5.3 – I MPACTE DAS CRISES DOS MERCADOS FINANCEIROS NO SECTOR DA CONSTRUÇÃO

Durante a elaboração deste estudo desenvolveu-se um cenário menos positivo nos mercados financeiros, com repercussões no mercado imobiliário, principalmente em mercados como os Estados Unidos da América, Reino Unido e Espanha.

Neste contexto pareceu-nos importante analisar com detalhe quais as consequências que esta crise pode ter no mercado imobiliário e por consequência no segmento do turismo residencial, e quais as perspectivas que os analistas financeiros apontam para os próximos anos.

Soros (2008) refere que “estamos a passar pela pior crise financeira desde os anos 30 (…) a crise actual é o culminar de um super-crescimento que já dura há mais de vinte e cinco anos”. O autor salienta que a actual crise tem origem na bolha da Internet que surgiu no final de 2000, em que as taxas de juro praticadas passaram de 6,5% para 3,5%.

Posteriormente com os ataques terroristas de 11 de Setembro de 2001 nos EUA, as taxas baixaram para 1%, ou seja a mais baixa dos últimos 50 anos. Durante 31 meses a taxa de juro de curto prazo foi ajustada pela inflação e esteve negativa. O dinheiro ficou mais barato, originando uma bolha imobiliária, com um aumento exponencial de aquisições com recurso a dívidas (empréstimos) e outros excessos.

Soros (2008) salienta que os bancos perante este cenário “inventaram” novas formas de estimular o negócio e gerar receitas, com a oferta de novas formas de crédito que financiam diferentes produtos e serviços, o que permitiu o desenvolvimento do mercado imobiliário, que entre 2000 e 2005 cresceu mais de 50%, suscitando o aparecimento de novas construções e novos investimentos em projectos imobiliários. Soros (2008) refere que por volta de 2005, 40% de todas as habitações compradas não tinham como objectivo servir de residência permanente, sendo um investimento ou a aquisição de uma segunda habitação.

O director do Fundo Monetário Internacional (Dominique Strauss-Kahn) classifica a actual crise dos mercados financeiros como “um novo tipo de crise, o que significa que não sabemos quais as crises que teremos que enfrentar nos próximos anos”. Realça ainda o facto de que “o preço da habitação nos Estados Unidos da América continua a diminuir e não há sinais de estabilização”, pelo que “se as causas da crise se mantiverem, o mesmo acontecerá com as suas consequências: crédito mal parado e problemas no sistema financeiro que se reflectem na economia real” (Parlamento Europeu, 2008a).

Segundo a Eurodeputada Pervenche Berès a crise financeira está a alastrar-se a outros sectores. No mesmo documento pode-se ainda ler que “Qualquer destabilização no sistema financeiro tem impacto em toda a economia e começamos a ter problemas em diferentes sectores da economia, designadamente na construção e na habitação” (Parlamento Europeu, 2008b).

Strauss-Kahn refere que “o principal problema diz respeito às consequências desta crise financeira na economia real, que ainda se fazem sentir no comportamento dos consumidores e dos investidores, nas restrições à concessão de crédito em muitas partes do mundo” (Parlamento Europeu, 2008a). Soros (2008) salienta que a crise actual é diferente das anteriores pelo facto de se ter espalhado de um segmento de mercado para outro de forma rápida, verificando-se alguma lentidão por parte dos mercados financeiros e das autoridades financeiras em reconhecer o nível de afectação da economia.

Os mercados financeiros da zona Euro, assim como de outras áreas do mundo, têm vindo a ser afectados pela crise que se verifica nos EUA, originando situações menos positivas relativas ao mercado imobiliário, que se ressentiu de imediato, registando-se em determinados mercados (nomeadamente em Espanha) um decréscimo da procura de imóveis (Gros, 2007).

O actual cenário é o acumular de um conjunto de factores e indicadores que não foram devidamente acautelados pelos analistas financeiros, não podendo ser comparada às crises periódicas que atingiram segmentos particulares do sistema financeiro desde a década de 80, nomeadamente: (i) a crise bancária internacional de 1982; (ii) a crise de poupança e empréstimos de 1986; (iii) o resultado desastroso das carteiras de seguros registado em 1994; (iv) a crise do mercado emergente de 1997; (v) o insucesso do Long

Term Capital Management verificado em 1998; (vi) a bolha tecnológica de 2000 (Soros,

2008). A actual crise não se limita a uma empresa ou segmento particular, mas sim a todo o sistema.

