O acentuado processo de urbanização do Brasil a partir da década de 50 modificou o cenário da ocupação do território, concentrando grande parte da população em grandes metrópoles. Segundo estudo do IBGE, em 1950 o Brasil tinha 36% de sua população vivendo em áreas urbanas, enquanto em 2004, data mais recente de divulgação destes dados, esse percentual chegou a 84,6%.
Geograficamente, o Brasil é dividido em cinco regiões: Sul, Sudeste, Centro-Oeste, Norte e Nordeste. Essas regiões apresentam diferenças significativas entre si em termos de população absoluta, densidade populacional, atividade econômica, desenvolvimento, renda per capita e déficit habitacional.
Segundo informações do IBGE, a região Sudeste, particularmente os Estados de São Paulo e Rio de Janeiro, onde os imóveis da BR Properties estão concentrados, é a região brasileira de maior concentração de população e atividade econômica, reunindo mais de 42% da população do País (de acordo com o IBGE) e tendo sido responsável por mais de 50% do PIB nacional nos últimos anos (IBGE).
Ainda, de acordo com o IBGE, São Paulo e Rio de Janeiro são as maiores cidades e as mais densamente povoadas no Brasil, com 11.037.000 e 6.186.710, respectivamente. A área total dos Estados de São Paulo e do Rio de Janeiro é de, aproximadamente, 248.176,7 km² e 43.797,4 km², respectivamente, representando 2,9% e 0,5%, da área total do Brasil, além de possuírem, de acordo com o IBGE, as mais expressivas participações no PIB brasileiro (acima de 40% ao ano de forma combinada em 2005).
Por todos esses fatores, as cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro são, por larga margem, os maiores
mercados imobiliários do Brasil. A importância dessas duas cidades pode ser notada pelo ranking total de
áreas de escritórios nas quais, São Paulo e Rio de Janeiro ocupam, respectivamente, os 1º e 2º lugares no mercado imobiliário no Brasil com, aproximadamente, 11 milhões e 6 milhões de m² de ABL, conforme se
Atualização: Junho/2009
Legenda: “Usable Sq.M.” significa “ABL”. “With CAC” significa “com ar condicionado central”, “Without CAC” significa “sem ar condicionado central” e “Population significa “População”.
O mercado imobiliário da cidade de São Paulo caracteriza-se por ser fragmentado, tanto de forma geográfica como de setores econômicos, enquanto o do Rio de Janeiro destaca-se pela escassez de terrenos, dificultada pela característica geográfica da cidade, com morros, lagoas e praia, sendo que os poucos terrenos remanescentes apresentam limitações e/ou barreiras para seu desenvolvimento ou valores de difícil viabilidade econômica.
Ambas as cidades, porém, podem ser divididas em regiões que contemplam características semelhantes quanto aos seus ocupantes, características técnicas e valores praticados.
Mercado Imobiliário Corporativo no Brasil
O cenário macroeconômico vivido pelo Brasil, associado à existência de uma demanda reprimida por imóveis no mercado imobiliário corporativo, indicam boas perspectivas de desempenho para este segmento.
Mercado Imobiliário Corporativo em São Paulo
Na data deste Prospecto, a região metropolitana de São Paulo era composta por 38 municípios, além da capital e, segundo os últimos dados obtidos da Secretaria de Planejamento do Estado de São Paulo, possuía uma área total
de 9.298 km2, uma área urbanizada de 2.139 km2 e uma população de aproximadamente 21,0 milhões de
habitantes. Segundo dados do IBGE, a região metropolitana de São Paulo é a região com maior participação percentual no PIB brasileiro, possuindo a maior concentração populacional e atividade econômica do País. A cidade de São Paulo, maior mercado de escritórios do país com aproximadamente 11.000.000 m² de ABL, pode ser dividida em quatro regiões principais: (i) Região Centro – sendo este o centro histórico da cidade de São Paulo, (ii) Região Paulista – compreendida pelo eixo da Avenida Paulista e seus arredores, (iii) Região Jardins – compreendendo as principais avenidas (Av. Brigadeiro Faria Lima e Presidente Juscelino Kubitschek) e seus arredores e a (iv) Região Marginal – considerando a Marginal Pinheiros, cuja distribuição de áreas de escritórios, bem como a distribuição em cada região entre espaços com ar condicionado central e sem ar condicionado central, pode ser observada no gráfico abaixo.
