Natureza da ação de adjudicação compulsória

A través da ação de adjudicação com pulsória193, o pro m iten te com p rad o r visa obter dos órgãos jurisd icion ais do Estado sentença que supra a declaração de vontade do prom itente vendedor inadim plen te, um a vez que o ordenam ento ju ríd ico nacion al reconhece a possibilidade de execução em form a específica do com prom isso de contratar. N esse caso, a sentença proporcionará os m esm os efeitos que a declaração de vontade recusada p ro d u ziria.

C onform e R icardo A rcoverde CRED IE, a ação de adjudicação com p ul­

sória é “ação pessoal que pertine ao com prom issário com prador, ou ao cessionário dos seus d ireitos à aquisição, ajuizada em relação ao titu la r do dom ínio do im óvel — (que tenha prom etido vendê-lo através de contrato de com prom isso de com pra e venda e se o m itiu quanto à escritura definitiva) — tendente ao sup rim ento ju d icial

193 A adjudicação compulsória será examinada no âmbito do presente trabalho exclusivamente dentro dos limites do tema proposto. Naquilo que escapa ao âmbito da matéria, recomenda-se consulta às obras mencionadas de Ricardo Arcoverde CREDIE e Arnaldo MARMITT.

dessa outorga, m ediante sentença constitutiva com a m esm a eficácia do ato não praticad o ”4.

Esclarece A rnaldo M A R M IT T que

“o termo ‘adjudicação’ provém do vocábulo latino

adjudicado,

A adjudicação com pulsória é o m eio através do qual se obtém , em sentença ju risd icio n al, a outorga do título equivalente ao prom etido no contrato. Esse títu lo será h ábil para transferir o dom ínio através do respectivo registro, em substituição à vontade prom etida, porém , om itida ou injustificadam ente recusada, que se obrigara a realiz ar o com prom itente vendedor através do contrato definitivo de com pra e venda.

Segundo A rnaldo M A K M IT T, a ação de adjudicação com pulsória ou ação de execução de prestar declaração de vontade é um a sim biose de ação de conhecim ento e de execução. Pretende-se, p o r m eio dela, a execução da obrigação de fazer constante do com prom isso de com pra e venda, o que lhe confere caráter de ação pessoal, não se cogitando de solucionar questões de índole real.”6 Essa tam bém é a conclusão de A rcoverde CREDIE, para quem o fato de a ação ter m ediatam ente um a direção real — porque o direito que advém da procedência do pedido pode tran sferir a propriedade — não a transform a de ação pessoal em real.”7

Trata-se de ação executiva específica, sim ultaneam ente d esconstitutiva e co n stitu tiva, por extinguir o com prom isso e dar surgim ento ao contrato defin itivo

194 CREDIE, Ricardo Arcoverde. Adjudicação compulsória. 5. ed. São Paulo : Revista dos Tribunais, 1991. p. 32.

195 MARMITT, Adjudicação compulsória, p. 21-22.

196 MARMITT, Adjudicação compulsória, p. 35.

” 7 CREDIE, p. 83.

contrato p relim in ar para fazer surgir o títu lo definitivo de transferência da propriedade.

N a açao de adjudicação com pulsória, a causa de pedir evidencia-se do com prom isso de com pra e venda, quitado, irretratável e irrevogável, com base no qual se postula o títu lo definitivo prom etido ao prom itente com prador. Em virtud e do inad im plem en to do prom itente vendedor, cabe ao com prom issário m anifestar perante os órgãos ju risdicion ais a pretensão de ex trair do conteúdo do contrato os efeitos decorrentes de sua natureza e finalidade. H á um d ireito obrigacional atuando em desfavor do devedor faltoso. Impõe-se, po rtan to, que a adjudicação com pulsória decorre das conseqüências obrigacionais estabelecidas no contrato, tratando-se de ação de n atureza pessoal e não real.

Em relação a bens im óveis não loteados, a inexistência de cláusula de arrependim ento é condição da ação de adjudicação com pulsória, sendo tam bém requisito do p ró p rio com prom isso a outorga conjugal em relação ao pro m iten te vendedor.

