Escolha das áreas para a implantação dos empreendimentos

Entre os critérios para a escolha das áreas para a implantação dos 6 empreendimentos do PAR contratados em 2002, percebe-se claramente a intenção de distribuí-los entre as regiões norte, sul e oeste, por onde se expande mais intensamente a malha urbana, poupando a região leste, por onde também se expande a cidade, entretanto com uma ocupação de habitações de padrão elevado e em um ritmo menor.

O processo de escolha das áreas segundo Cézar (2007) foi bastante simples:

A gente pegou o mapa e dividiu pra cá, pra lá, pra cá, pra lá [apontando a mão fazendo um sinal que se assemelha aos pontos cardeais]. As firmas Menin, AJ e outras firmas foram e compraram os terrenos que cabia a eles. Compraram e a implantação foi nesse sentido: precisava de um terreno onde tivesse toda a infra-estrutura, tinha. Precisava de uma escola, tinha. Um posto de saúde, tinha. (CÉZAR, 2007).

A simplicidade da prática descrita por Cézar (2007) omite uma passagem importante, que se mantinha obscura até então, sendo esclarecida com o auxílio do engenheiro Osmar Francisco Rodrigues, que participou da execução dos empreendimentos do PAR pela Construtora Menin, ao informar que a EMDURB e a construtora interessada no PAR decidem em conjunto quais as áreas de implementação dos empreendimentos, dentro dos critérios definidos pelas diretrizes do PAR e previamente conhecidos pela Construtora que apresenta processo único, identificando a área juntamente com o projeto para análise de viabilidade de construção, realizada pela CAIXA, mediante uma sinalização prévia da EMDURB. Fica claro

que há um acordo prévio entre os três agentes que ajusta e adequa a área quanto às providências legislativas e ao atendimento das exigências do Programa.

Além desta, outra importante questão emergiu das informações do engenheiro, esclarecendo que a CAIXA não efetua a compra do terreno, nem mesmo as construtoras adquirem a área, segundo Rodrigues (2007):

No PAR você tem o dono da área, faz um contrato tendo a CAIXA como proponente contratante e a Menin como construtora contratada. O terreno passa a ser propriedade da CAIXA porque no ato do registro do contrato já estabelece que o terreno passa a ser da CAIXA. A construtora constrói o empreendimento e depois averba em nome da CAIXA, porque no registro do contrato já fez a transferência do terreno. Tudo em nome do FAR. O custo do terreno já está na parcela desembolsada mensalmente à construtora. (RODRIGUES, 2007).

Sendo assim, a CAIXA efetiva a compra do empreendimento no término da construção e após a averbação e registro do empreendimento no cartório.

Até que se chegasse a esta etapa, houve uma fase intermediária em que foi necessário, dentro daquela área determinada, identificar os lotes ou a gleba disponíveis para aquisição e dentro das limitações financeiras e demais condições intrínsecas ao empreendimento. Alguns ajustes no campo da legislação municipal foram necessários para que alguns empreendimentos fossem implantados, sendo necessário transferir os lotes definidos por Zona Residencial 3, de uso predominantemente residencial com alta densidade (acima de 250 hab/ha.) denominadas ZR3-AD, para Zona Residencial 4 definidas pelo uso predominante de habitações de interesse social, denominadas ZR4-IS.

As isenções de impostos e taxas para empreendimentos do PAR em Marília75_{, na forma proposta}

pelas diretrizes gerais do Programa, também foram definidas por lei municipal em ato praticado anteriormente à assinatura de contrato para execução das obras, definindo a isenção da cobrança de imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) enquanto o imóvel pertencer ao FAR e isenção do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), exceto na transmissão definitiva do imóvel ao arrendatário, além da isenção de taxas e emolumentos da prefeitura relativos à aprovação da construção; configurando na contrapartida da Prefeitura para a implantação dos empreendimentos, a saber: Residencial Lavínia localizado na zona Norte; Residencial Cavalari na zona Oeste, Residencial Nações Unidas e Residencial

Altos da Serra vizinhos de cerca localizados na zona oeste e os também vizinhos Residencial São Luis e Residencial Rosas, na zona Sul.

