Administradora Residem

A empresa Residem – Administradora de Condomínio e Serviços Gerais (Residem), com sede em Bauru e escritórios em Marília, Botucatu, Jaú e Araraquara, cidades de abrangência do PAR em que a Residem atua como administradora dos empreendimentos. Segundo dados do Censo 2000 as cidades de Bauru, Marília, Botucatu, Jaú e Araraquara apresentam população de mais de 100 mil habitantes, sendo as quatro primeiras da abrangência da Superintendência de Negócios de Bauru, e Araraquara da Superintendência de Negócios de Ribeirão Preto e estão subordinadas à Gerência de Serviços da CAIXA.

O objetivo inicial da entrevista esteve baseado na busca do entendimento da rotina das atividades que envolvem a administradora, na qualidade de contratada da CAIXA e responsável por assegurar o cumprimento das diretrizes do programa, desde a fase de recepção e seleção prévia dos arrendatários, incluindo a elaboração e acompanhamento do contrato de arrendamento, atuando nos procedimentos que envolvem a entrega dos imóveis e nas fases subseqüentes, responsabilizando-se pela manutenção, pagamento das despesas, recolhimento das taxas relacionadas ao imóvel objeto de arrendamento, encaminhamento e acompanhamento do processo de retomada do imóvel em casos de inadimplência ou descumprimento das normas estabelecidas em contrato, e demais providências relacionadas ao funcionamento do condomínio, conforme o estabelecido pelas diretrizes do Programa, no âmbito de suas atribuições.

Realizada na sede da Administradora em Bauru, a entrevista pretendeu seguir o roteiro previamente elaborado, com o objetivo de nortear o depoimento, entretanto, devido à eloqüência do entrevistado e seu domínio com relação às atividades que envolvem a administração dos contratos e dos imóveis do PAR,

94 _{As entrevistas podem ser vistas na íntegra em Apêndice, exceto a Entrevista concedida por Ricardo Rovero que encontra-se}

demonstrando absoluto conhecimento de todo o processo de arrendamento, associado à capacidade de posicionar-se acerca do modelo de arrendamento, não foi necessário recorrer ao roteiro sob a forma de pergunta e resposta, caracterizando uma coleta de depoimento em que o entrevistado discorre livremente com mínimas interferências da pesquisadora.

Desta forma, o texto que segue procura descrever o relato tal como foi feito pelo Gerente do Programa de Arrendamento Residencial da Residem, Ricardo José Rovero, preservando expressões e mantendo a característica da linguagem coloquial, ainda que com requinte técnico ou formal, característico do entrevistado acostumado a formular esclarecimentos relacionados ao Programa e aos empreendimentos. Contudo, para efeito de leitura, vez ou outra, fez-se mínimas interferências no sentido de dar unidade ao texto.

Assim, deu-se início confirmando que os primeiros empreendimentos do PAR entregues em Marília foram o Residencial Lavínia e o Residencial Cavalari, em janeiro de 2004, seguidos do Condomínio Altos da Serra e Condomínio das Rosas, entregues entre setembro e outubro de 2004, e o Condomínio Nações Unidas e Condomínio São Luis, os últimos empreendimentos entregues foram os Residenciais Nações Unidas e São Luis, desconhecendo no momento da entrevista a existência de novos projetos de empreendimentos do PAR em Marília, pois:

A administradora só é convocada pela CAIXA no momento da administração do empreendimento na cidade, não participando das etapas anteriores que envolvem projeto e construção, portanto não acompanhamos a previsão de lançamento de novos empreendimentos. (ROVERO, 2007).

Segundo Rovero (2007), a rejeição por apartamento em Marília foi um fator bem característico, há uma hipótese de que estas pessoas deviam morar em casa anteriormente, e com relação às dificuldades de adaptação, considera que transcorre de modo tranqüilo e atribui essa boa adaptação ao Projeto de Trabalho Técnico Social (PTTS), e justifica:

Sabe por que foi tranqüilo? Porque a CAIXA faz um trabalho social de 6 meses, quando sai a ocupação do condomínio e essas técnicas sociais são treinadas e trabalham tudo isso, principalmente a convivência em grupo, fazem reuniões com os moradores, fazem atividades educativas com as crianças, brincadeiras e para que? Para tornar o convício deles tranqüilo. Eu não me lembro se o Residencial Cavalari teve [trabalho social], porque foi implantado depois. Se não me engano, o Lavínia foi

o projeto piloto, mas a Aline, técnica social pode falar melhor. Tem a Regiane também. (ROVERO, 2007).

