Nova formulação TMU

Seguindo a programática exposta e na sequência da tentativa de apuramento da interferência que novos procedimentos poderão ter nos processos de licenciamento, surge pois a primeira fase (visível) em que poderá refletir economicamente a proposta de imposição de parâmetros ambientais na formulação de cálculo da TMU.

Como referido, a TMU sempre foi tida como contrapartida por parte dos investimentos em ocupação de solo, dada a suposta sobrecarga da obrigação pública de manutenção ou realização das infraestruturas e serviços públicos.

É por isso “aceite” o seu pagamento no ato de realização das operações urbanísticas, sem que muitas vezes os investidores conheçam a real associação das mesmas à atividade municipal no âmbito dessas mesmas infraestruturas, ou pelo menos das que estão sobre alçada da autoridade local (Branco, 2013).

Logo, esta TMU dependerá essencialmente da operação urbanística, as várias referidas no subcapítulo anterior, sobre alçada municipal. Os regulamentos municipais vigentes foram

aprovados por introdução do RJUE, supondo com obrigatório o seu pagamento pela contrapartida referida, prestando assim os municípios um real e relevante serviço público e beneficiar o investidor.

A fundamentação económico-financeira dessas taxas seja efetivamente baseada na quantificação dos custos, diretos e indiretos, dos encargos financeiros, amortizações e futuros investimentos realizados ou a realizar. Tomando partido desta assunção lógica, podem existir casos em que, por forma a cobrir todos esse custos e encargos, que o pagamento das referidas contrapartidas sob a forma de TMU seja insustentável para investidores e mercado em geral. Ora, esta fundamentação terá por isso de ser também dinâmica e a formulação que materializa essa contrapartida deverá também ser o mais justa possível. Existem autores que também defendem que esta formulação deveria possuir um mecanismo que indexado à capacidade individual de cada investidor em pagar, ou seja, associadas aos rendimentos ou atividade dos investidores, sendo naturalmente bastante discutível esta abordagem. Foi um tema também abordado por Valente (2009).

Colocando de parte todas as situações mais ou menos justas de isenções em diversos casos, sejam sob a forma de taxas de apreciação de projeto ou TMU, passemos para a formulação que sustenta a apenas a parte de TMU e ao foco do presente trabalho.

Para que se motive uma alteração dessa formulação, terá pois de haver nova fundamentação que a justifique. O argumento apresentado por Leitão procurou colocar num patamar de igualdade todos os municípios, não só pelos princípios base que são comuns a todos eles, mas também pelo mesmo regime legal que também os une, e que atribui a mesma designação a todas as operações urbanísticas passiveis de realização no âmbito do sector urbanístico.

No seu trabalho identificou um total de 40 parâmetros utilizados pelos 308 municípios para justificar as inúmeras formulações e todas distintas, dado que pelos mesmos princípios regem todos eles.

O seu estudo tentou ainda apurar diferenças para com alguns modelos internacionais, para melhor análise comparativa. Verificou ainda que, para além destes inúmeros parâmetros, verificou ainda a distinta balizagem de valores máximos cobrados em todos os municípios do

A conclusão retirada destas principais diferenças, umas positivas, outras menos positivas, induz precisamente à introdução de uma formulação que seja comum ao território nacional e por outro lado, que introduza as mais recentes questões ambientais para o debate na comunidade do sector.

Face aos objetivos ambientais a que o país está sujeito, e cujas metas estarão bem definidas para o ano 2020, torna-se pois necessária a abordagem desta questão.

Como descrito no subcapítulo anterior, tenta-se incutir um caráter de benefício à apresentação ao município das operações de conservação e beneficiação dos edifícios, não enquadráveis nos requisitos obrigatórios até agora, e que face à redação proposta para o RJUE, permite obtenção de uma TMU indexada ao valor real da intervenção, ou outra a indicar em regulamento municipal, ainda que simbólica.

