Características do parcelamento do solo em Olinda de 1933 a

A década de 1930 registrou apenas a aprovação de três parcelamentos, sendo o pioneiro, no tocante ao registro, aprovado ainda na primeira metade do decênio – o que indicava o início da prática realizada por novos agentes representados por loteadores no território municipal –, e os demais, no último ano da década, ou seja, em 1940.

Ao se basear na ordem cronológica, e não na numérica que foi estabelecida pela Prefeitura de Olinda, ao registrar os parcelamentos, constata-se que o primeiro ocorreu no atual bairro de Salgadinho, em 1933. Tal parcelamento representou o desmembramento de porção do sítio homônimo, pertencente ao Sr. Severino Pereira de Oliveira que já obtinha alguma renda dessa área com o aluguel de terrenos, podendo indicar que, quando a planta respectiva foi realizada teve de observar, até certo ponto, tais ocupações já consolidadas. Quando esse parcelamento foi aprovado, não haviam sido publicados os decretos do Governo Federal.

Na segunda metade da década em questão, a Prefeitura do Recife já tomava algumas medidas para seu território e, ao que tudo indica, em vez de haver um limite Norte, se baseando em trecho do rio Beberibe, tal delimitação com Olinda era, na altura do Matadouro de Peixinhos, seguindo pela Estrada de São Benedito até alcançar a Estrada do Caenga, momento em que toda a parte Oeste do atual território municipal olindense, na altura dessa estrada, na direção Norte, pertencia ao Recife.

Tais medidas foram adotadas pelo Recife, no sentido de estabelecer um regulamento de construções dessa municipalidade. Para tanto, o território foi dividido em “Primeira Zona ou Principal”, “Segunda Zona ou Urbana”, “Terceira Zona ou Suburbana” e “Quarta Zona ou Rural” (PREFEITURA DO RECIFE, 1936). Era na Terceira Zona que se localizava o trecho do atual território olindense então compreendido, após o rio Beberibe, pela Estrada do Caenga, até encontrar a Estrada do Matumbo, seguindo por esta e pela sua continuação, a Estrada de São Benedito. Provavelmente, o final desta era no encontro com a atual Avenida Antônio da Costa Azevedo.

As exigências da Prefeitura do Recife, no que tange aos parcelamentos, faziam-se notar, já em meados da segunda metade da década de 1930, quando indeferiu o pedido de retalhamento de área pertencente à Companhia Pernambucana de Terrenos (petição n.º 6448), cuja aprovação dar-se-ia quando uma das vias projetadas pudesse ser aberta em toda sua extensão (PREFEITURA DO RECIFE, 1937). Três anos após, tal Companhia loteava uma área à Rua Padre Lemos, em Casa Amarela. A prática dessa empresa, em Olinda, seria iniciada no limiar dos anos de 1950, contribuindo, também, na expansão do tecido urbano. Para Panerai (2006, p.79-80), no contexto dos tecidos urbanos, “o espaço público compreende a totalidade das vias: ruas e vielas, bulevares e avenidas, largos e praças, passeios e esplanadas, cais e pontes, mas também rios e canais, margens e praias. Esse conjunto organiza-se em rede a fim de permitir a distribuição e a circulação.”

No final da década de 1930, surgem os outros dois parcelamentos: Umuarama (nº 46), com área de 28.329,40m², próximo ao núcleo urbano antigo, do Sr. Diniz Prado de Azambuja Neto, e o “Estrada da Caixa D‟Água” (n.º 18), do Sr. Fernando Wanderley Correia Melo. Este último margeava a via homônima e seguia ao encontro das margens do rio Beberibe. Todos eles eram possuidores de áreas não expressivas, relativamente. Esses três primeiros parcelamentos, promovidos por "promotor", guardavam uma particularidade, apontando para um novo processo, proveniente do Recife, que expandiria a cidade de Olinda.

Na década de 1940, foram aprovados 39 parcelamentos, distribuídos por várias áreas do território municipal, inclusive no litoral Norte, no Oeste e, ainda, Sudoeste e Sul do núcleo urbano original. A partir daí, inicia-se parcelamento de áreas pertencentes a várias categorias de agentes loteadores, dentre eles a família “Leal” (nºs 14, 53, 54, 122 e 154) e a “Guimarães Gondim” (nºs 143, 130, 126, 128, 115 e 127) detentora de propriedade fundiária em Casa Caiada.

