2. A renda da terra na produção do espaço urbano
2.7. Os ciclos da capitalização da renda da terra urbana no Brasil
Para Fredrick Jameson (2006), a especulação imobiliária deve ser vista como um fenômeno ligado aos momentos do “ciclo do capital financeiro” (Arrighi, apud Jameson, 2006) na capitalização das rendas fundiárias urbanas no mercado de futuros. Enquanto uma ficção colonizadora dos futuros rendimentos fundiários urbanos, a especulação imobiliária é uma “tendência fundamental no próprio capitalismo e (...) fonte perpétua do eterno retorno do capital financeiro” (Jameson, 2006: 290).
O chamado “capital financeiro” não é um conceito ou uma categoria marxiana de explicação do sistema do capital (Sabadini, 2012; Coutinho, 2013). Como destacam Carcanholo e Nakatani (2015: 51-52), Hilferding e Lênin utilizam esta expressão à sua época para “descrever o fato histórico da unificação do capital produtivo com o capital bancário, sob hegemonia deste último”. Com a globalização, a expressão seria também utilizada para se referir:
àquele capital cuja remuneração está constituída basicamente pelo ganhos especulativos obtidos em operações financeiras dos mais diversos tipos, além da que deriva dos juros (Carcanholo & Nakatani, 2015: 50).
No esforço de caracterizar fenômenos e processos característicos da globalização identificados como “financeirização” ou “generalização do movimento especulativo do capital”, Reinaldo Carcanholo e Paulo Nakatani (2015: 33) propuseram descrever os novos elementos concretos da lógica do capital pelos nomes de “capital especulativo” e “capital especulativo parasitário”.
Nossa tese é que a globalização, com todas as suas características, distingue-se de outras épocas da história do capitalismo pelo domínio do capital especulativo parasitário (forma particular mais concreta do capital portador de juros) em escala mundial, sobre o capital produtivo. (Carcanholo & Nakatani, 2015: 34)
Esta forma de dominação e de exercício do poder econômico, o “capital especulativo parasitário”, é apresentada, deste ponto de vista, como uma característica da escala geográfica alcançada pelo mercado mundial na generalização do modo de produção capitalista e está associada “à quebra do padrão monetário internacional a partir dos anos 1970” (Carcanholo & Nakatani, 2015: 34). Nesta escala de internacionalização, o capital a juros na sua forma particular de capital fictício – e não como “forma funcional autonomizada do capital industrial” (Idem: 50) – parasita e subordina o capital produtivo à especulação.
Egler (1985) destacava, ao analisar em perspectiva histórica o movimento do preço da terra em sua correlação com as formas de intermediação do sistema financeiro estabelecidas no Brasil até o período final do BNH, que a taxa de juros era a “ponte” que ligava o mercado fundiário ao mercado financeiro. A partir da estruturação do SFH houve uma tendência de aumento elevado do preço dos imóveis, que foi mais significativa até 1971 e se sustentou até 1978, quando os preços pararam definitivamente de subir. Egler observa que o aumento dos preços da terra começa a perder fôlego a partir do fim do ciclo expansivo da indústria da construção civil e da alta dos juros iniciada em 1973. Este movimento pode ser compreendido, argumenta Egler, pela correlação específica que se estabeleceu neste período entre o preço da terra e a variação das taxas de juros. As taxas de juros passam por dois ciclos de baixa até chegar a um mínimo de 12,9% em 73, para depois voltar a subir e ultrapassar a marca dos 35% de 1964, o que somente ocorreu após 1978. Em 1980, a taxa de juros já chegava ao patamar de 64,7%. Deste modo, “a partir do desenvolvimento de um sistema financeiro capaz de valorizar de modo fictício as massas de capital, o preço da terra”, conclui o autor, “reflete de modo inverso as variações da taxa de juros” (Egler, 1985, pg. 133).
As décadas seguintes, de 1980 e 1990, não registraram aumentos abruptos nos preços dos imóveis ou períodos de superespeculação como ocorrera na década de 1970. Enquanto a década de 80 foi marcada pela crise da dívida e de intensa desvalorização dos ativos, a década de 90 foi marcada por um período de reformas
neoliberais do Estado, notada por exemplo pela “des-re-regulação”58 (Aalberts, 2016b) do Conselho Gestor do FGTS e pela criação dos sistemas financeiros de capitalização da renda da terra, tanto o Sistema Financeiro Imobiliário, de 1997, quanto o Sistema Financeiro do Agronegócio, ainda em 1993.