O conceito de “bolha” está associado a uma tendência ou um equívoco que interage de maneira reflexiva. A mais focada nos últimos tempos tem sido a “bolha do mercado imobiliário dos EUA”, que na opinião de Soros (2008) não se trata de uma simples bolha, mas sim de um processo reflexivo a longo prazo que se tem vindo a desenvolver ao longo dos últimos 25 anos, originando uma “super bolha”.

O conceito de “super bolha” é mais complexo que o de “bolha do imobiliário”. A tendência predominante é semelhante, ou seja, a existência de métodos cada vez mais sofisticados de criação de crédito, no entanto o erro é diferente pois consiste numa confiança excessiva no mecanismo de mercado, conhecida como “fundamentalismo de mercado” (Soros, 2008).

Esta tendência iniciou-se principalmente a partir da década de 80, altura em que o “fundamentalismo de mercado” se tornou o princípio orientador do sistema financeiro internacional. A crise actual constitui um ponto de flexão ou de intersecção, não apenas da bolha do imobiliário mas também da super bolha de longo prazo. A crise do sub prime foi apenas um motivo que originou a clarificação da super bolha (Soros, 2008).

A última década tinha apresentado um grande crescimento em investimentos imobiliários, um pouco por todo o mundo. No entanto a “bolha imobiliária” tem vindo a afectar o mercado imobiliário, principalmente em destinos como Espanha onde esta área de negócio se tem vindo a expandir nas últimas décadas.

Em Espanha os reflexos da crise são vários, registando-se uma quebra acentuada na venda de imóveis e no encerramento de empresas de mediação imobiliária. O Diário de Cádiz, na sua edição de 15 de Julho de 2007, relata que uma das maiores construtoras espanholas (Martinsa Fadesa) acumulou cerca de 5.200 milhões de euros de dívidas a entidades bancárias e outras empresas. Os analistas referem que em Espanha as outras empresas concorrentes da Martinsa Fadesa também se encontram em situação problemática, o que poderá gerar uma “reacção em cadeia de consequências extremamente negativas” (Wharton Universia, 2008).

Segundo o Professor Manuel Romera a crise que está a afectar o mercado imobiliário tem impactes em todos os sectores auxiliares, de subcontratação que trabalham com o sector, nomeadamente da construção civil, equipamentos para as habitações, instalação de serviços diversos, manutenção, entre outros (Wharton Universia, 2008).

Para Pilar Aparício, docente na área do sector de bens imóveis, “o mercado é muito sensível às expectativas e o sector está, evidentemente, no fim de um período de expansão. As empresas imobiliárias e de construção endividaram-se muito para financiar o seu crescimento, aumentando o seu risco financeiro” (Wharton Universia, 2007).

O último relatório da OCDE sobre Espanha relatava o facto de que o preço do imóvel residencial no país estava sobrevalorizado cerca de 30% acima do seu nível de equilíbrio de longo prazo. Esta tendência é explicada por Pilar Aparício pelo facto de ter existido um drástico aumento da procura e pelas boas condições financeiras e legislação favorável à posse de um imóvel (Wharton Universia, 2007). Relativamente a Espanha verifica-se ainda o encerramento de empresas de mediação imobiliária, prevendo-se o encerramento de 42.000 só em 2008 (Axesor, 2008 in Diário de Cádiz, 2008).

Soros (2008) refere que o preço das habitações terá que decrescer pelo menos 20% nos próximos cinco anos para voltar a ter uma relação normal com os rendimentos de habitação. O autor salienta que a Europa poderá ser tão afectada como os EUA. A Espanha com a sua própria bolha de imobiliário e o Reino Unido, dada a importância de Londres como centro financeiro, são mercados vulneráveis.

A principal lição a retirar da actual crise é que as autoridades monetárias têm que se preocupar não apenas com o controlo do fornecimento de dinheiro mas também com a criação de crédito. Os participantes do mercado não podem basear as suas decisões somente no conhecimento. As percepções tendenciosas influenciam não só os valores do mercado como também os princípios fundamentais que esses valores deveriam reflectir.

A elaboração deste ponto da tese permitiu-nos reflectir sobre as questões actuais que afectam o mercado imobiliário e enquadrar a temática no capítulo 7 do estudo, onde iremos salientar o crescimento previsional da oferta em projectos de imobiliário residencial-turístico em Portugal e em concreto no Algarve.