Medida Provisória nº 1.823, de 29 de abril de 1999.

“Fica instituído o Programa de Arrendamento Residencial para atendimento exclusivo da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra”. (MP 1.823, de 29/04/1999).

Assim descreve o artigo primeiro da Medida Provisória (MP) 1.823, de 29 de abril de 1999, adotada pelo Governo de Fernando Henrique Cardoso com força de lei, instituindo o Programa de Arrendamento Residencial (PAR) que, para possibilitar a operacionalização do Programa, autoriza a Caixa Econômica Federal (CEF), na qualidade de agente gestor do Programa, a criar um fundo financeiro subordinado à fiscalização do Banco Central do Brasil com o fim exclusivo de segregação patrimonial e contábil dos haveres financeiros e imobiliários destinados ao Programa, tendo ainda a contabilidade do fundo sujeita às normas do Plano Contábil das Instituições do Sistema Financeiro Nacional (COSIF).

O patrimônio do fundo a que se refere a MP será constituído pelos bens e direitos adquiridos pela CEF no âmbito do Programa, sendo que os bens e direitos integrantes do patrimônio do fundo, em especial os bens imóveis mantidos sob a propriedade fiduciária39 _{da CEF, bem como seus frutos e}

rendimentos, não se comunicam com o patrimônio da CEF. Quanto aos bens e direitos, rezam as seguintes restrições:

a) não integram o ativo da CEF;

b) não respondem direta ou indiretamente por qualquer obrigação da CEF;

c) não compõem a lista de bens e direitos da CEF, para efeito de liquidação judicial ou extrajudicial;

d) não podem ser dados em garantia de débito de operação da CEF;

e) não são passíveis de execução por quaisquer credores da CEF, por mais privilegiados que sejam;

f) não podem ser constituídos quaisquer ônus reais sobre os imóveis.

39 _{Propriedade fiduciária é a propriedade de caráter temporário transferida pelo devedor ao credor, com a finalidade de garantir}

uma dívida. A propriedade fiduciária está condicionada ao pagamento da dívida, de modo que, uma vez quitado o empréstimo, opera-se automaticamente a revogação da fidúcia, com a conseqüente consolidação da propriedade plena em nome do devedor/fiduciante, sendo que quando ocorre o inadimplemento contratual por parte do devedor/fiduciante, opera-se a consolidação da propriedade plena em nome do credor/fiduciário. Fonte: Companhia Brasileira de Securitização – CIBRASEC.

Para o atendimento exclusivo às finalidades do Programa, a MP autoriza a CEF a utilizar os saldos dos seguintes Fundos e Programa em extinção que passaram a constituir o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR):

a) Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social (FAS), criado pela Lei nº. 6.168, de 09/12/1974. Originalmente destinado a dar apoio financeiro a programas e projetos de caráter social, que se enquadrassem nas diretrizes e prioridades da estratégia de desenvolvimento social dos Planos Nacionais de Desenvolvimento, sendo que a composição do fundo seria proveniente de recursos advindos de:

i. renda líquida da Loteria Federal, em qualquer de suas modalidades, e da Loteria Esportiva Federal;

ii. recursos destacados para esse fim nos orçamentos operacionais da Caixa Econômica Federal;

iii. recursos de dotações orçamentárias da União, estabelecidas anualmente, em montantes que guardem relação direta com as previsões de distribuição dos prêmios brutos das loterias, no respectivo exercício; e

iv. outros recursos, de origem interna ou externa, inclusive provenientes de repasses ou financiamentos.40

b) Fundo de Investimento Social (FINSOCIAL), criado pelo Decreto-Lei nº. 1.940, de 25/05/1982, que institui contribuição social41 _{destinada a custear investimentos de}

caráter assistencial em alimentação, habitação popular, saúde, educação, justiça e amparo ao pequeno agricultor, sendo constituído por recursos que sejam:

i. produto da arrecadação da contribuição social instituída pelo Decreto-lei; ii. de dotações orçamentárias da União;

iii. de retornos de suas aplicações;

40 _{Origem dos recursos descrita na Lei Nº. 6.168, de 09/12/1974, que cria e institui o Fundo de Apoio ao Desenvolvimento}

Social (FAS).

41

A contribuição social a que se refere o decreto é uma porcentagem extraída mensalmente da receita bruta de vendas de mercadorias e de mercadorias e serviços, de qualquer natureza, das empresas públicas ou privadas definidas como pessoa jurídica ou a elas equiparadas pela legislação do Imposto de Renda; de rendas e receitas operacionais das instituições financeiras e entidades a elas equiparadas, com exceções descritas pelo Decreto e, por último, extraída das receitas operacionais e patrimoniais das sociedades seguradoras e entidades a elas equiparadas. (Decreto-Lei nº. 1.940, de 25/05/1982).

iv. provenientes de outros recursos de origem interna ou externa, compreendendo repasses e financiamentos.42

c) Fundo de Desenvolvimento Social (FDS), a que se refere o Decreto nº. 103, de 22.04.1991. Fundo de natureza contábil, destinado ao financiamento de projetos de investimentos de relevante interesse social nas áreas de habitação popular, saneamento básico, infra-estrutura urbana e equipamentos comunitários, tendo por finalidade o financiamento de projetos de iniciativa de empresas ou entidades do setor privado, excetuando a concessão de financiamentos a projetos de órgãos da Administração direta, autárquica ou fundacional da União, dos Estados, do Distrito Federal ou dos Municípios ou entidades sob seu controle direto ou indireto. Os recursos do FDS são provenientes de:

i. aquisição de quotas de sua emissão pelos Fundos de Aplicação Financeira, e por pessoas físicas e jurídicas;

ii. resultado de suas aplicações e

iii. outros que lhe venham a ser atribuídos.43

d) Programa de Difusão Tecnológica para Construção de Habitação de Baixo Custo (PROTECH), criado por Decreto de 28/06/1993.

