Dinâmica Imobiliária 123 - INSTITUCIONALIDADE E DINÂMICA SOCIOPOLÍTICA

4. INSTITUCIONALIDADE E DINÂMICA SOCIOPOLÍTICA

6.5. Dinâmica Imobiliária 123

6.5.1. Empreendimentos Imobiliários Verticais

A crescente presença de empreendimentos verticais nos municípios da Baixada Santista e do Litoral Norte é reflexo do crescimento dos setores imobiliários e da indústria da construção civil. Esse crescimento é percebido em todo o Brasil, e está relacionado ao aumento da economia brasileira, ampliação do crédito e das linhas de financiamento do Governo Federal.

Segundo uma pesquisa do Departamento Intersindical de Estatística e Estudos Socioeconômicos (DIEESE) realizada em 2011, toda a indústria brasileira cresceu 10,1% entre o ano de 2009 e 2010, sendo o setor da construção civil o que apresentou o segundo maior crescimento, com 11,6%.

A presença desses setores estimula o fenômeno da valorização do solo urbano e trazem aos municípios uma nova paisagem urbana, alterando a dinâmica das cidades e interferindo diretamente nas condições de

infraestrutura, mobilidade, oferta habitacional, meio ambiente urbano, entre outros, resultando muitas vezes, em problemas urbanos que passam a ser estruturais. Esse fenômeno causa também muitas vezes a

A cidade de São Vicente passa por momento de valorização do solo urbano pela crescente da atuação do mercado imobiliário e da construção civil. Cada vez mais, empreendedores buscam áreas na cidade, tendo em vista o esgotamento de possibilidades e os altos preços do m² que estão sendo praticados na vizinha Santos. São Vicente possui histórico de verticalização que acompanha o processo de verticalização ocorrido em Santos. Na década de 50, foi construído o primeiro edifício vertical, voltado para veraneio de famílias que moravam na capital, e que acessavam o litoral pela recém construída Rodovia Anchieta, o edifício Gaudio.

Figura. São Vicente – Edifício Gaudio na década de 1950, primeiro edifício vertical destinado à turistas.

Fonte: PLHIS SÃO VICENTE, 2009.

Ao contrário de Santos, que possui uma grande planície em sua área insular, São Vicente possui uma área ocupável restrita, diferenciando os processos de verticalização entre as duas cidades. Assim, o processo de verticalização ao longo da orla, que ocorreu concomitantemente ao de Santos, a partir da década de 1950, não produziu um número comparável de imóveis de veraneio, nem posteriormente houve processo de ocupação dos

mesmos pela burguesia vicentina, na mesma medida em que se deu em Santos²⁷.

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Figura. São Vicente – Áreas com concentração de empreendimentos imobiliários verticais na área insular, 2012.

Elaboração: Instituto Polis, 2012.

A partir de 1956, com a aprovação do Código de Obras, São Vicente passa a ter uma série de legislações relacionadas à regulação urbanística que se sucederam. Antes disso, a regulação urbanística era esparsa,

composta de varias leis que abordavam aspectos isolados como arruamento e normas edilícias²⁸.

O Código de Obras de 1956 possuía normas para construção de edificações, para implantação de loteamentos. Tratava do abastecimento de água, águas pluviais, sistemas de esgoto e resíduos sólidos, do saneamento na Zona Rural, e ao Zoneamento de Uso e Ocupação do Solo. Neste último item, o Código definia os parâmetros

construtivos e índices urbanísticos das Zonas, sendo que na 1ª Zona Residencial, formada pelos bairros Gonzaguinha, Boa Vista e Itararé, bairros da orla marítima e onde ocorreu processo de adensamento e verticalização similar a Santos:

“Na 1ª Zona Residencial era admitida a altura máxima de uma vez e meia a largura da via em que a

construção estivesse localizada, exceto para os imóveis situados na av. Manoel da Nóbrega, na orla marítima, onde os edifícios poderiam atingir quinze pavimentos, ou 50 m de altura. Na orla e na av. Presidente Wilson, principal via de ligação entre a praia de Itararé e o Centro, o recuo frontal mínimo era de 7 m. A taxa de ocupação máxima nessa zona era de 65% da área do lote; e os recuos mínimos admitidos eram de 5 m, à frente, de 1,5 m nas laterais e de 3 m ao fundo.” (CARRIÇO, 2002)

Figura. São Vicente – Imagem da Praia do Itararé na década de 1970 e imagem atual com a “muralha” de edifícios erguida na orla.