Tomando em consideração neste capítulo o estipulado no RJUE, propõe-se portanto um olhar mais atento à fundamentação para nova proposta de cálculo. Segundo Leitão (2011), com vista a serem ultrapassados os pontos mencionados, a existência de uma nova formulação comum permite:

- Garantir que estes valores cobrados não ultrapassam o custo da atividade pública local ou o custo real do benefício obtido pela entidade requerente;

- Inserção de um parâmetro relacionado com a sustentabilidade ambiental, não incluída até agora a nível nacional, e não visualizado a nível internacional;

- Que sejam dependentes de uma decisão estratégica nacional para todo o território; - Não haja variações relevantes dos valores das TMU cobradas por operações urbanísticas semelhantes;

- Que sejam socialmente justas e economicamente executáveis.

Estes fatores são sem dúvida suficientes para a tentativa de criação de uma formulação comum para todo o território. Contudo, não se pode esquecer que em todos os municípios, os custos de manutenção das infraestruturas públicas é diferente, o número de serviços prestados também e a oferta de equipamentos públicos também. Isto por si justifica que as taxas terão naturalmente que variar em todo o país, o que não impede que a base de cálculo não seja comum.

Os pontos acima partilham de uma visão global em torno da justiça das TMU cobradas do país, e visam alertar para esta disparidade de receitas geradas pelas mesmas nos 308 municípios, muitas vezes com fundamentação desadequada. Mais do que nunca, existem condições de se facultar aos possíveis requerentes, investidores, singulares ou coletivos, de toda a informação relevante para os locais onde exista interesse em investir. Não se pode esquecer que a TMU pode ser um meio importante para atração de investimento, daí que a sua rigidez poderá não servir as intenções dos municípios. Daí que uma formulação de base simples e cujos parâmetros sejam claros é um bom princípio, mais ainda quando se propõe a sua introdução em todo o país e passível de ser introduzida em todas as operações urbanísticas alvo de cobrança de TMU. Apresenta-se por isso a expressão proposta por Leitão (2011), e elabora-se uma pequena reflexão sobre os seus parâmetros.

( ) (2)

Em que:

Vop = valor da operação urbanística;

Top = tipo de operação urbanística;

Ns = nível de sustentabilidade;

Rl = coeficiente de relevância local;

CIE = custos de interesse económico geral;

Os = ocupação do solo;

Por forma a induzir o que o presente trabalho pretende, e conduzir para as metas ambientais referidas, a presente formulação traduz à introdução do projeto de sustentabilidade. Já se previu também a inclusão de procedimentos de projeto e administrativos para que seja apurado o nível de sustentabilidade (Ns), sobre o qual se introduzirão os benefícios correspondentes. Este parâmetro reverte-se de especial importância, pois a sua amplitude de valores permitirá o desagravamento progressivo quanto melhor forem as soluções construtivas adotadas.

Figura 25 - Valores do parâmetro Ns (Leitão, 2011)

Alerta-se para o facto de este intervalo não transitar diretamente da metodologia de avaliação do impacte ambiental (exemplo: MARS), pois tradicionalmente os parâmetros de avaliação surgem à escala de 0 a 1.

Outro parâmetro que se pretende introduzir será a abrangência pela futura TMU do custo real da obra (Vop). Crê-se que este será mais um dos pontos importantes a que toda a comunidade

e atores devem refletir. Se este princípio pode trazer alguma equidade ao sistema, maior o valor real, maior a TMU, não pode efetivamente ser indexada desta forma, pois se o nível de sustentabilidade for uma mais-valia sob ponto de vista ambiental, deverá haver a reflexão desse aspeto no valor da TMU. Contudo, deverá haver equilíbrio nesta observação, e não se poderá afastar o princípio da capacidade de pagar por parte dos promotores.

A expressão acima procura traduzir os parâmetros referidos no algoritmo. Na essência, foram revistos parâmetros relacionados com o tipo de operação e a localização no município, este ultimo um dos principais responsáveis pela disparidade de valores máximos e mínimos no país.