Considerando apenas as áres de escritório com ar condicionado central, a cidade de São Paulo possui área total de aproximadamente 5.626.100 m² úteis da qual cerca de 78,3% está concentrada nas quatro regiões acima mencionadas.
A Região Centro concentra grande parte dos edifícios corporativos incorporados antes da década de 70. Após esse período, a região caiu em declínio por falta de renovação devido às características técnicas dos prédios que não permitiam certas instalações, como dutos de ar condicionado central e pisos elevados. Além disso, outro fator que caracteriza a Região Centro é a carência de terrenos para empreender novos projetos, em comparação com as demais regiões.
Já a Região Paulista, localizada no ponto mais alto da cidade, começou a se desenvolver em meados dos anos 50 como migração natural ao notar-se que a Região Centro não poderia mais acomodar o crescimento das empresas em geral com relação às exigências de melhor qualidade técnica das edificações.
Durante as décadas de 70 e 80, a Região Paulista foi reconhecida como o centro financeiro da América Latina. No final da década de 90, diversas dessas instituições financeiras e empresas de outros segmentos se transferiram para edifícios mais modernos em outras localizações, no entanto, a demanda pela Região Paulista ainda é grande devido à infraestrutura existente, por exemplo, de transporte público e serviços.
Na Região Jardins, a incorporação comercial começou em meados da década de 70, com a construção de
pequenos prédios para atender a demanda local ao redor do primeiro shopping center do país, o Shopping
Iguatemi.
Com o esgotamento dos terrenos na Região Paulista e, principalmente, a (i) expansão da Avenida Faria Lima e a (ii) criação da “Operação Urbana Faria Lima” que permitiu a compra de potencial construtivo adicional para os terrenos a serem desenvolvidos na região, a Região Jardins ganhou um novo impulso que permitiu o surgimento de alguns dos edifícios de melhor qualidade do país, sendo que, atualmente, a Região Jardins – e em especial a expansão da Faria Lima - é considerada uma das áreas mais nobres da cidade e concentra boa parte dos edifícios corporativos de alto padrão e alta tecnologia, tornando-se, dessa forma, o novo centro financeiro da cidade.
Em decorrência desse crescimento, valorizaram-se também as áreas ao longo da Avenida Presidente Juscelino Kubistchek, que já conta com vários novos empreendimentos de boa qualidade, bem como a Região Vila Olímpia, subsetor da Região Marginal fronteira com a Região Jardins.
A Região Marginal, que compreende, entre outras, os subsetores das Avenidas Engenheiro Luís Carlos Berrini, Nações Unidas e a Chácara Santo Antônio, desenvolveu-se a partir dos anos 80 por apresentar considerável estoque de terrenos passíveis de construção de grandes empreendimentos para abrigar grandes corporações a custos inferiores às Regiões Jardins e Paulista, apesar da necessidade, à época, de investimentos em infraestrutura na região, tais como serviços e transporte público, hoje presentes e em consolidação.
Novo Estoque de Edifícios Corporativos em São Paulo
Historicamente, e de acordo com informações da CBRE, as regiões Paulista, Jardins e Marginal, em conjunto, tiveram uma média de aproximadamente 75.000 m² de ABL de novos escritórios entregues por ano no período de 1980 a 1994.
A partir de 1994, com a estabilização da economia proporcionada pelo Plano Real, o mercado de escritórios, a exemplo de outros segmentos da economia, viveu um período de melhorias significativas. Com isso, foram quebrados recordes sucessivos no volume médio de novos edifícios corporativos entregues ao mercado a cada ano, chegando-se à média de 216.080 m² úteis no período compreendido entre os anos de 2000 e 2004, sendo o pico alcançado em 2000 (quase 300.000 m² úteis).
A partir de 2005, ocorreu forte redução na entrega de novo estoque, resultando na menor entrega dos últimos dez anos, de apenas 90.000 m², sendo que o período de 2005 a 2009 (1º semestre) apresentou uma média de 139.076 m²/ano, redução de 35% em comparação com o mesmo período do ano anterior, rapidamente absorvido pelo mercado.
Para os próximos anos, 2010 e 2011, a média de entrega de novos empreendimentos deverá permanecer próxima aos níveis observados nos últimos cinco anos (ao redor de 140.000 m²/ano), como podemos observar no gráfico abaixo.