Conforme determinam as diretrizes do CAIXA, empreendimentos com menos de 150 unidades habitacionais não tem PTTS, sendo assim, os Residenciais Cavalari e Altos da Serra, não contaram com este trabalho.

No momento em que o empreendimento está pronto, mediante a lista de demanda que a Prefeitura fornece:

A administradora convoca os interessados para entrevista e se torna responsável pela montagem dos dossiês que serão aprovados pela CAIXA. Nesta entrevista é checada a capacidade do interessado em aderir ao Programa. A CAIXA faz a análise do estado civil da pessoa, se é regularmente casada, regularmente solteira, faz também a análise da situação cadastral, ou seja, se tem SERASA, verifica as condições primordiais do Programa, que não permite que o interessado tenha outros imóveis, na época destes empreendimentos, também não podia ter idade acima de 65 anos, verifica também se o interessado é capaz pelo código civil, ou seja, se tem idade acima de 18 anos e se tem o limite de renda que o Programa exige, hoje limitado a renda até R$ 1.800,00, exceto policial militar e civil, quem trabalha na segurança pública, que tem limite de renda até R$ 2.100,00. Posteriormente à entrevista, os dados são inseridos no sistema e enviados à CAIXA que inicia a fase da análise do crédito propriamente dito, baseados nas informações prestadas na entrevista disponível no sistema e gera uma avaliação, o interessado, estando dentro da avaliação, é aprovado ou reprovado pela CAIXA. (ROVERO, 2007).

Segundo Rovero (2007), quem faz a análise final é a CAIXA, mas a administradora tem, em um primeiro momento, condições de avaliar se a pessoa está apta ao programa ou não, “se chega uma pessoa com uma alta renda familiar, não pode montar a pasta, porque estaria iludindo a pessoa”.

Quanto à quantidade de processos ou pastas enviados para a CAIXA e reprovados, segundo sua percepção:

A grande quantidade dos processos montados, contando a questão de SERASA que é o grande motivo de reprovação dos processos, não importando o valor, apenas a inclusão do nome do interessado no SERASA já é fator de reprovação e que gira em torno de 20% de reprovação, mas não é um dado oficial. (ROVERO, 2007).

Apesar deste número não ser oficial, certamente expressa o que verificamos anteriormente e se relaciona com um dos motivos que incide na demora da entrega de alguns empreendimentos. Rovero (2007) percebe a importância da questão e contemporiza:

Mesmo ao posicionar o interessado quanto à inclusão do nome no SERASA como fator de exclusão no Programa, e mesmo dando a oportunidade do interessado quitar a dívida, percebe que não tem sucesso, porque a pessoa não tem o dinheiro mesmo. Com clareza de que o prazo é reduzido, já que não há condições de esperar meses para que o interessado regularize a situação. (ROVERO, 2007).

No caso dos residenciais Nações Unidas e São Luis, considerando que a demora para preencher o número mínimo de interessados aptos ao arrendamento demorou respectivamente 1 e 2 anos, certamente haveria tempo para que o interessado regularizasse a situação cadastral, o que de fato não se sabe é se essa oportunidade é dada. Por outro lado, avalia que o que aconteceu em Marília, à época da entrega dos primeiros empreendimentos quando ocorreu a demora na ocupação:

É um fato que talvez aconteça também em outras cidades, quando se inicia o programa de arrendamento na cidade, muitas pessoas não entendem o que é o PAR, o que é o Programa de Arrendamento, então muitos confundem com o CDHU, porque parece que o que os apartamentos entregues pelo CDHU, como não tem a questão da administradora, são os próprios moradores que cuidam da parte do condomínio, acaba se desorganizando e se perdendo, então as pessoas tinham muito receio de apartamento na cidade de Marília, quando começamos. Tanto é que não entregamos o Residencial Lavínia e o Residencial Cavalari a priori com 100% de ocupação e sim com 80% de ocupação. A CAIXA prioriza as entregas com 100%, mas foi uma excepcionalização da gestora. Na época, com a excepcionalização para a entrega do Residencial Lavínia e Cavalari, a partir daí, o PAR foi criando sua cara em Marília. As pessoas foram entendendo quando viram a qualidade de vida que teriam nos residenciais do PAR, foram criando confiança nos empreendimentos. (ROVERO, 2007).

