Regulamentação Relativa à Atividade Imobiliária
A matéria relativa à propriedade de bens imóveis é disciplinada pelo Código Civil. Devido à sua importância, a
transferência de propriedade de bens imóveis por ato inter vivos, depois de cumpridas determinadas
formalidades legais, se opera com o registro do título de transferência perante o cartório do Registro de Imóveis competente, nos termos dos artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil. O Código Civil, via de regra, exige que a alienação de bens imóveis, bem como a constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis, observe a forma de escritura pública, exceto nos casos de operação envolvendo o SFI e o SFH, dentre outros previstos em lei.
Estamos sujeitos em nossas atividades, principalmente, à legislação Civil, à Lei de Locação e à Lei de Incorporação Imobiliária.
Lei de Locação (Lei n° 8.245/91)
A Lei de Locação dispõe sobre a locação de imóveis urbanos e procedimentos a ela pertinentes. Aprovada em 18 de outubro de 1991, ela foi alterada parcialmente pela Lei nº 12.112, em 10 de dezembro de 2009. Destacamos abaixo as principais características da Lei de Locação.
• No caso de alienação da propriedade durante a vigência da locação, o locatário tem preferência para aquisição do imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Todavia, o locatário preterido no seu direito de preferência somente poderá cancelar a venda do imóvel, feita sem observância ao direito de preferência, se o contrato estiver averbado junto à matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente. Da mesma forma, o locatário poderá reclamar do alienante indenização por perdas e danos.
• Se o imóvel for alienado durante a locação, o alienante poderá denunciar o contrato, com o prazo de até 90 dias para a desocupação do imóvel, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver registrada na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis competente.
• A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador, mesmo para empresas do mesmo grupo econômico. • Findo o prazo ajustado em contrato de locação não residencial, se o locatário continuar ocupando o
imóvel por mais 30 dias sem oposição do locador, a locação será prorrogada por prazo indeterminado. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo mediante prévia comunicação por escrito, concedido o prazo de 30 dias para desocupação.
• Todas as garantias contratuais prestadas pelo locatário, salvo estipulação em contrário, se estendem até a efetiva devolução do imóvel, mesmo em casos de prorrogação da locação por prazo indeterminado. Todavia, no caso de locações garantidas por fiança, se a locação for prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode exonerar-se mediante notificação com 120 dias de antecedência, caso em que locatário terá 30 dias para substituir a garantia, sob pena de rescisão do contrato. • O locatário poderá sofrer ação de despejo, em decorrência de (i) prática de infração legal ou
contratual; (ii) da falta de pagamento do aluguel e demais encargos, (iii) não substituição do fiador ou da garantia locatícia nos casos em que a lei permite que o locador exija essa substituição.
Em alguns casos, no entanto, a Lei autoriza que o Juiz decrete o despejo liminarmente, antes do julgamento final da ação.
Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, incluídos todos os débitos. Vale ressaltar que não se admitirá a emenda da mora, ou seja, o pagamento do débito atualizado, se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos vinte e quatro meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
Ainda, de acordo com a Lei de Locação, nas locações de imóveis não residenciais, o locatário tem direito à renovação compulsória do contrato de locação quando preenchidos, em síntese, os seguintes requisitos, cumulativamente: (i) o contrato de locação tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado de vigência igual ou superior a cinco anos, ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos ou mais; e (ii) o locatário desenvolva o mesmo ramo de atividade há pelo menos três anos. Por último, a Lei de Locação prevê, também, que tanto o locatário como o locador podem, após três anos de vigência do contrato de locação ou do acordo firmado entre eles, propor ação judicial para revisão do valor pago a título de aluguel, com o objetivo de adequar o aluguel ao seu valor de mercado, em virtude de eventuais circunstâncias que possam ter causado a valorização ou depreciação do aluguel.
Incorporação Imobiliária
A incorporação imobiliária é regida pela Lei de Incorporação. Nos termos da Lei de Incorporação, a incorporação imobiliária é definida como a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.
Os principais deveres do incorporador são: (i) apresentação do título de propriedade do imóvel ou promessa
irrevogável e irretratável na qual conste cláusula autorizativa da imissão na posse e autorização para comercialização das frações ideais do terreno; (ii) obter todas as aprovações e autorizações dos órgãos competentes necessárias à implementação do empreendimento; (iii) registrar a incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente; (iv) indicar o número de registro do empreendimento nos materiais de publicidade e contratos celebrados com os adquirentes das unidades; (v) providenciar a construção da edificação; (vi) entregar ao proprietário final as unidades prontas e acabadas de acordo com as especificações contratuais e transferir ao mesmo a propriedade da unidade vendida, firmando a respectiva escritura pública de compra e venda; (vii) requerer a concessão do “habite-se”, após o que, deverá requerer a averbação da construção, no Registro de Imóveis, para efeito de individualização e discriminação das unidades; e (viii) registrar a planta da construção e a especificação e convenção do condomínio no Cartório de Registro de Imóveis. O incorporador poderá fixar, para efetivação da incorporação, prazo de carência, dentro do qual lhe será lícito desistir do empreendimento, o qual não poderá ultrapassar o termo final do prazo da validade do registro ou, se for o caso, de sua revalidação.
A obrigação principal do adquirente, por sua vez, consiste no pagamento do preço relativo à fração ideal do terreno e à construção. A construção do empreendimento incorporado pode ser contratada e paga pelo incorporador ou pelos proprietários finais das unidades. A legislação brasileira prevê dois regimes de construção de edificações em uma incorporação: (i) construção sob o regime de empreitada; e (ii) construção sob o regime de administração.
A construção sob o regime de empreitada, forma mais utilizada no mercado, pode ser de duas espécies diferentes, uma a preço fixo, convencionado antes do início da construção e a outra a preço reajustável, por