Absorção Bruta e Líquida
O próximo gráfico ilustra a absorção anual histórica da oferta de escritórios, novos ou antigos, desde 2000 até 2009, nas principais regiões da cidade de São Paulo.
Nos anos de 2001 e 2002, devido às seguidas crises econômicas mundiais, o mercado de espaços de
escritórios na cidade de São Paulo apresentou, em média, 400.000 m2 de absorção bruta, considerado
satisfatório frente ao cenário mundial.
A partir de 2003, a absorção bruta registrou forte crescimento, atingindo patamares ao redor de 600.000 m² tendo, em 2008, registrado seu recorde próximo a 707.700 m² absorvidos.
Até o terceiro trimestre de 2009, a absorção bruta já registrou 398.300 m², sendo o terceiro trimestre responsável por, aproximadamente, 50% da absorção total, o que representa uma forte recuperação tendo em vista a desaceleração de demanda vista no primeiro semestre. As expectativas apontam para um quarto trimestre tão forte quanto o trimestre anterior e, dessa forma, a absorção bruta total deverá manter-se em patamares elevados, superiores a 500.000 m², no acumulado do ano, o que mostra claramente a demanda existente uma vez que a oferta de espaços se encontra limitada (vacância baixa).
Ao analisarmos a absorção líquida, que reflete a variação da ocupação efetiva de áreas de escritórios e, portanto, reflete a vacância, notamos pelo gráfico abaixo que, com a melhoria do cenário macroeconômico a partir de 2004, a absorção líquida praticamente dobrou do período de 2005 a 2009 com relação ao período dos cinco anos anteriores, de 122.336 m²/ano a 231.722 m²/ano. Confrontando essa absorção líquida com a oferta de novo estoque nos mesmos anos, vemos que a absorção líquida superou a oferta de novos espaços, reduzindo, dessa forma, a oferta disponível (vacância).
Oferta Disponível e Vacância
Considerando a conjunção dos fatores acima narrados (estoque total, novo estoque, absorção bruta e absorção líquida), temos, como resultado, a oferta disponível existente no mercado para atender a demanda por novas áreas de escritórios quer seja para expansões de ocupantes existentes quer seja para novos ocupantes.
A partir de 2005, pelo crescimento da absorção de novos espaços e pouca entrega de novas áreas, a oferta disponível iniciou seu movimento de queda até o primeiro semestre de 2009, quando a crise mundial causou uma parada abrupta nas novas ocupações que dependiam, na maioria das vezes, de aprovações externas que foram suspensas. Já, no segundo semestre de 2009, a absorção líquida voltou de maneira forte – em função da retomada do crescimento econômico (mais de 50% da absorção líquida até setembro de 2009 foi concluída no 3º trimestre de 2009) – retomando, dessa forma, a tendência de queda da oferta disponível.
A medida da oferta disponível é melhor percebida ao analisarmos as taxas de vacância (hoje ao redor de 6,5%
do estoque existente) que refletem um mercado de proprietários (landlord market), ou seja, com pressão de
alta nos valores de locação em função da escassez de espaços disponíveis.
Taxas de vacância inferiores a 10% indicam um mercado com maior demanda, o que pode acarretar alta dos preços praticados decorrente da especulação. O contrário ocorre com taxas acima de 15%, quando se tem um excesso de oferta e uma consequente redução de preços e valores praticados. Dessa forma, vemos que o cenário é muito favorável ao combinarmos as perspectivas do cenário econômico brasileiro aliadas às perspectivas de entrega de novos espaços de escritórios nos próximos anos.
Vale ressaltar que, pela característica de fragmentação do mercado, a vacância de 6,5% é percebida pelos potenciais ocupantes como ainda menor, uma vez que a mesma não se encontra em áreas contíguas, dificultando a ocupação de empresas de médio a grande porte, nosso público alvo.
Valores Praticados – Locação e Venda
O comportamento dos valores de locação – que refletem diretamente nos valores de venda – é facilmente compreendido após a análise dos fundamentos acima relatados.
Entre os anos 2000 e 2004, a forte entrada de novo estoque aliada à desaceleração econômica, consequência de vários fatores, tais como crises em países vizinhos bem como o risco de uma sucessão política no País, enfraqueceram a demanda por espaços corporativos, gerando uma vacância que atingiu seu pico em 2004 (ao redor de 17%), provocando uma queda nos valores de locação.