Um edital de 1ª Praça, do início desse decênio, destaca as características de um terreno, localizado à Estrada do Rio Doce, contendo 36 pés de coco, 23 de caju e uma pequena casa de taipa, limitando-se com o “Sítio da Casa Caiada”, do Sr. José Eduardo Guimarães (COMARCA DE OLINDA, 1941). Vale frisar que o Sr. Julio Carlos Porto Carreiro, parcelou o “Terreno de São Francisco” (nº 19), em 1949.

A década de 1940 contou com 18 parcelamentos de “promotor” (46,15%); 16 de “pessoa física” (41,03%); 03 de “pessoa jurídica” (7,69%); 1 do “poder público” (2,56%); e, 1 de “instituição religiosa” (2,56%). Até essa década foram insignificantes os parcelamentos em nome do “poder público” e de “pessoa jurídica”. De 1951 até 1957, foram aprovados 57 parcelamentos, dentre os quais 38,60% eram provenientes de “pessoa física”; 36,84% de “promotor”; 15,79% de “pessoa jurídica”; 7,02% do “poder público”; e, 1,75% de “instituição religiosa”. Na categoria “pessoa jurídica” estavam a Companhia Pernambucana de Terrenos, a Imobiliária Recreio Ltda., a Imobiliária Belém Salgadinho, a Ciro, a Sirel e a Novolinda. Quanto ao “poder público”, se encontrava a PMO, o IAPC e a FCP, que já havia atuado na década anterior.

Vale a pena enfatizar que, em relação ao período de 1933 a 1957, no que tange à aprovação de parcelamentos, em Olinda, em favor de agentes que atuavam em outros municípios da atual RMR, inclusive mesmo aqueles apenas proprietários fundiários, observa-se, aí, quanto a “pessoa jurídica”, três da Imobiliária Clovis de Barros Lima Limitada (nºs 04, 01 e 156); dois da Companhia Pernambucana de Terrenos (nºs 49 e 07); um da empresa Águas Minerais Santa Clara (nº 84 – não localizado); e, um da Imobiliária Recreio da Lagoa Ltda. (nº 39); a Imobiliária Belém Salgadinho (nº 59 – não localizado); Ciro (nº 67); e, Sirel (nº 71).

Houve, também, uma atuação de “promotor” como o parcelamento sob responsabilidade dos senhores Nelson Bérgamo e Aristides Medeiros (nº 142); dois do Sr. Edgar Lins Cavalcanti (nºs 66 e 57); um referente aos senhores Eduardo Gurgel de Araújo, José Diocleciano Dias, Edmundo Gurgel e Emerson Alves Pinheiro (nº 94); e, por fim, aquele sob a responsabilidade de José Diocleciano Dias e Emerson Alves Pinheiro (nº 60). Quanto ao “poder público” houve dois da FCP (nº 06 e 79); e, um do IAPC (nº 75). A Figura 24 mostra o volume de parcelamentos no período 1933-1957. Aí observa-se como o crescimento foi se estabelecendo até a segunda metade da década de 1950.

FIGURA 24 – QUANTITATIVO DE PARCELAMENTOS DÉCADAS 1930, 1940 E 1951 A 1957

1930 3,03% 39,39% 57,58% 1940 1951 a 1957

FONTE: Prefeitura de Olinda. Mapoteca da Diretoria de Controle Ambiental Urbano: “Livros de Registros de Parcelamentos”, mapeamentos, informações do Sr. Ivanildo Mendes e Cartografia da Diretoria de Tributos Imobiliários, 2007-2009.