Rovero (2007) expressa um problema que, em parte, encontra procedência. A política do CDHU aplicada em Marília não primou por solucionar questões que fossem além da construção e entrega das unidades habitacionais. Na extremidade da zona sul há um conjunto habitacional implantado em 1995, com 800 apartamentos divididos em 40 blocos, que foram entregues para a população sem nenhum

aparato ligado à organização condominial. A inadimplência é alta, a rotatividade dos moradores acentua a dificuldade de organização coletiva e grande parte das unidades está tomada por pessoas ligadas ao tráfico de drogas. Quando tomamos os prédios do CDHU como exemplo de habitação popular, e se considerarmos a ausência de administração condominial, de fato a tendência é rechaçar a moradia sob a forma de apartamentos.

Demonstra-se sensível a uma questão importante que está relacionada ao fato de que o arrendamento é uma modalidade desconhecida de grande parte da população, mas não encontramos procedência quanto ao fato de que esse seria motivo de imediato, que espelhasse na rejeição ao programa, porque o que vimos anteriormente, no que se refere ao processo de inscrição e entrega dos empreendimentos, relaciona-se a uma adesão ao programa que foi ficando lenta, diminuta, ao longo do tempo, mas não por rejeição ao apartamento e sim por falta de condições para ingresso no Programa. Entretanto, há um conhecido ponto a favor de casas térreas na habitação popular e refere-se à possibilidade de ampliação, com recursos próprios, adequando a casa ao crescimento da família, o que não é possível em apartamentos. Por outro lado, os empreendimentos do PAR constituídos de apartamentos, são anunciados juntamente com a taxa de condomínio e benefícios advindos de administração condominial, que reproduz os padrões de segurança, de lazer e “qualidade de vida” vendidos também e com muito mais apelo em empreendimentos de alto padrão.

Para Rovero (2007) a partir dos dois primeiros empreendimentos entregues (os Residenciais Lavínia e o Cavalari) ficou mais fácil a aceitação dos apartamentos, mas:

Não totalmente, porque nesta faixa de renda de até R$ 1.800,00, estas pessoas têm preferência por casa. Ainda existia o repúdio com relação ao apartamento, mas quando vêem a portaria 24 horas e a entrada controlada, é considerado como benefício:

podem deixar a filha em casa que ela estará protegida lá dentro. (ROVERO, 2007).

Com relação à possibilidade de que a rejeição pelo apartamento encontre justificativa na existência da cobrança da taxa condominial, avalia que:

Quando as pessoas estão pagando o condomínio, colocam na ponta do lápis que ali estão pagando, o gás, a água, têm portaria 24 horas, toda a limpeza dos blocos, da área externa e iluminação externa. Quando a pessoa vai fazer a entrevista, ainda não está com o raciocínio formado, só depois que ela entra no residencial e começa a ter os benefícios, vê que realmente o que paga de condomínio está sendo colocado em benefício do condomínio. (ROVERO, 2007).

Fica evidente que há uma estratégia de convencimento quanto à aceitação da taxa condominial desde quando o interessado procura a Residem pelas primeiras vezes. Neste sentido fica clara, também, a necessidade de se reforçar o “pacote” de benefícios que se obtém com o pagamento da taxa de condomínio:

No Residencial Lavínia a quadra está cercada, tem câmera no condomínio, ronda noturna, tem antena parabólica e tudo isto está colocado no condomínio. O condomínio é uma pessoa jurídica, tem CNPJ, tem uma conta, todos os pagamentos são feitos pela Residem em cheque, com cópia, a CAIXA faz uma auditoria na prestação de contas, é feita reunião com condôminos para apresentação de prestação de contas que são também afixadas nos murais e as pastas ficam na administradora para quem quiser ver. A administração é bem clara e deixa bem claro para os moradores qual a intenção da CAIXA e da Administradora. (ROVERO, 2007).