Já a partir de 2005, especificamente o período compreendido entre 2005 e os dias atuais, se, por um lado, tivemos a melhora do cenário econômico mundial, em especial do Brasil por sua estabilidade político- econômica, por outro, a nova oferta de espaços corporativos em relação à demanda observada não foi suficiente para manter os valores de locação nos mesmos patamares, iniciando-se um processo de apreciação de valor de locação contínuo.
Em especial, as regiões Jardins (pela qualidade da oferta e escassez de terrenos), Paulista (pela escassez de novos empreendimentos e terrenos) e Marginal (pela presença dos grandes empreendimentos corporativos de alta qualidade) observaram um forte crescimento em seus valores de locação, atingindo valorização em média de, praticamente, 50% em cinco anos, como apresentado no gráfico abaixo, e superiores a 50%, tais como na Região Jardins.
No que tange à venda de escritórios, o ano de 2007 foi marcado por um volume elevado de transações devido à grande liquidez do mercado com a entrada de maior número de investidores, tanto domésticos como internacionais, e conseqüente compressão dos Índices de Capitalização exigidos pelos investidores.
Devido à desaceleração econômica mundial de final de 2008 e início de 2009, o volume de aquisições foi reduzido, principalmente pela ausência do investidor estrangeiro. No entanto, notou-se, no mesmo período, a retomada dos investimentos imobiliários por parte dos fundos de pensão domésticos que, através de suas operações, mantiveram os valores de venda estáveis.
Segundo informações da CBRE, os valores de locação de espaços de escritórios deverão retomar sua trajetória de crescimento, no curto e médio prazo, devido, entre outros fatores, à escassez de espaços corporativos e à maior demanda esperada pelo crescimento econômico nacional.
Mercado Imobiliário Corporativo no Rio de Janeiro
O mercado de escritórios do Rio de Janeiro, até a década de 60, foi o principal mercado nacional em termos de área útil total. Após esse período, passou para a segunda colocação, que mantém até hoje, com um volume ao redor de 6 milhões de m² úteis, considerando espaços com e sem ar condicionado central, tendo como principal característica a idade antiga do seu estoque de imóveis, que apresentam no mínimo 35 anos de idade, conforme dados da CBRE. Ao considerarmos o estoque com ar condicionado central, temos um total de
2.704.100 m2 de ABL.
Ainda hoje, a cidade do Rio de Janeiro sofre com suas limitações para renovação do estoque, devido à escassez de terrenos no centro da cidade e às limitações impostas pela legislação nas regiões do Flamengo e Botafogo, além da dificuldade enfrentada pelos incorporadores na captação de recursos para o
desenvolvimento de Retrofit, ou seja, a revitalização de edifícios antigos com a utilização de tecnologias e
materiais modernos.
A dificuldade de entrega de novos espaços pode ser percebida pela baixa qualidade do estoque existente, onde menos de 15% do estoque total compreendem espaços de boas especificações técnicas, conforme gráfico da CBRE abaixo.
Legenda: “Class A” significa “Classe A”. “Class B” significa “Classe B”. “Triple A” significa “AAA”. “Others” significa “Outros”.
Além das limitações acima, as caracteristicas geográficas possuem um papel importante e limitante com relação à renovação de seus espaços, o que caracteriza um mercado com poucas possibilidades de nova oferta e, portanto, uma menor competição por parte dos proprietários de imóveis, uma vez que a demanda vem superando a oferta por uma larga margem nos últimos anos.
A cidade do Rio de Janeiro pode ser dividida em cinco principais regiões: (i) Região Centro – sendo o centro histórico da cidade do Rio de Janeiro, (ii) Região Flamengo e (iii) Região Botafogo – caracterizadas pelos edifícios localizados, principalmente, em frente às orlas das Praias de Flamengo e Botafogo, (iv) Região Zona Sul – compreendida, principalmente, por Ipanema, Leblon, Copacabana e Lagoa e (v) Região Barra da Tijuca – natural expansão da cidade do Rio de Janeiro.
Legenda: “ACC” significa “ar condicionado central.
