Impacto do novo código do imposto municipal sobre imóveis

A partir de 2013, com todos os prédios avaliados segundo novos parâmetros, supõe-se um aumento substancial do valor do imposto municipal, mesmo com a limitação de aumentos em alguns casos que serão analisados de seguida.

Os critérios fundamentais para a avaliação destes prédios, que não tinham ainda sido alvo de avaliação por este código, são um valor de base, um coeficiente de localização e um coeficiente de vetustez.

(3)

Em que:

Vt = valor patrimonial tributário;

Vc = valor base dos prédios edificados;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = coeficiente de afectação;

Cl = coeficiente de localização;

Cq = coeficiente de qualidade e conforto; Cv = coeficiente de vetustez.

Para o presente trabalho julgam-se os parâmetros corretamente definidos na expressão atual, mas apresentam-se algumas alterações para que se torne efetiva a introdução do parâmetro de sustentabilidade, bem como o valor real das operações urbanísticas em imóveis. A abordagem a seguir apresentada procura transmitir o objetivo central do presente trabalho. Ora, na aplicação do CIMI, os coeficientes acima identificados determinam grande intervenção no valor da avaliação. Contudo é demasiado rígida e não permite qualquer alteração ou intervenção do município, a não ser o coeficiente entre 0,2 e 0,5% aplicado ao valor patrimonial. Julga-se pertinente a inclusão da possibilidade de estudo dos coeficientes de localização no domínio dos municípios, visto tratar-se dum imposto sob localização municipal, e ninguém melhor que o executivo municipal para atribuir a classificação efetiva do seu território, em função de parâmetros reais aplicados no contexto ambiental, social e económico do seu território.

Prevendo o impacto elevado que o valor da operação pode ter, este impacto conjugado entre Vop e Ns terá de ser estudado com cuidado, encontrando-se ainda por definir o âmbito de

aplicação em casos das obras de conservação e remodelação previstas no RJUE e alvo de alteração no subcapítulo 4.3. Nestes casos em que o valor do património não se encontra apurado pela nova formulação, pode ser executada com base no valor base da formulação anterior, e acrescentado o valor da operação a que os imóveis forem sujeitos. Assim, salvaguardando-se esta situação, propõe-se:

Figura 26 –Formulação proposta

O art.º 38º terá a seguinte redação por força da alteração atrás mencionada.

O índice Ns estará previsto no projeto de análise de sustentabilidade, obtido segundo as

metodologias a indicar em regulamentação própria. Haverá necessidade de correlacionar com estas classes e tem de ser estudada a convergência e enquadramento global. Seguindo a proposta acima, é previsível ainda que o art.º 39º seja redigido para incluir o valor real da operação urbanística, o qual deverá ser substituído pelo Vop apresentado aquando do pedido

de submissão ao município.

Portanto propõe-se a seguinte alteração para o art.º 39º:

A área bruta de construção e a área sobrante da parcela possuem uma expressão:

(5) em que:

Aa - representa a área bruta privativa;

Ab - representa as áreas brutas dependentes;

1 - A determinação do valor patrimonial tributário dos prédios urbanos para habitação, comércio, indústria e serviços resulta da seguinte expressão:

Vt = (Ns x Vop) x A x Ca x Cl x Cq x Cv (4) em que:

Vt = valor patrimonial tributário; Ns - coeficiente de sustentabilidade; Vop = valor da operação urbanística;

A = área bruta de construção mais a área excedente à área de implantação; Ca = coeficiente de afectação;

Cl = coeficiente de localização

Cq = coeficiente de qualidade e conforto; Cv = coeficiente de vetustez.

2 - ... 3- O coeficiente é função da classificação de sustentabilidade obtida em certificado de avaliação de sustentabilidade, e que terá a correspondencia seguinte:

A- A+ - 0,7 - 0,65; B- 0,75; C- 0,8; D- 0,9; E- 1;

1 - O valor base dos prédios edificados (V_op) corresponde ao valor da operação urbanística, adicionado do valor do metro quadrado do terreno de implantação fixado em 25% daquele valor.

2 - O valor da construção é fornecido pelo proprietário, e obtido em modelo digital

submetido ao município, conforme projeto de execução previsto em RJUE , tendo em conta, todos os encargos directos e indirectos suportados na construção do edifício, tais como os relativos a materiais, mão-de-obra, equipamentos, administração, energia, ciclo de vida, comunicações e outros consumíveis;

Caj - representa o coeficiente de ajustamento de áreas;

Ac - representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de

implantação;

Ad - representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de

implantação.

