Presunção relativa do registro em face do negócio jurídico causal

O registro deve resultar de um negócio ju ríd ico obrigacional causal que satisfaça os pressupostos jurídico-m ateriais à sua plena configuração, negócio

150 Couto e SILVA, p. 56-58.

I51A palavra causa comporta três significados, segundo Antônio Junqueira de AZEVEDO: a) a causa- motivo, b) a causa-fato jurídico em que equivale ao fato jurídico que dá origem à obrigação, e o terceiro sentido, o objetivo, boje predominante, pelo qual se vê na causa uma função prático-social (para os que acreditam em causa também no direito de família) ou função econômico-social do negócio (nos negócios patrimoniais). A falta de causa acarreta, conforme o caso, a nulidade ou a ineficácia. Para esse autor, “nos contratos bilaterais convenciona-se a prestação como causa da contra-prestação e vice-versa (e a causa consiste, naturalmente, na dupla realização da prestação e da contra­

prestação). Segue-se daí que, uma vez formado o contrato bilateral (plano da existência) e se for válido (plano da validade), o não cumprimento posterior da prestação (falta da causa referida na sua constituição), autoriza a resolução, evitando que a parte inocente seja obrigada a cumprir a sua prestação, que se tornou sem causa”. Verifica-se que a prestação e a contra­

prestação estão de tal modo ligadas uma à outra, que se um dos contratantes não cumpre sua obrigação, o outro não está obrigado a cumprir a sua (exceptio non adim pleti contractus). Negócio Jurídico: existência, validade e eficácia. São Paulo : Saraiva, 1974, p. 172-182.

152 Couto e SILVA, p. 52-55.

ju rídico esse do qual decorre a validade da transcrição. O negócio ju ríd ico válido é necessário, um a vez que o registro im o b iliário não tem a virtude de legitim ar form alm ente o títu lo inscrito ou transcrito, por não elim in ar os vícios po rven tura apresentados. Desse m odo, não sendo efetivam ente o real p ro p rietário o figurante com o titu la r do direito por força do registro, o terceiro com prador, com fundam ento exclusivo no registro im ob iliário , não ad qu irirá o dom ínio, exceto e excepcionalm ente se estiver de boa-fé'” e for possível suscitar a tese da tu tela da aparência.

O registro, quer em relação aos contratantes, quer em relação a terceiros, não constitui legitim ação form al do direito registrado, não regularizando vícios do títu lo ou m esm o suprindo a faculdade de disposição. A fé pública dos direitos registrados na m atrícu la do im óvel, perante o C artó rio de registro de im óveis, assegura que a inscrição foi prom ovida pelo interessado adquirente do d ireito real, mas não garante que o direito ao qual ela se refere pertença efetivam ente ao disponente.

Isso não ocorre no direito alem ão, no qual o negócio real não se reveste de natureza causal, m as abstrata, e se exige apenas o registro em nom e do vendedor e a boa-fé do com prador. Sobre o sistem a alem ão, O rlando GO M ES escreve:

A transcrição, no direito alemão, resulta de um “acordo form al de transmissão”, no qual as partes manifestam

consentimento específico

para que se efetive. Assim, além do negócio jurídico hábil à transferência da propriedade, chamado

negócio causal

porque é, concretamente, a causa da transmissão, faz-se necessário que as partes realizem o

convênio jurídico-real,

isto é, a conjunta declaração de vontade para transcrição. O importante é, porém, que esse

convênio

é inteiramente dissociado do

negócio causal.