E im p o rtan te observar que ao Estado não incum be o aperfeiçoam ento do contrato no lu gar das partes, cabendo-lhe apenas to rn ar atual o querer m anifestado no com prom isso de com pra e venda. A respeito da questão, M ário Jú lio de A lm eid a C O S T A , ao analisá-la no direito lusitano, explica que o problem a da existência de pontos om issos no contrato prom etido é situação que ocorre com freqüência, porque as partes m uitas vezes não se encontram em condições de acordar sobre todos os aspectos do negócio definitivo, cuja concretização pretendem .1’8

A ausência de outorga conjugal p o r parte do prom itente vendedor é exem plo disso, p o r igualm ente co n stitu ir óbice à obtenção da adjudicação com pulsória. A falta de vênia conjugal não im plica a nulidade do com prom isso, porque o consentim ento poderá ser outorgado ao ocorrer a celebração do contrato

198 COSTA, Contrato-promessa, p. 52.

definitivo, havendo em realidade verdadeira obrigação do prom itente vendedor de conseguir a anuência do cônjuge. A sua ausência, entretanto, levará à im possi­

bilidade ju ríd ica do pedido do autor em ação de adjudicação com pulsória, porque o Estado, através da sentença, substitui exclusivam ente a declaração de vontade prom etida. N ão lhe cabe aperfeiçoar o contrato em qualquer dos requisitos indispensáveis à sua plena validade, nom eadam ente quando nem m esm o o m arido poderia realizar o contrato definitivo sem o consentim ento da m ulher. C onclui-se que o direito à adjudicação advém do efeito obrigacional do contrato, exercitável em relação ao prom itente vendedor por lhe pertencer o dom ínio.

Sem a concordância conjugal, o prom itente vendedor não pode vender, o que torna inválido o com prom isso. Nesse sentido, o C ódigo C iv il, em seu artigo 235, inciso I, e artigo 242 e seus incisos, proíbe que qualquer dos cônjuges grave com ônus reais os seus im óveis sem a anuência do outro, independente do regim e de bens do casam ento.1” A ssim , quando o prom itente vendedor se obriga a vender o im óvel sem estar autorizado pelo cônjuge, haverá verdadeira prom essa de fato de terceiro, em que este não fica necessariam ente obrigado a consentir. Sobre o assunto, M ário Jú lio de A lm eida C O ST A manifesta-se opinando que a execução específica se torn a im praticável, porque não cabe ao trib u n al ou ao ju iz, na decisão, sub stitu ir o cônjuge não participante do contrato de com prom isso de com pra e venda, restando ao prom itente com prador, unicam ente o cam inho da indenização.200

A quitação do preço é condição da ação de adjudicação com pulsória, requisito essencial para a ação poder prosperar. Trata-se de condição básica e indispensável. O perada a integralização do preço, entende-se im possível o exercício

199 “A n. 235. O marido não pode, sem consentimento da mulher, qualquer que seja o regime de bens: I - Alienar, hipotecar ou gravar de ônus real os bens imóveis, ou direitos reais sobre imóveis alheios. [...] Axt. 242. A mulher não pode, sem autorização do marido: I - Praticar os atos que este não poderia sem consentimento da mulher. Et - Alienar ou gravar de ônus real, os imóveis de seu domínio panicular, qualquer que seja o regime de bens. EH - Alienar os seus direitos reais sobre imóveis de outrem. EV - Contrair obrigações que possam imponar em alheação de bens do casal.”

Quanto ao efeito da alienação sem a outorga uxória, dispõe o “A n. 239. A anulação dos atos do marido praticados sem a outorga da mulher, ou sem suprimento do juiz, só poderá ser demandada por ela, ou seus herdeiros (art. 178, § 9o, n. I, aa”, e n. EI)”. Foge ao propósito do presente trabalho questionar a constitucionalidade ou não desses dispositivos legais.

200 COSTA, Contrato-promessa, p. 61.

da faculdade de arrependim ento por parte do prom itente vendedor, no caso de tratar-se de im óvel não loteado, uma vez que nos loteados o arrependim ento é inadm issível po r força de lei. Essa inadm issibilidade foi consagrada no enunciado da Súm ula 166 do Suprem o T rib u n al Federal201.

A existência de cláusula de arrependim ento é fato im peditivo da pretensão postulada, porquanto o pedido ficaria prejudicado em face da possibilidade de desistência po r parte do vendedor, salvo se houver a decadência do exercício do direito de arrependim ento, no caso de não ter sido essa faculdade exercida antes do vencim ento da ú ltim a prestação ou, quando integralm ente quitado o preço, não houver ressalva nesse sentido no recibo de pagam ento202.