A fase de superespeculação imobiliária que ocorreu na década de 1970 somente foi se repetir na passagem da década de 2000 para a década de 2010 com o novo ciclo expansivo do crédito (Araújo, 2015). Na trajetória deste boom excepcional mais recente, verifica-se que a taxa básica de juros no Brasil, a taxa SELIC, saiu de 26,32% em março de 2003, chegou a um mínimo histórico de 7,12% em janeiro de 2013 após as modificações nas regras de remuneração da poupança, e passou a ser pressionada a subir, voltando ao patamar de 8,5% (acima da remuneração da poupança) logo após as chamadas “jornadas de junho”, até atingir 14,15% em julho de 2015. A redução da Taxa SELIC implica que o Estado paga uma remuneração menor por títulos da dívida pública59 e com isso desloca o investimento de capital para os setores produtivos (Dowbor, 2017). Este patamar se mantém estável até outubro de 2016, poucos meses após o processo de impeachment da presidenta Dilma Rousseff, quando volta a cair até chegar a 9,15% em julho de 201760.
O período de superespeculação porque passava São Paulo em 2012, ano da CPI dos incêndios, teria sido um desdobramento de acontecimentos iniciados ainda nos anos de 2005, 2006 e 2007, com a crescente capitalização das empresas do circuito imobiliário (Fix, 2011), caracterizada pela implantação de capitais em busca de investimentos. As Ofertas Públicas Iniciais (Initial Public Offers – IPOs) de abertura de capital e comercialização de ações conduziram as empresas do ramo a
58 Aalbetrs defende que a “desregulação” não implica uma ausência de regulação, mas uma “re-
regulação”, no sentido de que a des-regulação pressupõe a substituição de um modo de regulação por outro, mais flexível. Por este motivo também chamada de des-regulação regulada, ou “regulated
deregulation” (Aalberts 2016).
59 Sobre a Taxa Selic no período anterior, sobretudo na década de 1990, ver Ladislau Dowbor (2017).
“A maior apropriação privada de recursos públicos no Brasil, além de legal, usa como justificação ética o ‘combate a inflação’: se dá pela taxa Selic. A Selic é a taxa de juros que o governo paga aos que aplicam dinheiro em títulos do governo gerando a dívida pública. A invenção da taxa Selic elevada é uma iniciativa dos anos 1990. A partir de 1996, passou-se a se pagar entre 25% a 30% sobre a dívida pública, para uma inflação da ordem de 10%. A partir disso os intermediários financeiros passaram a dispor de um sistema formal e oficial de acesso a menos impostos” (Dowbor, 2017: 142).
inicialmente aplicar esses investimentos na formação de estoques de terras urbanas a serem disponibilizadas para as atividades da incorporação e da construção. Esses estoques passaram a demandar por atividades específicas dos gestores do capital no seu gerenciamento, no sentido de efetivamente disponibilizá-los para a construção de novos projetos imobiliários.
O Código de Obras do Município de São Paulo vincula a execução de projetos imobiliários a um procedimento administrativo para a sua aprovação diante dos órgãos regulatórios competentes. A consecução destes procedimentos confere aos interessados que pleiteiam a aprovação e execução de seus projetos um alvará correspondente, a ser expedido na forma de um processo de licenciamento do direito de construir no imóvel. Além da regularidade da relação jurídica com a terra, pressuposto para pleitear a aprovação de projetos imobiliários pelo Estado, esses procedimentos de licenciamento estabelecem os limites e as possibilidades de exercício do direito de construir no imóvel. Estes limites e possibilidades são estabelecidos não apenas pelas normas edilícias, mas pelas demais leis urbanísticas que regulam o uso, a ocupação e o parcelamento do solo urbano. Neste sentido, pode-se dizer que a regulação urbanística do direito de construir é uma mediação jurídica dos poderes da propriedade privada da terra e dos imóveis urbanos.