Todos estes parâmetros têm abordagens diferentes e explicitadas em modelo de apoio, com as suas definições. O primeiro (k1 x Aa) possui coeficiente de 1 pois trata-se da área susceptível

de uso efetivo. Espaços anexos complementares ou acessórios não afetos à utilização principal terão coeficiente de 0,3 associado (k2 x Ab). Os últimos dois parâmetros refletem o terreno da

parcela, permeável ou não, mas cuja interpretação não tem sido convencional.

No entanto, a aplicação do parâmetro Caj é que parece mais complexo e varia com a tipologia

e construções anexas à utilização tipo. Foi criado para o equilíbrio para com edifícios de áreas elevadas e cujas diferenças entre áreas privativas e dependentes são relevantes.

O coeficiente de afetação (art.º 41º do CIMI) possui amplitude elevada e fixa, por tipologia de ocupação dos edifícios. Poderia ser alvo de escolha municipal a variação deste parâmetro, em diversos cenários possíveis e face à dinamização económica da região onde se insere, ou simplesmente como mais uma ferramenta de penalização para o não cumprimento das medidas mínimas de sustentabilidade. Assim, o quadro relativo aos coeficientes de afetação deverá ser o seguinte:

Tabela 4- Proposta para o coeficiente de afetação

UTILIZAÇÃO Novos

coeficientes

Comércio 0,8 - 1,20

Serviços 0,8 - 1,20

Habitação 0,8-1,00

Habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados 0,70

Armazéns e atividade industrial 0,60-0,8

Comércio e serviços em construção tipo industrial 0,80-1,0

Estacionamento coberto e fechado 0,40

Estacionamento coberto e não fechado 0,15

Estacionamento não coberto 0,1-0,3

Prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade 0,7-1,0

O art.º 42º indica o intervalo para coeficiente de localização, possuindo variabilidade considerável, no intervalo entre 0,4 e 3,5. Dada a sua importância, e a manifesta impossibilidade de apuramento de impacto destes, não se alteram os limites.

Leitão apresenta um exemplo pertinente. No caso da instalação de um hospital, num determinado local, que se verifica que o acesso ao mesmo se dá mais rapidamente para utentes de um concelho limítrofe. Apenas os utilizadores do concelho onde se insere este equipamento verão agravados os encargos com o seu património, embora o benefício do mesmo seja maior quando menor for a distância ao equipamento. E num contexto real, veja-se por exemplo o novo Hospital de Braga. Basta portanto fazer o mesmo exercício, à escala, para outros equipamentos públicos.

Sugere-se a definição de zonamento municipal próprio, com vista à introdução de maior rigor quando em zonas limítrofes com outros municípios e mais valias resultantes, e que seja possível introduzir nestas zonas coeficientes próprios, independentemente de outros fatores físicos territoriais. Propõe-se portanto a seguinte redação para o art.º 42º:

Figura 27– Redação proposta para o art.º 42º do CIMI

1 - O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,2 e 3,5.

2- Os coeficientes a aplicar em cada zona do município podem variar conforme se trate de edifícios destinados a habitação, comércio, indústria ou serviços.

3 - Na fixação do coeficiente de localização têm-se em consideração, nomeadamente, as seguintes características:

a) Acessibilidades, considerando-se como tais a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;

b) Proximidade de equipamentos de utilização coletiva para lazer, cultura e desporto, ensino, unidades de saude, serviços públicos diversos e áreas relevantes de comércio, podendo todos estes ser de iniciativa pública ou privada;

c) Serviços de transportes de uso público;

d) Localização em zonas de elevado valor de mercado imobiliário;

4 - O zonamento consiste na determinação das zonas homogéneas a que se aplicam os diferentes coeficientes de localização do município e as percentagens a que se refere o n.º 2 do artigo 45.º. 5- O zonamento previsto no n. 2 deverá ser efetuado por entidade externa ao município,

mediante os critérios definidos no n. 3, integrada com os municípios confinantes territorialmente; 6- Os coeficientes resultantes deste processo deverão ser alvo de revisão a cada ciclo eleitoral, mediante fundamentação socioeconómica.

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) previsto no art.º 43º é aplicado ao valor base do

prédio e está compreendido entre 1,7 e 0,5, variando com majorativos e minorativos indicados do art.º 43º. De especial relevância a referencia na alínea o) do n.º 2 do art.º 43º a referencia à definição de técnicas ambientalmente sustentáveis, ativas ou passivas, ao recurso a fontes de energia renováveis, e ao aproveitamento das águas residuais e pluviais. Para isso usa o minorativo de 0,1, idêntico aos casos em edifícios que não possuam instalações sanitárias ou redes públicas de eletricidade, e ainda próximo em casos de inexistência de rede de água pública, ou o dobro nos casos de edifícios em deficientes estados de conservação.

