvel. N esse caso, a posse do pro m iten te com prador, em bora justa, não é plena antes da integralização do preço pactuado, com o já exam inado.

T an to isso é correto que o C ódigo C iv il estabelece, no artigo 108, que se o preço não estiver pago e for aproxim ado ao de m ercado, o adquirente se desobrigará depositando-o em ju ízo , com a citação dos interessados.281 A questão que se coloca é saber qual o procedim ento a ser adotado pelo prom itente com prador, se a parte do preço que seria suficiente para saldar o débito já foi paga ao prom itente vendedor.

D everá o pro m iten te com prador depositar em ju ízo a diferença restante, ainda que essa im p o rtân cia seja insuficiente para saldar o débito do prom itente vendedor?

Em p rin cíp io , de nada adiantará realizar o depósito p arcial do v alo r pleiteado na execução, já que não será suficiente para saldar a dívida do pro m iten te vendedor, o que não elim inará a pretensão do credor de ver satisfeito o seu crédito com base na alienação judicial do im óvel. U m a atitude dessa natureza pode ter o efeito de refo rçar a boa-fé do prom itente com prador, além de d im in u ir o v alo r do débito, se o prom itente com prador resolver quitá-lo, de m odo a se op erar a sua subrogação nos direitos do credor.

O credor exeqiiente argum enta, em geral, que não se poderia ex igir dele o conhecim ento da relação obrigacional oriunda do com prom isso de com pra e venda, um a vez que não existente à época, o registro do contrato, conform e certidão do

281 “Art. 108. Se o adquirente de bens do devedor insolvente ainda não tiver pago o preço e este for, aproximadamente, o corrente, desobrigar-se-á depositando-o em juízo, com a citação edital de todos os interessados.”

teor da m atrícu la do im óvel, obtida por ocasião da celebração da obrigação da qual resulta a execução. Inexistente o registro do contrato de com prom isso ao tem po da celebração do contrato do qual decorre a dívida, considerava o credor, com o garantia do cum prim ento da obrigação, o im óvel do devedor/prom itente vendedor.

Em reforço à argum entação acim a, o credor sustenta, tam bém , o fato de que form alm ente o bem com prom issado ainda integra o p atrim ô n io do devedor, pois som ente o registro opera a transferência do dom ínio, conform e artigo 530, inciso I, do C ódigo C iv il.282 R egistrado como propriedade do devedor alienante, sob o caráter form al, a propriedade ainda lhe pertence.

A situação será diferente caso o com prom isso de com pra e venda esteja quitado antes da caracterização da situação de insolvência ou da propo situra da dem anda, conform e a m odalidade de fraude que se apresente, ainda que falte o registro do contrato ou a sua transcrição na m atrícula do im óvel, m as o prom itente com prador esteja na posse do im óvel. Nesses casos não se poderá falar de fraude p ropriam ente dita.

O com prom isso que foi pactuado e quitado antes do vencim ento da obrigação exeqüenda ou antes m esm o da sua celebração, em bora não tenha oponibilidade erga omnes pela falta do registro ou da transcrição do negócio ju ríd ico no registro de im óveis, não deve, só pela inexistência do registro, ser considerado fraudulento . Sob outro ângulo, estando o prom itente com prador na posse efetiva do im óvel, com anim us d o m in i, não poderia o credor do prom itente vendedor desconsiderá-la, desconhecê-la ou ignorá-la. A publicidade oriunda da posse efetiva do pro m iten te com prador, repita-se, não se registra.

P ara aferir a época da pactuação do negócio ju ríd ico dispositivo, o ju lgad o r poderá basear-se na data da celebração da escritura pública, quando u tilizad a essa form a. C elebrado por instrum ento p articular, poderá ter com o referência a data do

282 V. nota de rodapé 24, página 15.

reconhecim ento de firm a das partes e das testem unhas283 ou ainda a época da efetivação dos pagam entos, quando puderem ser com provados p o r extratos bancários ou através de levantam ento contábil. A data do registro do co n trato ju nto ao cartório de título s e docum entos tam bém pode auxiliar, caso não tenh a sido possível registrá-lo na m atrícu la do im óvel, perante o cartó rio de registro de im óveis, po r ausência de algum a form alidade. A verificação da data assinatura e da quitação do instrum ento p articu lar de com prom isso de com pra e venda é de fundam ental im po rtân cia em term os de caracterização da fraude, devendo ser dem onstrada da m aneira m ais inequívoca e idônea possível.

H á, conseqüentem ente, um a diferença substancial, para efeitos de fraude, entre a data da celebração do contrato de com prom isso de com pra e venda, a data da efetivação da quitação e derradeiram ente a data do registro do con trato de com prom isso ou da transcrição do títu lo — escritura pública de com pra e venda — , no registro de im óveis, com a consolidação definitiva da transm issão do d ireito de propriedade.