No caso de São Paulo, esses alvarás de construção convergem para uma licença final e definitiva conhecida como “Habite-se”, que significa a conclusão do licenciamento61. A última etapa antes do Habite-se é a licença emitida pelo Corpo de Bombeiros da Polícia Militar do Estado de São Paulo, um laudo de vistoria atestando que o local licenciado segue todos os procedimentos e normas de segurança e não apresenta risco de incêndio62. É somente deste modo que as terras urbanas em São Paulo tornam-se edificáveis e os projetos executáveis, comercializáveis e aptos aos usos e atividades urbanas, de maneira a desatar estes nós e remover estes “entraves” (Cohn, 2013) ao desenvolvimento capitalista das forças produtivas do ramo imobiliário.
61 Nas aprovações de pequeno impacto, como nas habitações unifamiliares, por exemplo, esta
licença pode ser dispensada nos termos do Código de Obras do Município.
62 Esta licença passou a ser exigida após os incêndios nos edifícios Andraus, em 1972, e Joelma, em
1974, em que se incorporou regulamentos baseados em normas de seguro contra incêndio na legislação municipal, em especial a partir do Código de Obras em 1976 (Seito, 2008).
Esta primeira fase da expansão das empresas e demais atores econômicos que atuam no ramo imobiliário, anterior à fase aqui identificada como superespeculação, uma vez concentrada na formação de estoques de terra urbana, eleva a procura por novas terras a serem conduzidas à construção, uma demanda que afeta diretamente as condições para a cobrança de preços de monopólio característicos da renda absoluta urbana.
No estágio seguinte do ciclo, esta formação e ampliação de estoques fundiários proporcionou elevados lucros fictícios a algumas empresas do setor, sobretudo a partir da alta generalizada dos preços dos imóveis identificada a partir de 2009 e descrita nesta tese como uma fase de superespeculação. Este período inicial de elevação da procura por terras edificáveis pode ser circunscrito pelo menos aos anos de 2005 a 2008, mas prosseguiu nos anos seguintes conforme os primeiros projetos eram executados e novos projetos surgiram em busca de aprovação. Nesta fase inicial, a Taxa de Juros SELIC apresentou um significativo movimento de baixa, saindo 19,75% em meados de 2005 para atingir 11,75% em 2007, patamar que se conservou até meados em 2008.
Do ponto de vista da procura pela compra da habitação, o custo do dinheiro a crédito ainda limitava a demanda efetiva para a aquisição de imóveis do consumo pessoal da classe trabalhadora. A ampliação da disponibilidade de acesso e de socialização capitalista dos recursos entesourados em fundos financeiros do trabalho criava condições para os capitais ultrapassarem esta barreira que ainda limitava os investimentos no mercado de terras. O período expansivo da economia nacional, com diminuição do desemprego formal e aumento real do salário mínimo e dos ganhos da classe trabalhadora, resultava no crescimento do volume de recursos disponíveis nesses fundos que alimentam o Sistema Financeiro da Habitação (FGTS, SBPE e outros). Embora o volume acumulado nos fundos de reserva para o crédito dirigido apresentasse uma trajetória de alta, a demanda pela aquisição de imóveis ainda não cumpria as condições de solvabilidade para a contratação de crédito ao consumo.
Somente com a ampliação das linhas de crédito existentes e a criação de faixas de subsídio63 ao consumo da habitação pelo Programa Minha Casa Minha Vida, criado
em março 2009, combinadas com outros subsídios e isenções fiscais, associadas ainda a políticas estaduais e municipais, esta barreira era finalmente ultrapassada. Este conjunto de medidas impulsionava pelo lado da demanda efetiva por imóveis de uso pessoal não apenas o mercado da construção civil e da incorporação imobiliária, mas todo o complexo imobiliário-financeiro (Aalberts, 2015; Rolnik, 2015) já estruturado e capitalizado nos anos anteriores pelo lado da oferta.
Estas mudanças conduzem ao segundo estágio do ciclo, que se caracteriza pelo desenvolvimento produtivo da indústria da construção civil, período caracterizado por um “boom” excepcional nas atividades da construção, que por sua vez resultava em um aumento de lançamentos de projetos imobiliários em constante busca por fontes de financiamento (funding) para sua execução nos canteiros de obras e sua realização na compra e venda a crédito.
