APELAÇÃO CÍVEL Nº 2007011086491-

Apelantes - José Alexandre Costa e outros Apelados - Deusmar Freitas Soares e outros Relator - Des. Natanael Caetano

Primeira Turma Cível

EMENTA

CESSÃO DE DIREITOS SOBRE IMÓVEL. METRAGEM A MENOR. RESCISÃO DO CONTRATO OU ABATIMENTO DO PREÇO. AÇÃO EX EMPTO. DIREITO PESSOAL. COMPE- TÊNCIA. FORO DE ELEIÇÃO. VENDA AD MENSURAM. Exigindo o comprador a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ou o abatimento do preço pago por haver diferença no tamanho do bem adquirido, a ação proposta envolve direito pessoal (ação ex empto) e não direito real, não havendo que se falar em incompetência do foro eleito pelas partes e imprescindibilidade de aplicação do foro rei sitae.

Se a referência à área do imóvel não é meramente enunciativa, o contrato é ad mesuram, e comprovada a diferença no tamanho do imóvel de quase 30% da extensão mencionada, é cabível a rescisão do contrato com a devolução das quantias pagas ou o abatimento do preço pago (§ 1º do art. 500 do CC).

ACÓRDÃO

Acordam os Senhores Desembargadores da 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios, Natanael Caetano - Relator, Flavio Rostirola - Revisor, Maria de Fátima Rafael de Aguiar Ramos - Vogal, sob a Presidência do Senhor Desembargador Natanael Caetano, em proferir a seguinte decisão: conhecer, rejeitar a(s) preliminar(es) e, no mérito, negar provimento, unânime, de acordo com a ata do julgamento e notas taquigráficas.

Brasília (DF), 28 de julho de 2010.

RELATÓRIO

DEUSMAR FREITAS SOARES e OUTROS ajuizaram ação ordinária em desfavor de JOSÉ ALEXANDRE COSTA e OUTROS visando à resolução do

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contrato de compra e venda do sítio localizado no lote n. 164 do Assentamento PA Vista Alegre, no Município de Cristalina/GO.

Alegaram os autores que para adquirir tal imóvel, de 27,5ha, deram em pagamento aos réus: o lote 30 da chácara 191/1B da Colônia Agrícola Vicente Pires, localizada em Taguatinga/DF, por R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); o lote 14 do conjunto 02 da Quadra 307 do Recanto das Emas/DF, também por R$ 40.000,00 (quarenta mil reais); e um cheque no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais). Afirmaram que somente após concluído o negócio tomaram conhecimento de que o lote que adquiriram não tinha 27,5ha, mas apenas 15,4685ha.

Pediram, por isso, que fosse declarada a rescisão dos contratos de compra e venda de imóveis firmados pelas partes, voltando as partes ao status quo ante, com a restituição dos imóveis e do cheque no valor de R$5.000,00, ou, alternativamente, que fosse determinada a restituição de R$26.400,00 (vinte e seis mil e quatrocentos reais) aos autores, concernente aos 12ha de diferença, abatendo-se desse montante o cheque de R$5.000,00.

Em contestação (fls. 57/61), afirmaram os réus que, em verdade, o cheque de R$5.000,00 e os lotes de Vicente Pires e do Recanto das Emas foram dados em pagamento pelos autores não só pela cessão de direitos do lote de Cristalina/GO, mas também pela aquisição de 50 cabeças de gado, 01 casa de alvenaria (com 02 quartos, sala, cozinha e banheiro), 01 antena parabólica, televisão, sofá, estante, geladeira, mesa com 06 cadeiras, fogão, 04 camas de casal, 01 botijão de gás, bomba d’água, ferramentas, guarda-roupas, 08 sacas de milho, 20 barras de cano 40” e 06 cavalos.

Os autores replicaram (fls. 65/68), refutando veementemente as alegações dos réus e afirmando que “em nenhum momento foi cogitada a aquisição de um sítio com

‘porteira fechada’, tanto que o terreno e o gado foram negociados em separado. A única ressalva é que, para fechar o negócio, não havia 50 cabeças de gado, mas penas 44, de modo que a diferença foi compensada por 06 cavalos”.

Ao sentenciar o feito (fls. 174/178), o juiz de primeiro grau julgou procedentes os pedidos formulados pelos autores e, em razão da sucumbência, condenou os réus a arcarem com o pagamento das custas e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o montante a ser restituído.

Irresignado, apelam os réus, pugnando primeiramente pela anulação da r. sentença, por incompetência absoluta do Juízo da 12ª Vara Cível de Brasília, prolator da sentença, tendo em vista que o imóvel objeto do litígio está localizado no Município de Cristalina/GO, devendo, a teor do art. 95 do CPC, ter sido ali proposta a ação. Pugnam, por isso, que sejam declarados nulos os atos decisórios e remetidos os autos ao Juízo competente, conforme disposição contida no § 2º do art. 113 do CPC. Ultrapassada essa preliminar, alegam que a r. sentença deve ser anulada porque não considerou os argumentos expendidos pelos réus/apelantes em sede de contestação.