ELABORAÇÃO: Roberto Silva de Souza

A Figura 25 representa as respectivas localizações dos parcelamentos, bem como as áreas de unidades militares, da década de 1940, instaladas durante a II Guerra Mundial. O mapa dessa figura permite observar que os parcelamentos da década de 1930 não se localizaram na faixa litorânea, embora o foreiro do Sítio São José, no Rio Tapado, litoral Norte, já tivesse apontado, em 1933, que havia uma planta sendo executada sob a orientação de um engenheiro da PMO. Entretanto, o parcelamento (n.º 03) referente a tal propriedade só foi registrado, em janeiro de 1947, ou seja, catorze anos depois, desconhecendo-se tais motivos que levaram a este fato.

Acredita-se que a viabilidade do parcelamento da Estrada de Caixa D‟Água (nº 18), no tocante à comercialização dos lotes, se devia tanto à proximidade do núcleo de Beberibe, como pela disponibilidade do serviço do bonde elétrico que atendia a essa localidade. Ele tinha sua maior área no atual território municipal do Recife, embora tenha sido aprovado pela PMO.

Com relação aos parcelamentos da década de 1940, houve um maior retalhamento das terras localizadas no litoral, representando 42,86% de todos os que foram aprovados e registrados no decênio. Na porção Oeste, aparecem mais quatro parcelamentos, também nas proximidades do núcleo de Beberibe, talvez estimulados pelos mesmos fatores para aqueles da década de 1930.

Nesta mesma porção, porém, mais ao Norte, aparecem os parcelamentos de n.º 64 e 36. Enquanto o primeiro possui sua maior porção no território municipal atual, o segundo, provavelmente, tenha apenas, aí, cerca de 1% de sua área.

Assim, nesse período, grandes áreas são destinadas ao urbano, tanto no litoral, como em área de grande cobertura vegetal, no interior do território. Neste sentido, o professor José Luiz Mota Menezes (informação verbal) chamou a atenção para este fato destacando que o banho de mar foi o primeiro evento que motivou o desdobramento de parcelamento do solo, em Olinda.

No caso do parcelamento n.º 64 (Jardim Conquista), do final da década de 1940 (Figura 26), foram concebidos 39 lotes-granjas e outros 1084 lotes cujo parcelamento, na primeira metade da década de 1960, aparece em mãos da família "Queiroz de Oliveira". Este parcelamento, do modo como foi idealizado, sugere estar enquadrado, de certa forma, na concepção de Unidade de Vizinhança, cujo plano dependeu das características do local onde se estabeleceriam as construções. De acordo com Castello (2008, p. 49-50), Clarence Perry definiu “seis princípios básicos para a organização de uma unidade de vizinhança, relacionados à localização relativa dos equipamentos complementares e à distribuição espacial e hierarquização do sistema viário”. Dentre eles se encontravam: escola, espaços abertos, equipamentos comunitários, áreas comerciais, limites e vias locais.

Ainda de acordo com a informação verbal do professor José Luiz Mota Menezes, o rio Beberibe atraía certos indivíduos que se destinavam ao “Banho do Passarinho”, ocorrendo desde o século XIX e se estendendo por boa parcela do século XX. Ele destacou ainda que, neste sentido, a busca do morar tinha um componente diferente, no princípio do século XX, pelo menos no caso de Olinda, ou seja, a necessidade de veranear e não a carência de terrenos. Aí consiste a diferença, enfatizou: o que leva ao parcelamento de um sítio são os interesses de morar que podem estar associados ao morar para lazer ou por necessidade, por não se ter onde residir.

No contexto do lazer do mar e das chácaras, o município apresentou, na década de 1940, possibilidade de realização desses recreios motivando o surgimento de parcelamentos, consolidando moradias. Possivelmente, um dos fatores de crescimento do quantitativo de parcelamentos das duas décadas, em destaque, foi o dispositivo legal elaborado no início do Estado Novo.

Ao tomar como base o parcelamento do Jardim Conquista, a Oeste do município, e outros do litoral, ou próximos a ele, realmente se percebe certa diferença na concepção dos lotes. Se houve

um retalhamento muito grande das terras litorâneas, também pouco se destinou porções às áreas "verdes". Tal diferenciação, porém, não se fazia perceber apenas nessa questão, pois, o valor venal dos lotes se diferenciava também com relação ao espaço, tanto no tocante à sua localização no território municipal, como, às vezes se verificou com relação ao próprio parcelamento.