Não foram encontrados registros que explicassem a alteração, mas sabe-se que embora tenha sido divulgado que os contratos para a execução dos empreendimentos seriam firmados entre a CAIXA e as Construtoras Menin e AJ Engenharia Comércio e Construções Ltda.76_{, ao final e oficialmente, têm-se que}

no lugar da AJ Engenharia, a Construtora Embrás - Empresa Brasileira de Obras e Serviços Ltda. assumiu a execução dos Residenciais Lavínia, Altos da Serra e Nações Unidas e coube à Construtora Menin executar obras dos Residenciais São Luis, Rosas e Cavalari.

Pela normatização e diretriz do PAR, a construtora proponente é submetida a uma análise econômico-financeira para verificação de suas capacidades financeira, técnica e operacional e o limite de construção simultânea por construtora é de 1.000 unidades. Não se admite construtor pessoa física, assim como regimes construtivos alternativos. É obrigatória a contratação de garantia de término da obra do empreendimento e de risco de engenharia.

A Construtora Menin executa a construção de uma parcela importante dos empreendimentos de Marília, notadamente nos empreendimentos verticalizados de diferentes padrões, atendendo tanto os contratos com a iniciativa privada quanto com o poder público. Por outro lado, a Embrás não tem histórico de atuação em Marília e após a construção e entrega dos Residenciais Lavínia, Nações Unidas e Altos da Serra, teve as atividades encerradas por problemas relacionados à capacidade de gerir questões administrativas e financeiras, resultando no fechamento da sede no município e acarretando no descumprimento de suas obrigações relacionadas ao pós entrega da obra e nas questões relativas à manutenção e reparo de vício oculto77_{, definido em manual do usuário como sendo a falha ou defeito que}

o usuário não pode descobrir com simples exame exterior, somente se revelará mais tarde e será identificável mediante conhecimento técnico específico.

Na indicação das áreas destinadas à implantação de empreendimentos do PAR, a normatização da CAIXA determina que devem ser verificadas e atendidas, em conjunto ou isoladamente, as seguintes condições básicas:

1. inserção na malha urbana;

2. existência de infra-estrutura básica (água, solução de esgotamento sanitário, energia elétrica, vias de acesso e transportes públicos);

3. inserção em projetos de revitalização de centros urbanos;

76 _{Conforme Jornal Diário de Marília, 25 de abril de 2002.}

4. facilidade de acesso a pólos geradores de emprego e renda e

5. viabilidade de aproveitamento de terrenos públicos, em especial aqueles remanescentes de terrenos desapropriados ao longo de linhas de metrô, linhas de transporte ferroviário ou rodoviário; que estejam em processo de reorganização funcional com possibilidade de mudança de uso ou que favoreçam a recuperação de áreas de risco ambiental. (CAIXA, 2001).

Os critérios referentes à inserção na malha urbana, existência de infra-estrutura básica, facilidade de acesso a pólos geradores de emprego e renda foram atendidos na implementação dos empreendimentos do PAR em Marília, e os demais critérios que se referem à inserção em projetos de revitalização de centros urbanos e viabilidade de aproveitamento de terrenos públicos de terrenos desapropriados ao longo de linhas de metrô, linhas de transporte ferroviário ou rodoviário; em processo de reorganização funcional, não se aplicam ao município.

No que se refere à implantação física dos empreendimentos percebe-se com o apoio do mapa representado pela Figura 3 adiante, que a seleção das áreas de intervenção contemplou um equilíbrio geográfico quanto à distribuição dos empreendimentos no perímetro urbano de Marília. Entretanto, fica a ressalva de que certamente haveria mais racionalidade se os empreendimentos Nações Unidas e Altos da Serra guardassem maior distância entre si, o mesmo valendo para os Residenciais Rosas e São Luis, podendo significar uma opção a mais na escolha dos futuros arrendatários dentre os empreendimentos disponíveis, contemplando a população adjacente destas mesmas regiões sem que alterassem de modo relevante seu trajeto para o trabalho ou para a escola. Não podemos perder no horizonte que se trata de uma cidade média, em que os deslocamentos são sempre mínimos, que as relações dadas pela dinâmica casa-trabalho, casa-escola e trabalho-escola, comportam uma locomoção bastante diferenciada se comparadas às cidades de maior porte, e que muitas vezes os trajetos são realizados de bicicleta ou a pé, conseqüente das curtas distâncias.