A perspetiva política e estratégica local ou nacional estará traduzida pelo parâmetro Rl, e

critério específicos em locais também específicos a prever em planos diretores e de ordenamento municipais, com vista ao incentivo ou desincentivo na ocupação do solo em determinados locais.

Repare-se ainda que deverão existir mecanismos próprios dos municípios em estabelecer limites máximos para estes coeficientes, por forma a não se ultrapassarem ainda mais as barreiras já existentes quantos às TMU cobradas por todo o país. Estes coeficientes deverão

ser estudados e alvo de atualizações permanentes ou desde que se justifique, para que sejam promotores de desenvolvimento económico local e de competitividade regionais.

Os critérios que os definem deverão também ser alvo de estudo, bem diferente que a fundamentação económico-financeira que promove a existência do conceito de TMU. Por existir já a proposta de introdução do valor real da obra, ou seja, devem enquadrar as operações urbanísticas no contexto da realidade económica e ainda na capacidade individual de cada promotor, atendendo sempre ao princípio ambiental como pano de fundo principal.

Tomando por princípio que os promotores obtêm sempre um benefício com as operações urbanísticas, o que nem sempre é verdade, as taxas devem traduzir sempre estes princípios. Contudo, algumas operações urbanísticas promovem também grandes benefícios para a comunidade, e certamente os intervalos previstos para os parâmetros deverão permitir essa possibilidade e ponderação.

Foram estes parâmetros criados com pressuposto de causar o menor impacto nas receitas dos municípios, o que aproxima os valores cobrados da TMU. Na ausência de fundamentação científica, Leitão propôs no seu trabalho os intervalos para os coeficientes com base em resultados de base de dados de outros estudos e da análise de pesos de todos os parâmetros das expressões de cálculo existentes no país.

Ainda assim, foi a expressão implementada para que os parâmetros variem entre 0 e 1, para fácil leitura e interpretação do impacto de cada um na expressão, e a combinação entre eles não deverá fazer com que a resultante da TMU da expressão seja superior a 3% do Top

proposto. Esta visão deve apontar para a exequibilidade da expressão aos casos mais complexos e cujas TMU possam impedir a concretização de investimentos.

Repare-se que o caso específico da habitação é complexo. As características intrínsecas do parque de habitação nacional deverão ser alvo de análise própria, e integrar essa análise com medidas próprias de melhoria das condições de conforto e qualidade.

Poderá portanto existir algum campo de ação nesta vertente, pois se existe incentivo a um qualquer promotor em melhorar as condições de habitabilidade, existirá pois um pré- disposição do cumprimento de obrigações perante a autoridade local. Daqui surgirá a grande

possui instrumento legal de controlo de obras de conservação, ou de verificar as novas condições de habitabilidade, ou de ser conhecedor do preço real e das opções técnicas que lhe deram suporte ao preço, não poderá apurar nova avaliação do imóvel, logo irá perder “impostos”.

Pode concordar-se com a posição dada por Valente (2009), que aponta o mercado que nunca estará em condições de equilíbrio, pela oferta e procura e ainda com a condição preço. A volatilidade de condições económicas não permite assunção de preço real de mercado com a justiça necessária, pelo que as famílias associam apenas subidas de preço quando se deslocam de local, como um risco, pois a procura pode aumentar independentemente da oferta de novos fogos.

Pelo apuramento de cálculo comparando a formulação proposta e a existente, Leitão produziu conclusões interessantes, mesmo assim com impacto significativo nas receitas de alguns municípios (onde as TMU são maiores), como seria de esperar. A haver equidade, serão estes a sofrer maior impacto. Com o presente trabalho reitera-se o caráter pontual da TMU, que poderá ser compensado pela cobrança de IMI.

Ao nível ambiental, distingue claramente: obras de conservação, reconstrução, infraestruturas e loteamento das restantes, dada a escassa relevância ambiental que as mesmas envolvem e o pouco peso relativo à sobrecarga para as redes públicas existentes. Critica firmemente as TMU relativas às operações de loteamento, dadas as taxas elevadas face à media internacional, mais ainda visto envolverem quase sempre obras de infraestruturas de custo elevado e de as mesmas só produzirem encargos para as entidades públicas após a sua receção definitiva.

