Portaria Interministerial nº 231, de 04 de junho de 2004

Com o objetivo de estabelecer as diretrizes gerais para aplicação dos recursos e as regras e condições para implementação do PAR, o Ministro de Estado e das Cidades, a quem cabe as atribuições descritas na Lei nº. 10.188, de 12/02/2001, com redação dada pela Lei nº. 10.859, de 14/04/2004, considerando ainda o disposto no Decreto nº. 4.918, de 16/12/2003 e na Portaria Interministerial nº. 109, de 07/05/2004, resolve revogar as Portarias nº. 31, de 13/12/2001 e nº. 19 de 22/06/2002, ambas da Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República (SEDU/PR) e passa a instituir em forma de Anexo à Portaria nº. 231, alterações ou inclusões de itens que tratam das diretrizes gerais, participantes e atribuições, origem dos recursos, valores máximos de aquisição, manutenção e conservação dos imóveis, contrato de arrendamento, acompanhamento e avaliação do PAR.

1. Diretrizes

a) Fomento à oferta de unidades habitacionais e à melhoria das condições do estoque de imóveis existentes, por meio da aquisição de empreendimentos a construir, concluídos, em construção e reforma, especialmente destinadas a reduzir os domicílios existentes com coabitação familiar e com ônus excessivo de aluguel;

b) promoção da melhoria da qualidade de vida das famílias beneficiadas;

c) intervenção habitacional em áreas objeto de planos diretores no âmbito estadual ou municipal, garantindo sustentabilidade social, econômica e ambiental aos projetos de maneira integrada a outras intervenções ou programas da União e demais esferas de governo;

52 _{O anexo constante na Portaria nº. 231, segue transcrito aqui praticamente na íntegra, devido ao grau de detalhamento das}

diretrizes gerais, regras e condições de implementação do Programa, baseado na legislação anterior, porém de modo mais sistematizado e abrangente.

d) criação de novos postos de trabalho diretos e indiretos, especialmente por meio da cadeia produtiva da construção civil;

e) aproveitamento de imóveis públicos ociosos em áreas de interesse habitacional; e f) atendimento aos idosos ou portadores de deficiências físicas, previamente identificados,

pela adoção de projetos ou soluções técnicas que eliminem barreiras arquitetônicas ou urbanísticas, bem como pela execução de equipamentos comunitários voltados ao atendimento desse segmento da população.

2. Participantes e Atribuições

a) Ministério das Cidades, na qualidade de Agente Gestor do PAR:

i. estabelecer diretrizes e fixar regras e condições para implementação do programa, tais como áreas de atuação, público-alvo, valor máximo de aquisição da unidade habitacional objeto de arrendamento, entre outras julgadas necessárias, na forma disposta neste Anexo;

ii. fixar, em conjunto com o Ministério da Fazenda, a remuneração da CEF pelas atividades exercidas no âmbito do programa, na forma disposta no inciso II, do parágrafo único, do art. 1º, do Decreto nº. 4.918, de 16 de dezembro de 2003; e iii. acompanhar e avaliar o desempenho do programa.

b) Caixa Econômica Federal (CEF), na qualidade de Agente Gestor do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR e Agente Executor do PAR:

i. alocar os recursos e gerir o FAR, na forma prevista no art. 3 o da Lei nº. 10.188, de 12 de fevereiro de 2001, com a redação dada pela Lei nº. 10.859, de 14 de abril de 2004; no art. 1º do Decreto nº. 4.918, de 16 de dezembro de 2003; e nos artigos 1º e 2º da Portaria Interministerial nº. 109, de 2004;

ii. definir, com base nas diretrizes fixadas e demais disposições do referido Anexo, os critérios a serem observados na aquisição e no arrendamento dos imóveis destinados ao programa;

iii. analisar a viabilidade técnica, jurídica e econômico-financeira dos projetos, bem como acompanhar a execução das respectivas obras e serviços, responsabilizando-se pela sua conclusão;

iv. contratar a execução de obras e serviços considerada aprovada nos aspectos técnico, jurídico e econômico-financeiro, observados os critérios estabelecidos no item 4 deste Anexo;

v. adquirir as unidades para fins residenciais;

vi. assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o FAR e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa;

vii. representar o arrendador, ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; viii. promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos; e

ix. expedir e publicar, no Diário Oficial da União, os atos normativos necessários à operacionalização do programa.