Conforme a MP 1.823 de 1999, a CEF também fica autorizada a proceder a contratação de operação de crédito junto ao Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), com o limite de até R$ 2.450.000.000,00 (dois bilhões, quatrocentos e cinqüenta milhões de reais), na forma e condições estabelecidas pelo Conselho Curador do FGTS (CCFGTS).

Do saldo relativo ao FDS será deduzido o valor necessário ao provisionamento, na CEF, das exigibilidades de responsabilidade do Fundo existentes da data da publicação da MP, cabendo à CEF promover o pagamento, nas épocas próprias, das obrigações de responsabilidade do FDS.

A MP define ainda o limite de R$ 3.000.000.000,00 (três bilhões de reais) para a aquisição de imóveis destinados ao atendimento dos objetivos do Programa.

Desta forma o FAR é composto por recursos não onerosos44 _{provenientes dos fundos e}

programas em extinção e de recursos onerosos45 _{quando oriundos do FGTS, sendo de competência da}

CEF:

42 _{Origem dos recursos descrita no Decreto-Lei nº. 1.940, de 25.05.1982, que institui o Fundo de Investimento Social}

(FINSOCIAL) e cria a contribuição social.

43 _{A origem dos recursos está descrita no Decreto Nº. 103, de 22/04/1991, que institui o Fundo de Desenvolvimento Social}

a) criar o fundo financeiro;

b) alocar os recursos das operações de crédito do FGTS e se responsabilizar pelo retorno dos recursos ao FGTS;

c) expedir os atos necessários à operacionalização do Programa;

d) definir os critérios técnicos a serem observados na aquisição e no arrendamento com opção de compra dos imóveis destinados ao Programa;

e) assegurar que os resultados das aplicações sejam revertidos para o fundo e que as operações de aquisição de imóveis sujeitar-se-ão aos critérios técnicos definidos para o Programa;

f) representar o arrendador ativa e passivamente, judicial e extrajudicialmente; e g) promover, em nome do arrendador, o registro dos imóveis adquiridos.

A MP define em parágrafo único que as operações de aquisição, arrendamento e venda de imóveis observarão os critérios estabelecidos pela CEF, respeitados os princípios da legalidade, finalidade, razoabilidade, moralidade administrativa, interesse público e eficiência, ficando dispensada da observância das disposições específicas da lei geral de licitação.

Quanto à Secretaria do Estado de Desenvolvimento Urbano da Presidência da República (SEDU/PR)46_{, compete:}

a) estabelecer as diretrizes gerais para aplicação dos recursos alocados ao Programa, quanto às áreas de atuação, público alvo e valor máximo de aquisição da unidade a ser objeto de arrendamento;

b) fixar a remuneração do agente gestor; e

c) acompanhar e avaliar o desempenho quanto ao atendimento de seus objetivos.

A Medida Provisória trata, no segundo capítulo, do arrendamento residencial e descreve no artigo 6º, a definição de arrendamento residencial que se reproduz na maioria das redações de leis e decretos subseqüentes a esta MP, bem como das circulares internas da CEF, a saber:

44 _{Historicamente os investimentos no setor de habitação são constituídos por recursos onerosos e não onerosos. Recursos}

não onerosos são recursos oriundos do Orçamento Geral da União e são considerados recursos “a fundo perdido”, ou seja, sem obrigatoriedade de seu retorno ao fundo originário.

45 _{Os recursos onerosos são aqueles que são financiados e têm como fonte principal o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço}

do Trabalhador (FGTS), tendo a Caixa Econômica Federal como agente operador e atualmente o Ministério das Cidades como agente gestor. Outra fonte de recursos onerosos que vem sendo utilizada pelo setor público é o Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT), operado pelo BNDES.

46 _{A partir de 2003, as atribuições e competências destinadas à Secretaria do Estado de Desenvolvimento Urbano (SEDU),}

“Considera-se arrendamento residencial a operação realizada no âmbito do Programa instituído nesta Medida Provisória, que tenha por objeto o arrendamento com opção de compra de bens imóveis adquiridos para esse fim específico. [...] Para os fins desta Medida Provisória, considera-se arrendatária a pessoa física que, atendidos os requisitos estabelecidos pelo Ministério da Fazenda e pela Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano, seja habilitada ao arrendamento”. (MP 1.823, de 24/04/1999).

Obrigatoriamente, os contratos de arrendamento residencial conterão as seguintes disposições: a) prazo de contrato;

b) valor da contraprestação e critérios de atualização; c) opção de compra; e

d) preço para opção de compra ou critério para sua fixação.

O artigo seguinte da referida MP define que o contrato de aquisição de imóveis pelo arrendador, as cessões de posse e as promessas de cessão, assim como o contrato de transferência do direito de propriedade ao arrendatário, serão celebrados por instrumento particular com força de escritura pública e registrados em Cartório de Registro de Imóveis competente.

A MP em seus últimos artigos define que na hipótese de inadimplência no arrendamento, findo o prazo de notificação ou interpelação sem pagamento dos encargos em atraso, fica configurado o esbulho possessório que autoriza o arrendador a propor a competente ação de reintegração de posse.

Ao arrendamento residencial aplica-se, no que couber, a legislação pertinente ao arrendamento mercantil, encerra a MP 1.823, de 24/04/1999, reeditada e revogada até ser convertida na Lei 10.188, de 12/02/2001, alterada posteriormente pela Lei 10.859, de 24/04/2004.

2.1.2 Resolução do Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço nº. 314, de 29 de