Direitos de vizinhança

Os direitos de vizinhança são regidos pela premissa de que o direito de propriedade de um é limitado pelo direito de propriedade de outro. A esse respeito ensina PONTES DE MIRANDA:

O Direito do proprietário do imóvel é limitado pelo direito do proprietário do imóvel vizinho. Ao sistema jurídico compete determinar o que cada um pode fazer e o que pode impedir, isto é, o núcleo positivo e o núcleo negativo do direito de propriedade. A técnica legislativa, a êsse respeito, representa elaboração de alguns séculos, na qual muito se deve aos costumes80.

O art. 1.228 do Código Civil faculta ao proprietário usar e gozar da coisa como bem entender, desde que de forma lícita. Por outro aspecto, também tem o proprietário a faculdade de repelir os atos que prejudiquem ou restrinjam o exercício do seu direito sobre a coisa. O direito de vizinhança regula o exercício de direitos de propriedade entre donos de prédios vizinhos a fim de evitar ou resolver conflitos de direitos antagônicos.

As limitações do direito de propriedade baseado no direito de vizinhança podem decorrer: a) do uso anormal da propriedade; b) das limitações legais semelhantes às servidões.

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MIRANDA, Pontes de. Direito das coisas: Loteamento. Direitos de vizinhança. Atualizado por Luciano de Souza Godoy. 1. ed. São Paulo: RT, 2012. (coleção tratado de direito privado: parte especial; 13), p.449.

No que se refere ao uso anormal da propriedade, estabelece o art. 1.277 do Código Civil:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

O termo "prédio" utilizado pelo legislador, não se limita apenas às construções, mas abrange todo tipo de imóvel, urbano ou rural, com ou sem construções. O termo "vizinhança" do parágrafo único abrange não só os confinantes, mas se estende a todo aquele que for atingido pelas interferências às quais alude o art. 1.277 do Código Civil.

Os arts. 1.282 a 1.284 do Código Civil regulam os limites do direito de propriedade decorrentes de existência de árvore, cujo tronco, localiza-se na linha divisória dos prédios confinantes. Nesse caso, presume-se que a árvore pertencem aos donos dos prédios confinantes. Cria-se na verdade um condomínio entre os vizinhos sobre a árvore (art. 1. 314 do CC).

O art. 1.283 do CC dispõe que o proprietário que tiver o terreno invadido por ramos da árvore terá o direito de cortá-los. Os frutos provenientes da árvore limítrofe pertencem ao dono do terreno onde caíram (art. 1.284 do CC).

A passagem forçada da qual trata o art. 1.285 e parágrafos do Código Civil é o direito do proprietário do prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo deverá ser fixada judicialmente se necessário.

A passagem forçada do art. 1.285 do CC não se confunde com o direito real de servidão (art. 1.378 e seguintes do CC), como bem explica FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO em comentário ao dispositivo:

Cuida-se de servidão legal que não se confunde, como acima visto no comentário ao art. 1.277, com direito real de servidão. Isso porque: a) decorre

da lei e não de negócio jurídico; b) não se constitui por registro imobiliário, ao contrário do direito real de servidão; c) funda-se na necessidade e não na mera conveniência81.

Outra limitação do direito de propriedade é a obrigatoriedade de tolerar em proveito de seus vizinhos, a passagem, através de seu imóvel, de cabos e tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços públicos, úteis e indispensáveis à vida contemporânea (água, luz, gás, etc.)

A passagem se dá mediante indenização prévia que abrange não só a depreciação da faixa comprometida pela tubulação, mas também da área remanescente, caso fique constatada sua depreciação .

A passagem das águas que correm naturalmente de prédio vizinho superior gera limitações ao direito do proprietário ou possuidor do prédio inferior na medida em que este é obrigado a recebê-las, não podendo realizar obras que embaracem seu fluxo, conforme prescreve o art. 1.288 do CC. O proprietário ou possuidor do prédio inferior, também, poderá requerer indenização pelos prejuízos causados (art. 1.288, parágrafo único do CC).

Há restrições do direito de propriedade oriundas da relação entre vizinhos de prédios contíguos, conforme dispõe o art. 1.297 do Código Civil:

Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.

O artigo se refere ao direito de tapagem, demarcação, que consistem na colocação de marcos ou cercas que individualizam e protegem a coisa. Segundo ensina MARIA HELENA DINIZ:

A demarcação surgiu com a propriedade, pois os marcos ou cercas, além de estimularem os interesses privados, garantem a paz, em face dos inúmeros problemas causados por questões concernentes aos limites de prédios, por conferirem direitos recíprocos aos proprietários dos prédios contíguos, no que

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LOUREIRO, Francisco Eduardo. In: Peluso, Cezar. Código civil comentado. Barueri, São Paulo: Manole, 2007, p.1.131.

diz respeito à linha lindeira e pela possibilidade de haver diferenças de áreas atribuídas ou não a um dos vizinhos pela definição da divisa82.

O referido artigo se refere somente ao proprietário. Todavia, deve ser interpretado de forma abrangente uma vez que tem o direito de demarcar todo aquele que for titular de um direito real, como o enfiteuta, o usufrutuário, o condômino, etc.83.

Trataremos em item ulterior, com mais vagar, sobre a ação demarcatória. O direito de construir (art. 1.299 do CC) é a consagração ao exercício do direito do proprietário de gozar e fruir o imóvel. Desse modo, tem o proprietário a faculdade de construir, subordinando-se, porém, às restrições previstas em lei: a) direito de vizinhança e b) normas e regulamentos administrativos.

As restrições do direito de construir previstas no Código Civil relacionam- se com o direito de vizinhança e regulam, praticamente, a redução de distâncias com a finalidade de atender à segurança e intimidade dos vizinhos.

O proprietário também não pode edificar de maneira que faça seu prédio despejar águas no prédio vizinho, conforme dispõe o art. 1.300 do CC.

De acordo com o que dispõe o art. 1.301 do Código fica o proprietário proibido de abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho, visando proteger sua intimidade.

Além disso, prescreve o art. 1.303 que o proprietário não pode construir, em zona rural, a menos de três metros do terreno vizinho. Não se aplica, portanto, ao imóvel urbano.

O proprietário não pode encostar à parede divisória chaminés, fogões, fornos ou qualquer outro aparelho ou depósito que possa ocasionar infiltrações ou interferências que causem prejuízos ao vizinho (art. 1.308 do CC). Também é defeso ao proprietário levantar construções capazes de poluir, ou inutilizar, para uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, a elas preexistentes (art. 1.309 do CC).

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DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 4. 22. ed. rev. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 284-285.

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DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro: direito das coisas. v. 4. 22. ed. rev. e atual. de acordo com a reforma do CPC. São Paulo: Saraiva, 2007, p. 285.