c) Aos Estados, Distrito Federal e Municípios ou respectivos órgãos das administrações direta ou indireta que decidirem aderir ao PAR, compete:

i. identificar, no âmbito dos municípios passíveis de enquadramento no programa, as regiões e zonas de intervenção prioritárias para implantação dos projetos, informando à CEF;

ii. promover ações facilitadoras e redutoras dos custos de produção dos imóveis, tais como a redução de tributos, contribuições e taxas incidentes sobre os imóveis e operações do FAR;

iii. adotar medidas para celeridade na aprovação dos projetos e implantação de infra-estrutura básica;

iv. aportar recursos financeiros ou bens ou serviços economicamente mensuráveis necessários à realização das obras e serviços do empreendimento; e

v. apresentar à CEF a demanda para o arrendamento do empreendimento.

d) Às Empresas do setor da construção civil e Companhias de Habitação Popular ou órgãos assemelhados, interessadas em aderir ao PAR, compete:

i. apresentar à CEF projetos de produção, reforma ou recuperação de empreendimentos observada a identificação das regiões e zonas de intervenção prioritárias e da demanda para arrendamento, observada o enquadramento do município quanto ao número de habitantes – acima de 100 mil habitantes, segundo dados do Censo 2000 – observada as regiões e áreas de abrangência destinadas à intervenção prioritária para a implantação dos projetos e mediante demanda apresentada à CEF;

ii. executar os projetos aprovados pela CEF. e) Arrendatários:

O PAR destina-se ao atendimento da população cuja renda familiar mensal não ultrapasse 6 (seis) salários mínimos e que não seja proprietária ou promitente compradora de imóvel residencial no município onde pretenda residir ou detentora de financiamento habitacional em qualquer localidade do país.

Nos casos de atendimento a profissionais da área de segurança pública, particularmente policiais civis e militares, fica admitida a elevação do limite de renda familiar mensal para até 8 (oito) salários mínimos.

Constituem-se em obrigações dos arrendatários:

i. pagar mensalmente a taxa de arrendamento;

ii. manter o imóvel em perfeitas condições de habitabilidade e conservação;

iii. assumir as despesas incidentes sobre o imóvel, tais como IPTU, energia elétrica, água, taxas de condomínio e limpeza urbana; e

iv. observar as demais cláusulas do contrato de arrendamento.

No caso dos proponentes a arrendatários estarem organizados sob a forma de associação com fins habitacionais, fica admitida a apresentação, à CEF, de demanda para o empreendimento e de propostas de projetos.

3. Origem e Alocação de Recursos

O PAR utilizará recursos do Fundo de Arrendamento Residencial - FAR, além de outros que lhe venham a ser atribuído.

Os recursos do FAR serão alocados, pela Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, entre as capitais estaduais, regiões metropolitanas e municípios com população urbana superior a cem mil habitantes, considerando o déficit habitacional urbano e a demanda qualificada para contratação identificada e informada pela CEF.

4. Elaboração e Seleção de Projetos

Os projetos a serem executados no âmbito do PAR observarão especificação técnica mínima, regionalizada, disponível para consulta nos endereços eletrônicos.53

a) Os projetos serão elaborados, exclusivamente, para a execução de empreendimentos inseridos na malha urbana e que contam com a existência prévia de infra-estrutura básica que permita as ligações domiciliares de abastecimento de água, esgotamento sanitário e energia elétrica, bem como vias de acesso e transportes públicos, em padrão

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equivalente a bairros formais ocupados predominantemente pelo público-alvo do empreendimento do PAR.

b) Serão preferencialmente selecionados, para fins de contratação, os projetos que apresentarem as seguintes características:

i. maior contrapartida do setor público local através do aporte de recursos financeiros ou bens ou serviços economicamente mensuráveis necessários à realização das obras e serviços do empreendimento;

ii. menor taxa de condomínio estimada;

iii. menor valor de aquisição das unidades habitacionais de acordo com o padrão do projeto para cada faixa de renda a ser atendida; ou

iv. integração a programas de requalificação de centros urbanos. 5. Valores Máximos de Aquisição

a) Os valores máximos de aquisição de cada unidade habitacional no âmbito do PAR serão: i. R$ 32.200,00 (trinta e dois mil e duzentos reais), nos municípios que integram

as regiões metropolitanas dos Estados do Rio de Janeiro e São Paulo e nas capitais dos Estados do Acre, Amazonas, Rondônia e Roraima;

ii. R$ 25.800,00 (vinte e cinco mil e oitocentos reais), nos demais municípios passíveis de enquadramento no programa; e

iii. R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais), nos casos de projetos inseridos em programas de requalificação de centros urbanos ou recuperação de sítios históricos, independentemente da localização do projeto.