Um dos pontos críticos do agrupamento de habitações de interesse social, quando implantas em números elevados é a sobrecarga que esta nova população acarreta para os postos de saúde, escolas e demais equipamentos públicos ou serviços do bairro, neste aspecto, cabe salientar que as áreas são submetidas à avaliação do setor de engenharia da Caixa, neste caso no âmbito da Superintendência da Regional de Negócios de Bauru, onde também está instalada a Gerência do PAR (GEPAR), que considera em sua análise a proximidade, adequação e dimensionamento dos serviços de transporte, educação, saúde e comércio, sendo esta análise determinante para a definição final da compra da área.

Ainda com o auxílio da Figura 3, sem que nos percamos em importantes considerações que um mapa de zoneamento urbano suscita e que por força da síntese não nos reteremos aqui, cabe-nos ressaltar alguns aspectos da conformação urbana de Marília, fortemente marcada pela presença da estrada férrea que atravessa a área central da cidade no sentido leste-noroeste e pelas rodovias que atravessam a malha urbana, relacionando-se diretamente com os empreendimentos, entre elas a Rodovia Bauru-Assis (SP-333), que passa há cerca de 300 metros do Residencial Cavalari e a Rodovia Lins-Assis (utilizando o trevo, Bauru-Assis), que passa ao lado do Residencial Nações Unidas, contíguo ao Residencial Altos da Serra. Neste sentido o acesso a estes três residenciais é bastante facilitado, e dentre eles o Residencial Cavalari agrega mais itens que o configuram como sendo de localização bastante privilegiada, pois de todos é o mais próximo do centro comercial, da área central da cidade, acessado por avenidas e está localizado ao lado das 3 principais Universidades – Unimar, Unesp e Univem – tendo apenas umas poucas quadras residenciais e a própria rodovia Bauru-Assis a separá-los.

O Residencial Lavínia possui um acesso bastante sinuoso devido à configuração dos bairros adjacentes que foram implantados por etapas, para se ter uma idéia, da área central até a portaria do empreendimento, percorre-se o bairro Palmital de 1 a 9, numeração que representa as etapas do loteamento popular implantado entre as décadas de 1980 a 1990. Por outro lado, o residencial tem localização privilegiada por ser o mais próximo de uma importante área de concentração industrial de Marília e pela extensão de estabelecimentos comerciais e de serviços bastante estruturados que se prolongam do centro e adentram no bairro.

Uma segunda leitura do mapa de zoneamento (Figura 3), com foco na relação dada pela localização dos empreendimentos Lavínia, Nações Unidas, Altos da Serra e em menor relevância para esta consideração incluímos o empreendimento São Luis e o Rosas, mas ainda concernente à questão, transparece a visualização de que os empreendimentos foram implantados na extremidade dos bairros, principalmente os três primeiros citados, mas não podemos confundir simplesmente com o final da malha urbana ou com limites entre área urbana e rural.

Figura 3 – Mapa do zoneamento urbano de Marília e localização dos empreendimentos do Programa de Arrendamento Residencial.

Legenda de abreviatura – ZR: zona residencial. B.D.: baixa densidade. M.D.: média densidade. A.D.: alta densidade. I.S.: interesse social. ZC: zona comercial. ZI: zona industrial. ZEC: zona exclusivamente comercial. Mapa modificado pela autora. Fonte: Prefeitura Municipal de Marília

Figura 5 – Vista do final da Av. Santo Antonio (centro) para o itambé. Ao fundo Residenciais São Luis e Rosas com itambé à frente.

As aparentes interrupções da malha urbana terminando em limites sinuosos verificados na Figura 3 e descritos como “itambé” são explicadas pelo fato de que geograficamente o município de Marília está em toda a sua extensão sobre o ramo ocidental da Serra dos Agudos que o atravessa de leste a oeste, formando o espigão pelo qual a cidade se desenvolveu. Os contrafortes da Serra dos Agudos78 _terminam

geralmente em paredões de grés revestidos de vegetação, formando os itambés79_{. São os itambés (Figura}

4 e Figura 5) que delimitam o final dos bairros. Exceto no caso do empreendimento Cavalari, os demais empreendimentos foram implantados em áreas remanescentes à beira do itambé.

Figura 4 – Vista para o itambé da zona sul.

78 _{Dentro do município recebe algumas denominações especiais: Serra de Avencas, Serra de Cincinatina (onde fica o Morro}

Redondo), Serra do Tiveron, Serra do Macuco e Serra de Casa Grande.