Características da operação

A operação busca dar fomento à oferta de unidades habitacionais e à melhoria das condições do estoque de imóveis existentes, sob a forma da aquisição de empreendimentos a construir, empreendimentos concluídos, empreendimentos em construção ou em reforma, com vistas na redução de domicílios existentes com coabitação familiar e com ônus excessivo de aluguel. Prevê o aproveitamento de imóveis públicos ociosos em áreas de interesse habitacional e atendimento aos idosos ou portadores de deficiências físicas, previamente identificados, através da adoção de projetos ou soluções técnicas específicas para o atendimento desse segmento da população.

O modelo de viabilidade financeira do PAR foi desenvolvido em conjunto pelas equipes dos agentes envolvidos: CAIXA, Secretaria Especial de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República (SEDU/PR), e Ministério da Fazenda – sendo de inteira responsabilidade da CAIXA a reposição financeira para o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), nos casos de inadimplência do arrendatário.

As atividades da competência da SEDU/PR foram transferidas e assumidas a partir de 2003 pelo Ministério das Cidades.

O Fundo de Arrendamento Residencial foi criado para aquisição de unidades residenciais, até o montante correspondente ao aporte inicial de recursos. O aporte inicial em 1999 foi de R$ 3.000.000.000,00 (três bilhões de reais), sendo R$ 2.400.000.000,00 (dois bilhões e quatrocentos milhões) oriundos do FGTS, alocados sob a forma de empréstimo, e R$ 600.000.000,00 (seiscentos milhões de reais) de recursos não reembolsáveis, oriundos dos fundos em extinção (FAS, FINSOCIAL, FDS e PROTECH).

Atualmente o aporte determinado é de R$ 6.250.000.000,00 (seis bilhões e duzentos e cinqüenta milhões de reais) oriundos do FGTS e até R$ 6.850.000.000,00 (seis bilhões e oitocentos e cinqüenta milhões de reais), valor este totalizado pela contrapartida proveniente dos recursos da União no montante de R$ 600.000.000,00 (seiscentos milhões de reais).61

No ato da criação do PAR no ano de 1999 foram estabelecidas as condições em que os recursos seriam retornados ao FGTS, para tanto o FAR deveria remunerar os recursos advindos do FGTS à taxa de juros de 5,2% a.a., acrescida de atualização com base na TR. O contrato de empréstimo entre os dois fundos prevê ainda o retorno ao FGTS em 240 prestações mensais, com carência de 36 meses a contar da constituição do FAR. Durante a carência seriam pagos mensalmente ao FGTS apenas os juros da operação (4% a.a.), capitalizando-se a parte relativa à atualização pela TR.

As amortizações do empréstimo definida em 240 prestações foram calculadas à razão de 0,025% sobre o capital nos primeiros 12 meses, com um incremento de 0,06191% a cada ano subseqüente, até a amortização total do capital62_.

Na operação de arrendamento com as pessoas físicas são considerados parâmetros estabelecidos pelo prazo de 180 meses, atualização anual da taxa mensal de arrendamento e atualização do preço inicial do imóvel, incidente sobre o mesmo índice definido para o arrendamento.

A remuneração pela execução do programa, como todas as demais decisões, são estabelecidas por meio de portaria ministerial emitida em conjunto pelo Ministério da Fazenda – por conta da participação financeira do erário e como órgão de supervisão das atividades da CAIXA – e Ministério das Cidades, órgão de gestão da administração federal que atualmente responde pela política de habitação no país.

61 _{Estabelecido pelo Decreto nº. 5.986 de 15 de dezembro de 2006, em vigor até o presente momento (julho de 2007).} 62 _{Valores de taxas extraídos da Portaria Interministerial nº. 109, de 07 de maio de 2004, não havendo outra que modificasse}

A CAIXA, no papel de agente operacionalizador do PAR, aufere remuneração equivalente a 15% da arrecadação mensal das taxas de arrendamento, o que também contempla a cobertura dos custos de administração e de arrendamento dos imóveis adquiridos no âmbito do programa.

Os parâmetros em vigor são os estabelecidos pela Portaria Interministerial nº. 109, de 07/05/2004, que autoriza à CAIXA a cobrança de uma taxa de 15% sobre a expectativa de recebimento da taxa de arrendamento de cada imóvel, que é destinada a cobrir o risco de inadimplência e ociosidade dos empreendimentos contratados. Há também uma taxa de 1,2%, incidente sobre o valor contratado, devida mensalmente, a razão de 1/12 (um doze avos), a título de ressarcimento de despesas de acompanhamento das obras.

O processo de gestão do PAR prevê contemplar a participação de instituições do governo nos níveis federal, estadual e municipal, além da participação da própria população, com o controle e acompanhamento dos gastos e busca de melhoria dos respectivos conjuntos residenciais.