b) Os valores de aquisição ficam limitados:

i. no caso de imóveis em construção, concluídos ou a reformar, ao valor de venda, acrescido das obras e serviços eventualmente necessários ao uso habitacional, ou ao valor de avaliação, o menor; e

ii. no caso de imóveis a construir, ao valor de investimento ou ao valor de avaliação, o menor;

c) O valor de avaliação equivalerá ao valor de mercado do imóvel, na forma determinada pela CEF.

i. Alternativamente ao valor de avaliação, a CEF poderá utilizar o valor equivalente à taxa estimada de arrendamento da unidade habitacional que deverá representar, no máximo, 80% do valor da taxa de locação praticada na localidade

do empreendimento objeto de análise, para unidade do mesmo padrão construtivo.

d) O valor de investimento corresponderá aos custos diretos e indiretos necessários à execução das obras e serviços e será composto, exclusivamente, pelos seguintes itens: terreno; obras de edificação; Bonificação de Despesas Indiretas - BDI; elaboração de projetos, infra-estrutura interna; despesas de legalização; Seguro Garantia Término de Obra - SGTO; e trabalho social.

6. Manutenção e Conservação dos Imóveis

a) Para fins de cobertura dos custos com a manutenção e conservação dos imóveis do PAR, não arcados pelos arrendatários dos imóveis e de responsabilidade do FAR, a CEF fica autorizada a efetuar o provisionamento mensal no balancete do FAR, de valor correspondente a 15% do valor da arrecadação prevista da taxa de arrendamento mensal. b) A CEF deverá encaminhar, à Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades,

trimestralmente, relatório contendo os valores provisionados e os custos incorridos no período com a manutenção e conservação dos imóveis, com vistas a demonstrar, de maneira objetiva e conclusiva, a necessidade de manutenção ou alteração do valor a ser provisionado ora fixado.

7. Contrato de Arrendamento

a) Os contratos de arrendamento residencial, além do disposto no art. 2º do Decreto nº. 4.918, de 2003 em que deverão conter obrigatoriamente o prazo de contrato, valor da contraprestação e critérios de utilização, opção de compra e preço para opção de compra ou critério para sua fixação; deverão contemplar as seguintes diretrizes:

i. vedação de novo acesso ao programa ao arrendatário que descumpriu o contrato;

ii. equilíbrio econômico-financeiro do contrato que permita a sustentabilidade do FAR;

iii. continuidade do arrendamento residencial em outro imóvel, com recálculo da taxa, e demais condições a serem estabelecidas pela CEF.

b) Para os projetos com a especificação técnica mínima e a destinação das unidades para famílias com renda até 4 (quatro) salários mínimos, a taxa de arrendamento será fixada em 0,5% do valor de aquisição das unidades habitacionais.

i. Para os demais projetos, a taxa de arrendamento será fixada em 0,7% do valor de aquisição das unidades habitacionais.

c) O arrendatário poderá antecipar o exercício da opção de compra mediante pagamento do valor residual do imóvel.

i. A CEF deverá providenciar estudos econômicos e financeiros, em prazo máximo de cento e vinte dias, visando definir, entre outros aspectos, as fontes de recursos que poderão ser utilizadas pelo arrendatário, o valor residual do imóvel, bem como o prazo contratual decorrido para que o arrendatário possa exercer a prerrogativa que estabelece que o arrendatário poderá antecipar o exercício da opção de compra mediante pagamento do valor residual do imóvel.

8. Acompanhamento e Avaliação

a) Objetivando o acompanhamento e avaliação do desempenho do Programa, a CEF disponibilizará à Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades:

i. as informações mensais sobre as operações contratadas deverão ser apresentadas por exercício financeiro com o ano civil, discriminando o nome do município, Unidade da Federação e do empreendimento; endereço do empreendimento; nome da empresa/entidade proponente; valor total da operação e número das unidades que compõem o empreendimento; tipo de obra a ser realizada (aquisição de imóvel novo, construção, reforma ou término de obra); data prevista para conclusão da obra; faixa de renda das famílias a serem atendidas; e contrapartida do poder público local, se for o caso;

ii. informações mensais sobre os empreendimentos concluídos, discriminando o município, Unidade da Federação e empreendimento; quantidade de unidades arrendadas e desocupadas;

iii. informações mensais sobre as operações de arrendamento residencial, discriminando o nome do município e Unidade da Federação; percentual de inadimplência e quantidade de contratos (até 60 dias e acima de 60 dias de atraso) e faixa de renda atingida; e

iv. informações mensais sobre os projetos apresentados para análise, por Unidade da Federação.

Os dispositivos relativos à administração dos imóveis adquiridos no âmbito do PAR serão definidos pela Secretaria Nacional de Habitação do Ministério das Cidades, em instrumento específico, no prazo máximo de noventa dias, contados a partir da publicação desta Portaria.