Apoia-se também na tese da equidade social e da sustentabilidade ambiental que os procedimentos de escassa relevância devem ser acompanhados por técnicos especializados, sugerindo-se por isso alteração proposta para o art.º 6. Com a receita introduzida pelas TMU nestas operações, Leitão sugere um desagravamento para as operações de loteamento. Mesmo assim, apenas para estas operações não é cumprido o princípio de equivalência jurídica, pois não está garantido que os valores das TMU em todos os concelhos não ultrapassam o custo da atividade pública local ou o benefício auferido pela entidade promotora (Leitão, 2011).

Com esta formulação e com a exceção das operações de loteamento consegue-se de facto unir pelo valor médio, quase todos os concelhos do país. Mais ainda, aproximou ainda de valores internacionais quanto aos valores máximos cobrados, contudo menos quanto ao valor médio. Salvaguarda por isso que os valores apurados traduzem o valor da TMU admissível ao nível de valores máximos e mínimos, e que assim procura mitigar os aspetos menos positivos elencados acima.

Branco por sua vez, tentou através de uma análise de resultados dos valores da TMU para os municípios de Famalicão e de Ponte de Lima, ajustar os parâmetros introduzidos por Leitão (2011), e assim obter para estes dois casos específicos uma formulação condicente com a sua própria realidade, um pouco à semelhança com o que deverá acontecer para todos os concelhos e mediante orientação político-económica de cada um.

De uma forma sucinta, conclui que a mesma formulação provoca grande amplitude de valores de taxas mínimas e máximas nestes dois concelhos. Isto pode incentivar ou não novos investimentos em operações urbanísticas, daí a necessidade de calibrar a expressão para cada município. No entanto consegue apurar que os valores oriundos da nova formulação são mais proporcionais ao serviço público prestado pelos municípios, logo garante melhor proporcionalidade entre taxas pagas e a contrapartida direta prestada pelo município.

Por definir estará a verdadeira dimensão do custo para as infraestruturas públicas de determinadas operações urbanísticas, ou ainda o benefício dos promotores na mesma proporção, para que a TMU não caminhe para uma espécie de imposto.

Este princípio de que é obrigatório pode e deve ser revisto, fundamentado, para que a comunidade promotora associe que a TMU é uma verdadeira contrapartida para o investimento já realizado para as infraestruturas que servem os edifícios, bem como para a sua manutenção futura. Quanto melhor os municípios estiverem dotados de infraestruturas e equipamentos, mais facilmente atrairão investimentos ou novos residentes. Deverá ser este o esforço de divulgação para que melhores investimentos sejam atraídos. Com vista a este esforço, deverão ainda os município esclarecer os seus munícipes dos esforços para a manutenção de todas as infraestruturas publicas, a fim de serem claramente assimilados todos os custos reais a que os municípios incorrem.

Não pode esquecer-se que uma das principais fontes de receita para a gestão municipal é de facto o imposto sobre imóveis, no entanto a dinâmica de mercado que o município imprimir no seu departamento urbanístico pode ser também fonte de receita importante, e até mais que isso. A dinâmica de confiança que for estabelecida entre administração e os promotores (individuais ou coletivos, residentes ou não no município) é certamente um dos fatores de aproximação entre ambos, e pode efetivamente criar redes integradas de interesse económico. Quanto mais transparente for o processo de estabelecimento de contacto entre ambos, mais facilmente se criarão novos investimentos, por pequenos que possam ser. Como a criação de PME é bastante simplificada, em pouco tempo se abrem oportunidades de instalação de pequenos comércios ou indústrias, pelo que é necessária a introdução de métodos simplificados de acesso à informação, de submissão de pedidos e mais ainda, de simulações de taxas urbanísticas, a fim de dar condições aos empreendedores para os custos com a administração local.