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No mérito, pedem a reforma da r. sentença, para que os pleitos dos autores/apelados sejam julgados totalmente improcedentes. Sustentam, em síntese, que no Instrumento Particular de Cessão de Direitos sobre o imóvel localizado em Cristalina/GO consta expressamente que a sua extensão é de “aproximadamente” 27,5ha, mas que, de qualquer forma, a extensão das terras não foram o elemento essencial para a estipulação do preço ajustado, uma vez que “a venda foi feita à moda ‘porteira fechada’, ou seja, ad

corpus, como coisa certa e discriminada, com os limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título”, não tendo tal ponto sido observado

pelo Juiz sentenciante, apesar de exposto na contestação, nos embargos declaratórios à r. sentença (fls. 184/185) e do que determina o § 3º do art. 500 do CPC.

Preparo recolhido (fl. 203)

Contrarrazões às fls. 208/218, pugnando pelo não provimento do apelo. É o relatório.

VOTOS

Des. Natanael Caetano (Relator) - Presentes os pressupostos de

admissibilidade, conheço do apelo. PRELIMINARES

INCOMPETÊNCIA ABSOLUTA

Arguem os apelantes a incompetência absoluta do Foro de Brasília (foro de eleição) requerendo, pois, a anulação da r. sentença prolatada, afirmando que, estando o imóvel objeto do litígio localizado no Município de Cristalina/GO, esse seria o foro competente para o processamento e julgamento da ação, a teor do art. 95 do CPC.

Não assiste razão, entretanto, aos réus/apelantes, pois o fundamento da ação em apreço é a diferença da metragem do imóvel adquirido, o que caracteriza o descumprimento do pactuado. E quando a coisa é entregue em quantidade menor daquela declarada, o comprador pode acionar o vendedor pelo descumprimento do contrato, em razão da falta de parte do bem adquirido. Tratando-se de bem imóvel, como no caso, incide a regra do artigo 500 do Código Civil, e três são as alternativas a ele oferecidas, correspondentes à ação ex empto (tenetur venditor ex empto atiam si

aproverit minorem esse fundi modum): a) exigir a complementação do que falta; b) não

sendo isso possivel, a rescisão do contrato, se a falta é suficientemente grave para determinar a perda do seu interesse em manter o negócio; c) pedir o abatimento do preço, ou a restituição do seu equivalente, se já pago.

Assim, uma vez exigindo o comprador a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel ou o abatimento do preço pago por haver diferença no tamanho do bem adquirido, a ação proposta envolve direito pessoal (ação ex empto) e não

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direito real, não havendo que se falar em incompetência do foro eleito pelas partes e imprescindibilidade de ajuizamento da ação perante o foro onde está localizado o imóvel.

Ademais, ainda que se tratasse de ação com natureza de direito real, não recaindo o litígio sobre uma das exceções legais ao foro rei sitae, permite o próprio art. 95 do CPC invocado pelos réus/apelantes a propositura da ação no foro do domicílio ou de eleição, senão vejamos:

“Art. 95. Nas ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro da situação da coisa. Pode o autor, entretanto, optar pelo

foro do domicílio ou de eleição, não recaindo o litígio sobre direito

de propriedade, vizinhança, servidão, posse, divisão e demarcação de terras e nunciação de obra nova.”

Sendo assim, REJEITO A PRELIMINAR ventilada.

DA ALEGADA NULIDADE DA SENTENÇA POR OMISSÃO DE ANÁLISE AOS ARGUMENTOS EXPOSTOS NA CONTESTAÇÃO

Alegam os réus/apelantes que a r. sentença deve ser anulada porque não considerou os argumentos por eles expendidos em sede de contestação, nem mesmo após a oposição de embargos declaratórios.

No entanto, mais uma vez não assiste razão aos réus/apelantes.

Ao se examinar detidamente os autos, percebe-se que as questões apontadas pelos réus/apelantes foram observados na sentença, encontrando-se esta dotada de fundamentos compatíveis com o julgamento do mérito da causa.

Percebe-se que a sentença de primeiro grau expõe de forma clara e objetiva o raciocínio lógico e jurídico utilizado pelo juiz de primeiro grau para decidir a lide, inclusive detalhando sua natureza, adequação e compatibilidade com o acervo probatório. Esse último ponto, por se imiscuir em tema concernente ao próprio mérito, será melhor apreciado no momento oportuno.

Pelo exposto, REJEITO TAMBÉM ESTA PRELIMINAR e avanço no mérito do apelo.