Fonte: www.blogcaicara.com / www.guiadolitoral.uol.com.br ²⁹

Em 1985, foi aprovada a Lei n° 2.025 que estabelecia novas normas de ordenamento e disciplina da ocupação do território e uso do solo da área insular sendo que no mesmo ano foi a provada a Lei n° 2.061 que dispunha sobre o uso do solo na área rural de Samaritá.

Em relação aos empreendimentos verticais é importante registrar que a nova lei restringiu a possibilidade de edificar até a altura de 35m na Z2, reduzindo o limite admissível para a avenida da orla da Praia do Itararé e da Av. Presidente Wilson em relação ao Código de Obras de 1956, que permitia a edifícios com até 15 pavimentos ou 50m de altura.

Aprovada em 1999, e vigente até os dias de hoje a Lei de Uso e Ocupação do Solo de São Vicente coloca como uma de suas diretrizes o controle das densidades a serem atingidas na ocupação do solo urbano, com a

finalidade de otimizar a utilização de serviços básicos e permitir o adequado assentamento populacional, através das normas de disciplinamento do solo referentes a zona em que o imóvel se situa, a categoria do uso do imóvel, os índices urbanísticos que definem a ocupação e o aproveitamento do solo e a categoria de logradouro público que dá acesso ao imóvel.

Os índices urbanísticos a serem considerados para cálculo da metragem de construção permitida são: taxa e ocupação, coeficiente de aproveitamento e os recuos mínimos.

Esses índices urbanísticos possibilitam a verticalização de construções nas áreas mais valorizadas da cidade, ou seja, os bairros próximos à orla.

Conforme pode ser observado no mapa de distribuição dos empreendimentos verticais, a concentração das construções verticais está presente nos bairros do Centro, Itararé, Parque São Vicente, Biquinha, Gonzaguinha, Boa Vista, nas faixas de terra próximas à orla e próximas às avenidas Presidente Wilson e Quintino Bocaiuvas (Linha Amarela), que se constituem dos principais eixos viários da cidade. Essas áreas são valorizadas não só pela proximidade à orla, mas também pela disponibilidade de infraestrutura e equipamentos públicos no entorno. Em outros bairros, como Parque Bitarú e Vila Valença os empreendimentos verticais aparecem pontualmente próximos às avenidas Frei Gaspar e Antônio Emerick, que são também importantes vias da malha urbana do município. Encontramos ainda empreendimentos verticais na Ilha Porchat, que ao longo dos anos foi atraindo moradores devido a sua localização e vista privilegiadas.

Observa-se dois principais padrões de construções verticais que se consolidaram no município de São Vicente, que são os empreendimentos residenciais de 03 a 04 pavimentos e os empreendimentos de maiores gabaritos que estão geralmente concentrados próximos à orla.

O Centro, Parque Bitarú e Vila Valença são os bairros em que mais predominam os empreendimentos de menores gabaritos. As construções do Centro são mais antigas, com valores mais acessíveis que variam de

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R$130.000,00 a R$170.000,00, possuem de 01 a 02 dormitórios e metragens de unidades de 43,0m² a 46,0m²³⁰.

Muitas delas estão erguidas sobre estabelecimentos de comércio e serviço, por estarem localizadas em locais em que predominam este seguimento econômico.

Figura. São Vicente – Edificações de menor gabarito localizadas no Centro, 2012.

Fonte: Google Earth, 2012.

Os bairros Parque Bitarú e a Vila Valença concentram esse padrão de empreendimento de menor gabarito nas avenidas Capitão Mor Aguiar e Quintino Bocaiuvas (Linha Amarela). São empreendimentos comercializados por valores mais altos que os do centro, por estarem localizados em áreas mais valorizadas, possuírem metragens de unidades maiores e apresentarem maior número de vagas de automóveis. Os imóveis comercializados variam de R$180.000,00 a R$250.000,00, possuem de 01 a 02 dormitórios e metragens de unidades de 65,0m² a 80,0m²,

possuindo de 03 a 04 pavimentos³¹.

