PROFISSIONAL DATA DA ENTREVISTA CORRETORA/EMPRESA
Antônio Pires Cunha 26/06/2012 Procuradoria de Imóveis
Diogo Nícolas R. Silva 27/09/2013 Autônomo
Emilton Costa 24/09/2013 Autônomo
Euclides Lira 08/04/2014 Lira Imóveis
Fábio Jackson Serafim 15/10/2013 Autônomo
Francisco Iglesias 24/06/2013 Iglesias Imóveis
Hercules Bilro 29/04/2014 ECM Imóveis
Priscila Oliveira 25/09/2013 Todo Imóveis
Ricardo Barros (empresário) 27/07/2013 Empresas Barros
Em linhas gerais, os entrevistados apontam a localização como principal fator para a compra e venda de imóveis. Isso se deve a questões relacionadas ao trânsito, que tem se intensificado nos últimos anos, e à segurança. Ambos os fatores são preocupações recentes e têm provocado novas reflexões e considerações por parte daqueles que negociam no mercado imobiliário.
Dois dos entrevistados, A e B, apontam o Estado como o maior especula- dor imobiliário e o mais importante indutor da expansão urbana. Desta forma, segundo um deles, as áreas mais consolidadas e de melhor infraestrutura tendem a valorizar menos que a terra “bruta”, desde que o Estado intervenha para que haja a valorização nessas terras. Nessa perspectiva, os bairros tradicionais têm menor variação na valorização visto que já apresentam infraestrutura instalada. Foi citada pelo entrevistado E a valorização dos terrenos ao longo do eixo viário que faz a ligação entre a Avenida Maria Lacerda Montenegro e o bairro de
Cajupiranga, no município de Parnamirim25. Esta localidade, chamada de Nova
Parnamirim, fica em área contígua no município vizinho a Natal e foi citada também como área de grande dinâmica imobiliária, principalmente ao longo das Avenidas Abel Cabral e Maria Lacerda Montenegro, abrangendo submercados residenciais, de classes média e média alta, e comerciais.
Em relação aos marcos legais, foram citadas as proposições no Plano Diretor referentes à Zona Norte, que têm forte influência do capital imobiliário. Segundo o entrevistado B, os poderes públicos, atualmente, não permitem a verticalização já que as empreiteiras não têm estoque de terras naquela zona. “Quando tiverem, o discurso mudará e se permitirá verticalização na Zona Norte”. Um outro marco legal, citado pelo entrevistado I, é o que impede construções no loteamento San
25 Parnamirim e Natal hoje conformam uma conurbação constituída pelos bairros de Nova Parnamirim, no município de Parnamirim, e Neópolis e Ponta Negra, no município de Natal.
Vale, no bairro de Pitimbu, cortado pela Avenida Prudente de Morais. Essa região é, na opinião do entrevistado, uma das últimas destinadas à expansão urbana de Natal.
No que se refere aos bairros de maior dinâmica imobiliária, foram diversas as respostas. Areia Preta foi apontada como área para residências de alto padrão, embora tenha problemas de segurança e na prestação de serviços. “O morador precisa de carro para tudo”, diz o entrevistado C. O Barro Vermelho também tem importante dinâmica imobiliária, mas, por questões culturais, por ser “associado ao Alecrim”, bairro popular, não atrai moradores de renda mais alta. Petrópolis é apontado como bairro de grande dinâmica imobiliária para uso residencial, principalmente em função dos serviços que oferece, e tem seu submercado resi- dencial caracterizado como de alto padrão. No entanto, Petrópolis é avaliado pelo entrevistado D como já saturado e de difícil expansão, já que não existem mais terrenos e os novos prédios, por questões de recuos em relação aos limites dos lotes, demandam grandes terrenos.