MÉRITO

Pugnam os réus/apelantes pela improcedência dos pleitos formulados pelos autores/apelados ao fundamento de que no Instrumento Particular de Cessão de Direitos sobre o imóvel localizado em Cristalina/GO consta expressamente que a sua extensão é de “aproximadamente” 27,5ha, e que, de qualquer forma, a extensão das terras não teriam sido o elemento essencial para a estipulação do preço ajustado, uma vez que a venda teria sido feita de “porteira fechada”, ou seja, ad corpus, como

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coisa certa e discriminada, com os limites e confrontações conhecidos por ambos os contratantes e colocados na descrição do título.

Bem, o Instrumento Particular de Cessão de Direitos firmado entre as partes foi lavrado em 10.04.2007, aplicando-se os termos do art. 500 do Código Civil, o qual prevê que, se o imóvel foi vendido pela sua extensão, e em não havendo correspondência, o comprador tem direito à rescisão ou abatimento proporcional no preço. Contudo, o parágrafo primeiro dispõe que, quando a diferença não exceder a um vigésimo da extensão total, presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa.

Dispõem as cláusulas primeira e segunda do instrumento pactuado em exame que os réus/apelantes, naquela oportunidade, vendiam, cediam e transferiam todos os direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades sobre o imóvel denominado “SÍTIO GAMALEIRA LOTE nº 164 (cento e sessenta e quatro), localizado no Assentamento PA VISTA ALEGRE, situado no município de CRISTALINA-GO, com área de aproximadamente 27,5ha (vinte e sete virgula cinco hectares)”, pelo preço certo e ajustado de R$85.000,00 (oitenta e cinco mil reais), pagos à vista (fls. 12/13).

Conforme se verifica, o imóvel foi individualizado, também, por sua metragem e, conforme ensinamento de Orlando Gomes (in Contratos, Orlando Gomes, Forense, Rio de Janeiro, 1997, pág. 235):

“na venda ad mensuram a determinação da área do imóvel constitui elemento determinante da fixação do preço, explícita ou implicita- mente. (...) A correlação entre as dimensões do imóvel e o preço de sua venda existe implicitamente quando a área é determinada, embora o preço não esteja calculado por medida, como, por exemplo, se o vendedor declara que o imóvel possui determinado número de tarefas e se pode inferir que as partes deram importância à expressão quantidade”.

No caso concreto, o memorial descritivo elaborado pelo INCRA e acostado à fl. 44 é claro em apontar como área desse imóvel o equivalente a 15,4685ha. A perícia judicial (fls. 136/160) constatou que a diferença a menor da metragem é de 7,6493ha do total de 27,5ha, porque considera ocupado pelos autores/apelados 4,3822ha de área de preservação permanente(APP), mas que, de fato, a área do lote n. 164 destinado pelo INCRA durante a implantação do Projeto de Assentamento (PA) é de 15,4685ha. Ao emitir seu parecer técnico, o perito foi conclusivo em definir que “o imóvel vendido pelo Sr. José Alexandre Costa para o Sr. Deusmar Freitas Soares tem área

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Há, portanto, sob qualquer um dos referenciais que se tome, ou seja, com ocupação ou não da área de preservação permanente - que como consabido, limita, ainda que não totalmente, o direito de propriedade -, diferença (para menos) maior que a de um vigésimo a que faz referência o parágrafo primeiro do art. 500 do CC, e que equivaleria a apenas 1,375ha. Sendo bem superior a esse número, havendo uma diferença, na verdade, de quase 30% que não se pode ter por equivalente ao termo “aproximadamente” constante no pacto, forçoso reconhecer o direito dos autores/ apelados à rescisão do contrato e o retorno das partes ao estado anterior quanto aos valores pagos ou ao abatimento do preço pago.

Isso porque, ao contrário do que pretende fazer crer os réus/apelantes, o contrato firmado entre as partes, na forma apresentada nos presentes autos, é ad

mensuram. Não há como considerar que a referência à área do lote de Cristalina/GO é

meramente enunciativa, para que seja aplicada a previsão contida no § 3º do art. 500 do Código Civil.

Da prova colhida nos autos, em especial os instrumentos de Cessão de Direitos apresentados pelos autores/apelantes, verifica-se que o único objeto de aquisição pelo montante de R$85.000,00 foi o imóvel da lide, com estipulação de sua exata extensão, não havendo que se falar em venda ad corpus.

Nesse ponto, cumpre-me destacar que não há qualquer prova nos autos corroborando os argumentos ventilados pelos réus/apelantes no sentido de que a extensão do imóvel não seria relevante para a avença em razão dos demais bens envolvidos. Nos documentos carreados aos autos não consta qualquer referência no sentido de que o valor dado em pagamento pelos autores açambarcaria também o de tais bens e até mesmo que estes teriam importância superior a mais de 7,5ha de terreno.

Portanto, a r. sentença de primeiro grau não merece qualquer reparo. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO APELO.

Des. Flavio Rostirola (Revisor) - Com o Relator.

Desa. Maria de Fátima Rafael de Aguiar Ramos (Vogal) - Com o

Relator.

DECISÃO

Conhecer, rejeitar a(s) preliminar(es) e, no mérito, negar provimento, unânime.

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