Pesquisa realizada em Rodrigues Imobiliária (www.rodriguesimobiliaria.com.br) Acesso em Julho/2012.

Figura. São Vicente – Edificações de menor gabarito localizadas no Centro, 2012.

Fonte: Google Earth, 2012.

O outro padrão de empreendimentos que se consolidou na cidade são as construções de maiores gabaritos, que seguiram a lógica do mercado imobiliário de ocuparem as áreas próximas à orla, áreas valorizadas e servidas de toda infraestrutura e que tiveram seu crescimento incentivado nos últimos anos pelo processo de crescimento do setor imobiliário presente na Baixada Santista.

São nos bairros do Gonzaguinha, Boa Vista e Itararé até a divisa com Santos que está localizada a grande massa de verticalização do município, com empreendimentos que variam de 12 a 20 pavimentos, mesclando

construções recentes e antigas formando um verdadeiro paredão em frente à orla.

Figura. São Vicente – Concentração das edificações de maior gabarito, 2012.

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Figura. São Vicente – Paredão de Edifício em frente à orla, 2012.

Fonte: Destino Praia, 2012.³²

A característica dos empreendimentos que está presente em cada um desses bairros se mantém a mesma, apresentando unidades que variam de 54,0m² a 370,0m² e número de dormitórios que variam de 01 a 04. Os valores mais altos se concentram na praia do Itararé e o número de vagas de automóveis não ultrapassa 02 por unidade. É importante destacar que a principal diferença entre os edifícios novos e antigos é a presença da varanda e a metragem quadrada das unidades. Os edifícios mais antigos que se distribuem entre os bairros do Gonzaguinha, Boa Vista e Itararé geralmente não possuem varandas e apresentam metragens de unidades um pouco maiores se comparados com os novos empreendimentos erguidos.

No bairro Gonzaguinha, encontramos empreendimentos mais antigos com valores mais acessíveis e empreendimentos mais recentes localizados em frente à orla com valores que chegam a R$850.000,00 e

metragens de unidades que chegam a 369,0m² de área útil. O gabarito desses empreendimentos varia de 09 a 12 pavimentos, e se mantém padronizado no restante do bairro.

Bairro ^Nº

Pavimentos ^{Nº Dormitórios}

Vagas por

UH ^{Área útil (m²)} ^{Valor (R$)}

Gonzaguinha - 02 01 78,0 175.000,00 Gonzaguinha - 03 01 120,0 280.000,00 Gonzaguinha - 03 01 - 360.000,00 Gonzaguinha - 03 01 140,0 370.000,00 Gonzaguinha 09 02 01 130,0 400.000,00 32

Gonzaguinha 12 03 01 193,93 550.000,00

Gonzaguinha 11 03 01 369,0 850.000,00

Fonte: Brisamar Imóveis, Praiamar Imóveis, São Vicente Imóveis e Rodrigues Imóveis.

Figura. São Vicente – Empreendimentos verticais comercializados às classes de média e alta renda no bairro Gonzaguinha, 2012.

Fonte: Google Earth, 2012.

No bairro Boa Vista e Itararé são comercializados empreendimentos de R$150.000,00 a R$860.000,00, com unidades de 43,0m² a 361,0m² e número de dormitórios que varia de 01 a 04. O gabarito desses

empreendimentos varia de 09 a 12 pavimentos, e assim como no bairro Gonzaguinha, se mantém padronizado no restante dos bairros.

Bairro ^Nº

Pavimentos ^{Nº Dormitórios}

Vagas por

UH ^{Área útil (m²)} ^{Valor (R$)}

Boa Vista 09 01 01 43,0 150.000,00 Itararé - 02 01 89,0 230.000,00 Boa Vista 11 02 01 110,0 280.000,00 Itararé - 02 02 - 320.000,00 Boa Vista 11 03 01 - 380.000,00 Boa Vista 10 03 02 - 450.000,00 Boa Vista 10 03 03 361,0 485.000,00 Itararé - 04 01 250,0 800.000,00 Itararé - 03 01 100,0 860.000,00

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Figura. São Vicente – Empreendimentos verticais no bairro Boa Vista e Itararé, 2012.

Fonte: Google Earth, 2012.

