Receita Operacional Líquida
Registramos uma receita operacional líquida de R$117,3 milhões no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2009, que corresponde a um aumento de R$30,6 milhões, ou 35%, em relação ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008, em que a nossa receita líquida foi de R$86,7 milhões.
Do crescimento da nossa receita:
• 49%, ou R$15,1 milhões, foram resultado de locações de imóveis já em nosso portfólio, em decorrência de (i) reconhecimento de receitas por um período completo (isto é, de 1º de janeiro a 31 de dezembro de 2009), (ii) crescimento do volume da receita gerada pelos aluguéis de nossos imóveis, em função da correção pelos índices de inflação dos correspondentes contratos de locação e do aumento de nosso portfólio (com a aquisição dos imóveis CD Castelo, Edifício Alexandre Dumas, Edifício Ouvidor, e DP Louveira, com ABL total de 207.441m²) e (iii) renovações e renegociações de contratos que estavam expirando, referentes aos imóveis Business Park Itapevi, Business Park Jundiaí, Condomínio Industrial São José dos Campos, Edifício Joaquim Floriano, Edifício Athenas, Edifício Olympic Tower, Edifício Generali, Edifício Paulista Plaza, e Edifício Presidente Vargas, com aumento dos respectivos alugueis mensais;
• 34%, ou R$10,4 milhões, foram resultado das receitas dos imóveis adquiridos em 2009 (veja as Seções “Sumário da Companhia-Histórico-Aquisições Realizadas no ano de 2009” e “Atividades da
Custo de Bens e Serviços Vendidos
Nossos custos de bens e serviços vendidos foram de R$16,4 milhões no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2009, que corresponde a um aumento de R$0,8 milhão, ou 5%, em relação ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008, em que totalizaram R$15,6 milhões. Esse aumento decorreu principalmente da inclusão do Edifício Twin Towers ao nosso portfólio em dezembro de 2008, que ocasionou um aumento na despesa de depreciação. Em relação à nossa receita operacional líquida, observamos uma redução na representatividade dos custos do período, de 16% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008, para 13% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2009, em decorrência de um aumento na receita de aluguel dos imóveis do portfólio em uma proporção maior ao aumento do custo de depreciação.
Lucro Bruto
Registramos um lucro bruto de R$100,9 milhões no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2009, que corresponde a um aumento de R$29,8 milhões, ou 42%, em relação ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008, em que nosso lucro bruto foi de R$71,1 milhões. Observamos também um crescimento na margem bruta, subindo de 73% em 31 de dezembro de 2008 para 77% em 31 de dezembro de 2009. Este aumento decorre principalmente do crescimento da receita gerada pelos aluguéis de nossos imóveis do portfólio em uma proporção maior ao aumento do custo de depreciação.
Despesas Gerais e Administrativas e Honorários da Administração
No exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2009, registramos despesas gerais e administrativas no montante de R$22,7 milhões, enquanto no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008, essas despesas foram de R$15,5 milhões, ou seja, um aumento correspondente a R$7,1 milhões, ou 46%. Este aumento em nossas despesas gerais e administrativas decorreu principalmente de pagamentos feitos a prestadores de serviço em processos de aquisição de imóveis e estruturação financeira estratégica da empresa que totalizavam R$5,8 milhões, bem como um aumento nas despesas da operação dado o volume maior de imóveis no nosso portfólio.
Os nossos honorários da administração, que correspondem aos salários e despesas do plano de opção de compra de ações relativas aos nossos administradores, passaram de R$6,5 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2008 para R$3,9 milhões no exercício encerrado em 31 de dezembro de 2009, uma redução de 40%. Esta redução também se deve ao fato da totalidade das despesas relacionadas à remuneração variável de 2009 terem sido alocadas inteiramente na conta de despesas gerais e administrativas.
Resultado Financeiro
Registramos no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2009, despesas financeiras líquidas no montante de R$42,5 milhões, que corresponde a uma redução de R$7,0 milhões, ou 14%, em relação ao exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008, em que nosso resultado financeiro apresentou despesa líquida de R$49,5 milhões. Esse resultado é decorrente de menores juros e encargos financeiros pagos por nós, em decorrência da queda dos índices aos quais nossos financiamentos estão atrelados, que passou na média de 3,51% no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008 para 1,01% no exercício social de 2009, bem como o nosso menor endividamento tendo em vista a amortização do principal de nosso endividamento no período. Apesar do saldo da dívida bruta total ter encerrado o exercício social de 2009 acima do saldo final em 31 de dezembro de 2008, vale lembrar que incorremos novas dívidas apenas a partir de novembro de 2009, portanto, a dívida manteve-se abaixo do saldo de 2008 na maior parte do ano.
Resultado Operacional antes de IRPJ e CSLL
Como resultado dos fatores acima, nosso resultado operacional antes de IRPJ e CSLL passou de um lucro de R$0,1 milhão registrado no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008 para um lucro de R$32,4 milhões no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2009.
IRPJ e CSLL
Nossas despesas de IRPJ e CSLL passaram de R$1,7 milhão em 31 de dezembro de 2008 para R$3,4 milhões em 31 de dezembro de 2009. O acréscimo de R$1,7 milhão, ou de 104%, deve-se ao fato de que algumas das nossas subsidiárias têm uma estrutura financeira alavancada e, portanto, ainda apresentam prejuízos. Além disso, certas subsidiárias são tributadas com base no lucro presumido, cuja base de cálculo é a receita de aluguel. Em decorrência, o aumento de nosso resultado operacional antes do IRPJ e CSLL não implicou em um crescimento na mesma proporção do IRPJ e CSLL no consolidado. Veja a Seção “Discussão sobre as Práticas Contábeis Relevantes – IRPJ e CSLL” na página 123 deste Prospecto.
Lucro/Prejuízo Líquido
Em decorrência dos fatores acima, no exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2009, tivemos um lucro líquido de R$29,0 milhões, em comparação com o exercício social encerrado em 31 de dezembro de 2008, em que nosso prejuízo foi de R$1,6 milhão.
EBITDA Ajustado
Em função dos fatores apresentados acima, registramos um crescimento no EBITDA Ajustado de R$31,9 milhões, ou 49%, no período, passando de R$65,2 milhões em 2008 para R$97,1 milhões em 2009. Nossa margem de EBITDA Ajustado aumentou de 75% em 2008 para 83% em 2009.
Excluímos ainda do EBITDA Ajustado do exercício social de 31 de dezembro de 2009, despesas que julgamos não recorrentes na nossa operação, no caso, R$3,8 milhões relativos a gastos incorridos em processo de distribuição privada de ações, e custos que julgamos não recorrentes na nossa operação, no caso, R$2,0 milhões relativos à estruturação financeira para possível aquisição de ativo estratégico, que não foi concretizada.
COMPARAÇÃO DOS RESULTADOS OPERACIONAIS NOS EXERCÍCIOS SOCIAIS ENCERRADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2008