Estes novos lançamentos, no entanto, passam a encontrar novas dificuldades e limites na solvabilidade da demanda a medida em que aumentam as taxas de juros a partir de 2013, tendendo à formação de estoques de novas unidades construídas. Estes estoques de unidades recém lançadas e construídas tornam-se não apenas notícia mas tema de pesquisas recentes de acompanhamento e monitoramento dos índices do mercado, como a pesquisa mensal divulgada pelo SECOVI a partir de 2014 sobre o ritmo das vendas e a composição e distribuição destes estoques. A diminuição das vendas chamava a atenção desde o segundo semestre de 2013, e o reflexo da diminuição desta demanda foi o crescimento do estoque reservado de unidades construídas não vendidas e a diminuição na oferta de novos lançamentos imobiliários (SECOVI-SP, 2015a), além do aumento da frequência de distratos (dissolução dos contratos) e dos índices de inadimplência no pagamento das prestações.
O SECOVI-SP, sindicato patronal da habitação, adota um discurso persistente contra o que considera especulação imobiliária. De acordo com seus representantes, a diminuição das vendas e a formação de estoques involuntários é
63 As linhas de crédito do MCMV subsidiaram o pagamento das unidades adquiridas nas faixas 1 e 2
do programa e não se limitaram a subsidiar o pagamento dos juros, como ocorrera na experiência do BNH.
um efeito, em tese, indesejado por este agente do ramo imobiliário na medida em que prejudica o fluxo de circulação de dinheiro pelo setor, embora esta preocupação não necessariamente limite ou constranja a ação específica dos capitalistas individuais por eles representados. Neste caso, indica uma interrupção do fluxo pelo lado da demanda efetiva para o consumo, pressionando a oferta a estocar capital- mercadoria. Este contexto levou construtoras, corretoras, incorporadoras, etc., que atuam nas vendas do setor a adotar preços promocionais e condições especiais de aquisição, sinalizando, ainda que de modo pouco visível e incipiente, para uma readequação dos preços praticados no mercado de novas unidades, que não chega a caracterizar uma redução nos preços de comercialização mas ao menos sinaliza para uma diminuição ou mesmo uma estagnação das projeções de aumento de suas rendas urbanas.
A medida em que o estágio produtivo se desenvolve tem início uma tendência de des-territorialização do capital da indústria da construção a fim de se multiplicar na esfera financeira – um estágio de expansão financeira via sistema de crédito (Jameson, 2006), observável no encadeamento de títulos financeiros lastreados em fluxos de recebíveis originados em créditos ao consumo pessoal de imóveis. O momento que corresponde a este estágio de expansão financeira é a última etapa deste ciclo predador da capitalização das rendas urbanas em busca de retornos extraordinários na especulação imobiliária.
Este último estágio pode ser observado na movimentação e no gerenciamento de títulos, letras e certificados de dívidas no Sistema Financeiro Imobiliário a partir de 2009 até pelo menos 2014. Os contratos fiduciários de compra e venda habitacional a crédito são o ativo-lastro64 que “origina” os créditos imobiliários secundários. Estes contratos permitem dispor do título jurídico de propriedade dos imóveis assim contratados para garantir a emissão e circulação de títulos financeiros deles derivados, como os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), as Letras de Crédito Imobiliário (LCI) ou as cotas de Fundos de Investimento de Direitos Creditícios (FIDC de base imobiliária, que são minoritários). Estes títulos financeiros
64 O ativo-lastro da securitização imobiliária não é necessariamente um crédito habitacional, podendo
ser um contrato de locação, com garantias como o seguro-fiança por exemplo. A participação dos alugueis no montante da securitização imobiliária tem decrescido sobretudo a partir de 2011 com a resolução do Conselho Monetário Nacional de limitar os financiamentos imobiliários lastreados em alugueis no caso de direcionamento de recursos da SBPE (Uqbar, 2015).
(Ver Da Silva, 2016), uma vez lastreados nas propriedades imobiliárias financiadas, são articuladas com os promotores imobiliários (construtores, incorporadores, corretores imobiliários) em determinados arranjos corporativos (as sociedades de propósito específico – SPEs) no interior dos quais seus titulares figuram como garantidores das dívidas dos empreendimentos.