Além dos bairros citados, foram identificadas 08 construções verticais localizados na Ilha Porchat, que se constitui de um dos principais pontos de atração turística de São Vicente. Pela sua geografia que proporciona vista privilegiada para o mar, o mercado imobiliário investiu nessa área da cidade atraindo moradores de média e alta renda. As construções variam de 09 a 15 pavimentos e se mesclam com residências horizontais assobradas que também se consolidaram nessa área.

Figura. São Vicente – Edificações Verticais na lha Porchat, 2012.

Fonte: Google Earth, 2012/Novo Milênio³³

São essas áreas, portanto, que concentram a massa de empreendimentos verticais da cidade, e que também representam a concentração das classes de maior poder aquisitivo. Podemos visualizar essa clara divisão

socioespacial se analisarmos a espacialização dos rendimentos nominais médios dos responsáveis pelos

domicílios por setor censitário segundo IBGE 2010. É possível verificar que a população de média e baixa renda é predominante em vários pontos do território que se inserem em setores censitários com faixas de renda de 0 a 1 e de 1 a 3 salários mínimos. Já os responsáveis domiciliares com maiores rendimentos se concentram claramente nas faixas de terra próximas à orla, em bairros como Gonzaguinha, Vila Melo, Boa Vista, Jd. Independência e praia do Itararé, confirmando a sobreposição dos setores de maiores rendimentos com os setores da cidade que incidem os empreendimentos imobiliários verticais.

Mapa. São Vicente – Empreendimentos Verticais e Rendimentos Nominais Médios dos Responsáveis pelos Domicílios Segundo Setores Censitários – IBGE 2010.

Elaboração: Instituto Polis, 2012.

Verifica-se, portanto, a clara divisão da cidade por faixas de renda, com a população de baixa renda habitando áreas periféricas, impróprias à ocupação em mangues e áreas de risco e as classes de maior renda usufruindo de áreas valorizadas, servidas de infraestrutura e próximas à orla. Observa-se no mapa a seguir a relação entre os assentamentos precários e as áreas de empreendimentos imobiliários verticais.

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Mapa. São Vicente – Empreendimentos Verticais e Assentamentos Precários.

Elaboração: Instituto Polis, 2012.

Podemos verificar ainda que a maior parte dos imóveis de veraneio da cidade se concentra nesses

empreendimentos verticais próximos à orla, com setores que variam de 25-50%, conforme pode ser observado no Mapa a seguir. Porém, apesar da presença dos imóveis de veraneio, estes não representam maioria sobre os imóveis com população fixa. Se observarmos a espacialização dos percentuais de domicílios particulares

permanentes com população fixa do tipo apartamento segundo setores censitários do IBGE 2010, podemos verificar a predominância dos setores com 75-100% de apartamentos com residentes fixos, sendo estes maioria sobre a população flutuante, conforme pode ser observado no Mapa ___ a seguir.

Mapa. São Vicente – Empreendimentos Verticais e Domicílios de Uso Ocasional Segundo Setores Censitários – IBGE 2010.

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Mapa. São Vicente – Empreendimentos Verticais e Domicílios de Particulares Permanentes com Residentes Fixos do Tipo Apartamento Segundo Setores Censitários – IBGE 2010.

Elaboração: Instituto Polis, 2012.

Segundo dados da Prefeitura, divulgados pelo jornal ATRIBUNA em novembro de 2011, no ano de 2010 foram aprovados 223 projetos de novos empreendimentos, e no ano de 2011, mais 242 projetos haviam sido aprovados até o mês de outubro. O ritmo de solicitações de alvarás para novas construções e ampliações também é um indicador no crescimento do setor. Ainda segundo a prefeitura, em 2010 foram expedidos 373 alvarás e em 2011, 381 até o mês de outubro. Percebe-se, portanto, que apesar de ainda tímido, o ritmo de crescimento de novos lançamentos vem aumentando, e que apesar de ser um índice menor do que os municípios de Santos, Praia Grande e Guarujá, a cidade de São Vicente também se inclui entre os municípios estratégicos de crescimento do setor imobiliário.