Rovero (2007) detalha os momentos em que o interessado pelo imóvel é esclarecido não só sobre a taxa de arrendamento, mas também sobre as demais questões que envolvem o arrendamento:

É feita uma estimativa, pelas normas da ABNT e pela experiência que a gente possui no mercado, não adiantando falar que vai fazer a administração com R$ 40,00 porque não consegue fazer os pagamentos do condomínio com esse valor. Antes da entrega do residencial, já na entrevista é feito um esclarecimento e também é feita uma reunião de esclarecimento, ou seja, depois de todo mundo aprovado, as pessoas são convocadas a comparecerem num local, em Marília no Espaço Cultural, onde é colocado um data show no telão com o passo-a-passo do que é o programa de arrendamento, qual o valor que eles vão pagar, do que eles vão pagar, do que eles podem e do que não podem, o que devem e não devem, quais as obrigações da CAIXA, quem é a Administradora, e isso é feito por uma gerente da GILIE, que é o órgão da CAIXA que cuida disso. Eles só assinam o contrato, tendo a certeza do que estão assinando. Na reunião tiramos todas as dúvidas que eles tenham, se não tirou na entrevista, nessa reunião de esclarecimento vai tirar, e é feita antes da assinatura de contrato. A reunião garante ao morador o esclarecimento de todas as dúvidas que ele tenha sobre Programa de Arrendamento antes da assinatura do contrato, passo-a passo. Eles têm condição de entender, porque a gente observa que, hoje, o público do Programa de Arrendamento é bem esclarecido, a gente tem todos os níveis sociais, claro! Mas por esta análise de renda que é restritiva, as pessoas de muito baixa renda

não querem os apartamentos, porque não entendem a questão do condomínio e preferem casa, então acabam vindo pessoas mais esclarecidas, são muito jovens. É bastante o número de jovens e pessoas solteiras que procuram o PAR, muitas mulheres solteiras. Às vezes a gente faz um levantamento de índices antes de assinarem o contrato, e percebe o índice de pessoas casadas e solteiras e que dos solteiros, o número de mulheres que aderem ao PAR é grande. (ROVERO, 2007).

Ao constatar a possibilidade de uma tendência quanto ao perfil predominante relacionado à composição familiar das pessoas que aderem ao PAR, questionou-se a possibilidade de diferenciação da tipologia dos apartamentos, tendo em vista a demanda originária de pessoas solteiras, da qual o entrevistado considerou achar muito difícil que isso ocorra, reafirmando a tendência de se manter sempre o mesmo padrão:

Principalmente para apartamentos que o padrão é de dois quartos, sala, banheiro,

cozinha e área de serviço. O que muda, é que foi criado o PAR 2, com acabamento um pouco inferior e a prestação um pouco menor. O PAR 2 é de âmbito nacional, e já foi feito em Bauru. A diferença também está na taxa que para o PAR 1 de apartamento um pouquinho maior, com piso, azulejo, tudo certinho, é de 0,7% do valor do imóvel e para o PAR 2, é de 0,5% do valor do imóvel, para atender prioritariamente a faixa de renda até R$ 1.200,00 – antes a CAIXA trabalhava com salários mínimos, agora é com valores fixos – então atinge uma faixa de renda menor, mas conseqüentemente o padrão é menor também. (ROVERO, 2007).

Sendo o PAR 2 destinado prioritariamente para a população com faixa de renda menor, limitada a R$ 1.200,00 e conforme a percepção de Rovero (2007) constatando que a população de baixa renda manifesta um interesse maior por casas do que por apartamento, seria razoável supor que o PAR 2 mantinha alguma preferência maior por empreendimentos constituídos por casas e negando a suposição, complementou:

Aqui em Bauru, nós temos um condomínio do PAR 2 de apartamentos e em Jaú temos um condomínio de casas do PAR 1 e PAR 2 e em Araraquara, as casas e a maioria [dos empreendimentos] entregue são do PAR 2. Apesar do arrendatário ter um rendimento menor e a taxa de arrendamento ser menor, o consumo de água é igual, existe a portaria 24 horas e demais serviços e o morador entende isso, sabe do

benefício de uma portaria 24 horas, sabe do benefício de uma faxineira limpando as áreas do bloco, e essa é a diferenciação do PAR, qualidade de vida. (ROVERO, 2007).