A região que compreende o bairro de Lagoa Nova até a Avenida Jaguarari é apontada como de grande dinâmica imobiliária, principalmente nas proximidades do novo estádio, a Arena das Dunas, que confere certo status social àqueles que adquirem imóveis no seu entorno, conforme opinião de três dos entrevistados. O entrevistado D aponta o bairro de Lagoa Nova como de grande potencial para os serviços, especialmente bares, restaurantes e supermercados, em virtude do crescimento do bairro promovido pela Arena das Dunas. Já o entrevistado I condiciona uma maior valorização de Lagoa Nova à conclusão das obras de mobi- lidade no entorno da Arena das Dunas, especialmente na Avenida Capitão-Mor Gouveia. De acordo com os entrevistados, o uso da terra em Lagoa Nova é “misto”: comercial e residencial.
O Tirol é outro bairro apontado como de forte dinâmica imobiliária, prin- cipalmente na área em frente aos quartéis do Exército Brasileiro, e tem mercado residencial de alto padrão. Ponta Negra, na opinião do entrevistado A, foi um “filão imobiliário”, entre 1998 e 2008, “[...] com valorização de 1.000%”. Hoje está em ritmo desacelerado, com diversos empreendimentos em espera, mesmo já tendo sido aprovados pela Prefeitura de Natal. Ponta Negra tem como destaque a Avenida Roberto Freire, de forte dinâmica imobiliária apontada por alguns entrevistados, e tem como principal submercado o residencial, da mesma forma que o bairro de Capim Macio, que também apresenta desaceleração nos novos empreendimentos.
O bairro Planalto, citado pelo entrevistado F, também é identificado como área de expansão, inclusive para o programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal, de acordo com o entrevistado E. Este bairro, de recente expansão, é
apontado como uma novidade no mercado imobiliário, com importantes pers- pectivas de valorização, que atendem, hoje, às classes de menor poder aquisitivo, majoritariamente a classe média baixa.
Toda a Zona Norte de Natal é apontada pelo entrevistado D como de grande potencial de expansão em função do aumento do poder aquisitivo da população nos últimos anos, e também em virtude da construção da Ponte Newton Navarro, que teve forte impacto urbanístico no bairro de Santos Reis, nas áreas de frente para o mar. Segundo ele, é possível perceber uma melhoria na qualidade das construções comerciais na Zona Norte de um modo geral, principalmente no que concerne ao tratamento das fachadas de bares e restaurantes, o que revela um desejo pelo enobrecimento do bairro.
Ainda de acordo com o entrevistado D, o que mais contribui para a dinâmica imobiliária hoje em Natal é a questão da mobilidade urbana. Já o entrevistado I condiciona uma maior dinâmica imobiliária na Zona Norte ao novo Aeroporto de São Gonçalo. Segundo ele, se a utilização for para cargas, haverá desenvolvimento de toda Zona Norte, se for apenas para passageiros, este desenvolvimento não acontecerá. Em relação ao bairro de Santos Reis, o entrevistado I só vislumbra desenvolvimento imobiliário com a retirada do parque de tanques de combustíveis
da Petrobrás26, que fica muito próximo às residências.
O entrevistado H cita as Zona Norte e Oeste como de grande dinâmica imobiliária e acrescenta que:
[...] são as únicas zonas que ainda têm áreas que podem receber empreendimentos, porém
um mercado novo está crescendo em Natal/RN que é a “montagem de áreas” onde se compra vários imóveis vizinhos e o resultado disso é uma pequena ou grande gleba dependendo da necessidade do empreendedor. Claro que isso fica bem mais caro do que a maneira tradicional e é mais usada em empreendimentos de alto padrão.
Percebe-se uma grande variedade de opiniões no que concerne à pergunta proposta aos entrevistados. Isso se deve às diferentes vivências profissionais e à área urbana de atuação de cada corretor ou investidor. Mas, de um modo geral, é possível dizer quais são as áreas, bairros ou regiões com maior dinâmica imo- biliária em Natal nos dias atuais (ver Mapa 2), numa perspectiva que não pode deixar de enxergar as transformações físicas, de costumes e legais pelas quais está passando a cidade nesses últimos anos. As respostas dos entrevistados são apresentadas na Tabela 7:
26 O Parque de Tancagem da Petrobrás, instalado no bairro de Santos Reis desde 1982, está em processo de desmontagem, que deverá ser concluída até o mês de dezembro de 2014.