C onform e se dem onstrará na seqüência, deverá em m u ito s casos prevalecer, para os efeitos de tu tela da boa-fé do terceiro adquirente, a data da celebração e da quitação do negócio ju ríd ico dispositivo, independente da data da transcrição ou do registro do contrato, em bora seja correto dizer que o dom ín io som ente se adquire pelo registro do títu lo na m atrícu la do im óvel, no cartó rio de registro de im óveis, diante do que disciplina o artigo 530, inciso I, com binado com o artigo 533, todos do C ódigo C iv il.

Desse m odo, sendo correto que o direito de propriedade dos bens im óveis som ente se constitui depois de registrado o títu lo aquisitivo perante o cartó rio de im óveis com petente, não havendo dúvidas de que o contrato po r si só não é apto a

283 Há quem entenda ser a data do registro do contrato celebrado por instrumento particular, a única aceitável como fidedigna, não sendo bastante a data do reconhecimento de firmas para conferir autenticidade acerca da época da sua celebração. É essa a posição de Alcides de Mendonça LIMA, em artigo publicado. (Embargos de terceiro - Curso nas férias - Deferimento da liminar - Ausência de caução do embargante - documento particular não registrado - Ineficácia contra terceiros - Valor da causa e honorários - Intimação do advogado do embargado. Revista de Processo, São Paulo, v. 8, n. 31, p. 233-238, jul./set. 1983.)

gerar um d ireito real ou ter oponibilidade em face de terceiros, enquanto não registrado, é exato tam bém que o registro im o b iliário não deve ser considerado o lim ite ú ltim o para que a fraude se considere aperfeiçoada.

M u itas vezes será injusto erigir o registro do contrato de com prom isso de com pra e venda com o o elem ento fundam ental para d elim itar a caracterização da fraude. A té porque, mesmo estando registrado o com prom isso ou tran scrita a escritura pública de com pra e venda, ainda assim não restará de todo afastada a possibilidade da ocorrência de fraude, especificam ente se com provada a anteriorid ad e da litispendência288 ou da situação de desfalque p atrim o n ial do alienante, p o r ocasião da pactuação do negócio juríd ico . Nesses casos, não será o registro do títu lo que conferirá eficácia ao com prom isso de com pra e venda em relação ao credor exeqüente, assim como a ausência do registro não deve fazer deduzir, só p o r isso, a ocorrência de fraude.285

A inferência acim a é contrária, m uitas vezes, ao estabelecido em lei, com o a L ei de R egistros Públicos, que é perem ptória no artigo 215 ao prescrever serem

“n u lo s” os registros efetuados após a sentença de abertura de falência ou no term o legal nela fixado286. Igualm ente o artigo 52, inciso VII, da Lei de Falências, ao estabelecer a “ineficácia”, em relação à massa, da transcrição de transferência de propriedade realizada após a decretação do seqüestro ou da declaração de falência.287

284 Conforme Arruda ALV1M e Teresa Arruda Alvim PINTO, a litispendência “se constitui na existência de dois processos com as mesmas partes e a mesma lide, simultaneamente produzindo efeitos, o que contraria a economia e a certeza judiciárias. Nesta hipótese, o segundo processo, qual seja, aquele em que se deu a citação cronologicamente posterior, deverá ser extinto sem julgamento de mérito” (Manual de direito processual civil : processo de conhecimento. 4. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1991. v. 2, p. 219). O vocábulo é utilizado, portanto, no sentido de lide pendente, em trâmite.

285 Sobre isso, afirma Yussef Said CAHALI: “Basta que se considere que o só registro do compromisso não afasta a possibilidade de ter havido fraude de execução, de modo que, se comprovada a ocorrência de fraude pela anterioridade da litispendência quando do ato de disposição, não será o registro do título que irá dar eficácia ao negócio nele estampado em relação ao credor exeqüente, do mesmo modo que da ausência do referido registro não se pode inferir só por isso a ocorrência de fraude” (p. 518).

286 “Art. 215. São nulos os registros efetuados após a sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente.”

287 “Art. 52. Não produzem efeito relativamente à massa, tenha ou não o contratante conhecimento do estado econômico do devedor, seja ou não intenção deste fraudar credores: [...] VII - as inscrições de direitos reais, as transcrições de transferência de propriedade entre vivos, por título oneroso ou gratuito, ou a averbação relativa a

N ão há dúvida de que o registro do contrato de com prom isso de com pra e venda confere publicidade à relação ju ríd ica obrigacional e, com ela, oponibilidade diante de terceiros, proporcionando ao ju lgad o r m aior segurança sobre a inexistência de fraude. Ausente o registro, ainda assim , não se deve negar ao p ro m iten te com prador a possibilidade de p ro d u zir todas as provas perm itidas em lei para d em onstrar a autenticidade e a anterioridade do negócio dispositivo em relação à instauração do processo judicial ou mesm o antes de caracterizar-se o estado de insolvência do alienante executado.

Essa posição se justifica, porque o in stituto da fraude, seja contra credores, seja de execução, foi concebido para coib ir atos de disposição praticados pelo devedor consciente de que eles farão surgir ou agravar a sua insolvabilidade, situação essa inco m patível com a boa-fé do prom itente com prador.

No documento POSSE: DA SEGURANÇA JURÍDICA À QUESTÃO SOCIAL (N (páginas 173-179)