Conhecido o limite de renda tanto do PAR 1, quanto do PAR 2, volta-se para a questão do mínimo de renda necessário para a adesão ao Programa, e quanto a esta questão, Rovero (2007), relatou que:

Não adianta mandar para a análise a pasta de uma pessoa que ganha R$ 400,00 que não será aprovado, então trabalham com uma faixa de R$ 800,00, R$ 900,00 até R$ 1.800,00, de renda formal ou informal, sendo que a informal é comprovada por uma declaração de escritório de contabilidade, ou outros tipos, por exemplo, se a pessoa for um caminhoneiro, ela faz uma declaração e anexa a carteira de motorista, o documento do caminhão que tem, então a administradora procura montar a pasta de maneira que dê segurança pra quem está analisando e também que facilite a aprovação desta pessoa perante a CAIXA. Assim o Programa de Arrendamento também é bom por causa disso, não é tão burocrático quanto um financiamento. (ROVERO, 2007).

Com a propriedade de agente que atua na ponta da operação do PAR, em uma relação direta com o interessado em aderir ao Programa, Rovero (2007) acende o holofote sobre a questão que abordamos anteriormente e admite que o PAR opera com o limite mínimo de renda na faixa de R$ 800,00 a R$ 900,00 e revela que a administradora também se utiliza de alguns critérios prévios de seleção, que pela sua descrição são bastante razoáveis, mas que pode dar margem a ações que favorecem uns em detrimento de outros.

Antes de assumir os empreendimentos do PAR em Marília a administradora já tinha experiência na administração de arrendamento desde 2003 em Bauru, com a entrega do Residencial Independência, seguido da experiência em Jaú, para depois assumir os empreendimentos de Marília e relembra a forma que se deu o ingresso da Residem na administração de arrendamento, retomando o processo de convocação da CAIXA na época, em que:

O Programa estava nascendo em Bauru, quando então o Superintendente da CAIXA chamou as imobiliárias dizendo que teria essa oportunidade da administração do arrendamento e a partir daí abriu-se um edital de convocação, que as imobiliárias se cadastraram, a partir daí foi feito um credenciamento. Nós nos credenciamos e passamos por um processo licitatório. Trabalhamos na região de Bauru. Somos credenciados na região de Bauru e na região de Ribeirão Preto, pela cidade de

Araraquara. Atuamos hoje na região de Bauru, subordinados ao Escritório de Negócios, hoje Superintendência Regional de Bauru: Marília, Botucatu, Jaú e Bauru, são as cidades que tem o Programa de Arrendamento, que tem essa exigência de cidade acima de 100 mil habitantes, pelo Censo de 2000. E a cidade de Araraquara, pelo Escritório de Negócios de Ribeirão Preto, onde estamos habilitados também, participamos do processo de licitação lá, porque a licitação que é feita aqui não pode ser aproveitada em outros Escritórios de Negócios. (ROVERO, 2007).

Retomando as informações descritas no Diário publicado em 06/6/2004, acerca da demora da entrega dos empreendimentos em que o então presidente da EMDURB, Nasraui (2004), justifica que “uma empresa derrotada na licitação recorreu e paralisou o processo, em ação judicial que corre em São Paulo. Sem a empresa os prédios não podem ser entregues” e ainda segundo Nasraui (2004), “mesmo que a licitação acabe amanhã não seria possível entregar todos os apartamentos: faltam candidatos”. Nesse sentido, confronta-se então a validade da justificativa de Nasruai, que sugere incoerência no processo licitatório promovido para legalizar a administração dos condomínios, ao que Rovero (2007), em esforço para resgatar na memória a precisão dos fatos, observou que:

Na verdade o que aconteceu foi o seguinte: se não me engano, um dos residenciais que entregamos lá, não faziam parte da licitação inicial, aí uma empresa assinou um contrato emergencial e começou a fazer a administração, mas em seguida, nós ganhamos a licitação. Na verdade também da demora, é que fazer a análise de uma, duas pessoas é diferente de fazer a análise 300 pessoas, é um processo demorado porque exige responsabilidade da CAIXA, responsabilidade da Administradora. Não é dizer assina aqui pra mim que você já vai ter a casa. A minha funcionária tem que explicar o que é o Programa, explicar o que está fazendo, montar a pasta certinho. Quando chega na CAIXA, tem que verificar todas as entrevistas, verificar se a pessoa tem imóvel, se tem SERASA, fazer a inclusão no sistema, esperar chegar a avaliação, analisar todos os documentos, tem que fazer a apuração de renda, então quando você trabalha com uma ou duas, a gente consegue em uma semana resolver, mas não, a