Nos documentos pesquisados, no Arquivo Público Municipal Antonino Guimarães, não foram encontradas referências ao preço de nenhum lote do Jardim Conquista, mas, foi possível verificar o de alguns, como daquele do Sítio Thomas Comber, o do São Judas Tadeu e do Sítio Rio Tapado, no último ano da década de 1940. Esta constatação se fez por meio de várias petições, que, ao serem comprados os lotes, o suplicante, informando o valor venal, solicitava à PMO o procedimento da respectiva averbação. A seguir, são expostos mapas de três parcelamentos, representando o valor venal e a posição dos lotes comercializados (Figuras 27, 28 e 29). Por estas, comprova-se que o modo como se concebia o território municipal, por meio das estratégias dos parcelamentos de proprietários fundiários e/ou promotores imobiliários, já indicava certa composição da estrutura urbana, com uma população que seria, de certo modo, "separada" por classes, no espaço, embora não excluísse, desse processo, as possibilidades de outras formas de ocupação do solo.

Embora apontando um processo paulatino, a ocupação dos lotes, em alguns parcelamentos já se fazia evidente, no final da década de 1940. Pôde-se verificar, ainda por meio das petições do ano de 1950, solicitações, à PMO, de “construção” e “Ocupe-se”, bem como foram detectados alguns imóveis já construídos em alguns lotes, conforme o teor desses documentos. Igualmente, vale a pena lembrar que algumas dessas construções foram, estavam ou seriam realizadas com financiamento de órgãos, sobretudo o IAPC, bem como a Carteira Hipotecária da Caixa Econômica Federal de Pernambuco e o Instituto dos Bancários. Possivelmente, tais órgãos atendessem às necessidades de seus respectivos funcionários e/ou associados de renda mais elevada.

A constatação desse fato, em momentos particulares da evolução da cidade de Olinda, faz remeter às questões acerca da cidade do populismo e, mais, precisamente, da formação da questão urbana, então comentadas por Schmidt e Farret (1986, p.15) quando colocaram que “sem ignorar o papel do setor privado, cabe ressaltar o caráter extraordinário da presença do Estado na especialização da urbanização brasileira e, portanto, na determinação da questão urbana.” Ainda segundo estes autores, “[...] a partir da Revolução de 30, identificado com a nova ordem econômica – a da acumulação industrial –, o urbano adquire maior força.” (p.16).

Nesse ano de 1950, houve muitas solicitações para outras construções, como aquelas mistas (de taipa e alvenaria) ou de taipa com cobertura de telhas ou palhas, próximas ao núcleo urbano antigo, como no caso da Ilha do Maruim (Santa Tereza), ou em diversos sítios localizados em Águas Compridas (Sítio Protetor), Caenga (terras do Sr. Teodulo Pio Valença) etc.

Vale a pena frisar que, do mesmo modo, foram solicitadas construções de casas de taipa na faixa litorânea, como a exemplo de Casa Caiada e praia do Rio Doce. Igualmente, a Imobiliária Belém Salgadinho solicitou edificações de dezenas de casas do tipo “habitação popular”, em uma área situada entre a Avenida Cruz Cabugá e a Estrada de Belém.

Na verdade, as petições permitiram captar, durante o ano de 1950, para todo o território municipal, solicitações para as construções de vinte casas de taipa, setenta e sete de alvenaria, uma mista, um edifício de apartamentos e um conjunto de veraneio. Além disso, foram solicitados quarenta e cinco “Ocupe-se”. Estas construções tanto podiam ser encontradas em lugares com denominações ainda conhecidas, como Rio Doce, Casa Caiada, Sítio Novo, Salgadinho etc. como outros topônimos: Caminho dos Bultrins, Olaria Grande e Sítio do Laurindo. O Quadro 1 sintetiza o teor das solicitações de construção, no tocante àquelas localizadas em parcelamentos registrados pela PMO e que foram possível de ser identificadas.

QUADRO 1 – TERRITÓRIO MUNICIPAL DE OLINDA (PE): SOLICITAÇÃO PARA CONSTRUÇÃO RESIDENCIAL - PRIMEIRA METADE DA DÉCADA DE 1950

Nº VIA/