Segundo um estudo elaborado pelo Secovi-SP e a Robert Zarif Assessoria Econômico Ltda, entre março de 2009 e março de 2012, foram lançadas em quatro municípios da Baixada Santista (Santos, São Vicente, Guarujá e Praia Grande) 14.270 unidades verticais, sendo que o maior número de lançamentos foi no município de Santos, com 7.707 unidades, representando 54% do total de unidades lançadas. Observa-se na tabela abaixo que logo atrás de Santos, aparece o município de Praia Grande com 5.360 unidades verticais lançadas, em seguida o município de Guarujá com 858 unidades e por último São Vicente com 345 unidades verticais lançadas. O estudo aponta ainda que somente entre o ano de 2011 e 2012 foram lançadas 5.665 unidades verticais nos quatro municípios.

Tabela. Unidades verticais lançadas de 2009 a 2012.

Fonte: Estudo do Mercado Imobiliário da Baixada Santista, 2012.

Gráfico. São Vicente – Porcentagem de unidades lançadas entre 2009 e 2012 segundo número de dormitórios.

Fonte: Estudo do Mercado Imobiliário da Baixada Santista, 2012.

Ainda segundo a Secovi, as unidades de 02 dormitórios lideram os lançamentos em São Vicente, seguida das de 03 dormitórios, representando 61% e 29%, respectivamente. Segundo o estudo, as características das unidades lançadas se diferenciam de acordo com o número de dormitórios, a saber:

 _{2 Dormitórios: Estes empreendimentos se caracterizaram por possuir, em média, dois blocos, 17 pavimentos,} uma vaga de garagem e seis unidades por andar. Na área de lazer, 98% dos empreendimentos desta

categoria possuem salão de festa. Na sequência estão a piscina (89% dos empreendimentos), a churrasqueira (88% dos empreendimentos), o salão de jogos (78% dos empreendimentos) e a sala de fitness (76% dos empreendimentos). A área privativa média dos imóveis de 2 dormitórios é de 78 m² e a área total, de 127m².  3 Dormitórios: Os imóveis de 3 dormitórios apresentam, na média, dois blocos, 19 pavimentos, duas vagas de

garagem e cinco unidades por andar. Na área de lazer, todos os empreendimentos foram lançados com salão de festas. Aproximadamente 97% dos empreendimentos têm piscina, 88% contam com espaço para fitness, 86% possuem churrasqueira e 82% dos empreendimentos dispõem de salão de jogos. A área privativa média dos imóveis é de 118 m² e a área total média é de 197 m².

São Vicente apresenta, portanto, áreas da cidade bem demarcadas com construções verticais que são em sua maioria direcionados a um público de média e alta renda que desfrutam o privilégio de residirem em áreas

137 próximas à orla. No restante do território, principalmente na área continental ainda predominam as residências horizontais e conjuntos de residências geminadas, sendo esta uma tipologia que muito se proliferou nos últimos anos em áreas mais afastadas da orla.

O processo de verticalização de São Vicente ocorreu concomitantemente com sua cidade vizinha Santos, porém sempre com menor intensidade. Um dos motivos está relacionado ao fato de São Vicente ter exercido

historicamente um papel de coadjuvante frente ao desenvolvimento de Santos. Esse quadro, no entanto, tende a se alterar uma vez que o território de Santos está cada vez mais saturado com constante valorização de seu solo urbano. Sendo assim, a cidade pode se tornar um dos destaques no processo do crescimento do mercado imobiliário na região.

6.5.1. Empreendimentos Imobiliários Verticais

descaracterização urbanística de grandes áreas da cidade.

Figura. São Vicente – Edifício Gaudio na década de 1950, primeiro edifício vertical destinado à turistas.

Fonte: PLHIS SÃO VICENTE, 2009.

mesmos pela burguesia vicentina, na mesma medida em que se deu em Santos³⁴.

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Figura. São Vicente – Áreas com concentração de empreendimentos imobiliários verticais na área insular, 2012.

Elaboração: Instituto Polis, 2012.

composta de varias leis que abordavam aspectos isolados como arruamento e normas edilícias³⁵.

construtivos e índices urbanísticos das Zonas, sendo que na 1ª Zona Residencial, formada pelos bairros

No documento BASE DAS INFORMAÇÕES: ATÉ 2012 REVISÃO DE MARÇO DE (páginas 123-156)