O maior estoque de imóveis comerciais encontra-se na Região Centro, superior a 75% do estoque total, em decorrência da constituição geográfica da cidade, pois a existência de diversas barreiras físicas naturais, tais como morros e mar, impedem o crescimento comercial em outras direções. A região pode ser considerada
uma típica CBD (central business district) não só pela alta concentração dos espaços corporativos mas pela
infraestrutura de transportes e serviços disponível na região. O destaque dos últimos anos na região tem sido a entrega de alguns novos empreendimentos de alta qualidade, que há muito tempo não ocorria.
As Regiões Flamengo e Botafogo são muito similares: representam a expansão do centro, porém com grandes limitações de terrenos e legislação de uso do solo. Dessa forma, os estoques totais são muito baixos com perspectivas muito reduzidas de novo estoque. A Região Botafogo é considerada como o melhor endereço da cidade.
A Região Zona Sul caracteriza-se mais pela existência de escritórios de menor porte que abrigam, em sua maioria, pequenas empresas e profissionais liberais. São poucos os edifícios corporativos existentes e esta tendência deverá ser mantida.
A Região Barra da Tijuca representa a expansão natural da cidade do Rio de Janeiro. Porém, a falta de infraestrutura, principalmente de transporte coletivo e sistema viário deficiente que é percebido como uma falta de ligação, conectividade com os principais centros comerciais, dificulta seu crescimento corporativo.
Novo Estoque de Edifícios Corporativos na cidade do Rio de Janeiro
Pelas características acima apresentadas das principais regiões da cidade do Rio de Janeiro, fica clara a dificuldade existente na produção de novos empreendimentos de escritórios na cidade. Com isso, os volumes são bastante inferiores aos da cidade de São Paulo.
Um dos efeitos da dificuldade de desenvolver novos empreendimentos reflete na qualidade dos edifícios, considerada muito aquém das reais necessidades de seus ocupantes.
Entre 2000 e 2004, a média de novo estoque entregue atingiu 49.474 m²/ano, sendo superada no perídodo seguinte, 2005 a 2009, em 32%, atingindo uma média de 65.493 m²/ano. Tal “aumento” da média deveu-se a um único empreendimento, entregue em 2008, mostrando sua fragilidade de entrega de novos produtos.
O Retrofit de edifícios existentes ainda é um dos mecanismos mais utilizados para oferecer espaços de boa qualidade ao mercado do Rio, o que não representa um crescimento no estoque total uma vez que esses espaços já estão computados, tratando-se, apenas, de uma melhora de qualidade.
Para os próximos anos, 2010 e 2011, a previsão de entrega de novo estoque apresenta uma tendência de
elevação. No entanto, alguns edifícios estão sendo construídos sob encomenda (Built to Suit), ou seja, não
representam um estoque que será disponibilizado no mercado. Por outro lado, essa elevação na entrega deverá provocar uma movimentação importante na busca de espaços de melhor qualidade.
Absorção Bruta e Líquida
O próximo gráfico ilustra a absorção anual histórica da oferta de escritórios, novos ou antigos, desde 2000 até 2009, nas principais regiões da cidade do Rio de Janeiro.
No ano de 2002 observou-se uma diminuição da absorção em função das crises econômicas mundiais, havendo uma forte recuperação, principalmente, no ano de 2004.
A média de absorção foi de, aproximadamente, 200.000 m²/ano em 2009, segundo dados levantados em setembro do mesmo ano, sendo que as oscilações foram mais consequência da baixa produção de novos espaços (oferta) e, portanto, dificuldade de crescimento por parte das empresas, do que pela demanda.
Até o 3º trimestre de 2009, a absorção bruta já havia atingido 204.000 m², mostrando a forte demanda da cidade (equivalente ao ano 2008 integral).
Ao analisarmos a absorção líquida, que reflete a variação da ocupação efetiva de áreas de escritórios e, portanto, reflete a vacância, notamos pelo gráfico acima que, com a melhoria do cenário macroeconômico a partir de 2004, a absorção líquida praticamente dobrou do período de 2005 a 2009, da mesma forma que em São Paulo, com relação ao período dos cinco anos anteriores, de 42.358 m²/ano a 83.917 m²/ano. Confrontando essa absorção líquida com a oferta de novo estoque nos mesmos anos, vemos que a absorção líquida superou a oferta de novos espaços, reduzindo, dessa forma, a oferta disponível (vacância).
Oferta Disponível e Vacância
Da mesma forma que na cidade de São Paulo, a partir de 2004, observou-se o mesmo comportamento de