No que concerne especificamente à participação governamental no âmbito do PAR, esta se dá com os seguintes objetivos:

a) identificar, no âmbito dos municípios passíveis de enquadramento no programa, as regiões e zonas de intervenção prioritárias para implantação dos projetos;

b) promover ações facilitadoras e redutoras dos custos de produção dos imóveis, tais como a redução de tributos, contribuições e taxas incidentes sobre os imóveis e operações do FAR;

c) adotar medidas para celeridade na aprovação dos projetos e implantação de infra-estrutura básica e

d) auxiliar a CAIXA na seleção das famílias a serem beneficiadas pelo PAR, mediante critérios técnicos, previamente definidos.

Os projetos realizados passam por rígido processo de análise prévia, quanto à viabilidade econômico-financeira de cada empreendimento e, com o mesmo rigor, quanto ao alcance social pretendido pelo programa, considerando-se elegíveis para contratação os projetos que apresentem:

a) maior contrapartida do setor público local, por meio do aporte de recursos financeiros, doação de áreas, execução de infra-estrutura ou isenção de taxas ou tributos incidentes sobre os imóveis e operações com recursos do FAR;

b) inexistência de taxa de condomínio ou com a menor taxa estimada;

c) menor valor de aquisição das unidades habitacionais, de acordo com o padrão do projeto para cada faixa de renda a ser atendida e,

Considerados o déficit habitacional urbano e a demanda qualificada para contratação, identificada e informada pela CAIXA, a Secretaria de Habitação do Ministério das Cidades determina a alocação dos recursos do FAR entre os Estados e como forma de garantir o atendimento das famílias com renda até 4 salários mínimos, da totalidade dos recursos alocados, 50% deverão ser aplicados em projetos destinados ao atendimento destas famílias.

O Programa de Arrendamento Residencial se estabelece em duas fases distintas, sendo a primeira, aquela que envolve a aquisição e produção de empreendimento, em que contempla a aquisição de imóveis a serem construídos, em construção ou a serem recuperados. A segunda fase envolve a operação de arrendamento das unidades habitacionais após a conclusão do empreendimento, quando então as unidades são arrendadas às famílias que atendem aos requisitos de enquadramento do programa, estabelecidos no edital da CAIXA para essa modalidade, mediante a assinatura de contrato de adesão ao Programa firmado entre o arrendatário e a CAIXA em nome do FAR.

A fase inicial do processo consiste então na elaboração de projetos para a execução, exclusivamente, de empreendimentos inseridos na malha urbana, em áreas previamente infra- estruturadas, que possam permitir as ligações domiciliares de abastecimento de água, esgotamento sanitário e energia elétrica, além da existência de vias de acesso e transportes públicos, considerando que o valor do investimento destinado à execução do empreendimento corresponderá aos custos diretos e indiretos necessários à execução de suas obras e serviços.

Excepcionalmente, o valor do investimento poderá incorporar os custos com a infra-estrutura externa aos lotes adquiridos, no caso de aquisição de projetos sob a forma de loteamento, cuja infra- estrutura não se encontra executada.

Paralelamente, iniciando a segunda fase da operação, dá-se o processo de inscrição e seleção dos futuros arrendatários, quando então transparece a dinâmica dada pela relação entre a demanda real identificada e a população efetivamente beneficiada pelo Programa, pois o enquadramento referente ao item salarial em que os interessados devem apresentar renda familiar de até 6 salários mínimos e até 8 salários mínimos no caso de profissional da área de segurança pública, particularmente policiais civis e militares (atualmente valores limitados respectivamente a R$ 1.800,00 e R$ 2.400,00), por si só, não garante a adesão ao PAR, uma vez que há outros itens que configuram o enquadramento do interessado, em que sobressaltam o de possuir idoneidade cadastral e os demais itens de enquadramento descritos em qualquer operação que envolve a concessão de moradia do SFH, tais como ser brasileiro ou possuidor de visto brasileiro, ser maior de 18 anos ou emancipado, não ser proprietário ou promitente

comprador de imóvel localizado no município do arrendamento, não possuir financiamento de imóvel no território nacional, e não ter contrato de arrendamento anterior rescindido por descumprimento contratual.

Após a aprovação cadastral do interessado, em contrapartida à oferta do imóvel objeto de arrendamento e após a assinatura do contrato de arrendamento, é dada a posse ao arrendatário, iniciando a cobrança da taxa de arrendamento fixada em 0,5% do valor de aquisição do imóvel para os projetos com especificação mínima e destinação das unidades para famílias com renda até R$ 1.200,0063 _{(um mil}

e duzentos reais) e para os demais projetos, a taxa de arrendamento será fixada em 0,7% do valor de aquisição das unidades habitacionais.

O PAR prevê que ao final do prazo do contrato de arrendamento estipulado em 15 anos, cumpridas as condições contratuais, o arrendatário tem a opção de compra do imóvel, entretanto o arrendatário poderá antecipar o exercício da opção de compra mediante o pagamento do valor residual do imóvel. Para tanto, a CAIXA deverá providenciar estudos econômicos e financeiros, visando definir o valor final para quitação, bem como as fontes de recursos a serem utilizadas pelo arrendatário.