Os municípios terão por isso clara dificuldade de aferição da qualidade e sustentabilidade do edifício em questão, caso não sejam introduzidos desde cedo novos parâmetros de quantificação de impacte de qualquer operação urbanística. Daqui, nenhuma conclusão dessa qualidade poderá ser imposta pelos promotores se não apresentarem projeto fundamentado e da globalidade das soluções construtivas, dos parâmetros relevantes a indicar em regulamentos municipais. O recurso a redes internas optimizadas, equipamentos mecânicos eficazes, dispositivos de baixo consumo de energia e água, gestão de resíduos, entre outros. Portanto, nestes casos e segundo o CIMI, poderá variar o valor da avaliação construção, o que ditará o imposto a pagar pelos proprietários.

Ora, tomando por princípio uma construção designada de sustentável, esta gerará menos encargos às redes públicas e consequentemente menos recursos necessitar, o que não incutirá diretamente mais custos ao município, ou sobrecarga nas redes. Em sede de TMU conseguiu- se impor esta relação, e serem ainda mais incentivados e promovida a adoção de medidas que visassem a diminuição dos encargos dos municípios com a gestão dos resíduos sólidos ou com redes de águas residuais/pluviais.

A avaliação em massa e num horizonte temporal recorde fez com que o processo fosse acelerado e cujas consequências para os contribuintes tem efeito imediato (para os prédios que não possuíam avaliação segundo no novo código).

Numa crise do sector e cujas atenções deviam centrar-se na sua dinamização, eis que o maior impacto surge numa época de transformação do valor imobiliário, com oferta excedentária face à procura e um mercado que revela forte dinâmica de degradação do valor comercial dos

pois todos os parâmetros estão tabelados, com exceção do valor médio de construção, cuja alteração é anual e com pouca probabilidade de ser alterado. Daí que as alterações introduzidas atribuem aos municípios maior capacidade de intervenção, dentro do seu domínio de ação, através dos coeficientes de localização.

Dos parâmetros supra, apenas estão em causa grandezas físicas incontornáveis e que não reflete em quanto parâmetro a flexibilidade e dinâmica do mercado, como a lei de oferta e procura, ou ainda o valor real da construção do imóvel.

O incentivo que se pretenderá propor aqui, mesmo que não se pretenda alterar a formulação existente, seria a introdução de um novo coeficiente, à semelhança do proposto por Dinis Leitão aquando da proposta de reformulação da base de cálculo para as operações urbanísticas.

Como contraponto, e como exemplo a avaliação do edificado nacional, processo nada pacifico que terminou em 2013, perdeu-se a grande oportunidade de atender a novos e mais recentes pressupostos e parâmetros, ou pelo menos, de estudar alternativas e ponderar novas visões, a bem da aclamada equidade fiscal.

O valor base do parque edificado foi obtido via auscultação de especialistas do sector imobiliário e os fatores responsáveis pela diferenciação, como os coeficientes de afectação e de localização (utilizando sistemas de informação geográfica SIG), para gerar índices territoriais apenas assentes em critérios geográficos, sem título comparativo.

Através da limitação de valores para os coeficientes de qualidade e conforto e de vetustez por combinações de critérios objectivos e subjetivos, ultrapassam-se falhas relativas à obtenção de dados do mercado, mas cuja dependência deles conduz à desacreditação do mercado, pois verificaram-se situações em que a disparidade dos coeficientes não refletiu evidências e até as preferências de mercado, objetivamente.

Numa amostragem simples, Valente (2009) indicou exemplos dessa grande disparidade de avaliações decorrentes da avaliação e reavaliação de imóveis pela nova formulação, decorrentes apenas do fator localização, para não falar na discrepância quanto a áreas e

tipologias, ou ainda pela existência ou não de garagem afeta a frações. Estes casos foram recolhidos na cidade da Guarda.

Apesar de situações análogas por todo o país, estas reavaliações permitiram aproximar para valores de mercado, embora dependente em muito deste coeficiente de localização, não permitindo por isso outro carácter de diferenciação das edificações. Repare-se que este coeficiente torna-se importante em ruas com as mesmas acessibilidades ao centro das cidades ou escolas e hospitais, com a mesma envolvência socioeconómica.

Tais intervenções propostas também se julgam a favor da equidade fiscal. Substitui a interdependência excessiva entre valor de base, localização, equipamentos (com interdependência entre regiões limítrofes), pelo valor efetivo de custo de construção, qualidade ambiental e de sustentabilidade, conforto, energia.