Embora prevista inicialmente na lei da Parceria Público Privada (PPP) para contratações entre Estado e consórcios de empresas privadas, esta modalidade de sociedade empresarial (a SPE) passou a ser utilizada para constituir personalidade jurídica a consórcios formados pelos diferentes agentes da promoção imobiliária – construtoras, instituições bancárias, corretoras de imóveis e incorporadoras imobiliárias – com as novas companhias securitizadoras (Fix, 2011). Neste caso, a utilização das SPEs é “peça chave”, pelo que aponta Royer (2009), para unir os tradicionais agentes imobiliários às novas companhias que securitizam os financiamentos da construção e da comercialização de empreendimentos imobiliários. Esta forma jurídica funciona na constituição de alianças corporativas (semelhantes às joint ventures) entre os diferentes agentes do ramo imobiliário e do setor financeiro que operam com produtos imobiliários. Segundo Royer (2009), estas alianças formam as condições para a securitização imobiliária, que é, desde a criação do SFI, a ligação propriamente institucional e jurídica do “mercado de títulos ao mercado imobiliário”. Em outras palavras, é o “nível semi-autônomo” (Jameson, 2006) da “ponte” econômico-financeira (Egler, 1985), isto é, a taxa de juros. Estas SPEs unem o circuito de agentes que promovem os empreendimentos imobiliários (originadores) aos agentes que atuam como garantidores dos meios de pagamentos (securitizadores) frente ao sistema de crédito (Royer, 2009). Estes securitizadores são também proprietários fiduciários dos imóveis financiados, garantidos pela segurança jurídica da fidúcia.
A Companhia Brasileira de Securitização (Cibrasec), pioneira no mercado de securitização imobiliária no Brasil, tem sua estrutura de propriedade formada pelos cinco maiores bancos do país – Banco do Brasil S.A., Caixa Econômica Federal, o Banco Bradesco S.A., o Banco Itaú Unibanco S.A. e o Banco Santander S.A., que diretamente ou por meio de subsidiárias e/ou coligadas, consolidam 61,5% de seu capital social. Além destas instituições, estão entre os principais acionistas da Cibrasec o International Finance Corporation (entidade ligada ao Banco Mundial) e a
Associação de Poupança e Empréstimo - Poupex, criada pela Fundação Habitacional do Exército65. A maior securitizadora do pais, seguida pela Cibrasec, é
a Brazilian Securities, que faz parte do grupo PAN (antigo Banco Panamericano), controlado desde 2011 pela Caixa Econômica Federal e pelo BTG Pactual66, instituição financeira gerenciada pelo banqueiro André Esteves até novembro de 2015, afastado do cargo de CEO após ter sido preso sob suspeita de obstruir investigações da Operação Lava Jato67. O BTG Pactual também controla a PDG
Realty, considerada a maior empresa capitalizada da promoção imobiliária em valor de mercado no ano de 2012.
O fim deste ciclo é marcado pelo redirecionamento do fluxo de capitais em busca de novos usos lucrativos em outras regiões e cidades integradas ao mercado mundial. Esgotadas as oportunidades de lucro fictícios e instalado o parasita – a terra como capital fictício e subordinada ao “capital especulativo parasitário” (Carcanholo & Nakatani, 2015) – verifica-se o princípio de crise no setor, que seria observado pelo aumento da inadimplência, dos distratos e despejos extrajudiciais, e que podem pressionar a cadeia de meios de pagamento e novas rodadas de ampliação do sistema de crédito habitacional e imobiliário de acordo com as crescentes limitações da solvabilidade da demanda efetiva, além de mudanças na legislação urbanística dos Municípios no sentido de criar novas possibilidades de acréscimo de rendas urbanas a serem capitalizadas.
65 A estrutura de propriedade detalhada da companhia está disponibilizada na internet In:
www.cibrasec.com.br/assets/arq/Companhia/ComposicaoAcionaria/Composicao_Acionaria_2015.pdf
66 O BTG, além de atuar no mercado imobiliário, passou a investir nos demais mercados da
capitalização da renda da terra - agronegócio, mineração, petróleo. Em 2012, adquiriu a OGX, de Eike Batista, e seus negócios na área de petróleo e mineração. Até 2015 constava no site e em todos os seus portfólios (informação que foi removida da web), que este banco tem todas as suas transações financeiras atreladas ao banco BTG das ilhas Cayman, que é a holding da corporação. Um circuito de fluxo de capital que opera a partir de um paraíso fiscal, dinheiro que não tem endereço de remetente.
67 A prisão de Esteves foi decretada pelo então ministro do Superior Tribunal Federal Teori Zavascki,
em 25 de novembro de 2015, juntamente com a prisão do então Senador Delcídio Amaral, à época