^Não

153 Ultrapassa o âmbito do presente estudo uma análise da tutela de terceiros de boa-fé e do registro imobiliário na perspectiva da aquisição a non dom ino. Apenas a título ilustrativo, cabe explicitar que o sistema brasileiro, em que a presunção decorrente do registro é relativa, tem pressupostos distintos do sistema germânico, para que a aparência de direito decorrente do registro legitime a aquisição do direito real a non dom ino. No direito brasileiro, segundo Luiz Fabiano CORRÊA, além da boa-fé é necessário: a) que o adquirente que figura no registro imobiliário seja o titular do direito, b) que o registro, por ter como título um negócio de que participou o antigo dono, é a esse imputável, c) que ao adquirir o imóvel, o terceiro tenha em vista o teor do registro, d) haja o terceiro de boa-fé, por ignorar as vicissitudes do direito constantes do registro, que o próprio registro por si só não revela, d) a onerosidade da aquisição (p. 128429).

se leva este em conta;

abstrai-se a causa.

Em conseqüência, a nulidade do negócio causal expressam ente reconhecem a possibilidade de retificação do registro ,156perm itin d o co n cluir haver um a presunção relativa do direito de propriedade. Esse fato reconhecimento da ocorrência de outro desconhecido, podendo também ser definida como a conseqüência dos constantes efeitos de um fato. A presunção, portanto, resulta de um raciocínio, com ele não se confundindo, pois é efeito do raciocínio. De modo geral, as presunções dividem-se em comuns e legais, e estas se subdividem em relativas e absolutas.

As presunções comuns, judiciais ou dos homens, são enunciados do juiz na apreciação da prova, fundados naquilo que ordinariamente acontece; delas o juiz tira a verdade do caso sub-judice. Já as presunções legais são regras de direito, são suscitadas pela lei. Aquele que invoca presunção legal deve provar o fato que a baseia, não o fato presumido na lei. A lei é fonte da presunção, que sem ela inexiste. A presunção legal pode ser vencível {iuris tantum) ou invencível {iurü et d e iure), constituindo-se essa última em exceção em face do art. 332 do Código de Processo Civil. A presunção absoluta {iuris et de iure) é inatacável, quando nenhuma prova contrária é admitida, nem mesmo a notoriedade do fato, quando se exaure todo o elemento probatório. Já a presunção relativa {iuris tantuni) permite que se produza prova contrária. Há ainda as presunções intermédias, assim entendidas aquelas que a lei, sem excluir completamente a possibilidade de produção de prova em contrário, só admite em condições especialmente determinadas. E uma classe intermediária entre a presunção absoluta e a presunção relativa; é mais do que presunção iuris tantum e menos do que presunção iuris et d e iu re; é aquela em que a lei restringe e delimita a faculdade de provar o contrário, enumerando de forma peremptória quais as provas, as hipóteses admissíveis, ou em que circunstâncias tais provas podem ser produzidas. Exemplo típico é a presunção p a ter is est (Presunções e ficções de direito. In: CARVALHO, J.M. (org.). Repertório enciclopédico do direito brasileiro. Rio de Janeiro : Borsoi, [19-]. v. 39, p. 130-139). Sobre o tema consulte-se também a obra de Sérgio Carlos COVELLO. A presunção em matéria civil. (São Paulo : Saraiva, 1983).

156 Disciplina o Código Civil: “A n. 860. Se o teor do registro de imóveis não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar que se retifique. Parágrafo único. Enquanto se não transcrever o título de transmissão, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel, e responde pelos seus encargos”. Consoante o anigo 212 da Lei de Registros Públicos, “Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar a sua retificação, por meio de processo próprio”.

função social. A sua publicidade decorre igualm ente da necessidade de conhecim ento do estatuto particular de cada coisa, para precaver o p ro p rietário e terceiros de ingerências decorrentes do desconhecim ento de direitos.

V igora em relação ao registro um a presunção iuris tantum, passível de ser destruída por prova em contrário que deverá dem onstrar, de m odo satisfatório, a sua realização em função de um a venda a non domino.

A nalisadas a publicidade registrai, a presunção relativa oriunda do registro e a eficácia obrigacional dos negócios jurídico s translativos do d ireito de propriedade, im po rta adentrar no estudo da eficácia do com prom isso de com pra e venda perante terceiros, um a vez levado a registro ou averbado.

No documento POSSE: DA SEGURANÇA JURÍDICA À QUESTÃO SOCIAL (N (páginas 102-105)